Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. et Mme A... ont demandé au tribunal administratif d'Orléans d'annuler, pour excès de pouvoir, la décision du 15 novembre 2019 par laquelle le maire de la commune de Huisseau-sur-Mauves a délivré à la société d'économie mixte pour le développement orléanais un permis d'aménager pour la construction d'un lotissement comprenant 23 lots, ensemble la décision du 24 février 2020 rejetant leur recours gracieux contre cette première décision.
Par un jugement n° 2002014 du 15 avril 2021, le tribunal administratif d'Orléans a rejeté leur demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 18 juin 2021 et le 6 décembre 2012, M. et Mme A..., représentés par la SELARL Atmos avocats, demandent à la cour :
1°) d'annuler ce jugement ;
2°) d'annuler, pour excès de pouvoir, ces décisions ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Huisseau-sur-Mauves une somme de 3 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- la concession d'aménagement, objet du permis, aurait dû faire l'objet d'une procédure de publicité et de mise en concurrence ;
- le pétitionnaire ne disposait du droit de déposer une demande que pour vingt-deux lots seulement ;
- le dossier de demande de permis était incomplet dès lors qu'il comportait une surface d'assiette erronée, ne comportait pas de plan faisant état de la partie de l'unité foncière exclue du projet et ne faisait pas état de l'existence d'un ouvrage soumis à déclaration en vertu de la section 1 du chapitre IV du titre Ier du livre II de l'environnement ;
- le projet d'aménagement méconnaît le projet d'aménagement et de développement durable ;
- il méconnaît le plan d'occupation des sols applicable avant 2008, le règlement du plan local d'urbanisme en vigueur devant être écarté en raison de son incohérence avec le projet d'aménagement et de développement durable ;
- il méconnaît les dispositions des articles R. 111-5 du code de l'urbanisme et 4 de l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation combinés ;
- il méconnaît les dispositions des articles UB4, UB11 et UB13 du règlement du plan local d'urbanisme ;
- le règlement du lotissement ne pouvait renvoyer à l'article R. 123-10-1 du code de l'urbanisme abrogé, ni limiter les pouvoirs des architectes des bâtiments de France.
Par un mémoire, enregistré le 13 janvier 2022, la société d'économie mixte pour le développement orléanais, représenté par la SELARL Caradeux Consultants, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. et Mme A... la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense, enregistré le 15 janvier 2022, la commune de Huisseau-sur-Mauves conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. et Mme A... la somme de 3 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de l'environnement ;
- l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme B...,
- les conclusions de Mme Moulin-Zys, rapporteure publique,
- les observations de Me Gallois, représentant la société d'économie mixte du développement orléanais, et de Me Weinkopf, représentant la commune de Huisseau-sur-Mauves.
Considérant ce qui suit :
1. Le 15 novembre 2019, le maire de la commune d'Huisseau-sur-Mauves a délivré à la société d'économie mixte pour le développement orléanais (SEMDO) un permis d'aménager pour la construction d'un lotissement à usage d'habitation comportant vingt-trois lots. M. et Mme A..., voisins immédiats du projet, ont formé un recours gracieux contre cette décision, rejeté par une décision du 24 février 2020. Ils relèvent appel du jugement du 15 avril 2021 par lequel le tribunal administratif d'Orléans a rejeté leur demande tendant à l'annulation de ces deux décisions.
Sur la nature de l'opération :
2. Aux termes de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser la mutation, le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, notamment en recherchant l'optimisation de l'utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser. / L'aménagement, au sens du présent livre, désigne l'ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d'une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l'alinéa précédent et, d'autre part, à assurer l'harmonisation de ces actions ou de ces opérations ". Aux termes de l'article L. 300-4 du même code : " L'Etat et les collectivités territoriales, ainsi que leurs établissements publics, peuvent concéder la réalisation des opérations d'aménagement prévues par le présent code à toute personne y ayant vocation. / L'attribution des concessions d'aménagement est soumise par le concédant à une procédure de publicité permettant la présentation de plusieurs offres concurrentes, dans des conditions prévues par décret en Conseil d'Etat ".
3. L'autorité administrative saisie d'une demande d'autorisation d'occupation du sol n'a pas à vérifier le titre donnant au pétitionnaire qualité pour la déposer. Dès lors, en l'absence de fraude, M. et Mme A... ne peuvent utilement se prévaloir, au soutien de leurs conclusions tendant à l'annulation du permis contesté, de la violation de l'article L. 300-4 du code de l'urbanisme et de ce que le projet d'aménagement litigieux aurait dû être précédé d'une procédure de publicité et de mise en concurrence. Pour les mêmes motifs, les requérants ne peuvent en tout état de cause utilement soutenir que le pétitionnaire n'aurait été autorisé à créer que vingt-deux lots sur la parcelle litigieuse.
