Ch. civile B
ARRET No
du 16 NOVEMBRE 2011
R. G : 10/ 00557 C-PL
Décision déférée à la Cour : jugement du 08 juillet 2010 Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO R. G : 09/ 160
X... Z...
C/
SARL ZEDDA ET FILS SARL PRO Z
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
SEIZE NOVEMBRE DEUX MILLE ONZE
APPELANTS :
Monsieur Antoine X... né le 14 Mars 1955 à LEVIE (20170) ...20113 OLMETO
représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat Me Stéphane NESA, avocat au barreau d'AJACCIO
Madame Martine Z... épouse X... née le 01 Février 1951 à ARMENTIERES (59280) ...20113 OLMETO
représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat Me Stéphane NESA, avocat au barreau d'AJACCIO
INTIMEES :
SARL ZEDDA ET FILS Prise en la personne de son représentant légal Les Cannes Cipiniello 20113 OLMETO
représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Gilbert ALEXANDRE, avocat au barreau d'AJACCIO
SARL PRO Z Prise en la personne de son représentant légal Les Cannes Cipiniello 20113 OLMETO
représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Gilbert ALEXANDRE, avocat au barreau d'AJACCIO
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 octobre 2011, devant la Cour composée de :
Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 16 novembre 2011.
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* * ORIGINE DU LITIGE
Par acte authentique en date du 26 octobre 2005, la SARL PRO-Z en vendu en l'état futur d'achèvement aux époux B...X...-Martine Z...(les époux X...) une maison d'habitation avec piscine sise à OLMETO, moyennant le prix de 500 500 euros TTC.
Les époux X..., se plaignant de désordres, après désignation d'un expert judiciaire par voie de référé, ont fait assigner devant le Tribunal de grande instance d'AJACCIO, par acte du 4 février 2009, la SARL PRO-Z et la SARL ZEDDA ET FILS (la société ZEDDA), réputée constructeur de l'ouvrage, en déclaration de responsabilité et réparation du préjudice.
Par jugement contradictoire du 8 juillet 2010, le tribunal a :
- déclaré les époux X... irrecevable en leur action à l'égard de la SARL PRO-Z pour cause de forclusion ;
- constaté que les conditions de mise en jeu de la responsabilité des constructeurs sur le fondement de la garantie biennale sont réunies à l'égard de la société ZEDDA ;
- dit que la société ZEDDA a commis des fautes dans l'exécution de ses engagements contractuels à l'égard des époux X... ;
- déclaré la société ZEDDA responsable sur le fondement contractuel de la non conformité des ouvrages réalisés au profit des époux X... ;
- condamné la société ZEDDA à payer aux époux X... la somme de 1 740, 75 euros en réparation du préjudice que leur défaillance contractuelle a causé, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;
- condamné les époux X... à payer à la société ZEDDA la somme de 9 452, 92 euros au titre du devis du 5 octobre 2006, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;
- condamné la société ZEDDA à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté les époux X... de leurs autres demandes ;
- débouté la SARL PRO-Z de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné les époux X... et la société ZEDDA au paiement, chacun par moitié, des dépens.
*
* *
ETAT DE LA PROCÉDURE DEVANT LA COUR
Par déclaration remise au greffe le 16 juillet 2010, les époux X... ont relevé appel de cette décision.
