Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société civile de construction vente (SCCV) Isle Saint Louis a demandé au tribunal administratif de La Réunion d'annuler la décision du 30 avril 2018 par laquelle la société d'économie mixte d'aménagement, de développement et d'équipement de La Réunion (SEMADER) a rejeté sa demande indemnitaire du 26 mars 2018 et de condamner la SEMADER à lui verser la somme de 55 000 euros en réparation des préjudices qu'elle estime avoir subis du fait de l'illégalité de la décision de préemption de son bien.
Par un jugement n° 1800546 du 3 juillet 2020, le tribunal administratif de La Réunion a rejeté la requête de la SCCV Isle Saint Louis.
Procédure devant la cour :
Par une requête, enregistrée le 1er septembre 2020, la société civile de construction vente (SCCV) Isle Saint Louis, représentée par Me Jorion, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du 3 juillet 2020 du tribunal administratif de La Réunion ;
2°) d'annuler la décision du 30 avril 2018 par laquelle la SEMADER a rejeté sa demande indemnitaire du 26 mars 2018 ;
3°) de condamner la SEMADER à lui verser la somme de 55 000 euros en réparation des préjudices qu'elle estime avoir subis du fait de l'illégalité de la décision de préemption de son bien, somme à assortir des intérêts à taux légal à compter du 26 mars 2018 ;
4°) de mettre à la charge de la SEMADER la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- l'exercice du droit de préemption a empêché une vente et entraîné la perte d'une rémunération, à hauteur de 55 000 euros, au titre du contrat d'assistance à maîtrise d'ouvrage conclu avec l'acquéreur évincé ;
- la responsabilité pour faute de la SEMADER est engagée en raison de l'illégalité de la décision de préemption résultant de l'absence d'une délibération régulièrement publiée de la commune de Saint-Louis instituant un droit de préemption sur son territoire, de l'absence de preuve de la convocation régulière des membres du conseil municipal, de l'absence de publicité de cette délibération et de sa transmission aux autorités mentionnées aux articles R. 211-2 et R. 211-3 du code de l'urbanisme, de l'absence d'une délégation au profit de la SEMADER pour exercer le droit de préemption, de l'incompétence de l'auteur de la décision de préemption prise au nom de la SEMADER ; l'illégalité de la décision résulte par ailleurs de la méconnaissance des règles de forme prévues par l'article 4 de la loi du 12 avril 2000, de son défaut de transmission au contrôle de légalité et aux autorités mentionnées aux articles R. 211-2 et R. 211-3 du code de l'urbanisme, de l'absence de traité de concession d'une opération d'aménagement conclu à l'issue d'une procédure de publicité et de mise en concurrence ainsi que de l'absence de projet suffisamment réel sur le bien préempté.
Par un mémoire en défense, enregistré le 7 février 2022, la société d'économie mixte d'aménagement, de développement et d'équipement de La Réunion (SEMADER), représentée par Me Blameble, conclut :
1°) au rejet de la requête ;
2°) à ce qu'il soit mis à la charge de la SCCV Isle Saint Louis la somme de 3 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- à titre principal, l'action en responsabilité est prescrite en application de l'article 2224 du code civil ;
- à titre subsidiaire, tous les moyens de la requête doivent être écartés comme infondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code civil ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme A... B...,
- et les conclusions de M. Axel Basset, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. La société civile de construction vente (SCCV) Isle Saint Louis a acquis, le 6 mars 2008, une parcelle de terrain de 683 m2 cadastrée DL n° 226, située 14 rue Ah Sane, sur le territoire de la commune de Saint-Louis (La Réunion) au prix de 320 000 euros, pour laquelle elle a obtenu un permis de construire un ensemble de 24 logements délivré par le maire de Saint-Louis le 10 juin 2008, auquel a succédé un permis de construire modificatif du 17 mai 2010. Le 27 janvier 2010, la SCCV Isle Saint Louis a conclu un compromis de vente de la parcelle DL n° 226 avec la société civile de construction vente (SCCV) OOM 37, ainsi qu'un contrat " assistant maître d'ouvrage " lui confiant la mission d'assurer le montage technique et juridique du dossier de réalisation de l'ensemble immobilier précité moyennant une rémunération, par la SCCV OOM 37, de 55 000 euros HT.
2. La parcelle DL n° 226 étant située dans une zone couverte par le droit de préemption, le notaire chargé de sa vente a déposé en mairie, le 12 février 2010, une déclaration d'intention d'aliéner. Le 30 mars 2010, la société d'économie mixte d'aménagement de développement et d'équipement de La Réunion (SEMADER) a décidé de préempter ce bien pour l'accomplissement d'une mission d'aménagement résultant d'un traité de concession conclu avec la commune de Saint-Louis en vue de l'éradication de l'insalubrité et de l'amélioration du cadre de vie dans le centre-ville.
3. Par courrier du 26 mars 2018, la SCCV Isle Saint Louis a demandé à la SEMADER de lui verser une indemnité de 55 000 euros en réparation du préjudice qu'elle estime avoir subi du fait de l'illégalité de la décision de préemption qui a fait obstacle à la réalisation de la vente et à ce qu'elle perçoive la rémunération qu'elle escomptait du contrat d'assistance à maîtrise d'ouvrage signé le 27 janvier 2010 avec la SCCV OOM-37. Sa demande ayant été rejetée le 30 avril 2018, la SCCV Isle Saint Louis a demandé au tribunal administratif de La Réunion de condamner la SEMADER à lui verser une somme de 55 000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle relève appel du jugement rendu le 3 juillet 2020 par lequel le tribunal a rejeté sa demande.
