Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure
M. et Mme G... D...ont demandé au tribunal administratif de Grenoble la réduction à hauteur 30 255 euros de la cotisation supplémentaire à l'impôt sur le revenu à laquelle ils ont été assujettis au titre de plus-values réalisées sur des cessions de biens immobiliers au titre de l'année 2007 et des pénalités y afférentes.
Par un jugement n° 1301598 du 28 septembre 2015, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté leur demande.
Procédure devant la cour
Par une requête, enregistrée le 27 septembre 2015, M. et Mme D..., représentés par Me E...C...de la société Fiscalys, demandent à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Grenoble du 28 septembre 2015 ;
2°) de réduire à hauteur 30 255 euros la cotisation supplémentaire à l'impôt sur le revenu à laquelle ils ont été assujettis au titre de plus-values réalisées sur des cessions de biens immobiliers au titre de l'année 2007 et des pénalités y afférentes ;
3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 4 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
M. et Mme D... soutiennent que :
- c'est à tort que l'administration a refusé de prendre en compte pour déterminer le montant des plus-values qu'ils ont réalisées les frais de notaire mis à la charge du vendeur, les frais de mainlevées, les frais d'experts (DPE, amiante ...) et le montant des travaux réalisés ;
- il résulte de la réponse ministérielle jointe en annexe à leur demande de première instance que le prix à retenir pour déterminer une plus-value est le prix réel, soit déduction faite des frais de notaire mis à la charge du vendeur ;
- la détermination des recettes n'est pas différente en matière de bénéfice industriel et commercial et en matière de plus-value privée ; l'administration devait notamment prendre en compte les frais de notaire et les travaux qu'elle était prête à admettre dans le cadre de la fixation d'un bénéfice industriel et commercial ;
- la charge de la preuve ne lui appartient pas car la déclaration de plus-value n'a pas été établie par M. D...mais par son notaire ;
- leur droit de la défense ne sera pas respecté si la cour ne demande pas à l'administration de justifier qu'elle n'a pas recoupé les factures de travaux lors de l'exercice de son droit de communication.
Par un mémoire en défense, enregistré le 5 avril 2016, le ministre des finances et des comptes publics conclut au rejet de la requête.
Le ministre des finances et des comptes publics soutient que :
- la charge de la preuve incombe au contribuable en application de l'article R. 194-1 du livre des procédures fiscales car le litige se rapporte à des plus-values sur cessions de biens immobiliers spontanément déclarées par M.D... ;
- les frais de notaire offerts aux acquéreurs par M. D...ne peuvent être déduits des prix de cession dès lors qu'ils n'entrent pas dans les frais prévus par l'article 41 duovicies H de l'annexe III au code général des impôts et, au surplus, ne sont pas justifiés par la seule production d'attestations relatives à des frais d'acquisition ;
- les requérants ne sont pas fondés à se prévaloir de la réponse ministérielle n° 62553 à M. le député Soisson AN 25 octobre 2005 p. 9981 car les actes de vente concernés ne mentionnent pas que la vente est conclue " contrat en mains " ou que les frais de notaire sont à la charge du vendeur ; qu'en outre, les frais de notaire ne figurent pas parmi les frais admis en déduction du prix de vente en application de l'article 41 duovicies H de l'annexe III au code général des impôts ;
- les frais de " mainlevée " ne peuvent être pris en compte à défaut de précision sur la nature de ladite mainlevée et de la production de justificatif ;
- les requérants n'établissent pas que les frais d'experts dont ils demandent la déduction à hauteur de 2 463 euros n'ont pas été pris en compte pour la détermination de la plus-value dans les déclarations 2048-IMM initialement déposées avec les actes de vente ;
- la somme de 26 845 euros ne peut être admise en déduction en dépense de construction effectuées par M. D...pour les cinq acquéreurs.
