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COPIE + GROSSE Me Didier TRACOL Me Jacques-André GUILLAUMIN LE :
COUR D'APPEL DE BOURGES CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 14 SEPTEMBRE 2006 No - Pages Numéro d'Inscription au Répertoire Général : 06/00017 Décision déférée à la Cour :JUGEMENT rendu par le Tribunal de Grande Instance de NEVERS en date du 24 Novembre 2005
PARTIES EN CAUSE : I - S.C.I. PHILIPPE agissant sur les poursuites et diligences de sa gérante domiciliée de droit au siège social 3 rue du 14 Juillet 58000 NEVERS représentée par Me Didier TRACOL, avoué à la Cour assistée de Me Jean-Luc HERVET, avocat au barreau de NEVERS APPELANTE suivant déclaration du 05/01/2006 II - M. Mehmet X... né le 10 Septembre 1952 à PULUMUR (TURQUIE) 8 rue du Champ de Manoeuvre 58000 NEVERS
14 SEPTEMBRE 2006
No / - M. Bruno Y... né le 20 Mars 1962 à MAZJIRT (TURQUIE) 2 rue Camille Baynac 58000 NEVERS représentés par Me Jacques-André GUILLAUMIN, avoué à la Cour assistés de Me Philippe LLORCA, avocat au barreau de NEVERS, substitué par Me Elodie SENLY, sa collaboratrice INTIMÉS
14 SEPTEMBRE 2006
No /
COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 21 Juin 2006 en audience publique, la Cour étant composée de : M. Z...
Président de Chambre, entendu en son rapport Mme LADANT
Conseiller
Mme LE A...
Conseiller
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme B...
ARRÊT : CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Vu le jugement, frappé du présent appel, rendu le 24 novembre 2005 par le Tribunal de Grande instance de NEVERS qui a principalement mis hors de cause l'agence immobilière C... IMMOBILIER et condamné la S.C.I. PHILIPPE à restituer à Monsieur Mehmet X... et Monsieur Bruno Y... la somme de 22.900 euros ; Vu les dernières conclusions d'appel déposées le 24 janvier 2006 par la S.C.I. PHILIPPE, tendant voir débouter Monsieur Mehmet X... et
Monsieur Bruno Y... de toutes leurs demandes, à se voir autoriser à conserver à titre de dommages et intérêts les fonds par elle reçus, et à voir condamner Monsieur Mehmet X... et Monsieur Bruno Y... à lui verser la somme de 7.100 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires, outre celle de 2.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Vu les dernières conclusions déposées le 17 mars 2006 par Monsieur Mehmet X... et Monsieur Bruno Y..., tendant à la confirmation de la décision déférée, sauf voir la S.C.I. PHILIPPE condamner à leur verser en sus la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ; Vu l'ordonnance de clôture en date du 14 juin 2006 ; SUR CE, LA COUR Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision entreprise et aux conclusions déposées ;
Sur les faits, il sera simplement rappelé : - que selon acte sous seing privé en date du 1er mars 2003, la S.C.I. PHILIPPE, prise en la personne de sa gérante Madame Françoise C..., a vendu à Monsieur Mehmet X... et Monsieur Bruno Y... un immeuble à usage d'habitation et de commerce sous la condition suspensive de l'obtention par les acquéreurs d'un prêt avant le 15 avril 2003, - qu'en garantie de l'exécution de leurs engagements, Monsieur Mehmet X... et Monsieur Bruno Y... ont versé le même jour la somme de 22.900 euros entre les mains de la S.C.I. PHILIPPE, - que faisant valoir qu'ils n'avaient pu obtenir de prêt, Monsieur Mehmet X... et Monsieur Bruno Y... vont tenter de récupérer à l'amiable les fonds versés, - que la S.C.I. PHILIPPE va s'y opposer, - que Monsieur Mehmet X... et Monsieur Bruno Y... vont assigner cette dernière en annulation de l'acte du 1er mars 2003, - et que c'est dans ces conditions qu'a été rendu le 24 novembre 2005 le jugement déféré ;
A l'appui de son recours, la S.C.I. PHILIPPE soutient essentiellement que l'interprétation à contrario de l'article L 271-1 du Code de la Construction invoqué par ses adversaires exclut l'existence d'un délai de rétractation pour les immeubles d'usage mixte, que la condition suspensive de l'octroi d'un prêt s'est réalisée et qu'elle n'a fait usage d'aucune man.uvre dolosive. Elle considère que dans ces conditions, elle est bien fondée à garder à titre de dommages et intérêts les fonds séquestrés et à se voir octroyer en sus le solde de la clause pénale contractuellement prévue, soit 7.100 euros ;le solde de la clause pénale contractuellement prévue, soit 7.100 euros ;
Il convient d'examiner successivement ces différents points ; Sur l'application de l'article L.271 du Code de la Construction
Ce texte dispose que tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation ne devient définitif qu'au terme d'un délai de sept jours pendant lequel l'acquéreur non professionnel a la faculté de se rétracter ;
Ainsi que l'a relevé le premier juge, ce texte ne concerne que les immeubles à usage d'habitation ;
Or, en l'espèce, force est de constater que le compromis de vente litigieux portait sur un immeuble destiné non seulement à l'habitation mais aussi au commerce ;
En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que la promesse n'était pas soumise au délai de rétractation prévu par cet article ; Sur la réalisation de la condition suspensive