Sur la composition du dossier de demande de permis :
4. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
5. En premier lieu, il résulte des termes même du formulaire de demande de permis que la surface d'assiette du projet était de 20 699 mètres carrés. Si une surface de 24 435 mètres carrés figurait au dossier, il s'agissait de la surface de l'ensemble de l'unité foncière affectée. Dès lors, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la demande de permis était entachée d'une erreur de fait.
6. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 441-4 du code de l'urbanisme : " Le projet d'aménagement comprend également : 1° Un plan de l'état actuel du terrain à aménager et de ses abords faisant apparaître les constructions et les plantations existantes, les équipements publics qui desservent le terrain, ainsi que, dans le cas où la demande ne concerne pas la totalité de l'unité foncière, la partie de celle-ci qui n'est pas incluse dans le projet d'aménagement (...) ". Les divers plans soumis par le pétitionnaire et notamment le plan PA08 permettaient à l'autorité administrative d'apprécier l'unité foncière affectée par le projet de la SEMDO et les parties de celles-ci non incluses dans le projet d'aménagement. Dès lors, le moyen tiré de la violation des dispositions précitées doit être écarté. En outre, il ne résulte d'aucune disposition législative ou réglementaire que le pétitionnaire aurait été tenu de faire procéder à une division foncière préalablement à la soumission de sa demande.
7. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 441-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige : " La demande de permis d'aménager précise : e) e) S'il y a lieu, que les travaux portent sur une installation, un ouvrage, des travaux ou une activité soumis à déclaration en application de la section 1 du chapitre IV du titre Ier du livre II du code de l'environnement ; (...) ". Aux termes de l'article L. 425-14 du même code, dans sa rédaction applicable au litige : " Sans préjudice du second alinéa de l'article L. 181-30 du code de l'environnement, lorsque le projet est soumis à autorisation environnementale, en application du chapitre unique du titre VIII du livre Ier du même code, ou à déclaration, en application de la section 1 du chapitre IV du titre Ier du livre II dudit code, le permis ou la décision de non-opposition à déclaration préalable ne peut pas être mis en œuvre : 1° Avant la délivrance de l'autorisation environnementale mentionnée à l'article L. 181-1 du même code ; / 2° Avant la décision d'acceptation, pour les installations, ouvrages, travaux et activités soumis à déclaration en application du II de l'article L. 214-3 du même code ".
8. Si en l'espèce, le pétitionnaire n'avait pas indiqué, sur le formulaire Cerfa de demande de permis d'aménager que le projet comportait un ouvrage soumis à déclaration en application de la législation applicable sur l'eau, à savoir un bassin de rétention/infiltration pour l'évacuation des eaux pluviales, l'existence de ce bassin apparaissait clairement dans les autres pièces du dossier de demande de telle sorte que cette omission ne saurait être regardée comme ayant été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. Par ailleurs, il résulte des dispositions précitées que la déclaration prévue à la section I du chapitre IV du titre Ier du Livre II du code de l'urbanisme peut être réalisée après le dépôt de la demande de permis d'aménager et n'avait donc pas nécessairement à figurer dans le dossier de demande de permis.
Sur la procédure d'instruction du permis :
9. Il ne résulte d'aucune disposition de la sous-section 1 de la section 6 du chapitre III du titre II du livre IV du code de l'urbanisme que le maire de la commune d'Huisseau-sur-Mauves aurait été tenu de saisir pour avis les services déconcentrés en charge de la politique publique de l'eau du seul fait de l'existence d'un bassin de rétention/infiltration des eaux pluviales dans le projet litigieux, lequel fait l'objet d'une déclaration distincte en vertu du code de l'environnement.
Sur le contenu du projet d'aménagement :
10. Aux termes de l'article L. 152-1 du code de l'urbanisme : " L'exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, et ouverture d'installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan sont conformes au règlement et à ses documents graphiques.
Ces travaux ou opérations sont, en outre, compatibles, lorsqu'elles existent, avec les orientations d'aménagement et de programmation ". Aux termes de l'article L. 442-1 du même code : " Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ". L'article L. 421-6 prévoit que : " Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique ". Il résulte de l'ensemble de ces dispositions que les lotissements, qui constituent des opérations d'aménagement ayant pour but l'implantation de constructions, doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l'occupation des sols édictées par le code de l'urbanisme ou les documents locaux d'urbanisme, même s'ils n'ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n'existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d'un lot d'une unité foncière. Il appartient, en conséquence, à l'autorité compétente de refuser le permis d'aménager sollicité ou de s'opposer à la déclaration préalable notamment lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu'elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, un projet de lotissement permet l'implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d'urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d'urbanisme requises.
