Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société Haussmann Promotion a demandé le 29 juillet 2013 au tribunal administratif de Pau d'annuler le permis de construire délivré le 29 mai 2013 à la société Sodilandes par le maire de Saint-Pierre-du-Mont et le 24 septembre 2013, d'annuler le permis de construire délivré à cette même société le 25 juillet 2013.
Par un jugement n° 1301330,1301659 du 30 septembre 2014, le tribunal administratif de Pau a annulé le permis de construire délivré le 25 juillet 2013 et le permis de construire délivré le 29 mai 2013 en tant qu'ils autorisent la réalisation d'une aire de lavage.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire enregistrés le 15 décembre 2014 et le 15 janvier 2016, la SAS Haussmann Promotion, représentée par MeC..., demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Pau du 30 septembre 2014 ;
2°) d'annuler le permis de construire n° 040 281 12 F 0088 du 29 mai 2013 ;
3°) d'annuler le permis de construire n° 040 281 13 F 0030 du 25 juillet 2013 ;
4°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Pierre-du-Mont et de la société Sodilandes le versement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
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Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme D...;
- les conclusions de M. Nicolas Normand, rapporteur public ;
- et les observations de MeB..., repésentant la SAS Haussmann Promotion et de Me A..., représentant la société Sodilandes;
Considérant ce qui suit :
1. Par une demande enregistrée le 13 décembre 2012, la SAS Sodilandes a sollicité la délivrance d'un permis de construire en vue, d'une part, de la construction d'une station-service et d'une aire de lavage et, d'autre part, du réaménagement d'un parc de stationnement dédié à un magasin Intersport sur un terrain situé lieu-dit Lubet à Saint-Pierre-du-Mont (Landes) au coeur de la zone commerciale " Grand Moun ". Le permis de construire demandé lui a été accordé par un arrêté du maire de Saint-Pierre-du-Mont en date du 29 mai 2013. Le 25 juin 2013, la SAS Sodilandes a sollicité, sur le même terrain, la délivrance d'un nouveau permis de construire pour le réaménagement d'un bâtiment existant, l'aménagement d'un " drive ", la construction d'un auvent destiné au " drive ", la construction d'un quai de distribution, l'aménagement d'une moyenne surface et la modification du parc de stationnement du magasin Intersport. Le permis de construire ainsi sollicité lui a été délivré par arrêté du maire de Saint-Pierre-du-Mont en date du 25 juillet 2013. Par la suite, la SAS Sodilandes ne souhaitant pas poursuivre son projet de création de l'aire de lavage, a déposé une demande de modification du permis de construire délivré le 29 mai 2013. Un permis de construire modificatif lui a été accordé le 20 novembre 2013. La SAS Haussmann Promotion, qui est propriétaire de plusieurs parcelles sur lesquelles est implanté un magasin à l'enseigne la Halle, a demandé le 29 juillet 2013 au tribunal administratif de Pau d'annuler les permis de construire délivrés les 29 mai et 25 juillet 2013 à la société Sodilandes par le maire de Saint-Pierre-du-Mont. Elle interjette appel du jugement n°1301330,1301659 du 30 septembre 2014 par lequel le tribunal administratif de Pau a annulé ces deux permis de construire en tant seulement qu'ils autorisent l'aire de lavage.
Sur la légalité du permis de construire délivré le 29 mai 2013 :
2. Lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.
3. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
4. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme : " La demande de permis de construire précise : (...) / c) La localisation et la superficie du ou des terrains (...) ".
5. La SAS Haussmann Promotion fait valoir que les plans joints à sa demande de permis de construire par la SAS Sodilandes font apparaître une limite de propriété erronée dès lors que l'avenue Dominique Lasserre, qui dessert à la fois le terrain d'assiette du projet et sa propriété, a été incluse dans le projet de construction. Toutefois, il ressort des pièces du dossier joint à la demande d'autorisation, et notamment du plan de masse " état des lieux ", que l'avenue en cause figurait bien sur ces documents à l'extérieur des limites du terrain d'assiette du projet. Par suite, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal a considéré que le service instructeur, dont au demeurant la commune rappelle qu'il connaît parfaitement la voirie communale, aurait été induit en erreur, en particulier sur la superficie de la parcelle.
6. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ".
7. La SAS Haussmann Promotion soutient que la notice de présentation, qui se révèle succincte, ne permet pas d'apprécier la consistance du projet présenté en l'absence de toute indication concernant les aires de stationnement, et ne contient pas d'informations précises sur la modification de l'aménagement du terrain, ainsi que sur l'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles. Toutefois, comme l'ont retenu à juste titre les premiers juges, la notice descriptive du projet accompagnant la demande de permis de construire déposée par la SAS Sodilandes répondait aux exigences des dispositions précitées de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme. En effet, après avoir décrit l'environnement proche du terrain et les aménagements existants consistant en un bâtiment commercial à l'enseigne " Intersport " et son parking, et rappelé les conditions de la desserte routière, la notice indique que la nouvelle-station service sera positionnée dans la partie ouest du terrain et comportera, notamment, douze pistes véhicules légers et une piste poids lourds, que le bâtiment commercial existant sera conservé dans son état actuel, que le parking sera réaménagé et qu'une nouvelle zone comprenant dix places sera créée. Le document décrit, en outre, la conception et l'implantation des installations et constructions nouvelles, ainsi que les matériaux employés et le parti d'aménagement des accès et des abords, dont il est indiqué qu'ils feront l'objet d'un traitement paysager. Si cette notice ne comporte pas d'informations spécifiques sur l'opération de réaménagement du parking " Intersport ", l'ensemble des renseignements permettant à l'autorité administrative d'apprécier la conformité des aménagements prévus à la réglementation applicable figurait dans les autres éléments du dossier de demande et, notamment, sur les plans de masse. Dès lors, l'ensemble des informations fournies étaient suffisantes et le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme ne peut qu'être écarté.
8. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu (...) ".
9. Contrairement à ce que soutient la SAS Haussmann Promotion, les indications figurant sur le plan de masse projet et réseaux joint à la demande de permis de construire permettaient au service instructeur d'être informé des dimensions des installations, ainsi que des aménagements prévus concernant la station-service et l'aire de lavage, cette dernière ayant, au demeurant, été supprimée par le permis de construire modificatif accordé le 20 novembre 2013 à la SAS Sodilandes. Ces renseignements pouvaient, le cas échéant, en particulier en ce qui concerne le bâtiment existant, être utilement complétés par les autres documents composant le dossier, et, notamment, le plan de coupe. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme ne peut qu'être écarté.
10. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 431- 10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : (...) / c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ".
11. Si, comme le soutient la société requérante, le document graphique relatif à l'insertion du projet dans son environnement joint au dossier de demande de permis de construire ne fait pas mention des constructions avoisinantes, les photographies figurant dans les documents PC7 et PC8 permettent de situer le terrain d'assiette du projet dans son environnement proche, dont la notice descriptive indique qu'il s'agit d'une zone péri-urbaine à usage commercial et de services, ainsi que dans le paysage lointain. L'examen combiné de ces documents avec les autres pièces du dossier et, notamment, avec la notice descriptive permet, en outre, d'apprécier suffisamment l'insertion du projet par rapport aux constructions avoisinantes, dont il est précisé qu'elles se composent des surfaces commerciales à l'enseigne la Halle et la Halle aux chaussures, situées de l'autre côté de l'avenue Dominique Lasserre. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme doit être écarté.
12. Par ailleurs, et comme l'a jugé à bon droit le tribunal, aucune disposition législative ou réglementaire n'imposait au pétitionnaire de produire à l'appui de son dossier de demande de permis de construire, un plan graphique faisant apparaître le statut urbanistique des différentes zones délimitées par le plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Pierre-du-Mont.
