| France, Cour administrative d'appel de Lyon, 5ème chambre - formation à 3, 30 septembre 2010, 09LY00931

Vu la requête, enregistrée au greffe de la Cour le 30 avril 2009, présentée pour la SCI SANTA MARINA, dont le siège est chez M. François A, ... ;

La SCI SANTA MARINA demande à la Cour :

1°) d'annuler le jugement no 0607762, en date du 3 mars 2009, par lequel le Tribunal administratif de Lyon a rejeté sa demande tendant à la décharge des suppléments de contribution annuelle sur les revenus locatifs qui lui ont été réclamés au titre des années 2002 et 2003, ainsi que des pénalités y afférentes ;

2°) de prononcer la décharge desdits suppléments de contribution annuelle et pénalités ;

3°) de mettre une somme à la charge de l'Etat, à son bénéfice, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

La SCI SANTA MARINA soutient que la proposition de rectification qui lui a été adressée ne comporte pas de motivation ; qu'en effet la réévaluation du montant du loyer de la villa qu'elle donne en location est réglée en une seule affirmation, contraire à la jurisprudence et à la méthode comparative des loyers fixée par l'instruction administrative 5 D2 07 n° 45 ; que l'administration n'a pas donné de précision sur les éléments de comparaison avec des locations d'autres biens similaires, de nature à la mettre à même de formuler des observations ; qu'un élément de comparaison véritable a été donné à l'administration qui n'en a pas tenu compte ; que l'autre solution, selon la doctrine, en dehors de la méthode de comparaison avec des locations de biens comparables, repose sur la valeur locative cadastrale ; que cette alternative doit être retenue dans la mesure où il n'est pas contesté que la valeur locative cadastrale de la villa est voisine du montant du loyer perçu ; que l'étroitesse de la demande de location régulière constitue, au sens de la doctrine, une circonstance indépendante de la volonté du bailleur, de nature à faire obstacle à la location pour un prix normal ; qu'aucune libéralité n'a été consentie au locataire ; que les conditions permettant à l'administration de réévaluer le loyer perçu ne sont pas remplies ;

Vu le jugement attaqué ;

Vu, enregistré le 13 avril 2010, le mémoire en défense présenté par le ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l'Etat qui conclut au rejet de la requête ; il soutient que la proposition de rectification, qui est conforme aux prescriptions de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales, est suffisamment motivée ; que l'administration est en droit de majorer le loyer contractuel lorsque ce loyer est anormalement bas, à défaut d'avoir été revalorisé, y compris dans l'hypothèse où les éléments de comparaison tirés du marché local font défaut ; que l'absence de locaux comparables ne peut être utilement avancée pour justifier l'absence de toute revalorisation du loyer depuis 1996 ; que le service a fourni suffisamment d'éléments à l'appui de la méthode de reconstitution du loyer pour permettre à la SCI et à ses associés de fournir utilement des observations ; que, sur le bien-fondé, si un bail ne peut être écarté pour le seul motif qu'il comporterait un prix de loyer atténué, lorsqu'il est consenti, comme en l'espèce, à un membre de la famille du propriétaire, le loyer stipulé peut être rehaussé lorsqu'il est anormalement bas ; que s'il est exact que les éléments de comparaison font en l'espèce défaut, le service a pu établir l'insuffisance du loyer à partir d'autres éléments d'appréciation issus d'une évaluation faite à la demande de M. A, gérant de la SCI, et d'un relevé de prix par région ; que l'anormalité de la situation réside dans l'absence de toute revalorisation du loyer depuis la mise à bail de la maison alors, qu'entre 1996 et 2002, l'indice du coût de la construction est passé de 1029 à 1163 et que d'importants travaux d'entretien ont été réalisés à partir de 2001 ; que la référence à la valeur locative cadastrale, telle qu'elle résulte de la dernière révision générale des évaluations des valeurs locatives des propriétés bâties au 1er janvier 1970 et réactualisée forfaitairement, n'est pas la plus appropriée pour apprécier la valeur locative d'un bien au cours des années 2001 et suivantes ; que la location de la marina à un membre de la famille des associés a autorisé la SCI, tout en valorisant son capital par la réalisation d'importants travaux, de déclarer des déficits fonciers et de procurer des gains d'impôts au profit des associés ;

Vu, enregistré le 1er juin 2010, le mémoire en réplique, présenté pour la SCI SANTA MARINA qui conclut aux mêmes fins que sa requête, par les mêmes moyens ; elle soutient, en outre, que l'anormalité d'un loyer ne peut être prouvée que par comparaison avec des baux d'immeubles similaires ; que la réponse ministérielle Aludy du 7 avril 1966 précisait déjà que la valeur locative doit être fixée d'après les prix des locations généralement constatés ; qu'en écartant la valeur locative cadastrale l'administration méconnaît l'instruction administrative 5 D2 07 n° 45 ; que l'affirmation de l'administration selon laquelle c'est l'absence de revalorisation du loyer qui révèle l'anormalité de la situation est en contradiction avec le montant du loyer fixé par le service ; qu'en effet, dès lors que le bail initial est reconnu normal, la valeur locative ne saurait excéder son montant actualisé du taux d'évolution des loyers fixé à 3,4 % par l'administration ; que la méthode de reconstitution de l'administration est, en conséquence, radicalement viciée ; que le recours à un spécialiste pour fixer le montant du loyer initial, ainsi que la prise en compte du montant supérieur de la fourchette conseillée démontrent que le prix du loyer n'a pas été fixé en fonction de la qualité du locataire ; que, s'agissant des travaux effectués, le montant des grosses réparations ne présente pas un caractère locatif ; que le relevé des prix par région, dont fait référence l'administration, n'est pas opposable ; que l'estimation faite à la demande de M. A correspond au prix maximum pouvant être espéré ; que, concernant les anneaux d'amarrage, ils ne sont pas inclus dans le bail ; que les deux seuls éléments individualisés, cités par l'administration, et bien qu'ils comprennent l'usage d'un anneau d'amarrage, restent inférieurs à la réévaluation ;

