Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. et Mme D...ont demandé au tribunal administratif de Bordeaux de condamner la communauté urbaine de Bordeaux à leur verser la somme de 55 938,40 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2012 et de l'anatocisme, en réparation du préjudice qu'ils estiment avoir subi du fait de la délivrance de renseignements d'urbanisme erronés.
Par un jugement n°1202983 du 6 mai 2014, le tribunal administratif de Bordeaux a, d'une part, condamné la communauté urbaine de Bordeaux à verser à M. et Mme D...la somme de 10 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2012 , d'autre part, jugé que les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts, et enfin rejeté le surplus de leurs demandes.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 4 juillet 2014 et le 23 décembre 2015, M. et MmeD..., représentés par la SELAS Cazamajour et Urbanlaw, demandent à la cour :
1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 6 mai 2014 en tant qu'il a limité leur indemnisation au seul préjudice de surestimation du bien lors de son acquisition et à 10 000 euros ;
2°) à titre principal, de condamner la communauté urbaine de Bordeaux à leur verser la somme de 55 938,40 euros à titre de dommages-intérêts assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2012 et de l'anatocisme ;
3°) à titre subsidiaire, de condamner la communauté urbaine de Bordeaux à leur verser la somme de 44 905,4 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2012 et de l'anatocisme ;
4°) de mettre à la charge de la communauté urbaine de Bordeaux une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi que les entiers dépens.
Ils soutiennent que :
- le tribunal a statué ultra petita en condamnant la communauté urbaine de Bordeaux à les indemniser d'un préjudice dont ils ne demandaient pas réparation et résultant de la surestimation de la valeur vénale de leur immeuble lors de son acquisition en 2004, alors qu'ils réclamaient la perte de valeur vénale révélée lors de sa revente en 2010, en raison d'une servitude d'alignement qui n'avait pas été mentionnée initialement. Les premiers juges ont également, ce faisant, méconnu le principe du contradictoire dès lors que les parties au litige n'en ont pas été informées en temps utile et n'ont pas été mises à même d'en discuter, notamment sur les critères ayant présidé à l'évaluation de la somme accordée ;
- le tribunal a en revanche omis de statuer sur le préjudice qu'ils invoquaient, résultant de la perte de valeur vénale de leur bien lors de sa revente, date à laquelle ils ont eu connaissance de l'illégalité fautive commise par la communauté urbaine de Bordeaux en 2004 ;
- les premiers juges ont méconnu le principe de réparation intégrale du dommage. L'indemnité qui leur a été allouée, qui ne représente que 4,77 % de la valeur vénale du bien à la date de son acquisition, ne repose sur aucune base sérieuse. Le tribunal a évalué leur préjudice au jour de l'acquisition de l'immeuble, alors que l'étendue du dommage n'a été connue qu'à la date à laquelle ils l'ont revendu ;
- ils ne remettent pas en cause le bien-fondé du jugement en tant qu'il reconnaît la faute commise par la communauté urbaine de Bordeaux. En revanche, la révélation de l'existence de la servitude d'alignement grevant leur immeuble a entraîné une perte de valeur vénale qui s'élève à 49 000 euros et dont ils demandent réparation. Ils ont par ailleurs subi un préjudice financier à hauteur de 5 600 euros résultant de la perte des loyers qu'ils auraient dû continuer à percevoir s'ils n'avaient pas été contraints de faire libérer le logement dans la perspective de la vente qui a finalement été annulée en août 2010, la suivante n'étant intervenue qu'en décembre 2010. Ils ont dû également exposer des frais supplémentaires pendant la période d'août à décembre 2010, afin d'assurer la conservation de l'immeuble pour un montant total de 1 338,40 euros ;
- à titre subsidiaire, et dans l'hypothèse où ils ne seraient pas indemnisés des frais induits par le retard de la vente, ils demandent réparation du préjudice moral et des troubles dans les conditions d'existence qu'ils ont subis du fait de la faute commise par la communauté urbaine de Bordeaux, qu'ils évaluent à la somme de 6 500 euros. De même, si le jugement devait être confirmé en ce qu'il a condamné la collectivité à réparer le préjudice résultant de la surestimation de la valeur vénale du bien au jour de son acquisition, le montant de l'indemnité due à ce titre devrait être fixé à 30 000 euros, correspondant à environ 15 % de la valeur d'acquisition, majoré de frais financiers à hauteur de 6 938,40 euros. La servitude affecte en effet la totalité de la jouissance du bien, empêchant des travaux d'amélioration, et pas seulement la surface dépassant l'alignement. Compte tenu des travaux réalisés dans la maison pour 60 000 euros, ils pouvaient espérer une plus-value supérieure d'au moins 30 000 euros, correspondant à la différence de prix entre les compromis de vente successifs ;
- les nouveaux chefs de préjudice dont ils ont fait état en appel sont recevables, dès lors qu'ils se rattachent au même fait générateur et que l'indemnisation qu'ils sollicitent s'inscrit dans la limite du montant total qu'ils demandaient en première instance.