Par conclusions récapitulatives déposées le 24 mars 2011 et régulièrement notifiées, les appelants demandent à la Cour de :
- débouter les intimés de leurs conclusions tendant à l'irrecevabilité de prétendues demandes nouvelles des époux X... ;
Principalement,
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 juillet 2010 par le Tribunal de grande instance d'AJACCIO ;
- dire et juger que la SARL PRO-Z en sa qualité de promoteur-vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement est tenu d'une obligation de résultat et devait remettre aux époux X..., acquéreurs, un bien exempt de vices ;
- dire et juger que le procès-verbal de livraison établi le 1er août 2006 et valant réception des travaux prononcé par le promoteur-vendeur est sans effet sur l'obligation de ce vendeur de livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles ;
- dire et juger que la SARL PRO-Z a commis des manquements à ses obligations contractuelles de délivrance et de garantie de la chose vendue de nature à engager sa responsabilité en application des dispositions de l'article 1147 du code civil ;
- constater que les travaux complémentaires réalisés par la société ZEDDA directement au profit des époux X... n'ont fait l'objet d'aucune réception au sens des dispositions de l'article 1792-6 du code civil ;
- dire et juger qu'en l'absence de réception desdits travaux, seule la responsabilité contractuelle de droit commun trouve à s'appliquer ;
- dire et juger que la société ZEDDA a commis des manquements à ses obligations contractuelles de délivrance et de garantie de la chose vendue de nature à engager sa responsabilité ;
- condamner la SARL PRO-Z à verser la somme de 186 126, 12 euros aux époux X... en réparation de leur préjudice consécutif aux travaux initialement prévus à l'appui de la notice descriptive annexée à l'acte de vente en état futur d'achèvement, sous réserve de la survenance de nouveaux désordres, non façons ou mal façons dans les délais légaux de la prescription ;
- condamner la société ZEDDA à verser la somme de 9 367, 75 euros aux époux X... en réparation de leur préjudice consécutif aux travaux complémentaires commandés selon devis du 8 octobre 2005 ;
Subsidiairement,
- dire et juger qu'à compter de la réception, la SARL PRO-Z demeure tenue aux garanties légales prévues aux articles 1792, 1792-1, 1792-2, 1792-3 du code civil ;- dire et juger que les désordres constatés sont couverts par les garanties biennale et décennale prévues aux articles précités ;
- dire et juger la société ZEDDA responsable desdits désordres en sa qualité de constructeur au sens des dispositions de l'article 1792 du code civil ;
- dire et juger la SARL PRO-Z tenus à garantir les désordres consécutifs aux travaux réalisés par la société ZEDDA en application des dispositions combinées des articles 1646-1, 1792, 1792-1, 1792-2, 1792-3 du code civil ;
- constater que les travaux complémentaires réalisés par la société ZEDDA directement au profit des époux X... n'ont fait l'objet d'aucune réception au sens des dispositions de l'article 1792-6 du code civil ;
- dire et juger qu'en l'absence de réception seule la responsabilité contractuelle de droit commune trouve à s'appliquer ;
- dire et juger que la société ZEDDA a commis des manquements à ses obligations contractuelles de délivrance et de garantie de la chose vendue de nature à engager sa responsabilité ;
- condamner in solidum la SARL PRO-Z et la société ZEDDA à verser la somme de 186 126, 12 euros aux époux X... en réparation de leur préjudice consécutif aux travaux initialement prévus à l'appui de la notice descriptives annexée à l'acte de vente en état futur d'achèvement ;
- condamner la société ZEDDA à verser la somme de 9 367, 75 euros aux époux X... en réparation de leur préjudice consécutif aux travaux complémentaires commandés selon devis du 8 octobre 2005 ;
- ordonner la compensation de cette dernière condamnation avec d'éventuelles sommes qui seraient mises à la charge des époux X... relativement au reliquat à devoir sur les travaux complémentaires commandés directement à la société ZEDDA ;
En tout état de cause,
- dire et juger que les sommes à valoir sur les dommages-intérêts produiront intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;
- ordonner la capitalisation des intérêts échus en application des dispositions de l'article 1154 du code civil ;
- condamner in solidum la SARL PRO-Z et la société ZEDDA au paiement de la somme de 5 614 euros correspondant à la rémunération de l'expert judiciaire ;
- condamner in solidum la SARL PRO-Z et la société ZEDDA aux entiers dépens de la procédure de référé, de première instance et d'appel ;
- condamner in solidum la SARL PRO-Z et la société ZEDDA au paiement de la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions déposées le 10 février 2011 et régulièrement notifiées, la SARL PRO-Z et la société ZEDDA demandent à la Cour de :
- déclarer irrecevables car nouvelles les prétentions des appelants ;
- à défaut, confirmer le jugement entrepris ;
- en toute hypothèse, condamner les époux X... à payer la somme de 2 000 euros à la SARL PRO-Z et la même somme la société ZEDDA en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les sociétés intimées se prévalent de l'ensemble des motifs retenus par le premier juge au soutien de sa décision.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 juin 2011 avec renvoi de l'affaire pour plaidoiries à l'audience du 6 octobre 2011.
