Vu, I, sous le n° 14VE00302, la requête, enregistrée le 20 janvier 2014, présentée pour la SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE DE NEUILLY-SUR-SEINE (SEMINE) ayant son siège social 20 rue Pierret à Neuilly-sur-Seine (92200) et la COMMUNE DE NEUILLY-SUR-SEINE, représentée par son maire en exercice, par Me Rivoire (SCP Sartorio-Lonqueue-Sagalovitsch), avocat ;
La SEMINE et la COMMUNE DE NEUILLY-SUR-SEINE demandent à la Cour :
1° d'annuler le jugement n° 1208528 du 8 novembre 2013 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a annulé la décision du 24 septembre 2012 par laquelle le président directeur général de la SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE DE NEUILLY-SUR-SEINE a décidé de préempter le lot B d'un bien immobilier cadastré section AB n° 197, issu du lot cadastré section AN n° 83, situé 4 rue du commandant Pilot à Neuilly-sur-Seine et a enjoint à la SEMINE de proposer à la SCI 4 Pilot Invest d'acquérir le bien litigieux au prix indiqué dans la déclaration d'intention d'aliéner ;
2° de rejeter la demande de la SCI 4 Pilot Invest ;
3° de mettre à la charge de la SCI 4 Pilot Invest la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Elles soutiennent que :
- la SEMINE était compétente pour prendre la décision de préemption contestée dans la mesure où le droit de préemption lui a été délégué par arrêté préfectoral du 20 septembre 2012 et que cet acte lui a été notifié le lendemain, préalablement à la réunion du conseil d'administration au cours duquel la décision d'exercer la préemption et d'autoriser le président directeur général à signer la décision de préemption a été prise ; dans cette mesure et alors que la décision de préemption a été notifiée au vendeur le 24 septembre 2012, ensemble l'arrêté préfectoral portant délégation, la SEMINE doit être regardée comme ayant été légalement autorisée à exercer le droit de préemption ;
- en tout état de cause, dans la logique de la décision Danthony du Conseil d'Etat, le vice d'incompétence qui n'est dû qu'au fait que la délégation de signature est entrée en vigueur postérieurement à la signature de la décision dont la compétence a été déléguée, n'est pas substantiel et ne doit pas conduire à l'annulation de l'acte affecté de ce vice, quand bien même il s'agit d'un vice d'incompétence ; au cas d'espèce, le vice d'incompétence n'a eu aucune influence sur le sens de la décision, pas plus qu'il n'a privé de garantie le vendeur ou l'acquéreur évincé du bien préempté ; le vice d'incompétence ne révèle pas, au cas d'espèce, un empiètement d'une personne publique sur les pouvoirs d'une autre personne publique ; le préfet des
Hauts-de-Seine a agi en toute bonne foi en application des instructions de la circulaire du 21 février 2012 relative à l'exercice du droit de préemption dans les communes ayant fait l'objet d'un constat de carence au titre de l'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation ;
- les conclusions aux fins d'injonction, comme celles aux fins d'annulation, n'étaient pas fondées ; en tout état de cause, le prononcé de l'injonction ne s'imposait pas compte tenu de l'atteinte excessive à l'intérêt général s'agissant de la réalisation de logements sociaux sur le territoire d'une commune en carence de tels logements alors que la SEMINE a signé la vente objet de la décision de préemption et que la rétrocession à l'acquéreur évincé fait en soi obstacle à la réalisation de cet objectif d'intérêt général ;
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Vu les autres pièces des dossiers ;
Vu le code de la construction et de l'habitation ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 2 octobre 2014 :
- le rapport de Mme Ribeiro-Mengoli, premier conseiller,
- les conclusions de Mme Lepetit-Collin, rapporteur public,
- et les observations de Me Rivoire (SCP Sartorio-Lonqueue-Sagalovitsch), pour les requérantes, et de MeA..., pour la SCI 4 Pilot Invest ;
1. Considérant que M. et MmeB..., propriétaires à Neuilly-sur-Seine d'un bien immobilier à usage d'habitation comportant seize logements, cadastré section AB n° 197, issu du lot cadastré section AN n° 83, situé 4 rue du commandant Pilot sur le territoire de cette commune, en ont promis la vente à la SCI 4 Pilot Invest par acte notarié en date du 6 juin 2012, pour le prix de 1 000 000 euros ; qu'au vu de la déclaration d'intention d'aliéner reçue en mairie le 26 juillet 2012, le préfet des Hauts-de-Seine, titulaire du droit de préemption en application de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme à la suite de l'arrêté du 29 juillet 2011 par lequel il a prononcé la carence de la COMMUNE DE NEUILLY-SUR-SEINE au titre de la période triennale 2008-2010 sur le fondement de l'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation, a, par un arrêté en date du 20 septembre 2012, délégué le droit de préemption qu'il tenait des dispositions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme à la SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE DE NEUILLY-SUR-SEINE (SEMINE), en vue de la création de logements sociaux ; que par décision en date du 24 septembre 2012, la SEMINE a préempté le bien des époux B... au prix indiqué dans la déclaration d'intention d'aliéner ; que, par jugement en date du 8 novembre 2013, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise, sur la demande de l'acquéreur évincé, a annulé cet arrêté et a enjoint à la SEMINE de proposer la rétrocession du bien préempté à l'acquéreur évincé ; que, par la requête n° 14VE00302, la SEMINE et la COMMUNE DE NEUILLY-SUR-SEINE relèvent appel de ce jugement ; qu'elles demandent également, par la requête n° 14VE00303, qu'il en soit prononcé le sursis à exécuter ;