En ce qui concerne les documents d'urbanisme invocables :
11. D'une part, il ressort des termes même de l'article L. 152-1 du code de l'urbanisme précité, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir de la méconnaissance par le projet d'aménagement litigieux du projet d'aménagement et de développement durable, qui constitue, au terme de l'article L. 151-2 du même code, un document distinct des orientations d'aménagement et de programmation visées par ces dispositions.
12. D'autre part, pour apprécier la cohérence exigée au sein du plan local d'urbanisme entre le règlement et le projet d'aménagement et de développement durables, il appartient au juge administratif de rechercher, dans le cadre d'une analyse globale le conduisant à se placer à l'échelle du territoire couvert par le document d'urbanisme, si le règlement ne contrarie pas les orientations générales et objectifs que les auteurs du document ont définis dans le projet d'aménagement et de développement durables, compte tenu de leur degré de précision. Par suite, l'inadéquation d'une disposition du règlement du plan local d'urbanisme à une orientation ou un objectif du projet d'aménagement et de développement durables ne suffit pas nécessairement, compte tenu de l'existence d'autres orientations ou objectifs au sein de ce projet, à caractériser une incohérence entre ce règlement et ce projet.
13. Les requérants soutiennent que le projet d'aménagement de la SEMDO devait être apprécié à l'aune du plan d'occupation des sols en vigueur avant février 2008 dès lors que le règlement du plan local d'urbanisme adopté à cette date, qui méconnaît les orientations du projet d'aménagement et de développement durable, est illégal. Cependant, ce règlement, qui prévoit, dans la zone urbaine dans laquelle a vocation à être implanté le lotissement aménagé par la SEMDO, que les espaces communs seront plantés, que les arbres à hautes tiges devront être conservés ou remplacés en même nombre et que l'implantation des constructions doit être étudiée en conséquence, ne présente pas d'incohérence avec le projet d'aménagement et de développement durable qui mentionne, dans cette zone, un projet d'urbanisation avec une forte dimension verdoyante. M. et Mme A... ne sont, dès lors, pas fondé à soutenir que le règlement du plan local d'urbanisme approuvé en février 2008 devrait être écarté pour apprécier la légalité du projet d'aménagement de la SEMDO.
En ce qui concerne la conformité du projet aux documents graphiques du plan local d'urbanisme :
14. Aux termes de l'article L. 151-8 du code de l'urbanisme : " Le règlement fixe, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durables, les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés aux articles L. 101-1 à L. 101-3. ". Ces règles peuvent notamment comporter l'interdiction de construire, délimiter les zones à urbaniser ou à protéger et définir, en fonction des circonstances locales, les règles concernant l'implantation des constructions. Il ne ressort, en revanche, ni de ces dispositions ni d'aucune autre disposition législative que les auteurs du règlement d'un plan d'occupation des sols aient compétence pour interdire par principe ou pour limiter la faculté reconnue aux propriétaires de procéder, dans les conditions prévues au livre IV précité du code de l'urbanisme, à la division d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments, faculté qui participe de l'exercice de leur droit à disposer de leurs biens, dont il appartient au seul législateur de fixer les limites.
15. Si les requérants soutiennent que le maire ne pouvait autoriser un projet de lotissement comportant vingt-trois lots, portant ainsi à trente-trois le nombre de lots construits dans le secteur de l'Ane Vert alors que le règlement graphique du plan local d'urbanisme ne fait état que de vingt-six lots à construire dans ce secteur, il résulte de ce qui a été dit au point 14 que le règlement du plan local d'urbanisme ne saurait apporter de telles restrictions aux droits des propriétaires. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance, par le projet litigieux, de ces documents graphiques ne peut qu'être écarté.
En ce qui concerne l'écoulement des eaux pluviales :
16. Si les requérants soutiennent que le projet d'aménagement de la SEMDO méconnaît les dispositions de l'article UB 4 du règlement du plan local d'urbanisme, aux termes desquelles " Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l'écoulement des eaux pluviales dans le réseau collecteur là où il existe. En l'absence de réseau ou en cas de réseau insuffisants, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales (et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété) seront réalisés par des dispositifs adaptés à l'opération et au terrain. ", ils ne produisent aucun élément au soutien de leur argumentation. Cette méconnaissance ne saurait résulter de la seule absence de déclaration du bassin de rétention/infiltration des eaux pluviales aux services en charge de la politique publique de l'eau ou de l'absence d'avis de la direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement. Il ressort au contraire des pièces du dossier que ce bassin a pour objet de limiter le débit des eaux évacués des propriétés et que le permis contesté comporte des prescriptions destinées à assurer le respect de ces dispositions. Dès lors, le moyen tiré de la violation des dispositions précitées doit être écarté.
