ARRET No
R. G : 09/ 00357
X...
C/
Y... SARL MARTINIQUE TRANSACTION SYNDIC Z...A... SCP C...B...
COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 14 DECEMBRE 2012
Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Fort de France, en date du 31 Mars 2009, enregistré sous le no 07/ 224.
APPELANT :
Monsieur Alain Marie-Joseph X......78180 MONTIGNY LE BRETONNEUX
représenté par Me Sophie RELOUZAT-BRUNO, avocat au barreau de MARTINIQUE
INTIMES :
Monsieur Jean Laurent Y... ...97230 SAINTE MARIE
représenté par Me Michel BOCALY, avocat au barreau de MARTINIQUE
Madame Céline Sonia Z...épouse Y... ...97230 SAINTE MARIE
représentée par Me Michel BOCALY, avocat au barreau de MARTINIQUE
Monsieur Ewrard Daniel A......97122 BAIE-MAHAULT
représenté par Me Michel BOCALY, avocat au barreau de MARTINIQUE
MARTINIQUE TRANSACTION SYNDIC, prise en la personne de son représentant légal. 4 rue Oudinot 75007 PARIS
représentée par Me Philippe HIRGOROM, avocat au barreau de MARTINIQUE
SCP C...B..., en la personne de Me Florence B...ès qualité de mandataire judiciaire de la SARL MTS ...75001 PARIS 01
non représentée
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 Septembre 2012, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme GOIX, présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de
Mme GOIX, Présidente de chambre Mme DERYCKERE, Conseillère Mme Michèle SUBIETA-FORONDA, Conseillère
Les parties ont été avisées de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 14 DECEMBRE2012.
GREFFIER : lors des débats, Mme RIBAL,
ARRET : réputé contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
EXPOSE DU LITIGE :
Par jugement du 31 mars 2009 rendu par le tribunal de grande instance de Fort-de-France et auquel il convient de se référer quant à l'exposé des faits et de la procédure, il a été constaté que les promesses synallagmatiques de vente du 10 février 2005 passés entre Alain X...et Éwrard A..., Jean-Laurent Y... et Céline Z...d'autre part, valaient ventes, donné acte à Éwrard A..., Jean-Laurent Y... et Céline Z...de leur offre de payer à Alain X...la somme de 79 550 euros, déduction faite d'un acompte de 4 200 euros, condamné Alain X...à leur verser 8 375 euros à titre d'indemnité conventionnelle, ordonné la compensation et fixé une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 à la charge Alain X....
La SARL MTS agence MIG a été déboutée de ses demandes à l'encontre d'Alain X....
Celui-ci a interjeté appel le 28 octobre 2009 en ce qu'il a rejeté l'appel en garantie et les demandes de dommages-intérêts formulées contre la SARL MTS (RG 095 690).
Le 21 octobre 2010 la jonction avec la procédure 095 357 à été ordonnée à la suite de l'appel interjeté par Alain X...contre la décision du 31 mars 2009.
Par assignation du 10 novembre 2011, Alain X...a mis en cause les organes de la procédure collective de la SARL MTS (Me Florence B...mandataire judiciaire de la SARL) ; cette dernière n'a pas constitue avocat.
La clôture a été fixée au 10 mai 2012.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Par écritures du 3 décembre 2010, Alain X...conclut à la nullité des compromis de vente du 17 février 2005, au débouté de toutes les demandes de M. Mme Y... Jean Laurent et Ewrard A..., à leur condamnation in solidum à lui verser 20 000 euros à titre de dommages-intérêts, la fixation de sa créance sur la SARL MTS à la somme de 33 500 euros à titre de dommages-intérêts et la garantie de celle-ci de toutes sommes mises à sa charge. (subsidiairement à la somme de 8 400 euros correspondant aux acomptes des intimés) ; il demande enfin 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la condamnation de toute partie succombante aux dépens dont distraction au profit de Me RELOUZAT BRUNO.
A l'appui de ses prétentions, il soutient que les parcelles objet des compromis de vente consistaient en une sub division de la parcelle P 739 en 2 parcelles et qu'aucune promesse de vente ne peut être consentie avant l'arrêté d'autorisation prévu par la réglementation en matière de lotissement ; il prétend en conséquence que faute de cette autorisation, les compromis sont illicites et ne peuvent valoir vente régulière ; il déduit de cette nullité que l'agent immobilier a manqué à son obligation de conseil comme n'ayant pas veiller à ce que soient réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention qu'il a rédigée. Il considère que le mandat qu'il a donné à l'agence immobilière est nul, comme ne comportant pas la faculté de renonciation prévue par le code de la consommation et que cette nullité affecte la validité subséquente des compromis.
Les époux Y... Jean Laurent et Ewrard A...concluent le 7 avril 2010 à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et sollicitent 15 000 euros à titre de dommages-intérêts outre 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la charge de l'appelant.
À l'appui de leurs prétentions, ils rappellent que les compromis du 10 février 2005 comportent leur signature et celle de l'appelant et que la nullité éventuelle du mandat de l'agent immobilier est sans incidence sur leur validité ; ils ajoutent que l'application éventuelle du code de l'urbanisme sur le lotissement ne peut constituer un obstacle à l'authentification des ventes. Sur leur demande de dommages-intérêts pour privation de jouissance de leur immeuble ils rappellent qu'ils en sont privés depuis cinq ans tout en devant assurer le remboursement d'un crédit, subissant des lors un préjudice matériel et financier.
