Vu la requête, enregistrée le 30 août 2013, présentée pour le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES VILLA REMBRANDT, dont le siège est 54/56 rue de Bitche à Courbevoie (92400), par Me Chevillard-Buisson, avocat ;
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES VILLA REMBRANDT demande à la Cour :
1° d'annuler le jugement n° 1200654 du 28 juin 2013 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 18 novembre 2011 par lequel le maire de la commune de Courbevoie a délivré un permis de construire à la société civile immobilière DEV 92, ultérieurement transféré à la société Potentia Capital, en vue de procéder à la démolition d'un pavillon et de son garage et à la construction de neuf maisons en bande élevées sur un niveau de parking de vingt-quatre places sur un terrain situé 52 rue de Bitche sur le territoire de cette commune ;
2° d'annuler, pour excès de pouvoir, cet arrêté ;
3° de mettre à la charge solidaire de la commune de Courbevoie et de la société Potentia Capital une somme de 10 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi que les entiers dépens de l'instance ;
Il soutient que :
- le dossier de demande de permis de construire était incomplet dès lors que :
. la notice architecturale ne précisait ni l'implantation de la construction par rapport aux constructions et paysages avoisinants, ni l'organisation et l'aménagement des accès au terrain, comme le prescrivent les dispositions du b et du f de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme ; c'est à tort que les premiers juges se sont appuyés sur le permis de construire modificatif délivré le 21 janvier 2013 pour écarter le moyen tenant au caractère incomplet du dossier de demande de permis de construire ;
. le document graphique mentionné au c de l'article R. 431-10 du même code ne permettait pas d'apprécier l'insertion de la construction projetée dans son environnement et le traitement des accès et du terrain ;
- les dispositions de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme ont été méconnues en l'absence d'un plan de division parcellaire joint au dossier de demande ;
- le permis attaqué méconnaît les dispositions de l'article UB 3-2 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors que la largeur de la voie d'accès est inférieure au seuil minimum de 3,50 mètres fixé par ces dispositions qui ne peut comprendre les dépendances de la voie et les emplacements de stationnement privatifs, lesquels ne constituent pas des espaces de circulation au sens des définitions de l'annexe 5 1B et n'appartiennent pas à la voie privée appartenant en indivision au bénéficiaire du permis et au requérant, pas plus que la pelouse qui les borde ; en tout état de cause, un procès-verbal de constat d'huissier établi le 23 décembre 2011 démontre que la largeur physique de l'impasse est inférieure à 3,50 m par endroits ;
- le permis attaqué méconnaît les dispositions de l'article UB 3-3 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors que la largeur de la voie d'accès est inférieure au seuil minimum de 6 mètres fixé en présence de constructions comportant plus de dix logements ;
- le permis attaqué méconnaît les dispositions de l'article UB 3-4 du règlement du plan local d'urbanisme en l'absence d'aménagement permettant aux véhicules de faire demi-tour ;
- le permis attaqué est entaché d'une erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme compte tenu des risques de collision avec les véhicules des copropriétaires du 54-56 rue de Bitche et en l'absence de trottoir pour les piétons ce qui entraîne un danger pour les enfants de la garderie située à proximité ;
- le permis attaqué méconnaît les dispositions du code de la construction et de l'habitation relatives à l'accès des personnes à mobilité réduite, applicables aux immeubles d'habitation ;
- le permis attaqué est entaché d'une erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme dès lors qu'il ne s'insère pas dans son environnement ;
..........................................................................................................