*
* *
SUR QUOI, LA COUR
La Cour se réfère à la décision entreprise et aux conclusions récapitulatives susdites pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.
L'appel, interjeté dans les formes et délais légaux, est régulier et recevable.
Les prétentions formés par les époux X... en cause d'appel tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, à savoir la condamnation des intimées à réparer les désordres et les défauts de conformité affectant l'immeuble qui leur a été vendu en état de futur achèvement. En outre, la responsabilité des intimées est recherchée, comme devant le premier juge, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun. Dès lors, il résulte des dispositions de l'article 565 du code de procédure civile, que ces prétentions ne sont pas nouvelles ; la fin de non-recevoir qui leur est opposée de ce chef par les intimés n'est donc pas fondée.
Il est constant, au regard des documents produits aux débats, que les époux X... ont acquis de la SARL PRO-Z, suivant acte authentique du 26 octobre 2005, un villa en état futur d'achèvement, moyennant le prix de 500 500 euros entièrement réglé par les acquéreurs ; que la SARL PRO-Z a confié la construction de l'immeuble à la SARL ZEDDA ET FILS (la société ZEDDA) sur la base d'un devis en date du 8 juin 2005 d'un montant de 386 237, 39 euros ; que les époux X... ont directement confié à la société ZEDDA la réalisation de travaux complémentaires concernant des aménagement extérieurs (voie d'accès, dallage en pierres en divers endroits, muret, fourniture et pose de la cheminée et du barbecue) selon devis accepté en date du 5 octobre 2006 d'un montant de 46 546, 92 euros sur lequel un acompte de 23 000 euros a été réglé ; enfin que, la villa a fait l'objet d'un procès-verbal de livraison en date du 1er août 2006 signé par les époux X..., ce document précisant que la réception de l'ouvrage est prononcée avec effet au 31 juillet 2006 avec quelques réserves portant sur des travaux inachevés (piscine, enduit sur façades, peinture sur huisseries, climatisation), des travaux non réalisés (façades de placard), et des travaux de révision (plomberie, électricité et revêtements).
Le rapport d'expertise judiciaire établi par Monsieur DE CASTELLI le 14 octobre 2008 procède d'un examen minutieux, précis et contradictoire des faits de la cause ; il n'a suscité aucune critique d'ordre juridique ou technique ; seules certaines évaluations proposées sont contestées par les époux X.... Ce document peut donc servir de base à la discussion.
- Concernant l'immeuble vendu par la SARL PRO-Z aux époux X...
Il résulte du rapport d'expertise judiciaire que la réalisation de la villa présente divers défauts.
Ainsi, la voie d'accès a une pente plus importante que celle prévue dans la notice descriptive des travaux ; la piscine n'a pas été exactement implantée à l'endroit figurant sur les plans et son escalier a été réalisé en polystyrène alors qu'il était prévu en béton armé ; la clôture extérieure, le portail et les murs d'accompagnement n'ont pas été réalisés.
L'expert a en outre relevé des défauts de finition et d'exécution dans la salle de séjour (désagrégation des joints du carrelage, cheminée démunie de dispositif d'amenée d'air frais, fond du coffre du volet roulant non posé, porte coulissante qui ne ferme pas), dans la buanderie (désagrégation des joints du carrelage), dans la chambre nord-ouest (désagrégation des joints du carrelage, absence de ventilation basse), dans la salle d'eau attenante (trace d'infiltration en plafond, désagrégation des joints du carrelage, absence de ventilation basse) dans le bureau (porte posée en faux-aplomb), dans la chambre ouest (fissure dans l'angle supérieur gauche de la fenêtre, désagrégation des joints du carrelage), dans la chambre sud (défaut de garde-corps), dans la salle d'eau attenante (pas de ventilation basse), dans le garage (fissure horizontale), dans le vide sanitaire (canalisations d'évacuation des eaux usées imparfaitement fixées), en toiture (importantes fissures sur la noue entre les versants arrières), sur la terrasse (étanchéité aux odeurs non assurée), sur la piscine (décollement de la peinture sur la quasi-totalité des parois).
