VU, enregistrée le 26 novembre 1992 sous le n° 92PA01296, l'ordonnance du président de la section du contentieux du Conseil d'Etat attribuant à la cour administrative d'appel de Paris, le jugement de la requête de la commune de PONTAULT COMBAULT enregistrée le 24 septembre 1992 au greffe du Conseil d'Etat ;
VU, la requête sommaire de la commune de PONTAULT COMBAULT, enregistrée le 26 novembre 1992, sous le n° 92PA01296, au greffe de la cour administrative d'appel de Paris, la commune demande à la cour :
1°) de réformer le jugement du tribunal administratif de Versailles en date du 9 juillet 1992 qui a annulé l'arrêté municipal en date du 31 juillet 1990 ;
2°) et de rejeter la demande de M. et Mme X... ;
VU les autres pièces du dossier ;
VU le code de l'urbanisme ;
VU le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
VU la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 28 juin 1994 :
- le rapport de M. BROTONS, conseiller,
- les observations de Me de SAINT-GENOIS, avocat à la cour, pour la commune de PONTAULT COMBAULT, celles de Me PRUDHON, avocat à la cour, pour M. et Mme X... et celles de Me DAHHAN, avocat à la cour, pour le syndicat des copropriétaires du ...,
- et les conclusions de M. GIPOULON, commissaire du Gouvernement ;
Sur les interventions :
Considérant que la société civile de construction vente La Louisiane et le syndicat des copropriétaires du ... ont intérêt à l'annulation du jugement entrepris ; qu'ainsi leurs interventions à l'appui de la requête de la commune de PONTAULT COMBAULT sont recevables ;
Sur la requête de la commune :
En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UC 14 du plan d'occupation des sols relatif au coefficient d'occupation des sols :
Considérant qu'en vertu de l'article UC 14 du plan d'occupation des sols de la commune de PONTAULT COMBAULT, approuvé le 26 janvier 1990 et seul applicable au permis délivré : "Le coefficient d'occupation des sols applicable au secteur UC a est fixé à 0,35" ; qu'eu égard à la superficie de la parcelle en cause l'application du coefficient d'occupation des sols prévu par les dispositions précitées ne permettait pas d'autoriser légalement une surface hors oeuvre nette supérieure à 629 m2 ;
Considérant que la commune requérante soutient, dans le dernier état de ses écritures, que le dépassement de surface constaté par le tribunal administratif, et qu'elle n'avait d'ailleurs pas contesté en 1ère instance en se bornant à faire valoir qu'il était "peu significatif", s'explique notamment par l'imprécision de la demande de permis de construire qui ne tenait pas compte, dans le calcul de la surface hors oeuvre nette, de la déduction de 5 % prévue au e de l'article R.112-2 du code de l'urbanisme ; qu'ainsi le total des surfaces nettes conservées et construites n'excèderait pas 600,15 m2 ;
Considérant toutefois que les intimés font valoir que le chiffre de 123,25 m2 déduit de la surface hors oeuvre brute du 2ème étage est excessif et résulte d'une mesure inexacte de la surface de plancher des locaux situés en comble correspondant à des hauteurs sous toiture inférieures à 1,80 mètre ; qu'une juste mesure de la surface en cause ramènerait la déduction opérée à 96,40 m2 et révèlerait un dépassement de la surface hors oeuvre nette autorisée de 2 m2 ;
Considérant que la cour ne trouve pas au dossier les éléments permettant de trancher cette contestation ; qu'il y a donc lieu, avant-dire droit, d'ordonner une expertise afin de déterminer la surface hors oeuvre nette du projet ayant fait l'objet du permis litigieux, compte tenu, en particulier, de l'application des déductions relatives aux combles non aménageables et à l'isolation des locaux à usage d'habitation ;
En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de la vocation de la zone UC :
Considérant que le chapitre III du titre II du plan d'occupation des sols de la commune de PONTAULT-COMBAULT approuvé le 26 janvier 1990 définit la zone UC comme "une zone urbaine à densité faible, affectée essentiellement à l'habitation pavillonnaire et aux activités qui en sont le complément" ; que le 2) de l'article UC 1 dudit plan d'occupation des sols admet comme occupation et utilisation du sol dans la zone UC, notamment, "les constructions à usage d'habitation" ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que l'arrêté du maire de Pontault Combault en date du 31 juillet 1990, accordant le permis de construire de 14 logements d'habitation par agrandissement d'un bâtiment existant n'a pas méconnu la vocation de la zone telle que prévue par les dispositions sus-rappelées du plan d'occupation des sols ;