13. En cinquième lieu, aux termes de l'article 6 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Pierre-du-Mont applicable à la zone Ue dans laquelle se situe le terrain d'assiette du projet et relatif à l'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques : " En bordure (...) des RD 932 et 933, en dehors des parties urbanisées, où le recul est de 35 mètres par rapport à l'axe, et sauf exceptions prévues à l'article L. 111-1-4 du code de l'urbanisme, toutes les constructions et installations devront respecter un recul minimum de 75 ou 100 mètres par rapport à l'axe de la voie (selon les indications portées au document graphique) en l'absence de projet urbain (...) ". Aux termes de l'article L. 111-1-4 du code de l'urbanisme : " En dehors des espaces urbanisés des communes, les constructions ou installations sont interdites dans une bande de cent mètres de part et d'autre de l'axe des autoroutes, des routes express et des déviations au sens du code de la voirie routière et de soixante-quinze mètres de part et d'autre de l'axe des autres routes classées à grande circulation. / Cette interdiction s'applique également dans une bande de soixante-quinze mètres de part et d'autre des routes visées au dernier alinéa du III de l'article L. 122-1-5. / Elle ne s'applique pas : /-aux constructions ou installations liées ou nécessaires aux infrastructures routières (...) ".
14. La SAS Haussmann Promotion soutient que le projet ne respecte pas la règle de recul minimum par rapport à la route départementale fixée par l'article Ue6 précité. Toutefois, la société requérante ne saurait utilement se prévaloir de ces dispositions qui ne s'appliquent qu'en dehors des parties urbanisées. En tout état de cause, le projet autorisé par le permis de construire attaqué, qui consiste à aménager une station-service, bénéficie de l'exception prévue à l'article
L. 111-1-4 du code de l'urbanisme au titre des constructions ou installations liées ou nécessaires aux infrastructures routières.
15. En sixième lieu, aux termes de l'article Ue12 du règlement du plan local d'urbanisme relatif au stationnement : " Afin d'assurer le stationnement en dehors des voies publiques les constructeurs doivent aménager un nombre de places de stationnement correspondant aux besoins des constructions à savoir : / pour les constructions à usage de bureaux et de commerces, une surface de stationnement au moins égale à 60 % de la surface hors oeuvre nette de la construction (...). / La surface à prendre en compte pour une place de stationnement est d'environ 25 m² (correspondant à la place ainsi qu'aux nécessaires aires de manoeuvre ".
16. La SAS Haussmann Promotion ne peut utilement se prévaloir, en ce qui concerne le permis de construire délivré le 29 mai 2013, de la méconnaissance de ces dispositions qui ne sont pas applicables à la construction d'une station-service qui ne génère pas de surface hors oeuvre nette et n'implique pas, par nature, de stationnement. Le moyen est également inopérant à l'encontre de l'aire de lavage qui, ainsi qu'il a été dit précédemment, a été supprimée par le permis de construire modificatif. Enfin, ces dispositions ne sont pas davantage applicables à l'opération de réaménagement du parking du bâtiment à usage commercial existant qui n'entraîne aucune création de surface hors oeuvre nette.
17. En septième lieu, aux termes de l'article Ue13 du règlement du plan local d'urbanisme relatif aux espaces libres et plantations : " Les espaces libres et les aires de stationnement pour véhicules légers doivent être aménagés et plantés (...) ".
18. Si la société requérante fait valoir que la zone de stationnement ne respecte pas ces prescriptions, il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de masse et de la notice de présentation que le projet, qui prend place sur un site comportant d'ores et déjà de nombreux espaces verts, dont la plupart seront conservés, prévoit la plantation d'arbres de haute tige, de haies et d'arbustes supplémentaires, tant au niveau des espaces libres qu'en limite de parcelle. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article Ue13 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Pierre-du-Mont ne peut qu'être écarté.
