Vu la requête, enregistrée le 18 juillet 2014, présentée pour la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL, dont le siège est 2 avenue du professeur André Lemière à Paris (75020), par Me Zapf, avocat ; la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL demande à la Cour :
1° d'annuler le jugement no 1307293 du 19 mai 2014 par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande tendant à la réduction de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2011, à raison des établissements hôteliers qu'elle exploite sous les enseignes " Etap Hôtel " et " Ibis ", à Montreuil ;
2° de prononcer la réduction de cette cotisation et de cette taxe pour les sommes respectives de 140 490 euros et 8 556 euros ;
3° de mettre à la charge de l'Etat une somme de 10 000 euros au titre de l'article
L. 761-1 du code de justice administrative ;
Elle soutient que :
- c'est irrégulièrement que l'administration a mis en oeuvre la méthode d'appréciation directe, qui présente un caractère éminemment subsidiaire, dès lors qu'elle ne prouve pas avoir recherché, dans la France entière, au moins un local-type comparable à l'immeuble à évaluer, dans une commune pouvant être regardée comme économiquement analogue à celle de Montreuil ;
- subsidiairement, elle propose de retenir comme terme de comparaison le local-type n° 3 du procès-verbal de la commune de Paris ; situé dans le 12ème arrondissement, ce local a la nature d'un hôtel de chaîne, de catégorie trois étoiles, dont la surface pondérée est de 566 m² et le tarif unitaire a été fixé à 35 F/m², soit 5,33 euros/m² ; par ailleurs, la commune de Montreuil et le 12ème arrondissement de Paris sont économiquement comparables dès lors que, situés à l'est de Paris, ils appartiennent à un même tissu urbain et sont desservis par des moyens de transport permettant d'atteindre le centre de la capitale ;
- la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie étant établie selon les mêmes bases d'imposition que celles retenues pour la taxe foncière, elle est en droit de solliciter la réduction de cette taxe par voie de conséquence de ce qui précède ;
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Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 14 avril 2015 :
- le rapport de M. Locatelli, premier conseiller,
- et les conclusions de M. Coudert, rapporteur public ;
1. Considérant que la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL fait appel du jugement n° 1307293 du 19 mai 2014 par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande tendant la réduction de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2011 à raison des établissements hôteliers qu'elle exploite à Montreuil sous les enseignes " Etap Hôtel " et " Ibis ", 278 avenue de Paris et 2 avenue du Professeur Lemière ;
Sur la cotisation foncière des entreprises :
2. Considérant que l'article 1467 du code général des impôts dispose que : " La cotisation foncière des entreprises a pour base : 1° la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France (...) La valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe (...) " ; qu'en application des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts en vigueur : " (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales (...) " ; qu'en vertu des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III à ce code : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance " ;
3. Considérant que, pour l'application de la méthode d'évaluation prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, la différence, même significative, de superficie entre le local-type et l'immeuble à évaluer ne fait pas par elle-même obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu comme terme de comparaison ; que, dans ce cas, la valeur locative doit toutefois être ajustée afin de tenir compte de cette différence par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III à ce code ; que, cependant, cette règle ne peut être mise en oeuvre dans le cas où l'immeuble à évaluer est un immeuble de grande hauteur et où le local-type proposé comme terme de comparaison ne présente pas les caractéristiques d'un tel immeuble ; qu'en effet, eu égard à leurs spécificités, les immeubles de grande hauteur ne peuvent être évalués que par comparaison avec d'autres immeubles de cette catégorie ou, à défaut, par voie d'appréciation directe en application du 3° du même article ;
4. Considérant que la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL soutient que l'administration fiscale ne pouvait recourir à la méthode d'évaluation par voie d'appréciation directe, qui est subsidiaire, sans préalablement rechercher, dans la France entière, si un local-type pouvait valablement être retenu comme terme de comparaison ; qu'il est constant que l'immeuble exploité à Montreuil culmine à soixante-deux mètres de hauteur, comporte
dix-neuf étages pour une surface totale pondérée de 5 762 m² ; qu'ainsi, il ressortit à la catégorie des immeubles de grande hauteur qui ne peuvent être évalués que par comparaison avec d'autres immeubles de même catégorie ainsi qu'il a été rappelé au point 3. ; qu'il ne résulte pas de l'instruction que ce local puisse être comparé à un autre immeuble de grande hauteur dans une commune présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de Montreuil jouxtant la capitale et qui aurait été régulièrement évalué en fonction d'un bail en cours au
1er janvier 1970, ainsi que le fait valoir l'administration sans être valablement contredite sur ce point par la société requérante ; que si, en appel, la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL propose de retenir les locaux-type n° 3 du procès-verbal des opérations de révision foncière du 12ème arrondissement de Paris et n° 111 du procès-verbal " modèle C " du 16ème arrondissement de Paris, ces immeubles, qui comportent au plus cinq étages, ne sauraient être utilement comparés à un immeuble de grande hauteur tel que celui à évaluer ; que, dès lors, il y a lieu, sans qu'il soit besoin d'ordonner un supplément d'instruction, d'évaluer l'immeuble de la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL par voie d'appréciation directe en application des dispositions du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ;
5. Considérant que l'administration fiscale a proposé une évaluation par voie d'appréciation directe en se fondant sur l'origine de la propriété de l'immeuble litigieux, en l'occurrence un acte de vente en état futur d'achèvement intervenu le 16 octobre 1989 pour un montant de 124 530 000 F (18 984 476 euros), affecté d'un abattement pour dépréciation immédiate de 20 % et sur l'application d'un taux d'intérêt de 9 % ; que la société requérante ne critique pas les modalités de cette évaluation alors que cette méthode conduit à la détermination d'une valeur locative supérieure à celle retenue par l'administration fiscale pour asseoir les impositions en litige ; que, dans ces conditions, la société SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL n'est pas fondée à solliciter la réduction de la cotisation foncière des entreprises ainsi mise à sa charge ;
Sur la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie :
6. Considérant que la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL se borne à affirmer que la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie qui lui a été réclamée au titre de l'année 2011 a été irrégulièrement établie par voie de conséquence de ce qui précède ; que, par suite, elle ne saurait en obtenir la réduction ;
7. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande ;
Sur les conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
8. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mis à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante à l'instance, la somme que la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL sollicite au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
DECIDE :
Article 1er : La requête de la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL est rejetée.
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N° 14VE02203