Sur la jonction :
2. Considérant que les requêtes nos 14VE00302 et 14VE00303 sont dirigées contre le même jugement et ont fait l'objet d'une instruction commune ; qu'il y a lieu de les joindre pour y statuer par un seul arrêt ;
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
3. Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à l'espèce, issue de l'article 39 de la loi n° 2009-323 du
25 mars 2009 " de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion " : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / Pendant la durée d'application d'un arrêté préfectoral pris sur le fondement de l'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation, le droit de préemption est exercé par le représentant de l'Etat dans le département lorsque l'aliénation porte sur un terrain, bâti ou non bâti, affecté au logement ou destiné à être affecté à une opération ayant fait l'objet de la convention prévue à l'article L. 302-9-1 précité. Le représentant de l'Etat peut déléguer ce droit à un établissement public foncier créé en application de l'article L. 321-1 du présent code, à une société d'économie mixte ou à un des organismes d'habitations à loyer modéré prévus par l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. Les biens acquis par exercice du droit de préemption en application du présent alinéa doivent être utilisés en vue de la réalisation d'opérations d'aménagement ou de construction permettant la réalisation des objectifs fixés dans le programme local de l'habitat ou déterminés en application du premier alinéa de l'article L. 302-8 du même code (...) " ;
4. Considérant, d'autre part, qu'aux termes de l'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction alors applicable : " Lorsque, dans les communes soumises au prélèvement défini à l'article L. 302-7, au terme de la période triennale échue, les engagements figurant dans le programme local de l'habitat n'ont pas été tenus ou, à défaut de programme local de l'habitat, le nombre de logements locatifs sociaux à réaliser en application du dernier alinéa de l'article L. 302-8 n'a pas été atteint, le préfet informe le maire de la commune de son intention d'engager la procédure de constat de carence. Il lui précise les faits qui motivent l'engagement de la procédure et l'invite à présenter ses observations dans un délai au plus de deux mois. / En tenant compte de l'importance de l'écart entre les objectifs et les réalisations constatées au cours de la période triennale échue, du respect de l'obligation, visée à l'avant-dernier alinéa de l'article L. 302-8, de mettre en chantier, pour chaque période triennale, au moins 30 % de logements locatifs sociaux rapportés au nombre total de logements commencés, des difficultés rencontrées le cas échéant par la commune et des projets de logements sociaux en cours de réalisation, le préfet peut, par un arrêté motivé pris après avis du comité régional de l'habitat, prononcer la carence de la commune. Par le même arrêté, il fixe, pour une durée maximale de trois ans à compter du 1er janvier de l'année suivant sa signature, la majoration du prélèvement défini à l'article L. 302-7. Le taux de la majoration est égal au plus au rapport entre le nombre des logements sociaux non réalisés et l'objectif total de logements fixé dans le programme local de l'habitat ou déterminé par application du dernier alinéa de l'article L. 302-8 (...) " ;
5. Considérant que, ainsi qu'il a été dit au point 1, par arrêté en date du 29 juillet 2011, le préfet des Hauts-de-Seine a constaté la carence de la COMMUNE DE
NEUILLY-SUR-SEINE en application des dispositions précitées de l'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation, et a appliqué une majoration de 56 % sur le prélèvement par logement manquant visé audit article, pour une période de trois ans à compter du
1er janvier 2012 ; qu'en application des dispositions précitées du second alinéa de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, le droit de préemption urbain de la commune était, dès lors, transféré au préfet pour l'opération en cause, consistant à préempter un bien immobilier affecté au logement, en vue de la réalisation d'une opération d'aménagement permettant la réalisation des objectifs fixés dans le programme local de l'habitat ;
6. Considérant que la décision individuelle par laquelle le délégataire du droit de préemption exerce, en application des dispositions citées ci-dessus de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, le droit de préemption que l'Etat lui a délégué, ne peut être compétemment prise avant l'entrée en vigueur de l'acte lui déléguant l'exercice de ce droit ; que l'arrêté en date du
20 septembre 2012 par lequel le préfet de Hauts-de-Seine a délégué, en application de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, le droit de préemption dont il était titulaire sur le territoire de la COMMUNE DE NEUILLY-SUR-SEINE à la SEMINE, constitue, quand bien même la délégation a pour objet une opération de préemption déterminée, un acte de nature réglementaire ; qu'un tel acte, s'il a été notifié au mandataire du propriétaire du bien en litige concomitamment à la décision de préemption le 24 septembre 2012, devait ainsi faire l'objet d'une publication avant que la décision de préemption ne soit adoptée ; qu'il est constant que l'arrêté du préfet des Hauts-de-Seine du 20 septembre 2012 n'a été publié que le 1er octobre 2012 au recueil des actes administratifs de la préfecture des Hauts-de-Seine ; que, par suite, et sans qu'il y ait lieu, s'agissant d'une question de compétence, de rechercher si cette circonstance a privé le propriétaire du bien litigieux ou l'acquéreur évincé d'une garantie, la SEMINE et la COMMUNE DE NEUILLY-SUR-SEINE ne sont pas fondées à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a annulé, en raison de l'incompétence dont elle était entachée, la décision en date du 24 septembre 2012 par laquelle la SEMINE a décidé de préempter le bien immobilier décrit au point 1 ;
