Vu 1°), sous le n° 00NC00512, la requête, enregistrée au greffe de la Cour le 12 vril 2000, complétée par un mémoire enregistré le 8 septembre 2000 , présentés pour M. et Mme Y, demeurant ..., par Me Soler-Couteaux, avocat ;
M. et Mme Y demandent à la Cour :
1°) - d'annuler le jugement n° 9800769-9804859 en date du 25 janvier 2000 par lequel le Tribunal administratif de Strasbourg a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 18 novembre 1997 par lequel le maire de la ville de Strasbourg a accordé à la SCI CK un permis de construire un immeuble neuf à destination de logements collectifs, et les a condamnés à verser 5 000F à la SCI CK au titre de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
2°) - d'annuler le permis de construire délivré le 18 novembre 1997 à la SCI CK ;
Code : C
Plan de classement : 68-03-03-02-02
68-03-03-01
3°) - de condamner la ville de Strasbourg et la SCI CK à leur verser chacune une somme de 15 000 F en application de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Ils soutiennent que :
- c'est à tort que les premiers juges ont considéré que le permis de construire litigieux n'avait pas à être précédé d'une autorisation de lotir ;
- la voie de desserte n'était pas appropriée à l'importance du projet et à sa destination ;
- l'article 13 UB du plan d'occupation des sols relatif aux espaces libres et plantations a été méconnu ;
Vu le jugement et la décision attaqués;
Vu le mémoire en défense, enregistré le 7 juillet 2000, complété par un mémoire enregistré le 13 novembre 2000, présentés pour la ville de Strasbourg, par son maire en exercice, à ce dûment habilité par délibération en date du 23 juin 2000 ;
La ville de Strasbourg conclut :
- au rejet de la requête ;
- à ce que M. et Mme Y soient condamnés à lui verser une somme de 1 000 € en application de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Elle soutient qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé ;
Vu le mémoire, enregistré le 28 juillet 2000, complété par un mémoire enregistré le 24 octobre 2000, présentés pour la SCI CK ;
La SCI CK conclut aux mêmes fins que le mémoire en défense, et demande que M. et Mme Y soient condamnés à lui verser la somme de 20 000 F au titre de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel, par les mêmes moyens ;
Vu l'ordonnance portant clôture de l'instruction au 31 juillet 2003 à 16 h 00 ;
Vu 2°) , sous le n°00NC00534, la requête, enregistrée au greffe de la Cour le 17 avril 2000, complétée par un mémoire enregistré le 11 septembre 2000 , présentés pour M. et Mme Y, demeurant ..., par Me Soler-Couteaux, avocat ;
M. et Mme Y demandent à la Cour :
1°) - d'annuler le jugement n° 9804855-9804860 en date du 25 janvier 2000 par lequel le Tribunal administratif de Strasbourg a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 19 janvier 1998 par lequel le maire de la ville de Strasbourg a accordé à la SCI CK un permis de construire un immeuble neuf à destination de logements collectifs, et la décision du 15 avril 1998 par laquelle le maire de la ville de Strasbourg a rejeté leur recours gracieux tendant au retrait du permis de construire, et les a condamnés à verser 2 500 F à la SCI CK et 2 500 F à la ville de Strasbourg au titre de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
2°) - d'annuler le permis de construire délivré le 19 janvier 1998 à la SCI CK ;
3°) - de condamner la ville de Strasbourg et la SCI CK à lui verser chacune une somme de 15 000 F en application de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Ils soutiennent que :
- c'est à tort que les premiers juges ont considéré que le permis de construire litigieux n'avait pas à être précédé d'une autorisation de lotir ,
- la voie de desserte n'était pas appropriée à l'importance du projet et à sa destination ;
- l'article 13 UB du plan d'occupation des sols relatif aux espaces libres et plantations a été méconnu et l'article 10 UB du plan d'occupation des sols relatif à la hauteur des constructions a également été méconnu ;
Vu le jugement et la décision attaqués;
Vu le mémoire en défense, enregistré le 7 juillet 2000, complété par un mémoire enregistré le 3 novembre 2000, présentés par la ville de Strasbourg, par son maire en exercice, à ce dûment habilité par délibération en date du 23 juin 2000 ;
La VILLE de STRASBOURG conclut :
- au rejet de la requête ;
- à ce que M. et Mme Y soient condamnés à lui verser une somme de 1 000 € en application de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Elle soutient qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé ;
Vu le mémoire, enregistré le 3 juillet 2000, complété par un mémoire enregistré le 24 octobre 2000, présentés pour la SCI CK ;
La SCI CK conclut au rejet de la requête, et demande que M. et Mme Y soient condamnés à lui verser la somme de 20 000 F au titre de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Elle soutient qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé ;
Vu l'ordonnance portant clôture de l'instruction au 31 juillet 2003 à 16 h 00 ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu l'ordonnance n° 2000-916 du 19 septembre 2000 portant adaptation de la valeur en euros de certains montants exprimés en francs dans les textes législatifs, ensemble le décret n° 2001-373 du 27 avril 2001 ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Les parties ayant été dûment averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 3 juin 2004 :
