Vu la requête transmise par télécopie, enregistrée le 10 juillet 2000, présentée pour M. Bernard X, élisant domicile ...), M. Gilbert X, élisant domicile ...) et M. Pierre Y, élisant domicile ...) ; MM. X et M. Y demandent à la cour :
1°) d'annuler le jugement nos 99-6370, 99-6371 du 23 mars 2000 par lequel le Tribunal administratif de Marseille a d'une part rejeté leurs demandes tendant à l'annulation de l'arrêté en date du 18 août 1999 par lequel le maire de la Ville de Marseille a accordé à la société Le Rocher Blanc un permis de construire, à la démolition des constructions et à la remise en état des lieux et d'autre part constaté qu'il n'y avait pas lieu de statuer sur leur demande tendant au sursis à exécution dudit permis de construire ;
2°) d'annuler ledit arrêté ;
3°) de condamner la Ville de Marseille et la SCI Le Rocher Blanc à leur payer la somme de 10 000 F au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
.......................................................................
Vu le jugement et la décision attaqués ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de la construction et de l'habitation ;
Vu l'arrêté ministériel du 25 juin 1980 portant règlement de sécurité ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 17 mars 2005,
- le rapport de Mme Buccafurri, rapporteur ;
- les observations de Me Caviglioli pour MM. X et M. Y ;
- les observations de Me Beurnaux pour la SCI Le Rocher Blanc ;
- et les conclusions de M. Firmin, commissaire du gouvernement ;
Considérant que la SCI Le Rocher Blanc, qui avait acquis en 1988 une construction à usage de maison de retraite, édifiée en vertu d'un permis de construire délivré le 3 mai 1964, a déposé le 11 février 1999 une demande de permis de construire en vue de la création, sur le bâtiment existant, de deux terrasses, de locaux techniques, de sorties de secours et de la mise aux normes de sécurité de la cuisine ; que, par un arrêté en date du 18 août 1999, le maire de la Ville de Marseille a délivré ledit permis de construire ; que MM. X et M. Y demandent l'annulation du jugement en date du 23 mars 2000 par lequel le Tribunal administratif de Marseille a rejeté leurs demandes tendant à l'annulation du permis de construire accordé le 18 août 1999, à la démolition des constructions en cause et à la remise en état des lieux et a constaté qu'il n'y avait pas lieu de statuer sur les conclusions aux fins de sursis à exécution du permis de construire en litige ;
Sur les conclusions aux fins de désistement de certaines conclusions :
Considérant que, par le mémoire susvisé, enregistré le 27 janvier 2005, MM. X et M. Y ont déclaré se désister de leurs conclusions aux fins de remise en état des lieux ; que ce désistement étant pur et simple, rien ne s'oppose à ce qu'il en soit donné acte ;
Sur la régularité du jugement attaqué :
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que MM. X et M. Y soutenaient, dans leur demande de première instance, que le permis de construire en litige n'était pas conforme aux dispositions de l'arrêté ministériel du 25 juin 1980 portant règlement de sécurité pour les édifices recevant du public et plus particulièrement aux dispositions des articles CO1 à CO5 dudit arrêté relatifs à la desserte des bâtiments par des voies dites voies-échelles ainsi qu'à celles des articles CO35, CO36 et CO38 du même arrêté ; que ce moyen, qui reposait sur les dispositions de l'article L. 421-3 du code de l'urbanisme en vertu desquelles pour les établissements recevant du public, le permis de construire ne peut être délivré que si les constructions ou les travaux projetés sont conformes aux règles de sécurité propres à ce type d'établissements, n'était pas inopérant dès lors qu'il est constant que les travaux faisant l'objet du permis de construire en litige portaient sur un établissement recevant du public ; qu'en se bornant, pour rejeter ce moyen, à indiquer que les requérants n'établissaient pas que les travaux autorisés par le permis attaqué étaient de nature à porter atteinte à la sécurité des pensionnaires, des visiteurs ou des personnels de la maison de retraite, sans se prononcer expressément sur la conformité du projet aux articles du règlement de sécurité dont la violation était invoquée, les premiers juges ont insuffisamment motivé leur jugement ; que, par suite, et sans qu'il soit besoin de statuer sur les autres irrégularités invoquées par MM. X et M. Y, ces derniers sont fondés à soutenir que le jugement attaqué est entaché d'irrégularité et à demander son annulation ;