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de la construction et de l'habitation ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 16 avril 2015 :
- le rapport de Mme Ribeiro-Mengoli, premier conseiller,
- les conclusions de Mme Lepetit-Collin, rapporteur public,
- et les observations de MeB..., pour le syndicat requérant et de MeA..., pour la société Potentia Capital ;
1. Considérant que le maire de la commune de Courbevoie a délivré à la SCI DEV 92, par un arrêté en date du 18 novembre 2011, un permis portant sur la démolition d'un pavillon et de son garage et la construction de neuf maisons en bande élevées sur un niveau de parking de vingt-quatre places pour une surface hors oeuvre nette de 1 155,60 m², sur un terrain cadastré U36 et U171, situé 52 rue de Bitche sur le territoire de ladite commune ; que ce permis de construire a fait l'objet d'un transfert, par un arrêté du 19 avril 2012, au bénéfice de la société Potentia Capital, qui s'est par ailleurs vu délivrer, par un arrêté du 21 janvier 2013, un permis de construire modificatif ; que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES VILLA REMBRANDT, dont l'immeuble est desservi par une voie privée en impasse qui mène au terrain d'assiette de la construction projetée, relèvent appel du jugement du 28 juin 2013 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 18 novembre 2011 ;
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
En ce qui concerne le moyen tiré du caractère incomplet du dossier de demande de permis de construire :
2. Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article R. 431-7 du code de l'urbanisme : " Sont joints à la demande de permis de construire : (...) b) Le projet architectural défini par l'article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à
R. 431-12 " ; que l'article R. 431-8 du même code dispose que : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement" et qu'aux termes de l'article R. 431-10 de ce code : " Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse " ;
3. Considérant, d'une part, que la notice architecturale PC4 jointe au dossier de permis de construire modificatif délivré à la société Potentia Capital le 21 janvier 2013 procède à une description complète et précise des constructions situées aux abords du projet et du quartier dans lequel il s'insère ; qu'elle expose également de manière détaillée les conditions dans lesquelles sont organisés et aménagés les accès au terrain d'assiette depuis l'impasse qui débouche sur la rue de Bitche ; que ladite notice architecturale comportant les informations requises par les dispositions du b et du f de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme, le moyen tiré de ce que la notice architecturale jointe au dossier de demande de permis de construire attaqué aurait méconnu ces dispositions est, en tout état de cause, inopérant ;
4. Considérant, d'autre part, que le document graphique joint au dossier de permis de construire modificatif susvisé, qui fait ressortir l'état projeté depuis l'impasse qui mène au terrain d'assiette, permet d'apprécier l'insertion des habitations projetées au regard des constructions avoisinantes et le traitement des accès, conformément à ce que requièrent les dispositions du c de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme ; que, par suite, le moyen tiré de ce que le document graphique joint au dossier de demande de permis de construire attaqué aurait méconnu ces dispositions est, en tout état de cause, inopérant ;
5. Considérant, en second lieu, qu'aux termes de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme en vigueur à la date de l'arrêté attaqué : " Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur le même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division (...) " ;
6. Considérant qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet autorisé devant recevoir un immeuble sous forme de maisons accolées devait faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement du projet ; que, dans ces conditions, le moyen tiré de ce que le dossier de demande de permis de construire devait comporter un plan de division ne peut, en tout état de cause, qu'être écarté ;
En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du code de la construction et de l'habitation relatives à l'accès des personnes à mobilité réduite, applicables aux immeubles d'habitation :
7. Considérant qu'aux termes de l'article L. 111-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction alors applicable : " Les dispositions architecturales, les aménagements et équipements intérieurs et extérieurs des locaux d'habitation, qu'ils soient la propriété de personnes privées ou publiques, des établissements recevant du public, des installations ouvertes au public et des lieux de travail doivent être tels que ces locaux et installations soient accessibles à tous, et notamment aux personnes handicapées, quel que soit le type de handicap, notamment physique, sensoriel, cognitif, mental ou psychique, dans les cas et selon les conditions déterminés aux articles L. 111-7-1 à L. 111-7-3. Ces dispositions ne sont pas obligatoires pour les propriétaires construisant ou améliorant un logement pour leur propre usage. " et qu'aux termes de l'article R. 111-18 du même code : " Les bâtiments d'habitation collectifs et leurs abords doivent être construits et aménagés de façon à être accessibles aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap. Au sens de la présente sous-section, est considéré comme un bâtiment d'habitation collectif tout bâtiment dans lequel sont superposés, même partiellement, plus de deux logements distincts desservis par des parties communes bâties. L'obligation d'accessibilité porte notamment sur les circulations communes intérieures et extérieures, une partie des places de stationnement automobile, les logements, les ascenseurs, les locaux collectifs et leurs équipements " ;
8. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la construction autorisée, à savoir une construction de neuf maisons en bande élevées sur un niveau de parking, ne constitue pas un bâtiment d'habitation collectif au sens des dispositions susvisées de l'article R. 111-18 du code de la construction et de l'habitation ; que le syndicat requérant n'est dès lors, et en tout état de cause, pas fondé à soutenir que les dispositions des articles R. 111-18 dudit code relatives aux bâtiments d'habitation collective auraient été méconnues par l'arrêté attaqué ;
En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UB 3 du plan local d'urbanisme :
9. Considérant qu'aux termes de l'article UB 3 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Courbevoie relatif à l'" Accès et voirie " : " 3.1 - Tout terrain doit être accessible d'une voie carrossable, publique ou privée. 3.2 - La largeur des voies d'accès ne peut en aucun cas être inférieure à 3,50 m. 3.3 - Les constructions comportant plus de 10 logements ou des activités occupant plus de 500 m² S.H.ON. devront être desservies par des voies ayant une largeur minimum de 6 m. 3.4 - Lorsque les voies se termineront en impasse, celles-ci devront être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent faire demi-tour. 3.5 - Le projet peut également être refusé ou n'être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic " ; que l'annexe 5.b.1 audit règlement définit les voies publiques ou privées comme étant des " Espaces de circulation publique ou privée, desservant plusieurs propriétés, comportant des aménagements nécessaires à toute circulation en fonction du mode de déplacement envisagé (véhicules à moteur, piétons...). Sont également assimilables à des voies au sens du présent règlement les voies à conserver, à créer et à modifier identifiées au document graphique ou résultant d'un emplacement réservé pour voirie " ;
10. Considérant, en premier lieu, que la construction autorisée comportant moins de dix logements, les dispositions susvisées de l'article UB 3.3 ne lui sont pas applicables, celles-ci n'ayant vocation à s'appliquer qu'aux projets prévoyant la construction de plus de dix logements et non aux projets de construction dont la voie d'accès desservirait, au final, plus de dix logements ;
11. Considérant, en deuxième lieu, que la voie d'accès au terrain d'assiette de la construction autorisée est constituée par une voie privée, non ouverte au public, en impasse, présentant soixante cinq mètres de long, débouchant sur la rue de Bitche, qui dessert également l'immeuble des copropriétaires du 54/56 rue de Bitche ; que le syndicat des copropriétaires de cet immeuble soutient que cette voie, qui correspond à la parcelle cadastrée U 172, présente une largeur inférieure à celle de 3.50 m prescrite par les dispositions de l'article UB 3.2 ; que, toutefois, la construction de l'immeuble du 54/56 rue de Bitche du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES VILLA REMBRANDT a été autorisée par un permis de construire délivré le 12 octobre 1989 par le maire de Courbevoie sur la base de l'engagement formel du pétitionnaire d'élargir la largeur de la chaussée de l'impasse litigieuse, hors emplacements réservés au stationnement, à 3.50 mètres et qui a donné lieu à la délivrance d'un certificat de conformité le 21 février 1992 ; qu'en conséquence, le syndicat requérant n'est pas fondé à opposer au bénéficiaire du permis en litige, également propriétaire indivis de la parcelle supportant cette voie, sa largeur inférieure à 3.50 m par endroits, circonstance qui ne résulte que du non-respect de l'autorisation de construire délivrée le 12 octobre 1989 ; que, par suite, le moyen tiré de ce que la construction autorisée n'est pas desservie par une voie d'accès conforme aux dispositions de l'article UB 3.2 ne peut qu'être écarté ;
12. Considérant, en dernier lieu, qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que les véhicules empruntant l'impasse desservant la construction autorisée seraient dans l'impossibilité d'y procéder à un demi-tour ; que, par suite, et alors qu'au demeurant la brigade de
sapeurs-pompiers de Paris, consultée par le maire de Courbevoie sur le projet de construction en litige, n'a émis aucune réserve à cet égard, le syndicat requérant n'est pas fondé à soutenir que les dispositions de l'article UB 3-4 auraient été méconnues ;
En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme :
13. Considérant qu'aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations " ;