La SARL MTS, par écritures du 10 novembre 2011, conclut au débouté de toutes les prétentions d'Alain X..., demande que soit constatée la validité des actes du 10 février 2985 sollicite l'infirmation de la décision sur l'action en paiement demandant 15 000 euros au titre des honoraires conventionnels et 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient que le mandat de vente passé entre Alain X...et elle-même est valable, les dispositions sur le démarchage n'étant pas applicables et qu'en conséquence les honoraires lui sont dus, la preuve d'une faute n'étant pas rapportée par Alain X....
SUR QUOI :
1- Sur les demandes d'Alain X...concernant les promesses de vente :
Aux termes de l'article R3 115-4 du code de l'urbanisme applicable lors de la signature des compromis, constitue un lotissement toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet sur une période de moins de 10 ans de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété.
L'examen des pièces versées aux débats permet de constater que la division de la parcelle P 739 est elle-même une subdivision de la parcelle 603 (acte de partage du 30 mars 2001) qui a porté à plus de quatre le nombre de terrains issus de la propriété concernée (la parcelle 603 est en effet divisée en cinq parcelles numérotées de P738 à P742).
Ensuite la division de la parcelle P739 a fait l'objet d'une autre subdivision dans les quatre années après le partage (division entre les intimés par le compromis de février 2005) ; la division ci dessus décrite constitue donc un lotissement au sens du code de l urbanisme.
Aucune promesse de vente, de location même unilatérale ne peut être consentie avant l'obtention de l'autorisation de lotir et ce en application de l'ancien article L. 3 116 3 alinéa-1 du code de l'urbanisme repris à l'article L. 414-4 du même code et ce même sou la condition suspensive de l'obtention de cet arrêté ; le non-respect de cette règle entraîne la nullité des promesses de vente.
Toutefois la demande de nullité ne peut être exercée que par l'acquéreur, le maire, le préfet ; le vendeur lotisseur n'a pas en effet la qualité pour agir en nullité de la promesse de vente en violation de l'article L. 442- 4du code de l'urbanisme.
Il convient dès lors de confirmer le jugement du 31 mars 2009 qui par des motifs pertinents adoptés par la cour d'appel a constaté que les promesses synallagmatiques de vente du 10 février 2005 valaient vente et a condamné Alain X...à verser l'indemnité forfaitaire aux acquéreurs.
Ces derniers justifiant par ailleurs d'une privation de jouissance de leur immeuble pendant plusieurs années d'un préjudice financier lié au remboursement d'emprunt pour deux des intimés, à l'augmentation du prix du mètre carré depuis 2005, à la modification du coefficient d'occupation des sols, le jugement sera infirmé quant au rejet de leur demande de dommages-intérêts ; leur préjudice sera réparé, au vu des éléments qui précèdent, tant pour Édouard A... que pour les époux Y... par l'octroi d'une somme de 10 000 euros.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des époux Y... Jean Laurent et d'Ewrard A...une partie des frais exposés pour les besoins du litige.
2- Sur les demandes à l'encontre de la SARL MTS
Aux termes de l'article 1992al. 1 du Code civil le mandataire répond de toutes les fautes qu'un mandataire prudent et diligent n'aurait pas commise.
En l'espèce le vendeur étant irrecevable à soulever la nullité des compromis de vente pour manquement d'autorisation préalable et ne rapportant pas la preuve d'un manquement à la prudence ou à la diligence imputable au mandataire, le mandat de vente ayant été rempli et partant l'efficacité juridique de la convention rédigée, il sera débouté de toutes ses demandes à l'encontre de la SARL MTS.
3- sur les demandes de l'agence MTS.
Par des motifs pertinents que la cour d'appel adopte, les premiers juges ont constaté la nullité du mandat de vente en date du 1er décembre 2003 pour non-respect de l'article 7 de la loi du 2 janvier 1970 ; par voie de conséquence, le rejet de la demande en paiement d'honoraires sera confirmé.
Enfin selon les termes des compromis de vente chaque acheteur a versé 4 200 euros à titre d'acompte (8 400euros au total) au séquestre d'un compte de la SARL MTS agence MIG ; les ventes ayant été réalisées, cette somme doit revenir à Alain X...; compte tenu de la procédure dont a fait l'objet la SARL MTS, la cour d'appel fixera la créance de ce dernier.
Alain X...succombant dans la quasi intégralité de ses prétentions sera condamné aux entiers dépens.
PAR CES MOTIFS :
Par décision réputé contradictoire :
Confirme le jugement du 31 mars 2009, en ce qu'il a constaté que les promesses synallagmatiques de vente du 10 février 2005 passées entre Alain X...et M. Ewrard A...d'une part et Monsieur Jean-Laurent Y... et Mme Céline Z...épouse Y... d'autre part valaient ventes ;
en ce qu'il a débouté la SARL MTS agence MIG de sa demande à l'encontre d'Alain X...;
Infirmant pour le surplus :
Condamne Alain X...à verser à. Ewrard A..., d'une part àMonsieur Jean-Laurent Y... et Mme Céline Z...épouse Y... d'autre part 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Condamne Alain X...à verser à. Ewrard A... et aux époux Y... 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Fixe la créance d'Alain X...à l'encontre de la SARL MTS agence MIG dont le mandataire judiciaire a été mis en cause à la somme de 8 400 euros ;
Rejette toute autre demande ;
Condamne Alain X...aux entiers dépens.
Signé par Mme GOIX, présidente de chambre, et Mme SOUNDOROM, greffière, lors du prononcé auquel la minute a été remise.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,
