Vu 1°) la requête, enregistrée au greffe de la Cour administrative d'appel de Marseille le 12 novembre 1997 sous le n° 97MA05313, présentée pour la société SOPRAF, dont le siège est ..., représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, par Me Y..., avocat ;
La société demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement en date du 24 juin 1997 par lequel le Tribunal administratif de Nice a annulé l'arrêté du 26 septembre 1996 du maire de VILLENEUVE-LOUBET accordant à la société un permis de construire 7 villas ;
2°) de rejeter la demande de M. A... et autres ;
Vu 2°) la requête, enregistrée au greffe de la Cour administrative d'appel de Marseille le 14 novembre 1997, sous le n° 97MA05329, présentée pour la commune de VILLENEUVE-LOUBET, représentée par son maire en exercice, domiciliée es qualité à l'Hôtel de ville à Villeneuve-Loubet (06270), par Me X..., avocat ;
La commune demande à la Cour d'annuler le jugement en date du 24 juin 1997 par lequel le Tribunal administratif de Nice a annulé, à la demande de M. A..., le permis de construire accordé le 26 septembre 1996 au profit de la société SOPRAF et de M. B..., et de rejeter la demande de M. A..., par le mêmes moyens que ceux développés dans l'instance susvisée ;
Vu 3°) la requête enregistrée au greffe de la Cour administrative d'appel de Marseille le 14 novembre 1997, sous le n° 97MA05330, présentée pour la commune de VILLENEUVE-LOUBET, représentée légalement par son maire en exercice domicilié es qualité à l'hôtel de ville à Villeneuve-Loubet (06270), par Me X..., avocat ;
La commune demande à la Cour d'annuler le jugement en date du 24 juin 1997 par lequel le Tribunal administratif de Nice a, à la demande de M. J... et autres, annulé le permis de construire accordé le 26 septembre 1996 au profit de la société SOPRAF et de M. B..., de rejeter la demande de M. J... et autres, par les mêmes moyens que dans l'instance susvisée ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ;
Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 6 mai 1999 :
- le rapport de Mme LORANT, premier conseiller ;
- les observations de Me Z... substituant Me Y... pour la société SOPRAF ;
- les observations de Me G... substituant Me F... pour M. A... ;
- les observations de Me G... substituant Me F... pour les époux J... ;
- et les conclusions de M. BENOIT, premier conseiller ;
Considérant que les requêtes 97MA05313, 97MA05329 et 97MA05330 sont dirigées contre le même jugement ; qu'il y a lieu de les joindre pour y statuer par un même arrêt ;
Sur la recevabilité de la requête introductive d'instance :
Considérant qu'en vertu des dispositions combinées des articles R. 490-7 et R. 421-39 du code de l'urbanisme, mention du permis de construire doit être affichée sur le terrain et un extrait du permis doit être publié par voie d'affichage à la mairie ; que la formalité de l'affichage, qui constitue, en principe, le point de départ du délai du recours contentieux, ne peut être réputée accomplie qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui commence à courir à compter de la date à laquelle le dernier de ces deux affichages est réalisé et à la condition que cet affichage soit complet ;
Considérant qu'il est constant que le panneau d'affichage du permis de construire accordé à la société SOPRAF le 26 septembre 1996 par le maire de VILLENEUVE-LOUBET a été affiché sur le terrain d'assiette le 30 septembre 1996 ; qu'il ressort du constat d'huissier produit par les requérants de première instance que les mentions du permis litigieux avaient disparu dudit panneau le 29 novembre 1996, soit moins de deux mois après le commencement de la publicité sur le terrain ; que ne peuvent suffire à contredire ce constat les attestations établies à une date postérieure par certains des co-indivisaires, par ailleurs directement intéressés au projet ; qu'au surplus il ressort des pièces du dossier que le panneau initialement installé sur le chantier ne comportait pas la mention du nombre de villas dont la construction était projetée ; que cette mention était nécessaire pour permettre aux tiers d'apprécier la consistance de l'opération ; qu'ainsi la publication réalisée n'était pas complète ; que, par suite, les requêtes enregistrées devant le Tribunal administratif de Nice le 22 janvier 1997 n'étaient pas tardives ;
