Vu la requête, enregistrée au greffe de la Cour administrative d'appel de Douai le
25 mai 2004 par télécopie et régularisée par la production de l'original le 26 mai 2004, présentée pour la société à responsabilité limitée LEZENNES CAMBRAI INVEST HÔTELS, dont le siège social est ..., représentée par ses dirigeants en exercice, par Me Y... ; la société LEZENNES CAMBRAI INVEST HÔTELS demande à la Cour :
11) d'annuler le jugement nos 0300775-0301170-0301173-0301385-0302753-0303672-0303769 et 0304201 en date du 25 mars 2004 du Tribunal administratif de Lille en tant qu'il a rejeté le surplus des conclusions de ses demandes et réclamations tendant à la réduction des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2001 et 2002 dans les rôles de la commune de Lezennes et de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2002 dans les rôles de la même commune, à raison de deux immeubles à usage commercial dont elle est propriétaire et qu'elle exploite respectivement à usage d'hôtel, sous l'enseigne Première classe, et à usage de restaurant, sous l'enseigne Côte à Côte ;
2°) à titre principal, de prononcer la décharge, à concurrence de la somme de 12 205 euros, de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2002 et, à concurrence des sommes respectives de 1 090 euros et 5 805 euros, de la taxe professionnelle à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2001 et 2002, à titre subsidiaire, de lui accorder une réduction desdites impositions ;
3°) de condamner l'Etat à lui verser une somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
La société LEZENNES CAMBRAI INVEST HÔTELS soutient :
- que la détermination de la valeur locative de l'établissement Première classe a été effectuée par l'administration en méconnaissance des dispositions de l'article 1498-2°) du code général des impôts ; qu'en effet, alors que l'immeuble à évaluer a lui-même été retenu comme local-type sur le procès-verbal communal des évaluations cadastrales, sa valeur locative ne pouvait être déterminée par comparaison avec un local qui n'était pas donné en location au 1er janvier 1970 ; que le local de référence retenu en l'espèce n'était précisément pas loué à la date de référence et a, de surcroît, été évalué par comparaison avec un local qui a perdu toute pertinence et dont la preuve de l'évaluation régulière n'est pas rapportée ; qu'il appartenait pourtant à l'administration de mettre à jour le
procès-verbal communal des évaluations cadastrales conformément aux prévisions de la documentation administrative de base 6 G-113 à jour au 15 décembre 1989 ; qu'à tout le moins, les différences existant entre ce local, du point de vue de ses caractéristiques et de sa localisation, et l'immeuble de l'exposante justifient un ajustement de la valeur locative de ce dernier par application des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ;
- que le service a surestimé la surface du parc de stationnement attenant à l'établissement Côte à Côte ; qu'en effet, trois restaurants coexistent sur le même site, aucune clôture ne délimitant leurs parkings respectifs ; que, dans ces conditions, l'exposante ne peut accepter les relevés opérés sur place par le géomètre de l'administration, alors qu'au surplus, aucune disposition légale ou réglementaire ne fonde l'imposition des aires de circulation, seuls étant en principe imposables les espaces aménagés en vue du stationnement ; que, dans ces conditions, il y a lieu de retenir au titre du parc de stationnement une surface de 543 m² ;
- que l'exposante ne saurait davantage accepter les surfaces prises en compte par l'administration au titre des espaces verts jouxtant l'établissement Côte à Côte, dès lors que les pelouses et espaces verts ne relèvent pas de la taxe foncière sur les propriétés bâties et ne sont pas à prendre en compte pour la détermination de la valeur locative retenue au titre de la taxe professionnelle ; que les termes du paragraphe 5 de la documentation administrative de base 6 B-123 confortent cette analyse ; que les surfaces correspondant à ces espaces verts n'ont d'ailleurs pas à être déclarées ;
Vu le jugement attaqué ;
Vu le mémoire en défense, enregistré le 27 septembre 2004, présenté au nom de l'Etat par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie ; il conclut au rejet de la requête ;
Le ministre soutient :