Considérant en outre, que les défendeurs ne peuvent utilement invoquer les dispositions de l'article UC 2 dans sa rédaction issue de la révision du plan d'occupation des sols prescrite le 22 mars 1990, et approuvée le 22 novembre 1990, soit postérieurement à la date de délivrance du permis de construire litigieux sans qu'à la date dite une application anticipée en eût été décidée ;
En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UC 7 du plan d'occupation des sols :
Considérant qu'en vertu de l'avant dernier alinéa de l'article UC 7 du plan d'occupation des sols de la commune requérante : "Les marges de recul par rapport aux limites de propriété sont, en tant que de besoin, déterminés de la manière suivante : - la distance comptée horizontalement de tout point de la construction au point de la limite séparative qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la différence d'altitude entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 8 mètres face à une baie principale" ;
Considérant que la commune soutient que seules les deux fenêtres de la construction litigieuse, situées à l'extrémité gauche de la façade latérale gauche de ladite construction, sont des baies principales ; que, toutefois, ces dernières sont en retrait de 19,50 mètres par rapport au point le plus proche de la limite séparative de propriété ; que les intimés persistent à soutenir à titre principal que, outre les deux fenêtres gauches de la façade latérale gauche, doivent aussi être regardés comme baies principales les fenêtres du balcon de la cage d'escalier, et la fenêtre du toit de la même façade ; que les ouvertures sont toutes situées à moins de 8 mètres de la limite séparative des 2 parcelles ;
Considérant qu'en retenant comme baies principales au sens de l'article UC 7 précité du plan d'occupation des sols les seules fenêtres des pièces principales de la construction litigieuse, soit les deux fenêtres gauche de la façade latérale, aucune pièce du dossier ne permet d'apprécier avec certitude à quelle distance de la limite séparative de propriété ces ouvertures sont situées ; qu'il y a donc lieu sur ce point également à expertise ;
En ce qui concerne le moyen tiré de la violation de l'article UC 8 du plan d'occupation des sols :
Considérant que l'article UC 8 du plan d'occupation des sols de la commune de PONTAULT COMBAULT prévoit que "La construction de plusieurs bâtiments sur une même propriété est autorisée à condition que la distance comptée horizontalement entre tout point des bâtiments en regard soit au moins égale à : - la hauteur de façade de la construction la plus élevée ... avec un minimum de 8 mètres si la façade la plus basse comporte des baies principales d'habitation (cuisine comprise) ou de travail. Pour les constructions sur patio ne comportant qu'un seul niveau, cette distance peut être ramenée à 5 mètres. - la hauteur de façade de la construction la plus basse avec un minimum de 4 mètres, si cette dernière est aveugle ou ne comporte que des jours secondaires" ;
Considérant toutefois qu'il ressort des pièces jointes au dossier que le projet autorisé par arrêté du maire de Pontault Combault en date du 31 juillet 1990 ne concerne que l'agrandissement d'un seul bâtiment ; qu'il ne résulte pas davantage de l'instruction que l'exécution des travaux autorisés créerait une situation de vis-à-vis entre le bâtiment objet des travaux et tout autre bâtiment existant ; que la circonstance que l'agrandissement du bâtiment initial ait résulté de l'accolement d'un nouveau bâtiment situé dans le prolongement du premier, reste sans incidence dans la mesure où le nouveau bâtiment ne fait pas face au bâtiment existant ; que le moyen ne peut donc qu'être rejeté ;
Article 1er : Les interventions de la société civile de construction vente La Louisiane et du syndicat des copropriétaires du ... sont admises.
Article 2 : Il sera, avant de statuer sur la requête de la commune de PONTAULT COMBAULT, procédé par un expert désigné par le président de cour à une expertise en vue : 1°) de déterminer la surface hors oeuvre nette du projet telle qu'elle résulte du dossier joint à la demande de permis de construire accordé par arrêté du maire de Pontault Combault en date du 31 juillet 1990, compte tenu, en particulier, de l'application des déductions relatives aux combles non aménageables et à l'isolation à prendre en compte des locaux d'habitation ; 2°) d'indiquer au vu du même dossier à quelle distance de la limite séparative de propriété se trouvent situées les deux fenêtres de l'extrémité gauche de la façade latérale gauche de la construction litigieuse.
Article 3 : L'expert prêtera serment par écrit ; le rapport d'expertise sera déposé au greffe de la cour dans le délai de deux mois suivant la prestation de serment.
Article 4 : Les frais d'expertise sont réservés pour y être statuer en fin d'instance.
Article 5 : Tous droits et moyens de parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu'en fin d'instance.