C'est également à raison que le premier juge a stigmatisé le comportement fautif des acquéreurs, lesquels ont laissé passer la date butoir du 15 avril 2003 contractuellement prévue pour l'obtention de leur prêt, puis la prorogation tacite accordée par la venderesse jusqu'au 28 mai 2005, pour finalement ne produire comme
justificatif des recherches faites pour trouver le financement de leur acquisition qu'un courrier établi par la Banque ENTENIAL, sans aucune portée comme étant postérieur au délai fixé, comme étant largement incomplet quant à son contenu et comme ne portant même pas sur le financement de l'immeuble objet de la vente ; Sur le dol
Nonobstant ce comportement fautif, le premier juge a considéré que les acquéreurs n'étaient redevables d'aucune indemnité du fait de la nullité du compromis pour dol, caractérisé du fait que Madame C..., gérante de la S.C.I. PHILIPPE, aurait utilisé les locaux et l'adresse de l'Agence Immobilière C... dont elle est également la gérante et qu'il en serait résulté pour Monsieur Mehmet X... et Monsieur Bruno Y... une confusion entre ses deux fonctions qui aurait eu pour conséquence qu'ils auraient conclu le contrat à des conditions moins avantageuses ;
Cependant, force est de constater que la preuve de cette confusion n'est aucunement rapportée puisqu'il ressort du compromis litigieux que Madame C... s'est toujours présentée non en qualité de gérante d'une agence immobilière mais en qualité de gérante de la S.C.I. PHILIPPE ; les acquéreurs ne s'y sont d'ailleurs pas trompés dans la mesure ou les chèques bancaires qu'ils ont remis lors de la signature du compromis portent comme bénéficiaire non l'agence immobilière mais bien la S. C. I PHILIPPE, et où les correspondances qu'ils ont rédigées postérieurement, soit les 1er octobre, 18 octobre et 28 octobre 2003, font clairement état d'une transaction avec Madame C... prise en sa qualité de gérante associée de la S.C.I. PHILIPPE ;
Pour tenter d'échapper à cette évidence, Monsieur Mehmet X... et Monsieur Bruno Y... soutiennent avoir été influencés lors de la transaction, comme ne sachant ni lire ni écrire le Français ;
Cependant, outre que cet argument apparaît bien tardif puisqu'il n'a
jamais été avancé dans le cadre des échanges épistolaires entre les parties pourtant nombreux, la Cour en peut que constater que Monsieur Mehmet X... et Monsieur Bruno Y... ne rapportent aucunement la preuve de leurs allégations, pas même par production d'une banale attestation ;
Et d'ajouter enfin, que quand bien même la dualité d'activité alléguée aurait elle engendré une confusion dans l'esprit des acquéreurs, l'on ne voit pas en quoi les intéressés n'auraient pas contracté dans les mêmes conditions et au même prix s'ils avaient connu la réalité car le fait que la S.C.I. PHILIPPE soit désigné à l'acte en qualité de séquestre des fonds versés ne cause pas préjudice dans la mesure ou cette modalité de conservation des fonds n'a aucune incidence sur l'économie générale du contrat ; Dans ces conditions, le jugement déféré sera réformé sur la nullité du compromis ;
Il en résulte que ce compromis doit produire tous ses effets, notamment ceux résultant de la défaillance des acquéreurs ; Sur le montant de l'indemnisation
Ledit compromis prévoit en sa page 6 qu'en cas de non-réalisation de la vente, la partie qui n'est pas en défaut percevra à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 30.000 euros ;
Cette stipulation constitue une clause pénale susceptible de modération en cas d'excès ;
A cet égard, la S.C.I. PHILIPPE ne conteste pas, comme soutenu par les intimés, que l'immeuble litigieux a rapidement trouvé acquéreur et pour un bon prix ;
Il convient en conséquence de réduire l'indemnité à la somme de 22.900 euros ;
La S.C.I. PHILIPPE détenant déjà cette somme au titre du séquestre,
elle sera autorisée à la conserver à titre de dommages et intérêts ; En revanche, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts complémentaires ; Sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, dans les conditions prévues ci dessous ; PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné la S.C.I. PHILIPPE à restituer à Monsieur Mehmet X... et Monsieur Bruno Y... la somme de 22.900 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement et en ce qu'il l'a condamnée à payer à ces derniers la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et à payer les dépens ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,
Autorise la S.C.I. PHILIPPE à conserver à titre de dommages et intérêts la somme de 22.900 euros versée par Monsieur Mehmet X... et Monsieur Bruno Y... ;
Rejette toutes demandes autres ou plus amples ;
Condamne solidairement Monsieur Mehmet X... et Monsieur Bruno Y... à payer à la S.C.I. PHILIPPE la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Condamne Monsieur Mehmet X... et Monsieur Bruno Y... aux dépens de première instance et d'appel et dit qu'il sera fait application des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
L'arrêt a été signé par Mme LADANT, Conseiller le plus ancien ayant assisté aux débats et participé au délibéré et par Mme B...,
Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,
LE CONSEILLER,
A. B...
C. LADANT.