14. Considérant que si les rampes respectives d'accès au stationnement en sous-sol des copropriétaires du 54-56 rue de Bitche et de la construction projetée débouchent au même endroit au fond de l'impasse qui dessert le terrain d'assiette, les caractéristiques desdites rampes, notamment eu égard à la relative faiblesse de leur pente à leur sortie, permettent une bonne visibilité sur l'impasse et sur les véhicules pouvant déboucher de la rampe voisine ; qu'ainsi, le risque de collision entre les véhicules des copropriétaires du 54-56 rue de Bitche et ceux des occupants de la construction autorisée n'est pas établi ; qu'il ne ressort pas davantage des pièces du dossier que cette impasse de soixante cinq mètres de long, en ligne droite, dont le trafic demeure limité aux occupants des immeubles qu'elle dessert et qui comporte une contre-allée piétonne, présente un danger pour les piétons devant l'emprunter, en particulier les usagers de la crèche qui se situe à son entrée qui sont amenés à la traverser ; qu'enfin, c'est inutilement que le syndicat requérant soutient, à l'appui de son moyen tiré de la méconnaissance de l'article
R. 111-2 du code de l'urbanisme, que ladite impasse serait utilisée comme aire de jeux par les enfants, ce qui ne correspond pas à sa destination normale, ou que les travaux d'exécution du permis de construire sont de nature à engendrer temporairement des problèmes de sécurité ;
En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme :
15. Considérant qu'aux termes de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales " ;
16. Considérant que la construction autorisée, qui se présente sous la forme d'un immeuble composé de neuf habitations accolées R+2 et R+3, s'inscrit dans les gabarits des immeubles avoisinants ; que le parti architectural adopté et les matériaux employés ne portent pas atteinte au caractère des lieux avoisinants, la construction autorisée s'insérant dans un quartier présentant des constructions hétérogènes du point de vue de leur architecture et des matériaux employés ; que, par suite, nonobstant la circonstance que l'architecte des bâtiments de France a, dans le cadre de l'avis simple qu'il a émis, fait observer que des immeubles " années 30, art déco seraient mieux intégrés dans le quartier ", le syndicat requérant n'est pas fondé à soutenir que le maire de Courbevoie aurait commis une erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions précitées de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme ;
17. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES VILLA REMBRANDT n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande ;
Sur les conclusions de la société Potentia Capital tendant à l'application des dispositions de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme :
18. Considérant qu'aux termes de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme : " Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager est mis en oeuvre dans des conditions qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant et qui causent un préjudice excessif au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l'auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel (...) " ;
19. Considérant que ces dispositions, qui instituent des règles de procédure concernant les pouvoirs du juge administratif en matière de contentieux de l'urbanisme, sont, en l'absence de dispositions expresses contraires, d'application immédiate aux instances en cours, quelle que soit la date à laquelle est intervenue la décision administrative contestée et qu'elles peuvent être appliquées pour la première fois en appel ; que, toutefois, il ne ressort pas des pièces du dossier que le droit au recours du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES VILLA REMBRANDT dont l'immeuble est situé à proximité immédiate de la construction autorisée, laquelle sera, en outre, desservie par la même impasse en propriété indivise, serait mise en oeuvre dans des conditions qui excèderaient la défense de ses intérêts légitimes ; que, par suite, les conclusions de la société Potentia Capital tendant à ce que le syndicat requérant soit condamné à lui verser des dommages-intérêts au titre des dispositions de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme doivent être rejetées ;
Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions des articles L. 761-1 et R. 761-1 du code de justice administrative :
20. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce qu'il soit mis à la charge de la commune de Courbevoie et de la société Potentia Capital la somme que le syndicat requérant réclame au titre des frais qu'il a exposés et non compris dans les dépens ; que les dépens de l'instance demeureront également à la charge de ce dernier en application de l'article R. 761-1 du code de justice administrative ; qu'il y a lieu en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge du syndicat requérant le versement à la commune de Courbevoie et à la société Potentia Capital d'une somme de 1 500 euros chacune au titre des frais qu'elles ont exposés et non compris dans les dépens ;
DECIDE :
Article 1er : La requête du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES VILLA REMBRANDT est rejetée.
Article 2 : Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES VILLA REMBRANDT versera à la commune de Courbevoie et à la société Potentia Capital une somme de 1 500 euros chacune en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Les conclusions présentées par la société Potentia Capital sur le fondement de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme sont rejetées.
''
''
''
''
N° 13VE02888 2