Sur la légalité du permis attaqué ;
Considérant qu'aux termes de l'article R. 315-1 du code de l'urbanisme "Constitue un lotissement au sens du présent chapitre, toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété. Est également soumise à l'autorisation de lotir prévue par le présent chapitre l'opération de remembrement menée par une association foncière urbaine libre régie par la loi du 21 juin 1865 et par le titre II du chapitre II du présent livre, lorsque le plan de remembrement délimite plus de deux lots. L'alinéa précédent s'applique notamment aux divisions en propriété ou en jouissance résultant de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, à l'exclusion toutefois des divisions résultant de partages successoraux ou d'actes assimilés lorsque ces actes n'ont pas pour effet de porter à plus de quatre le nombre des terrains issus de la propriété concernée." ;
Considérant que le permis délivré le 26 septembre 1996 par le maire de VILLENEUVE-LOUBET autorisait la société SOPRAF à édifier 7 maisons individuelles sur un même terrain ; que cependant il ressort des pièces du dossier que par une convention de construction passée le 26 novembre 1996 avec 7 autres propriétaires, la société PHENICIA, ayant acquis ledit terrain, postérieurement à la délivrance du permis, s'est engagée à "obtenir le permis de construire ..., transférer le permis de construire au profit des coindivisaires", tandis que les "futurs acquéreurs achèteront les lots de copropriété, procéderont eux-mêmes à la construction des maisons qui y sont prévues", et obtiendront "le transfert du permis de construire à leur nom" ; que par acte du même jour, la société a vendu les droits à construire des bâtiments autorisés par le permis à 7 copropriétaires dont chacun s'est vu attribuer un certain nombre de millièmes du terrain lequel reste cependant, selon l'état descriptif de division établi à la même date, "commun en toutes ses parties y compris celles sur lesquelles sont édifiées les constructions", les seules parties privatives étant constituées par les aménagements que comporte la maison individuelle prévue sur le lot ; que ces divers actes établissent que l'opération de construction projetée consistait en l'édification de 7 villas par 7 propriétaires différents ; que la construction par chaque coindivisaire sur un même terrain d'une villa destinée à devenir sa propriété exclusive et particulière emportant nécessairement la subdivision en jouissance dudit terrain, alors même que la propriété du sol est restée indivise, constitue une opération de lotissement au sens des dispositions précitées ; qu'ainsi la société SOPRAF ne pouvait solliciter le permis critiqué sans demander préalablement l'autorisation de lotir prévue par l'article R. 315-3 du code de l'urbanisme ; que par suite, ledit permis est entaché d'irrégularité ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la société SOPRAF et la commune de VILLENEUVE-LOUBET ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Nice a annulé le permis de construire 7 villas accordé à la société par la commune ;
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel :
Considérant qu'aux termes de l'article L. 8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel : "Dans toutes les instances devant les tribunaux administratifs et les cours administratives d'appel, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation" ;
Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de condamner respectivement la commune de VILLENEUVE-LOUBET et la SOPRAF à payer aux défendeurs la somme de 5.000 F au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens ;
Article 1 : Les requêtes de la société SOPRAF et de la commune de VILLENEUVE-LOUBET sont rejetées.
Article 2 : La commune de VILLENEUVE-LOUBET et la SOPRAF sont condamnées à verser chacune 5.000 F (cinq mille francs) à M. A..., M. et Mme J..., M. et Mme I..., E...
A..., M. et Mme D....
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société SOPRAF, à M. Patrick A..., M. et Mme J..., M. et Mme I..., M. et Mme H..., E...
A..., M. et Mme D..., Mme C... à la commune de VILLENEUVE-LOUBET et au ministre de l'équipement, des transports et du logement.