Vu, enregistré le 29 juillet 2010, le mémoire complémentaire présenté par le ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l'Etat qui conclut aux mêmes fins que précédemment par les mêmes moyens ; il soutient, en outre, que dans l'hypothèse où le marché local ne comporte aucun élément de comparaison approprié, il n'est pas établi que le juge écarte toute perspective de rehaussement d'un loyer contractuel lorsque ce loyer est anormalement bas à défaut d'avoir été revalorisé durant sept années et que des liens de parentés unissent le bailleur et son locataire ; que le choix, par la SCI SANTA MARINA de privilégier la revalorisation de son capital au détriment de la rentabilité immédiate ne saurait être opposé à l'administration, dès lors qu'il est incompatible avec les règles de détermination des revenus fonciers ; que si la doctrine administrative invoquée fait référence à deux méthodes d'évaluation elles ne sont pas exhaustives ; que le service a privilégié une autre méthode fondée sur l'utilisation du taux de rendement locatif moyen appliqué au prix d'acquisition de l'immeuble loué ; que l'estimation effectuée n'est pas exagérée ;

Vu, enregistré le 9 août 2010, le mémoire complémentaire présenté pour la SCI SANTA MARINA qui conclut aux mêmes fins que sa requête, par les mêmes moyens ; elle soutient, en outre, que contrairement à ce que soutient l'administration les méthodes prévues par l'instruction administrative invoquée sont exhaustives ; que la méthode d'évaluation retenue à l'origine, basée sur des locations saisonnières meublées, étayée à postériori par le montant du loyer d'une villa comparable, fournit une approche plus précise et circonstanciée du loyer normal dans la commune ; que le choix de privilégier la revalorisation de son capital au détriment de la rentabilité immédiate, outre qu'il ne vaut pas reconnaissance implicite d'une minoration de loyer, constitue une décision de gestion normale opposable à l'administration ;

Vu, enregistré le 7 septembre 2010, le mémoire complémentaire présenté par le ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l'Etat qui conclut aux mêmes fins que précédemment par les mêmes moyens ;

Vu, enregistré le 14 septembre 2010, le mémoire présenté pour la SCI SANTA MARINA ;

Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 16 septembre 2010 :

- le rapport de Mme Besson-Ledey, premier conseiller ;

- et les conclusions de M. Monnier, rapporteur public ;

Considérant que la SCI SANTA MARINA, dont M. et Mme A sont associés, a acquis en 1995, moyennant le prix de 1 950 000 francs (297 275,58 euros), une maison de type marina, sise au Grau du Roi, d'une surface de 101 mètres carrés, qu'elle donne en location, depuis le 1er juillet 1996, à l'un de ses anciens associés, père de Mme A, pour un loyer mensuel de 533,57 euros ; qu'à la suite d'un contrôle sur place, au titre de la période du 1er décembre 2002 au 31 décembre 2003, le vérificateur, estimant que le loyer consenti par la SCI SANTA MARINA était anormalement faible l'a réévalué à 1 110 euros par mois au titre des années 2002 et 2003 ; que cette dernière relève appel du jugement du Tribunal administratif de Lyon, du 3 mars 2009, qui a rejeté sa demande tendant à la décharge des suppléments de contribution annuelle sur les revenus locatifs qui lui ont été réclamés au titre des années 2002 et 2003, sur le fondement des articles 234 nonies à 234 quindecies du code général des impôts, ainsi que des pénalités y afférentes ;

Sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de la requête :

Considérant qu'aux termes de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales : L'administration adresse au contribuable une notification de redressement qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation ... ;

Considérant que, pour déterminer la valeur locative de la maison appartenant à la SCI SANTA MARINA, ainsi qu'il ressort de la proposition de rectification du 23 septembre 2005, le vérificateur s'est principalement fondé sur le taux de rendement locatif moyen constaté sur le marché immobilier du neuf ; qu'à défaut toutefois de toute précision sur la nature, les caractéristiques et la localisation des biens qui ont servi de référence pour l'évaluation du taux moyen retenu, la proposition de rectification n'a pas permis à la SCI SANTA MARINA, ainsi qu'elle le prétend pour la première fois en appel, de formuler ses observations de façon utile et n'a pas, en conséquence, été régulièrement motivée ; qu'il s'ensuit que la SCI SANTA MARINA est fondée à demander la décharge des suppléments de contribution annuelle sur les revenus locatifs qui lui ont été réclamés au titre des années 2002 et 2003, ainsi que des pénalités y afférentes et à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Lyon a rejeté sa demande ;

Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

Considérant que les conclusions de la SCI SANTA MARINA, présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, n'étant pas chiffrées, ne peuvent être accueillies ;

DECIDE :

Article 1er : Le jugement no 0607762, en date du 3 mars 2009, du Tribunal administratif de Lyon est annulé.

Article 2 : La SCI SANTA MARINA est déchargée des suppléments de contribution annuelle sur les revenus locatifs qui lui ont été réclamés au titre des années 2002 et 2003, ainsi que des pénalités y afférentes.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié la SCI SANTA MARINA et au ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l'Etat.

Délibéré après l'audience du 16 septembre 2010 à laquelle siégeaient :

M. Bernault, président de chambre,

M. Montsec, président-assesseur,

Mme Besson-Ledey, premier conseiller.

Lu en audience publique, le 30 septembre 2010.

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