7. Considérant qu'aux termes de l'article L. 911-1 du code de justice administrative : " Lorsque sa décision implique nécessairement qu'une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d'un service public prenne une mesure d'exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie, le cas échéant, d'un délai d'exécution. " et qu'aux termes de l'article L. 911-3 du code de justice administrative : " Saisie de conclusions en ce sens, la juridiction peut assortir, dans la même décision, l'injonction prescrite en application des articles L. 911-1 et L. 911-2, d'une astreinte qu'elle prononce dans les conditions prévues au présent livre et dont elle fixe la date d'effet. " ; que l'annulation de l'acte par lequel le titulaire du droit de préemption décide d'exercer ce droit emporte pour conséquence que ce titulaire doit être regardé comme n'ayant jamais décidé de préempter ; qu'ainsi cette annulation implique nécessairement, sauf atteinte excessive à l'intérêt général appréciée au regard de l'ensemble des intérêts en présence, que le titulaire du droit de préemption, s'il n'a pas entretemps cédé le bien illégalement préempté, prenne toute mesure afin de mettre fin aux effets de la décision annulée ; qu'il lui appartient à cet égard, et avant toute autre mesure, de s'abstenir de revendre à un tiers le bien illégalement préempté ; qu'il doit, en outre, proposer à l'acquéreur évincé puis, le cas échéant, au propriétaire initial d'acquérir le bien, et ce, à un prix visant à rétablir autant que possible et sans enrichissement sans cause de l'une quelconque des parties les conditions de la transaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle ; que, lorsque le juge administratif est saisi, sur le fondement des dispositions précitées de l'article L. 911-1 du code de justice administrative, de conclusions tendant à ce qu'il prescrive les mesures qu'implique nécessairement l'annulation de la décision de préemption, il lui appartient, après avoir le cas échéant mis en cause la ou les parties à la vente initialement projetée qui n'étaient pas présentes à l'instance et après avoir vérifié, au regard de l'ensemble des intérêts en présence, que le rétablissement de la situation initiale ne porte pas une atteinte excessive à l'intérêt général, de prescrire à l'auteur de la décision annulée de prendre les mesures ci-dessus définies, dans la limite des conclusions dont il est saisi ; que si, en l'espèce, les requérantes font valoir que la rétrocession de l'immeuble acquis par voie de préemption à l'acquéreur évincé est de nature à faire obstacle à la création de logements sociaux sur le territoire d'une commune déclarée en état de carence sur le fondement des dispositions de l'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation, cette seule circonstance n'est pas de nature à constituer un motif d'intérêt général s'opposant à la rétrocession du bien préempté alors qu'en particulier, ainsi que l'ont relevé les premiers juges, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet d'accueillir des logements sociaux dans l'immeuble en litige aurait reçu un début d'exécution ; que les requérantes ne sont ainsi pas fondées à soutenir que c'est à tort que les premiers juges ont fait injonction à la SEMINE de proposer à la SCI 4 Pilot Invest d'acquérir le bien en litige ; qu'en revanche, dans les circonstances de l'affaire, il n'y a pas lieu d'assortir d'une astreinte l'injonction prononcée et de faire droit aux conclusions de la SCI 4 Pilot Invest tendant à cette fin ;
8. Considérant que, la Cour statuant par le présent arrêt sur les conclusions de la requête n° 14VE00302 tendant à l'annulation du jugement attaqué, les conclusions de la requête n° 14VE00303 tendant à ce qu'il soit sursis à l'exécution de ce jugement sont devenues sans objet ; que, par suite, il n'y a pas lieu pour la Cour d'y statuer ;
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
9. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la SCI 4 Pilot Invest qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, soit condamnée à verser à la SEMINE et à la COMMUNE DE
NEUILLY-SUR-SEINE la somme qu'elles demandent au titre des frais qu'elles ont exposés et non compris dans les dépens ; que, dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas davantage lieu de faire droit aux conclusions présentées sur ce même fondement par la SCI 4 Pilot Invest ;
DECIDE :
Article 1er : La requête n° 14VE00302 de la SEMINE et de la COMMUNE DE NEUILLY-SUR SEINE est rejetée.
Article 2 : Il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la requête n° 14VE00303 de la SEMINE et de la COMMUNE DE NEUILLY-SUR SEINE.
Article 3 : Les conclusions aux fins d'astreinte présentées par la SCI 4 Pilot Invest et celles qu'elle a présentées tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
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Nos 14VE00302... 2