Considérant qu'il y lieu pour la Cour d'évoquer et de statuer immédiatement sur les demandes présentées par MM. X et M. Y devant le Tribunal administratif de Marseille ;
Sur la fin de non-recevoir opposée à la demande de première instance :
Considérant que MM. X et M. Y sont propriétaires de parcelles jouxtant le terrain d'assiette du projet contesté ; qu'ils justifient en leur qualité de voisins immédiats d'un intérêt leur conférant qualité pour contester le permis en litige ; que, dès lors, cette fin de non-recevoir doit être écartée ;
Sur les conclusions aux fins d'annulation du permis de construire en date du 18 août 1999 :
Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article L. 421-1 du code de l'urbanisme : Quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à usage d'habitation ou non, même ne comportant pas de fondations, doit, au préalable, obtenir un permis de construire sous réserve des dispositions des articles L. 422-1 à L. 422-5..../ Sous réserves des dispositions des articles L. 422-1 à L. 422-5, le même permis de construire est exigé pour les travaux exécutés sur les constructions existantes, lorsqu'ils ont pour effet d'en changer la destination, de modifier leur
aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux supplémentaires.. ; que l'article R. 422-2 du code de l'urbanisme pris pour l'application de l'article L. 422-1 du même code dispose que Sont exemptés du permis de construire sur l'ensemble du territoire : ....m) Les constructions ou travaux non prévus aux a à l ci-dessus, n'ayant pas pour effet de changer la destination d'une construction existante et : - qui n'ont pas pour effet de créer une surface de plancher nouvelle ; - ou qui ont pour effet de créer, sur un terrain supportant déjà un bâtiment, une surface de plancher hors oeuvre brute inférieure ou égale à 20 mètres carrés... ;
Considérant, d'autre part, que l'autorité compétente ne peut légalement délivrer un permis de construire lorsque la demande dont elle est saisie ne porte que sur un élément de construction nouveau prenant appui sur une partie du bâtiment édifiée irrégulièrement sans porter également sur les éléments construits sans autorisation ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que, postérieurement au permis de construire initial délivré le 3 mai 1964, un deuxième niveau a été créé en 1994 sur une partie de la construction en cause par l'aménagement d'une terrasse couverte sur la toiture de cette partie du bâtiment, la couverture devant reposer sur des poteaux bâtis, d'une hauteur de 2,80 m, à édifier sur les murs périphériques existants et la partie haute des baies libres, ainsi créées, étant fermée par des claustras ; que la SCI Le Rocher Blanc fait valoir que l'aménagement de ce deuxième niveau n'a pas créé de surface de plancher nouvelle et a été régulièrement autorisé, les travaux en cause ayant fait l'objet d'une décision de non opposition en date du 18 juillet 1994 à la déclaration de travaux exemptés de permis de construire qu'elle avait déposée à cette fin le 17 mai 1994 ; qu'elle précise également que l'aménagement ultérieur d'un restaurant dans cet espace résulte de simples travaux d'aménagement intérieurs ; que, toutefois, il ressort des pièces du dossier, et notamment des surfaces hors oeuvre brutes existantes déclarées par la société bénéficiaire dans la demande du permis de construire ici en litige que la surface de ce deuxième niveau, rendant accessible la toiture du bâtiment existant, s'élevait à 214 m² ; qu'ainsi la construction de la terrasse couverte qui avait pour effet de modifier l'aspect extérieur de la construction existante, de créer un niveau supplémentaire ainsi qu'une surface de plancher hors oeuvre brute supérieure à 20 m² n'était pas exemptée de permis de construire ; qu'il ressort, en outre, de la notice de présentation annexée à ladite déclaration que les travaux en cause étaient destinés à améliorer la qualité de vie des pensionnaires de la maison de retraite, en leur offrant un espace extérieur et protégé ; qu'il est constant que, postérieurement à la décision de non opposition du 18 juillet 1994 dont se prévaut la société, l'espace en cause a été affecté à l'usage d'un restaurant accessible aux personnes extérieures à la maison de retraite, restaurant dit des invités ; qu'il suit de là que le local en cause a fait ainsi l'objet d'un changement de destination qui était soumis, alors même qu'il aurait résulté