Sur la légalité du permis de construire délivré le 25 juillet 2013 :
19. En premier lieu, pour contester la légalité du permis de construire délivré le 25 juillet 2013 sur le même terrain à la SAS Sodilandes, en vue du réaménagement d'un bâtiment existant, de l'aménagement d'un " drive ", de la construction d'un auvent destiné au " drive ", de la construction d'un quai de distribution, de l'aménagement d'une moyenne surface et de la modification du parc de stationnement du magasin Intersport, la SAS Haussmann Promotion développe les mêmes moyens assortis des mêmes arguments, tirés de l'insuffisance du dossier de demande d'autorisation produit par la société pétitionnaire, au regard des dispositions des articles R. 431-5, R. 431-8, R. 431-9 et R. 431-10 du code de l'urbanisme. Il y a lieu de les écarter par les mêmes motifs que ceux retenus aux points 5, 7, 9 et 11 du présent arrêt.
20. En deuxième lieu, la SAS Haussmann Promotion ne peut utilement se prévaloir de la méconnaissance des dispositions de l'article AUe3 du règlement du plan local d'urbanisme relatif aux accès et voirie dont il résulte que " Les terrains destinés aux constructions et installations doivent être desservies par des voies dont les caractéristiques correspondent à leur destination et permettent notamment l'accès permanent en tout temps des véhicules de secours et de lutte contre l'incendie (...) " dès lors que le terrain d'assiette du projet objet du permis de construire contesté est situé en zone Ue dudit document d'urbanisme. Toutefois, les dispositions de l'article Ue3 étant identiques aux précédentes, il y a lieu d'examiner le moyen invoqué par la société requérante au regard de ces dispositions.
21. Il ressort des pièces du dossier que l'accès au terrain d'assiette du projet et la sortie s'effectuent par la voie principale spécifiquement conçue pour assurer la desserte de l'ensemble commercial du " Grand Moun ", dont il n'est pas établi qu'elle ne présenterait pas les caractéristiques correspondant à la destination des constructions. Si concernant l'accès des engins de lutte contre l'incendie et des véhicules de secours, la société requérante reproche à la commune de Saint-Pierre-du-Mont d'avoir délivré l'autorisation sur le fondement d'un dossier mentionnant un accès par la route départementale 932, alors qu'elle n'ignorait pas que la fermeture de cet accès avait été programmée dans le cadre du projet urbain partenarial (PUB) annexé au permis de construire de la zone commerciale du " Grand Moun ", il est constant que cette fermeture n'était pas encore intervenue à la date à laquelle la SAS Sodilandes a présenté sa demande de permis de construire, ni même à la date à laquelle cette autorisation a été délivrée. Dans ces conditions, il ne saurait être reproché à la société pétitionnaire d'avoir fait apparaître, sur les plans accompagnant sa demande, l'accès pompier par la route départementale, dès lors qu'il est constant que cet accès avait vocation à être utilisé par les services de secours jusqu'à l'ouverture du centre commercial du " Grand Moun ". De même, c'est en toute connaissance de cause et sur le fondement de documents correspondant à la réalité du site au moment du dépôt de la demande de permis de construire que le service départemental d'incendie et de secours (SDIS) des Landes a émis le 23 janvier 2013, un avis favorable. En outre, et contrairement à ce que soutient la SAS Haussmann Promotion, la fermeture ultérieure de cet accès ne nécessitait pas que le SDIS soit à nouveau consulté, dès lors que, comme cela ressort du courrier du directeur de ce service en date du 30 août 2013, l'accessibilité à la station de carburant demeurait en tout état de cause assurée, au nord et au sud, par deux voies présentant des caractéristiques adaptées.
22. La circonstance que la fermeture aux usagers de l'accès par la route départementale 932 prescrite par le département aurait pour effet de priver le magasin la Halle d'accès sur la voie publique est, en tout état de cause, inopérante dès lors que le permis de construire est accordé sous réserve du droit des tiers.