; le rapport de Mme STEINMETZ-SCHIES, Premier Conseiller,
- les observations de Me BRIGNATZ, de la SELARL SOLER-COUTEAUX, avocat de M. et Mme Y, et de Me HOEPFFNER, avocat de la SCI CK,
- et les conclusions de M. ADRIEN, Commissaire du Gouvernement ;
Considérant que les requêtes susvisées n° 00NC00512 et n° 00NC00534 présentées pour M. et Mme Y présentent à juger les mêmes questions et ont fait l'objet d'une instruction commune ; qu'il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement ;
Considérant qu'aux termes de l'article R. 315-1 du code de l'urbanisme : «Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété (…). L'alinéa précédent s'applique notamment aux divisions en propriété ou en jouissance résultant de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations (…)» ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette des constructions projetées par la SCI CK était initialement constitué d'une seule parcelle cadastrée n°1234 appartenant à la société d'économie mixte de la région de Strasbourg (SERS) ; qu'en 1992, une parcelle 1/79 en a été détachée pour être cédée à la SCI Paul Claudel ; que, par un acte de vente du 11 juin 1997, la SERS a cédé à la SCI CK sur la parcelle restante n°1275 deux « droits de superficie perpétuels » consistant en deux volumes , entre la cote - 20 m et la cote + 40 m, correspondant aux lots de superficie II et III, sur lesquels le maire de Strasbourg a autorisé l'édification de deux bâtiments B et C par deux permis de construire en date du 18 novembre 1997 et du 19 janvier 1998 ;
Considérant que M. et Mme Y font valoir que le cahier des servitudes et des charges en date du 11 juin 1997, auquel se réfère l'acte de vente du même jour, fixe l'utilisation des «droits de superficie», et stipule que «chaque lot comporte la pleine propriété des volumes» impliquant le «droit de réaliser à l'intérieur toutes constructions devant devenir la propriété du propriétaire du volume après leur réalisation», et que «chaque propriétaire de lot sera propriétaire des constructions» ; que, dans ces conditions, l'acte de vente a pour objet, non pas de procéder à la division en volumes de la propriété de la SERS, mais à une division en lots destinés à être construits ; que, par suite, elle aboutit à une division foncière au sens de l'article R. 315-9 du code de l'urbanisme, entraînant l'application du régime du lotissement, sans qu'y fasse obstacle la circonstance que des servitudes croisées sur les lots ainsi cédés ont été établies et qu'une association syndicale gérera l'ensemble des lots ;
Considérant, en conséquence, que les divisions foncières auxquelles il a été procédé ayant eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de la propriété initiale, les permis de construire contestés auraient dû être précédés d'une autorisation de lotir, et sont, dès lors, entachés d'irrégularité ;
Considérant qu'aux termes de l'article L. 600-4 du code de l'urbanisme : «Lorsqu'elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d'urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l'ensemble des moyens de la requête qu'elle estime susceptibles de fonder l'annulation ou la suspension, en l'état du dossier» ;
Considérant que, compte tenu de ce qui vient d'être dit, les autres moyens soulevés à l'encontre des permis litigieux sont, en l'état, inopérants ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que, M. et Mme Y sont fondés à soutenir, que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Strasbourg a rejeté leur demande ;
Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative :
Considérant qu'aux termes de l'article L.761-1 du code de justice administrative, qui a remplacé l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel : «Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation» ;
Considérant qu'en vertu des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative, la Cour ne peut pas faire bénéficier la partie tenue aux dépens ou la partie perdante du paiement par l'autre partie des frais qu'elle a exposés à l'occasion du litige soumis au juge ; que les conclusions présentées à ce titre par la ville de Strasbourg et la SCI CK doivent dès lors être rejetées ;
Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, en application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative, de condamner la ville de Strasbourg et la SCI CK à payer à M. et Mme Y une somme de 1 000 € chacune au titre des frais exposés par ceux-ci en appel et non compris dans les dépens ;
D É C I D E :
Article 1er : Les jugements n° 9800769-9804859 et 9804855-9804860 en date du 25 janvier 2000 du Tribunal administratif de Strasbourg sont annulés.
Article 2 : L'arrêté du maire de Strasbourg en date du 18 novembre 1997 accordant à la SCI CK un permis de construire est annulé.
Article 3 : L'arrêté du maire de Strasbourg en date du 19 janvier 1998 accordant à la SCI CK un permis de construire est annulé.
Article 4 : La ville de STRASBOURG et la SCI CK sont condamnées à verser chacune à M. et Mme Y une somme de 1 000 € au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative. Les conclusions présentées à ce titre par la ville de Strasbourg et la SCI CK sont rejetées.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme Y, à la ville de Strasbourg, à la SCI CK, à M. et au ministre de l'équipement, des transports, de l'aménagement du territoire, du tourisme et de la mer.
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