de simples travaux d'aménagements intérieurs, à l'octroi préalable d'un permis de construire en application des dispositions susrappelées du code de l'urbanisme ; qu'il n'est pas établi ni même allégué qu'un permis de construire autorisant ce changement d'affectation aurait été obtenu ni même sollicité ; qu'il suit de l'ensemble de ce qui précède que, MM. X et M. Y sont fondés à soutenir que le deuxième niveau abritant le restaurant panoramique constitue un élément de construction présentant un caractère irrégulier ; qu'il ressort, en outre, des pièces du dossier que les travaux autorisés par le permis de construire en litige du 18 août 1999 portent sur un bâtiment existant qui, s'il comporte plusieurs ailes, constitue un seul bâtiment ; que les
travaux de création de la terrasse Est autorisés par le permis de construire contesté prennent appui sur le premier niveau du bâtiment existant, qui est surmonté du deuxième niveau susévoqué, abritant le restaurant dit des invités avec lequel il constitue un élément de construction indissociable ; qu'il suit de là que la demande de permis de construire ici en cause devait porter également sur la régularisation du deuxième niveau réalisé irrégulièrement sans permis de construire ainsi qu'il a été dit ci-dessus ; qu'il ressort des pièces du dossier que la demande n'avait pas cet objet ; que, par suite, MM. X et M. Y sont fondés à soutenir qu'en délivrant le permis de construire en date du 18 août 1999, le maire de la Ville de Marseille a entaché sa décision d'excès de pouvoir ; qu'alors même que les autres travaux visés dans la demande de permis de construire ne porteraient pas sur l'élément de construction édifié irrégulièrement, l'illégalité du permis de construire entachant la réalisation de la terrasse Est est de nature, en raison de l'indivisibilité du permis de construire portant sur un seul bâtiment, à entraîner l'annulation totale du permis contesté du 18 août 1999 ; que, par suite, ce moyen est de nature à entraîner l'annulation du permis de construire contesté ;
Considérant, en outre, qu'aux termes de l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors en vigueur : La surface hors oeuvre brute d'une construction est égale à la somme des planchers de chaque niveau de construction. / La surface de plancher hors oeuvre nette d'une construction est égale à la surface hors oeuvre brute de cette construction après déduction : a) des surfaces de plancher hors oeuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ; b) des surfaces de plancher hors oeuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée ; c) des surfaces de plancher hors oeuvre des bâtiments ou des parties des bâtiments aménagées en vue du stationnement des véhicules....Sont également déduites de la surface hors oeuvre nette, dans le cas de la réfection d'un immeuble à usage d'habitation et dans la limite de cinq mètres carrés par logement, les surfaces de plancher affectées à la réalisation de travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène des locaux et celles résultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée. ;
Considérant qu'il est constant que, compte tenu de la superficie du terrain appartenant à la SCI Le Rocher Blanc, du coefficient d'occupation des sols qui lui était applicable en vertu du règlement du plan d'occupation des sols de la Ville de Marseille et de la surface hors oeuvre nette déjà existante, les droits de construire étaient épuisés avant même l'octroi du permis de construire en litige ; qu'il ressort des pièces du dossier que le local, destiné à entreposer les containers d'ordures ménagères, dont la création est envisagée par le projet en litige sous la terrasse Ouest du bâtiment existant, est situé au niveau du sol naturel et est donc de ce fait situé au rez-de-chaussée ; que la surface de ce local, qui ne présente pas ainsi les caractéristiques d'un sous-sol ou d'un comble, ne pouvait, quelle que soit sa destination notamment à usage de local technique, être déduite de la surface hors oeuvre brute au titre des dispositions précitées du a de l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme ; qu'elle ne pouvait davantage être déduite en application du b du même article dès lors qu'il ressort des pièces du dossier que ledit local était clos ; qu'à cet égard, la circonstance, invoquée par la SCI Le Rocher Blanc selon laquelle le local considéré fermé par des vantelles permettant une ventilation ne constitue pas une construction close hors d'air , n'est pas de nature, en tout état de cause, à faire regarder pour ce motif ledit