- que, par un arrêt en date du 30 décembre 2003, la Cour a confirmé la détermination à laquelle s'est livrée l'administration de la valeur locative de l'établissement Première classe en cause entrant dans les bases de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle la société requérante a été assujettie au titre des années 1996 à 2001 et que, par un arrêt en date du 9 mars 2004, la Cour a confirmé la détermination à laquelle s'est livrée l'administration de la valeur locative de l'établissement Côte à Côte en cause entrant dans les bases de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle la société requérante a été assujettie au titre des années 1997 à 2001 ;
- qu'en retenant, comme terme de comparaison pour évaluer l'hôtel Première classe appartenant à la requérante, le local-type n° 131 du procès-verbal des évaluations cadastrales de la commune de Tourcoing, qui n'était pas donné à bail au 1er janvier 1970 mais a lui-même été évalué par comparaison avec le local-type n° 102 du même procès-verbal, l'administration n'a pas méconnu les dispositions de l'article 1498 du code général des impôts ; qu'à titre subsidiaire, l'administration entend solliciter la substitution du local-type n° 102 au local-type n° 131 pour procéder à la détermination, par voie de comparaison, de l'hôtel litigieux ; que le local-type n° 102, qui était donné à bail au 1er janvier 1970, demeure un immeuble de référence pertinent, moyennant un ajustement de sa valeur locative ; que la documentation administrative de base 6 G-113 ne contient à cet égard aucune interprétation du texte fiscal différente de celle dont le service a fait application ;
- qu'en retenant, sur la base de la déclaration souscrite par la société requérante, une surface de 998 m² comme correspondant au parc de stationnement mis à disposition des clients du restaurant Côte à Côte, l'administration n'a pas, au regard des constatations du géomètre du cadastre, soumis la société à une imposition excessive ; que les voies de circulation ont été a bon droit prises en compte, comme les emplacements de stationnement eux-mêmes, pour la détermination de la valeur locative de cet établissement ;
- que, par leur superficie et leur implantation, les espaces verts entourant ce même restaurant en constituent des dépendances indispensables et immédiates et sont donc imposables à la taxe foncière sur les propriétés bâties ; que la requérante ne saurait utilement se prévaloir à cet égard ni des énonciations de la documentation administrative de base 6 B-123 qui ont trait aux maisons d'habitation, ni des mentions de l'imprimé « modèle P » utilisé pour la déclaration des surfaces des locaux commerciaux ;
Vu le mémoire en réplique, enregistré le 27 octobre 2004, présenté pour la société LEZENNES CAMBRAI INVEST HÔTELS ; elle conclut aux mêmes fins que sa requête, par les mêmes moyens ;
Vu le mémoire, enregistré le 8 décembre 2004, présenté par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie ; il conclut aux mêmes fins que son mémoire, par les mêmes moyens ;
Vu le mémoire, enregistré le 10 janvier 2005, présenté pour la société LEZENNES CAMBRAI INVEST HÔTELS ; elle conclut aux mêmes fins que précédemment, par les mêmes moyens ;
Elle soutient, en outre, que la substitution de local de référence sollicitée par le ministre ne peut être admise dans l'hypothèse dans laquelle, comme en l'espèce, l'immeuble à évaluer constitue lui-même un local-type ;
Vu le mémoire, enregistré le 9 février 2005, présenté par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie ; il conclut aux mêmes fins que ses précédents mémoires, par les mêmes moyens ; il soutient, en outre, que rien ne s'oppose à la substitution sollicitée par l'administration, au demeurant à titre subsidiaire ;
Vu le mémoire, enregistré le 29 avril 2005, présenté pour la société LEZENNES CAMBRAI INVEST HÔTELS ; elle conclut aux mêmes fins que précédemment, par les mêmes moyens ;
Vu le mémoire, enregistré le 24 mai 2006, présenté pour le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie ; le ministre conclut aux mêmes fins que ses précédents mémoires, par les mêmes moyens ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 30 mai 2006 à laquelle siégeaient Mme Câm Vân Helmholtz, président de chambre, Mme Corinne Signerin-Icre, président-assesseur et M. Christian Bauzerand, premier conseiller :
- le rapport de Mme Corinne Signerin-Icre, président-assesseur ;
- et les conclusions de M. X... le Goff, commissaire du gouvernement ;
Sur la détermination de la valeur locative cadastrale de l'hôtel Première classe :