23. En troisième lieu, la SAS Haussmann Promotion soutient que ni l'implantation du quai de distribution et de l'auvent destiné au " drive ", ni l'aménagement d'une surface moyenne ne respectent la règle de distance par rapport à la route départementale. Toutefois, et ainsi qu'il a été dit au point 14, l'appelante ne saurait utilement se prévaloir des dispositions précitées de l'article Ue6 du règlement du plan local d'urbanisme, lesquelles ne s'appliquent qu'en dehors des parties urbanisées. Par ailleurs, le projet autorisé consistant à transformer le bâtiment commercial existant pour y aménager un " drive ", il bénéficie, en tout état de cause, de l'exception prévue à l'article L. 111-1-4 du code de l'urbanisme au titre de l'adaptation, du changement de destination, de la réfection ou de l'extension de constructions existantes.
24. En quatrième lieu, aux termes de l'article Ue7 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : " Toute construction doit être implantée, soit en limite séparative s'il existe un mur coupe feu, soit à une distance des limites au moins égale à la moitié de sa hauteur, cette distance ne pouvant être inférieure à trois mètres ".
25. Si la SAS Haussmann Promotion soutient que l'auvent prévu par le permis de construire litigieux ne respecte pas la distance minimale de 3 mètres fixée par ces dispositions, il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de coupe figurant dans le dossier de demande, que le poteau d'assise de cet auvent est implanté à une distance supérieure à 3 mètres de la limite séparative. Par ailleurs, comme l'ont estimé à juste titre les premiers juges, la circonstance que le toit du auvent empièterait sur la zone de recul de 3 mètres est sans incidence sur le respect de l'article Ue7 du plan local d'urbanisme dès lors que ces dispositions régissent l'implantation au sol des constructions sans définir une règle de prospect.
26. En cinquième lieu, la SAS Haussmann Promotion fait également valoir que le projet autorisé méconnaît les dispositions de l'article Ue12 précité du règlement du plan local d'urbanisme. Il ressort toutefois du dossier de demande de permis de construire que pour une surface de plancher de 3 210,70 m², le nombre de places de stationnement créées s'élève à 85 pour une emprise au sol des surfaces affectées au stationnement de 2 530 m². Il s'ensuit que la surface affectée au stationnement représente plus de 60 % de la surface du projet et que, compte tenu du nombre de places créées, chaque place de stationnement dispose d'une surface supérieure à 25 m² conformément aux prescriptions du règlement du plan local d'urbanisme. Par suite, le moyen ne peut qu'être écarté.
27. En dernier lieu, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article Ue13 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté par adoption des motifs exposés au point 19 du présent arrêt.
28. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de statuer sur les fins de non recevoir opposées par la commune de Saint-Pierre-du-Mont, que la SAS Haussmann Promotion n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Pau n'a annulé les permis de construire délivrés les 29 mai et 25 juillet 2013 à la SAS Sodilandes qu'en tant qu'ils autorisaient la construction d'une aire de lavage.
Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
29. Ces dispositions font obstacle à ce que soit mis à la charge de la commune de Saint-Pierre-du-Mont et de la SAS Sodilandes, qui ne sont pas la partie perdante dans la présente instance, le versement de la somme que la SAS Haussmann Promotion demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.
30. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la SAS Haussmann Promotion une somme de 1 000 euros chacune au bénéfice de la commune de Saint-Pierre-du-Mont et de la SAS Sodilandes en application des mêmes dispositions.
DECIDE :
Article 1er : La requête de la SAS Haussmann Promotion est rejetée.
Article 2 : La SAS Haussmann Promotion versera à la commune de Saint-Pierre-du-Mont et à la SAS Sodilandes la somme de 1 000 euros chacune en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
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No 14BX03487