local comme une surface non close au sens des dispositions précitées du code de l'urbanisme qui ne visent que les surfaces ayant vocation à n'être jamais closes, ce qui n'est pas le cas du local en cause ; que la SCI Le Rocher Blanc ne peut utilement revendiquer l'exception figurant au dernier alinéa de l'article R. 112-2 qui ne concerne que les locaux à usage d'habitation ; que la surface du local affecté à la machinerie de l'ascenseur, situé également en rez-de-chaussée, ne pouvait pour les mêmes motifs être déduite ; que, par suite, les surfaces ainsi créées par le projet en litige devaient s'ajouter à la surface hors oeuvre nette existante autorisée par le permis de construire initial ; qu'ainsi, en délivrant le permis de construire en litige, qui a pour effet d'entraîner un dépassement des droits à construire attribués au terrain d'assiette, le maire de Marseille a méconnu les dispositions de l'article Ui 14 du règlement du POS de la commune ; que seul cet autre moyen invoqué par MM. X et M. Y est également de nature à entraîner l'annulation totale du permis en litige ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que MM. X et M. Y sont fondés à demander l'annulation du permis de construire en date du 18 août 1999 ;
Sur les conclusions aux fins d'annulation de la décision tacite de non opposition à la déclaration de travaux déposée en mai 1997 pour la création d'un ascenseur panoramique :
Considérant que si MM. X et M. Y soutiennent que les travaux qui faisaient l'objet de la déclaration en cause n'étaient pas exemptés de permis de construire et aurait dû être autorisés par un permis de construire, ils n'établissent pas que l'ascenseur en cause avait pour effet de créer une surface hors oeuvre brute supérieure à 20 m² ; qu'ils n'établissent pas davantage que la trémie de l'ascenseur serait de nature à créer une surface hors oeuvre nette de 3 m² ; que, s'ils soutiennent que la décision attaquée serait contraire aux règles d'accessibilité aux ascenseurs fixées par la réglementation pour les personnes handicapées, ils n'établissent pas, en tout état de cause, que des personnes à mobilité réduite devaient emprunter ledit ascenseur ; que, par suite, les conclusions susvisées doivent être rejetées ;
Sur les conclusions aux fins de démolition :
Considérant que ces conclusions ne ressortissent pas à la compétence de la juridiction administrative ; qu'elles doivent, dès lors, être rejetées comme portées devant une juridiction incompétente pour en connaître ;
Sur les conclusions aux fins de suspension du permis de construire du 18 août 1999 :
Considérant que, par la présente décision, la Cour statue sur les conclusions aux fins d'annulation du permis de construire du 18 août 1999 ; que, par suite, il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions aux fins de suspension dudit permis de construire ;
Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que MM. X et M. Y, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, soient condamnés à payer à la SCI Le Rocher Blanc une somme au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;
Considérant que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de condamner la SCI Le Rocher Blanc et la Ville de Marseille à payer à MM. X et M. Y, pour chacune d'entre elles, une somme de 500 euros au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens ;
D E C I D E :
Article 1e : Le jugement susvisé du Tribunal administratif de Marseille en date du 23 mars 2000 est annulé.
Article 2 : Le permis de construire délivré le 18 août 1999 à la SCI Le Rocher Blanc par le maire de la Ville de Marseille est annulé.
Article 3 : La SCI Le Rocher Blanc et la Ville de Marseille sont condamnées à verser chacune d'entre elles une somme de 500 euros (cinq cents euros) à MM. X et M. Y sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions aux fins de suspension du permis de construire du 18 août 1999 formulées par MM. X et M. Y.
Article 5 : Le surplus des demandes présentées par à MM. X et M. Y devant le Tribunal administratif de Marseille et les conclusions formulées par la SCI le Rocher Blanc sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 6 : Le présent arrêt sera notifié M. Bernard X, à M. Gilbert X, à M. Y, à la SCI Le Rocher Blanc, à la Ville de Marseille et au ministre de l'équipement, des transports, de l'aménagement du territoire, du tourisme et de la mer.
N° 00MA01463 2