Par ordonnance du 30 mars 2017, la clôture d'instruction a été fixée au 21 avril 2017.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Mear, président-assesseur,
- et les conclusions de M. Besse, rapporteur public ;
1. Considérant que M. G...D...a acquis en indivision en décembre 2006 une maison d'habitation sise sur la commune d'Annemasse (Haute-Savoie) qu'il a divisée par lots ; qu'au cours de l'année 2007 il a ainsi revendu 5 lots réalisant des plus values imposées à l'impôt sur le revenu selon le régime des plus values des particuliers prévu aux articles 150 U et suivants du code général des impôts ; qu'il a fait l'objet au titre des années 2006 à 2008 d'une vérification de comptabilité au cours de laquelle l'administration fiscale a, dans un premier temps, estimé que M. D...exerçant une activité occulte de marchand de biens, les profits réalisés au titre de ces cessions devaient être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux avant d'abandonner cette même rectification après le recours exercé devant l'interlocuteur départemental ; que, cependant, par une réclamation du 31 décembre 2010, M. D...a sollicité la réduction du montant des plus-values imposées en sollicitant la prise en compte des frais de notaire supportés pour les acheteurs, des frais correspondant à des travaux effectués pour ces acheteurs, des frais d'experts et des frais de mainlevée ; que par une décision du 28 janvier 2013 l'administration a rejeté cette demande ; que M. et Mme D...relèvent appel du jugement du tribunal administratif de Grenoble du 28 septembre 2015 qui a rejeté leur demande de réduction des impositions litigieuses à hauteur de 30 255 euros ;
Sur le bien-fondé de l'imposition :
2. Considérant qu'aux termes de l'article 150 U du code général des impôts : " I. (...) les plus-values réalisées par les personnes physiques (...), lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis (...) sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. " ; que selon l'article 150 V : " La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant. " ; que l'article 150 VA énonce : " I. - Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte. (...) III. - Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l'occasion de cette cession. " ; que l'article 41 duovicies H de l'annexe III à ce code précise : " Pour l'application du III de l'article 150 VA du code général des impôts, les frais supportés par le vendeur à l'occasion de la cession ne peuvent être admis en diminution du prix de cession que si leur montant est justifié. Ils s'entendent exclusivement : 1° Des frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire ; 2° Des frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession ; 3° Des indemnités d'éviction versées au preneur par le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation ; 4° Des honoraires versés à un architecte à raison de travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de construire ; 5° Des frais exposés par le vendeur d'un immeuble en vue d'obtenir d'un créancier la mainlevée de l'hypothèque grevant cet immeuble. " ; que selon l'article 150 VB du code général des impôts : " I.- Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il est stipulé dans l'acte (...) II.- Le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré : (...) 4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. " ;
3. Considérant qu'aux termes de l'article R. 194-1 du livre des procédures fiscales : " Lorsque, ayant donné son accord à la rectification ou s'étant abstenu de répondre dans le délai légal à la proposition de rectification, le contribuable présente cependant une réclamation faisant suite à une procédure contradictoire de rectification, il peut obtenir la décharge ou la réduction de l'imposition, en démontrant son caractère exagéré. / Il en est de même lorsqu'une imposition a été établie d'après les bases indiquées dans la déclaration souscrite par un contribuable ou d'après le contenu d'un acte présenté par lui à la formalité de l'enregistrement. " ;
4. Considérant que si les requérants font valoir que leurs déclarations de plus-values ont été établies par leur notaire, ce dernier a agi en leur nom et pour leur compte ; qu'en outre, il ne résulte pas de l'instruction et n'est pas même allégué que M. et Mme D...n'auraient pas signé ces déclarations ni reporté leurs montants sur la déclaration d'ensemble de leurs revenus n° 2042 déposée au titre de l'année 2007 ; que, dans ces conditions, ils ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que les premiers juges ont considéré que la charge d'établir le montant exagéré des plus values imposées leur incombe dès lors que leur imposition a été établie selon les bases qu'ils ont eux-mêmes déclarées ;
Sur les frais d'acquisition versés par les vendeurs :
En ce qui concerne l'application de la loi fiscale :
5. Considérant que les requérants font valoir que les frais versés par les vendeurs pour les acquéreurs doivent être déduits des prix de cession des biens immobiliers vendus ; que, lors de la vente à MmeI..., des frais ont été versés par les vendeurs pour un montant de 4 500 euros correspondant à des frais de notaire, que lors de la vente à Mme H...le montant des frais versés a été de 11 800 euros plus 1 000 euros correspondant aux frais de notaire, que lors de la vente à M. A...les frais se sont élevés à 19 400 euros plus 6 000 euros de frais de notaire, que lors de la vente à M. B...le montant des frais versés a été de 15 240 euros plus 10 600 euros correspondant aux frais de notaire et que, lors de la vente à M.F..., le montant des frais a été de 10 690 euros correspondant aux frais de notaire ;