Sur les conclusions à fin d'annulation de la décision du 30 avril 2018 :
4. La décision du 30 avril 2018 par laquelle la SEMADER a rejeté la demande indemnitaire préalable formée par la SCCV Isle Saint Louis a eu pour seul effet de lier le contentieux à l'égard de l'objet de la demande de cette dernière qui, en formulant les conclusions indemnitaires mentionnées ci-dessus, a donné à sa requête le caractère d'un recours de plein contentieux. Par suite, c'est à bon droit que les premiers juges ont rejeté les conclusions de la requérante à fin d'annulation de cette décision comme irrecevables.
Sur le fond :
5. Aux termes des dispositions de l'article 2224 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile : " Les actions personnelles (...) se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ". La SEMADER, en sa qualité de société de droit privé, est en droit de se prévaloir de ces dispositions à l'encontre de la créance invoquée par l'appelante.
6. Il résulte en outre de ces dispositions que la prescription qu'elles instituent court à compter de la manifestation du dommage, c'est-à-dire de la date à laquelle la victime a une connaissance suffisamment certaine de l'étendue du dommage, quand bien même le responsable de celui-ci ne serait à cette date pas encore déterminé.
7. Pour soutenir que la responsabilité de la SEMADER est engagée à son égard, la SCCV Isle Saint Luis excipe de l'illégalité dont serait entachée, selon elle, la décision de préemption du 30 mars 2010, laquelle a fait obstacle à la réalisation du compromis de vente signé le 27 janvier 2010 ainsi qu'à l'exécution du contrat d'assistance à maîtrise d'ouvrage du même jour dont elle escomptait une rémunération à hauteur de 55 000 euros HT.
8. Il résulte de l'instruction, ainsi que la SCCV Isle Saint Louis l'admet dans ses écritures, qu'à la suite de la décision de préemption du 30 mars 2010, dont il n'est certes pas établi qu'elle lui a été notifiée en bonne et due forme, des négociations se sont engagées entre elle et la commune de Saint-Louis ainsi que la SEMADER au cours desquelles cette dernière, après avoir laissé entendre que la décision de préemption " pourrait être retirée ", a fait savoir finalement que tel ne serait pas le cas. Ainsi, la SCCV Isle Saint Louis ne pouvait ignorer au cours de ces négociations, dont les éléments du dossier permettent d'établir qu'elles ont eu lieu en 2010, qu'une décision de préemption avait été prise quand bien même elle n'en avait alors pas reçu notification.
9. De plus, alors que le compromis de vente prévoyait, au titre des conditions suspensives faisant obstacle à la réalisation de la vente, l'absence d'exercice du droit de préemption et la nécessité pour l'acquéreur d'obtenir un prêt au plus tard le 16 août 2010, il résulte de l'instruction que l'acquéreur a renoncé au cours de l'année 2010 à chercher un prêt à la suite de la décision de préemption qui a rendu inutile la poursuite de la vente et interrompu l'exécution du contrat d'assistance à maîtrise d'ouvrage. Ainsi, du fait même de l'attitude de la société OOM 37, qui a renoncé à poursuivre la vente pour ce motif, la SCCV Isle Saint Louis, qui est un professionnel de l'immobilier, ne pouvait ignorer l'existence dès 2010 de la préemption.
10. Dès lors, compte tenu de l'ensemble des circonstances de l'espèce, la SCCV Isle Saint Louis devait être regardée comme ayant été informée de l'existence de la décision de préemption du 30 mars 2010 au cours de cette même année 2010. C'est donc dès cette année que la société a eu une connaissance suffisamment certaine de son dommage, dès lors qu'elle fonde ses conclusions indemnitaires sur l'illégalité fautive dont serait entachée la décision de préemption du 30 mars 2010 et sollicite le versement d'une somme qui avait été fixée dans le contrat d'assistance à maîtrise d'ouvrage signé en janvier 2010.
11. Dans ces conditions, la créance dont l'appelante se prévaut à l'encontre de la SEMADER, à raison de l'interruption de l'exécution du contrat d'assistance à maîtrise d'ouvrage, était prescrite lorsqu'elle a adressé sa réclamation préalable indemnitaire du 26 mars 2018. Au demeurant, le paiement de cette créance aurait incombé à la société OOM 37 en vertu de ses obligations contractuelles, au moins pour la partie du contrat qui a été exécuté par l'appelante.
12. Il résulte de tout ce qui précède que la SCCV Isle Saint Louis n'est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de La Réunion a rejeté sa demande indemnitaire.
Sur les frais de l'instance :
13. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'il soit mis à la charge de la SEMADER, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la SCCV Isle Saint Louis sur ce fondement. En revanche il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la SCCV Isle Saint Louis une somme de 1 500 euros que demande la SEMADER sur le même fondement.
DECIDE :
Article 1er : La requête de la SCCV Isle Saint Louis est rejetée.
Article 2 : La SCCV Isle Saint Louis versera à la SEMADER la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile de construction vente Isle Saint Louis et à la société d'économie mixte d'aménagement de développement et d'équipement de La Réunion. Copie en sera adressée à la commune de Saint-Louis.
Délibéré après l'audience du 17 octobre 2022 à laquelle siégeaient :
M. Frédéric Faïck, président,
Mme Florence Rey-Gabriac, première conseillère,
Mme Pauline Reynaud, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 9 novembre 2022.
La rapporteure,
Florence B...
Le président,
Frédéric Faïck
La greffière,
Angélique Bonkoungou
La République mande et ordonne au préfet de la Réunion en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
2
N° 20BX02924