Seuls les désordres affectant la noue de la toiture qui sont à l'origine de l'infiltration constatée au plafond de la salle d'eau attenante à la chambre nord-ouest rendent l'ouvrage impropre à sa destination dans la mesure où l'étanchéité à l'eau n'est pas assurée. Les autres défauts ne compromettent ni la solidité de l'ouvrage ni ne le rendent impropre à sa destination ni ne l'affectent dans un de ses éléments d'équipement.
C'est à bon droit que les époux X... soutiennent qu'en application des dispositions de l'article 1601-3 du code civil, seul le vendeur, qui conserve la qualité de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des ouvrages, a qualité pour prononcer celle-ci.
En l'espèce, la réception des travaux réalisés par la société ZEDDA n'a pas été formellement prononcée par la SARL PRO-Z ; seul un procès-verbal de livraison de l'ouvrage aux acquéreurs a été signé le 1er août 2006. Dans la mesure où ce procès-verbal est assorti de réserves, les acquéreurs sont en droit de soutenir qu'il ne caractérise pas leur volonté non équivoque d'accepter les travaux.
Dès lors, tant en considération de la nature des désordres qu'en l'absence de réception formelle ou tacite de l'ouvrage, c'est à juste titre que les époux X... soutiennent que leur action ne peut relever de l'une des garanties légales prévues aux articles 1792 à 1792-6 du code civil mais qu'elle s'inscrit dans le cadre de la responsabilité contractuelle de droit commun.
C'est également à bon droit que les appelants soutiennent sur ce fondement que le promoteur-vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, tenu d'une obligation de résultat, doit remettre aux acquéreurs un bien conforme à la commande et exempt de vices, résultat non atteint au vu des manquements et des désordres ci-dessus recensés.
La Cour estime qu'en raison de leur nature, ces défauts n'étaient pas apparents lors de la prise de possession de l'immeuble par les acquéreurs profanes ; d'ailleurs, ils n'ont pas fait l'objet de réserves expresses à ce moment-là. C'est donc à tort que le premier juge a estimé qu'ils relevaient de l'action en garantie prévue par l'article 1642-1 du code civil, laquelle ne s'applique qu'aux vices de construction et aux défauts de conformité apparents.
Le jugement déféré doit dès lors être infirmé en ce qu'il a déclaré l'action entreprise par les époux X... contre la SARL PRO-Z atteinte par la forclusion édictée par l'article 1648 alinéa 2 du code civil.
Statuant à nouveau, il convient de dire qu'en livrant un ouvrage présentant des défauts d'exécution, des non conformités et des désordres de finition, la SARL PRO-Z a manqué à son obligation contractuelle de livrer aux époux X... un ouvrage conforme à la commande et exempt de vices et de la déclarer en conséquence responsable sur le fondement de l'article 1147 du code civil.
A partir d'une évaluation rigoureuse que la cour adopte malgré les critiques excessives exprimées par les époux X..., l'expert a évalué ainsi que suit le coût de la remise en état :
- travaux non exécutés (clôture extérieure, portail, mur d'accompagnement) : 17 280 euros,
- travaux destinés à remédier aux autres défauts : 32 018, 20 euros,
Soit au total la somme de 49 298, 20 euros.
La SARL PRO-Z sera condamnée à payer aux époux X... ladite somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt.
La capitalisation des intérêts échus n'a pas lieu d'être ordonnée.
- Concernant les travaux complémentaires réalisés par la société ZEDDA à la demande des époux X...
Il ressort des énonciations non contestées du rapport d'expertise que ces travaux présentent des défauts d'exécution et de finition qui portent sur le recouvrement du fond de la réserve à bûches par une plaque de pierre mal dimensionnée, sur la pose d'alèses de part et d'autre de la cheminée, sur le revêtement des plages de la piscine comportant des trous de mines.