En ce qui concerne l'aspect des toitures :
17. Il ressort des pièces du dossier et notamment des plans PA10a que le projet d'aménagement, qui prévoit deux orientations possibles de faîtages possibles pour les toitures pour cinq lots du lotissement à venir, ne méconnaît pas, contrairement à ce que soutiennent les requérants, les dispositions de l'article UB11 du règlement du plan local d'urbanisme aux termes desquelles les toitures doivent être à deux pentes.
En ce qui concerne les espaces communs :
18. Aux termes de l'article UB 13 du règlement du plan local d'urbanisme, les espaces communs du lotissement doivent être plantés. La seule circonstance que le projet d'aménagement envisagé en 2006 ait comporté plus de 12 000 mètres carrés d'espaces communs plantés alors que le projet actuel n'en comporterait que 3 995, ne saurait caractériser une méconnaissance des dispositions de cet article.
En ce qui concerne la circulation des engins de lutte contre l'incendie :
19. Aux termes de l'article R. 111-5 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie ". L'article 4 de l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation prévoit que les voies utilisables pour les engins de services de secours et de lutte contre l'incendie répondent notamment aux caractéristiques suivantes : une largeur supérieure à 3 mètres et un rayon intérieur minimum R de 11 mètres, augmenté d'une surlargeur égale à 15/R en cas de rayon inférieur à 50 mètres. En l'espèce, il ressort des plans du pétitionnaire que, contrairement à ce que soutiennent les requérants, les voies d'accès aux lots 13 à 18 permettent d'assurer la circulation des engins de lutte contre l'incendie et que l'aire de retournement jouxtant les lots 15 à 17 permet d'assurer leur retournement de telle sorte que ne saurait être caractérisée une difficulté pour la circulation ou l'utilisation de ces engins. Dès lors, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet de lotissement méconnaîtrait les dispositions de l'article R. 111-5 précité.
En ce qui concerne l'intégration du projet dans les lieux avoisinants :
20. Aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ". En l'espèce, le projet mené par la SEMDO prévoit l'implantation de pavillons mono-familiaux de caractère et d'une densité proches de ceux des habitations voisines et d'un square communal. Dès lors, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que ce projet porterait atteinte au caractère, notamment rural, des lieux avoisinants.
En ce qui concerne les autres mentions du règlement de lotissement :
21. La seule circonstance que le règlement du lotissement renvoie à l'article R. 123-10-1 du code de l'urbanisme, abrogé et dont les dispositions ont été recodifiées au 3ème alinéa de l'article R. 151-21 du même code, est sans incidence sur sa légalité.
22. Si le règlement du lotissement rappelle que : " les lots n° 1, 2,3, 4, 14, 15, 16 et 23 pourront faire l'objet de prescriptions particulières par les architectes des bâtiments de France ", il ne saurait être regardé comme ayant limité les pouvoirs des architectes des bâtiments de France à l'égard des autres lots, dès lors qu'il est constant que l'ensemble du lotissement se situe dans le périmètre de protection d'un monument historique. Dès lors, les requérants ne sont pas fondés à se prévaloir de l'illégalité de cette limitation.
23. Il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme A... ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif d'Orléans a rejeté leur demande tendant à l'annulation du permis d'aménager délivré à la SEMDO le 15 novembre 2019 par le maire de la commune d'Huisseau-sur-Mauves, ensemble la décision du 24 février 2020 rejetant leur recours hiérarchique contre cette première décision.
Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
24. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune ou de la SEMDO, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, la somme que M. et Mme A... demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce de mettre à la charge de M. et Mme A... les sommes demandée par la commune de Huisseau-sur-Mauves et par la SEMDO au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de M. et Mme A... est rejetée.
Article 2 : Les conclusions présentées par la société d'économie mixte pour le développement orléanais et la commune de Huisseau-sur-Mauves au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme A..., à la commune de Huisseau-sur-Mauves et à la société d'économie mixte pour le développement orléanais.
Délibéré après l'audience du 13 décembre 2022, à laquelle siégeaient :
M. Albertini, président,
M. Mauny, président assesseur,
Mme Villette, première conseillère,
Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 décembre 2022.
La rapporteure,
A. B...
Le président,
P.-L. ALBERTINILa greffière,
F. PETIT-GALLAND
La République mande et ordonne au préfet du Loiret en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement.
Pour expédition conforme
La greffière,
2
N° 21VE01775