Considérant qu'il résulte de l'instruction que le local de l'hôtel Première classe, appartenant à la société requérante à Lezennes (Nord), a été désigné comme local-type n° 26 sur le procès-verbal C des évaluations cadastrales de cette commune arrêté le 13 janvier 2000 ; que la valeur locative de ce local, qui n'était pas donné à bail au 1er janvier 1970, a été déterminée par comparaison avec le local de référence inscrit sous le n° 131 sur la liste des locaux-types de la catégorie « locaux commerciaux et biens divers ordinaires » de la commune de Tourcoing arrêtée le 1er septembre 1999, lui-même évalué par comparaison avec le local-type n° 102 du procès-verbal de la commune de Tourcoing, correspondant alors à un hôtel de tourisme de catégorie une étoile, situé ... ;
Considérant qu'aux termes de l'article 1467 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au présent litige : « La taxe professionnelle a pour base : 1° … a. La valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence… à l'exception de celles qui ont été détruites ou cédées au cours de la même période (…) » ; qu'aux termes de l'article 1469 du même code : « La valeur locative est déterminée comme suit : 1° Pour les biens passibles d'une taxe foncière, elle est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; (…) » ; qu'aux termes de l'article 1498 du même code : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe » ; qu'aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts : « La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance » ;
Considérant, en premier lieu, qu'aucune disposition du code général des impôts n'impose qu'un local-type soit évalué directement par rapport à un autre local-type donné à bail au
1er janvier 1970 ; que l'administration peut se référer à un local-type construit ultérieurement et mentionné sur un procès-verbal de révision des opérations foncières, dès lors qu'elle est en mesure d'établir que ce local a été lui-même évalué par rapport à un local-type qui faisait l'objet d'une location consentie à des conditions de prix normales au 1er janvier 1970 ; qu'il résulte, en l'espèce, de l'instruction que le local de référence inscrit sous le n° 131 sur la liste des locaux-types de la catégorie « locaux commerciaux et biens divers ordinaires » de la commune de Tourcoing, qui a, ainsi qu'il a été dit, servi de terme de comparaison pour déterminer la valeur locative de l'hôtel dont il s'agit, a lui-même été évalué par comparaison avec le local-type n° 102 du procès-verbal de la commune de Tourcoing, dont l'administration établit, notamment par la production de la déclaration souscrite par ses anciens propriétaires, dont les mentions, quelle que soit la régularité en la forme de ce document, ne sont pas sérieusement contestées par la société requérante, qu'il était donné à bail à des conditions de prix normales au 1er janvier 1970 ; que, dès lors, le choix du local de référence opéré en l'espèce par l'administration pour déterminer la valeur locative de l'hôtel de la société requérante n'a pas méconnu les dispositions précitées du b. du 2°) de l'article 1498 du code général des impôts ;
Considérant, en deuxième lieu, qu'il résulte de l'instruction qu'à la date à laquelle le
local-type n° 131 de la liste communale de Tourcoing a été évalué par comparaison avec le local-type n° 102, ce dernier constituait un terme de comparaison pertinent ; que, dès lors, la société requérante ne peut utilement se prévaloir de la circonstance que le local-type n° 102 a été détruit à une date antérieure aux années d'imposition en litige, ni utilement faire état des caractéristiques de l'établissement actuellement exploité à l'adresse du local-type n° 102, qui n'a pas été utilisé comme référence par l'administration afin d'établir les impositions litigieuses ; que la documentation administrative de base 6 G-113 à jour au 15 décembre 1989 ne comporte à cet égard aucune interprétation formelle du texte fiscal ; que, dès lors, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que les immeubles de référence utilisés par l'administration pour l'évaluation de son hôtel ne seraient pas pertinents ;