C'est à juste titre que les appelants font valoir que ces travaux n'ont fait l'objet d'aucune réception, qu'elle soit formelle ou tacite, le procès-verbal de livraison susvisé ne s'appliquant qu'à l'ouvrage vendu en état futur d'achèvement. Dès lors, les défauts dont ils sont affectés ne peuvent relever de la garantie biennale prévue par l'article 1792-3 du code civil comme l'a jugé le tribunal dont la décision doit être infirmée sur ce point.
En revanche, ces défauts, qui procèdent comme l'a relevé l'expert d'un manquement aux règles de l'art, engagent la responsabilité contractuelle de l'entrepreneur sur le fondement de l'article 1147 du code civil comme les appelants le soutiennent à bon droit.
Dans une évaluation sérieuse méritant d'être entérinée, l'expert judiciaire a fixé le coût de la remise en état à la somme de 1 740, 75 euros qui doit être mise à la charge de la société ZEDDA.
Toutefois, dans la mesure où les époux X... lui restent redevables, au titre du marché de travaux, de la somme de 9 452, 92 euros, il convient, après compensation, de condamner les époux X... à lui payer la somme de 7 712, 17 euros. Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce qu'il a fixé le montant de cette condamnation à la somme de 9 452, 92 euros.
- Concernant les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
La SARL PRO-Z devant être considérée comme seule partie perdante au sens des dispositions de l'article 696 du code civil, il convient de mettre à sa charge la totalité des dépens de première instance et d'appel. Ces dépens comprennent notamment la rémunération de l'expert judiciaire, en application des dispositions de l'article 695-4 du code de procédure civile.
La décision du premier juge partageant les dépens entre la SARL PRO-Z et les époux X... doit en conséquence être infirmée.
Enfin, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il est équitable d'allouer aux époux X... la somme de 3 000 euros en remboursement des frais non compris dans les dépens qu'ils ont dû engager pour soutenir leur défense en première instance et en appel.
Les demandes formées par les intimées sur le même fondement juridique doivent en revanche être rejetées.
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PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Déclare les époux X... recevables et partiellement fondés en leurs prétentions en appel ;
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :
- dit que la SARL ZEDDA ET FILS a commis des fautes dans l'exécution de ses engagements contractuels à l'égard des époux X... ;
- déclaré la SARL ZEDDA ET FILS responsable sur le fondement contractuel de la non conformité des ouvrages réalisées au profit des époux X... ;
L'infirme dans toutes ses autres dispositions ;
Statuant à nouveau,
Déclare la SARL PRO-Z responsable, sur le fondement de l'article 1147 du code civil, des défauts et des désordres affectant l'immeuble qu'elle a vendu aux époux X... ;
Condamne la SARL PRO-Z à payer aux époux X... la somme de QUARANTE NEUF MILLE DEUX CENT QUATRE VINGT DIX HUIT EUROS et VINGT CENTIMES (49 298, 20 euros), outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, au titre de la remise en état de l'ouvrage ;
Fixe à la somme de MILLE SEPT CENT QUARANTE EUROS et SOIXANTE QUINZE CENTIMES (1 740, 75 euros) le coût de la remise en état des désordres relevant de la responsabilité de la SARL ZEDDA ET FILS ;
Constate que les époux X... sont redevables envers la SARL ZEDDA ET FILS de la somme de NEUF MILLE QUATRE CENT CINQUANTE DEUX EUROS et QUATRE VINGT DOUZE CENTIMES (9 452, 92 euros) au titre du solde du marché de travaux qu'ils lui ont confié ;
Condamne, après compensation, les époux X... à payer à la SARL ZEDDA ET FILS la somme de SEPT MILLE SEPT CENT DOUZE EUROS et DIX SEPT CENTIMES (7 712, 17 euros) ;
Condamne la SARL PRO-Z à payer aux époux X... la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000 euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les époux X... du surplus de leurs demandes ;
Déboute la SARL PRO-Z et la SARL ZEDDA ET FILS de leurs demandes ;
Condamne la SARL PRO-Z aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût du rapport d'expertise judiciaire.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