6. Considérant qu'il ressort des termes de l'article 150 VA du code général des impôts que le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte ; que les frais qualifiés en l'espèce de " frais de notaire " ou " frais d'acquisition " ne figurent pas dans les frais visés à l'article 41 duovicies H de l'annexe III à ce code admis en déduction de ce prix de vente sous réserve de leur justification ; que la circonstance que le vérificateur aurait retenu les frais notariaux pour le calcul des bénéfices industriels et commerciaux initialement retenus pour l'imposition de M. D...est sans incidence sur le calcul du montant des plus-values imposables selon le régime des particuliers, finalement retenu par l'administration, qui est régi par des dispositions distinctes ;
En ce qui concerne la doctrine :
7. Considérant qu'aux termes de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales dans sa rédaction alors applicable : " Il ne sera procédé à aucun rehaussement d'impositions antérieures si la cause du rehaussement poursuivi par l'administration est un différend sur l'interprétation par le redevable de bonne foi du texte fiscal et s'il est démontré que l'interprétation sur laquelle est fondée la première décision a été, à l'époque, formellement admise par l'administration. / Lorsque le redevable a appliqué un texte fiscal selon l'interprétation que l'administration avait fait connaître par ses instructions ou circulaires publiées et qu'elle n'avait pas rapportée à la date des opérations en cause, elle ne peut poursuivre aucun rehaussement en soutenant une interprétation différente." ; qu'il résulte de la réponse ministérielle n° 62553 AN du 25 octobre 2005 p. 9981, que : " Aux termes du I de l'article 150 VA du code général des impôts, le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte. Lorsque la vente est consentie " contrat en mains ", c'est-à-dire lorsque le vendeur se charge de tous les frais qu'entraîne la transmission de l'immeuble vendu, le premier terme de la différence, retenu pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, s'entend nécessairement du prix réel, c'est-à-dire du montant " contrat en mains " mentionné dans l'acte sous déduction des droits de mutation à titre onéreux et des frais de notaire mis à la charge du vendeur. Autrement dit, il n'y a pas lieu de prendre en considération ces droits et honoraires, dès lors qu'ils ne sont pas compris dans le montant à retenir pour le calcul de la plus-value. Par ailleurs, l'acquéreur du bien " contrat en mains " ne pourra, lors d'une vente ultérieure, retenir, en majoration du prix d'acquisition, les droits et honoraires supportés par le vendeur, dès lors qu'il ne les a pas effectivement supportés. "
8. Considérant qu'il ne résulte pas de l'instruction que les actes de vente en cause auraient été conclus comme des contrats en mains dans lesquels les vendeurs se seraient engagés à verser les droits de mutation à titre onéreux et les frais de notaire à la charge du vendeur ; que si les attestations notariales produites au dossier mentionnent le paiement par les vendeurs de " frais d'acquisition " pour le compte des acheteurs, il n'est mentionné ni que cela concerne le paiement des droits de mutation ni leurs montants ; que, par suite, M.et Mme D...ne sont pas fondés à soutenir, qu'en application des énonciations de la doctrine mentionnée dans la réponse ministérielle N° 62553 AN du 25 octobre 2005, les sommes susmentionnées doivent être prises en compte pour le calcul des plus-values afférentes aux ventes réalisées avec MmeI..., MmeH..., M.A..., M. B...et M.F... ;
Sur les frais de mainlevée :
9. Considérant que les requérants n'apportent aucune précision ni justification sur la nature et le montant de ces frais qu'ils fixent à 240 euros par bien vendu ; que, dès lors leur demande tendant à la prise en compte de tels frais pour le calcul de leurs plus-values ne peut être qu'écartée ;
Sur les frais " d'experts " :
10. Considérant que les requérants se bornent à faire valoir que doivent être pris en compte pour le calcul de leurs plus-values des frais d'experts d'un montant de 947 euros par bien ; qu'ils ne produisent aucune pièce justificative de nature à établir ces dépenses ; que, dès lors, ils ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que l'administration n'a pas pris en compte ces montants conformément aux dispositions précitées de l'article 41 duovicies H de l'annexe III au code général des impôts ;
Sur les travaux réalisés :
11. Considérant que les requérants font valoir qu'il y a lieu de prendre en compte le montant des travaux en vue de la réhabilitation des biens immobiliers vendus d'un montant global de 26 845 euros ou 5 369 euros par bien vendu, pour le calcul des plus-values réalisées ; que, toutefois, les requérants ne produisent aucune facture ni justification à l'appui de leurs dires ; qu'ils ne sont, dans ces conditions, sans qu'il soit besoin d'enjoindre à l'administration d'établir les modalités d'exercice de son droit de communication exercé auprès de certains des prestataires de services des requérants, pas fondés à contester la non prise en compte desdites dépenses et à faire valoir que leur droit de la défense aurait été méconnu ;
12. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que, M. et Mme D... ne sont pas fondés à se plaindre que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté leur demande ;
Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
13. Considérant que les dispositions de l'article L 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que l'Etat qui n'a pas, dans la présente instance, la qualité de partie perdante, verse à M. et Mme D... la somme qu'ils réclament au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens ;
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de M. et Mme D... est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme G... D...et au ministre de l'action et des comptes publics.
Délibéré après l'audience du 9 mai 2017 à laquelle siégeaient :
M. Bourrachot, président de chambre,
Mme Mear, président-assesseur,
Mme Terrade, premier conseiller.
Lu en audience publique, le 8 juin 2017.
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N° 15LY03758
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