Considérant, en troisième lieu, que la seule différence du nombre d'habitants existant entre la commune de Lezennes où est situé l'hôtel appartenant à la société requérante et celle de Tourcoing, sur le territoire de laquelle est implanté le local-type n° 131, ne suffit pas à caractériser une absence d'analogie dans la situation, du point de vue économique, de ces deux communes suburbaines de l'agglomération Lilloise ; que, par ailleurs, il ne résulte pas de l'instruction que l'hôtel appartenant à la société requérante et le local-type n° 131 de la liste communale de Tourcoing présenteraient des différences dont il n'aurait pas été suffisamment tenu compte par le service, dans leurs caractéristiques et leur situation ; que, dès lors, la société requérante n'est pas fondée à demander un ajustement supplémentaire de la valeur locative de son immeuble, en application de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la société LEZENNES CAMBRAI INVEST HÔTELS n'est pas fondée à soutenir que l'administration fiscale aurait à tort retenu le local-type
n° 131 de la commune de Tourcoing comme terme de comparaison pour déterminer, moyennant un ajustement à la hausse pour tenir compte du meilleur aménagement de l'immeuble à évaluer, la valeur locative de son établissement Première classe de Lezennes et l'aurait soumise, en conséquence de ce choix, à des impositions excessives au titre des années en cause ;
Sur la détermination de la surface du parc de stationnement et des espaces verts du restaurant Côte à Côte :
Considérant qu'aux termes de l'article 1381 du code général des impôts dans sa rédaction applicable au présent litige : « Sont également soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties :
… 4° Les sols des bâtiments de toute nature et les terrains formant une dépendance indispensable et immédiate de ces constructions à l'exception des terrains occupés par les serres affectées à une exploitation agricole ; 5° Les terrains non cultivés employés à un usage commercial ou industriel, tels que chantiers, lieux de dépôt de marchandises et autres emplacements de même nature, soit que le propriétaire les occupe, soit qu'il les fasse occuper par d'autres à titre gratuit ou onéreux ; … » ; qu'il résulte de l'instruction que tant les espaces verts, dont la requérante admet elle-même qu'ils se composent d'une bande de pelouse de 1,50 mètres de largeur entourant le restaurant qu'elle exploite à Lezennes, que le parc de stationnement le desservant, y compris les voies de circulation qu'il comporte, constituent des dépendances indispensables et immédiates au sens des dispositions précitées de l'établissement de la requérante et sont, à ce titre, directement affectés à l'exercice de son activité commerciale ; que, dans ces conditions et contrairement à ce que soutient la société LEZENNES CAMBRAI INVEST HÔTELS, les surfaces correspondant auxdits terrains ont pu à bon droit être prises en compte par l'administration pour le calcul de la valeur locative ayant servi de base pour l'établissement des impositions litigieuses ; que la société requérante n'apporte pas davantage qu'en première instance d'éléments permettant de remettre en cause les surfaces retenues par le service, lesquelles résultent de sa propre déclaration et ont d'ailleurs été confirmées à l'issue des constatations conduites sur place par le géomètre du cadastre ; qu'enfin, la société requérante ne saurait utilement invoquer les énonciations de la documentation administrative de base 6 B- 123 à jour au 15 décembre 1988, lesquelles ne comportent sur ce point aucune interprétation formelle du texte fiscal qui soit opposable à l'administration ; que, par ailleurs, la société requérante ne saurait davantage se prévaloir utilement de la rédaction des formulaires administratifs mis à disposition des contribuables par l'administration pour déclarer leurs bases d'imposition ; que, par suite, la requérante n'est pas fondée à soutenir qu'elle aurait été soumise à une imposition excessive à raison d'une appréciation erronée de la surface des espaces verts et du parc de stationnement attenant à son restaurant Côte à Côte ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la société LEZENNES CAMBRAI INVEST HÔTELS n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Lille a rejeté sa demande ;
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas, en la présente instance, la partie perdante, la somme que la société LEZENNES CAMBRAI INVEST HÔTELS demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de la société LEZENNES CAMBRAI INVEST HÔTELS est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société LEZENNES CAMBRAI INVEST HÔTELS et au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie.
Copie sera transmise au directeur de contrôle fiscal Nord.
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N°04DA00446