Par un mémoire en défense, enregistré le 17 novembre 2015, Bordeaux Métropole, qui s'est substituée à la communauté urbaine de Bordeaux, demande par la voie de l'appel incident à la cour :
1°) de faire droit à la demande des consorts D...d'annulation du jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 6 mai 2014 en tant qu'il a statué sur un chef de préjudice non sollicité en première instance et d'annuler les articles 1er et 2 de ce jugement ;
2°) dans tous les cas, d'annuler le jugement contesté en tant qu'il a retenu la responsabilité de la communauté urbaine de Bordeaux à l'égard des consortsD... et d'ordonner la restitution des sommes mises à sa charge, dont elle s'est acquittée pour un montant total de 10 095,77 euros ;
3°) de rejeter la demande d'indemnisation présentée par M. et MmeD... ;
4°) à titre subsidiaire, de limiter le montant de la condamnation mise à sa charge à 50 % de l'évaluation du préjudice lié à la perte de valeur vénale du bien, sans que ce montant ne puisse excéder 3 630 euros ;
5°) à titre tout aussi subsidiaire, de rejeter la demande d'indemnisation présentée par M. et Mme D...au titre de la surestimation de la valeur de leur immeuble en 2004, ainsi que toute autre demande de condamnation formée à son encontre, y compris sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
6°) de mettre à la charge de M. et Mme D...le versement de la somme de 3 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
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Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code de la voirie routière ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Ont été entendus au cours de l'audience publique:
- le rapport de MmeE...,
- les conclusions de M. Nicolas Normand, rapporteur public ;
- et les observations de MeB..., représentant M. et Mme D...et de MeC..., représentant Bordeaux Métropole ;
Considérant ce qui suit :
1. M. et Mme D...ont acquis par acte notarié en date du 28 juin 2004 une maison à usage d'habitation située à Bordeaux, à l'angle des rues Hible et Jean Mermoz, sur une parcelle cadastrée section EN n°130, pour un montant de 200 000 euros. Préalablement à cette acquisition, la communauté urbaine de Bordeaux avait attesté, par courrier du 17 mai 2004 et par un arrêté du 21 mai 2004, que cet immeuble n'était grevé d'aucune servitude d'alignement, ces documents étant cités et annexés à l'acte authentique de vente. M. et Mme D...ont conclu le 24 juillet 2010 une promesse de vente de ce bien pour un montant de 320 000 euros, incluant 6000 euros de valeur de biens meubles et majoré d'une somme de 19 000 euros au titre de la commission à verser par l'acquéreur à l'agence immobilière. Cependant, les cocontractants se sont désistés le 23 septembre 2010, après avoir eu connaissance d'un nouveau certificat établi le 18 août 2010 par la communauté urbaine de Bordeaux, indiquant que la parcelle concernée est frappée d'alignement à l'angle des deux rues, depuis l'intervention d'un plan d'alignement approuvé en 1922 et inscrit sur la liste des servitudes d'utilité publique. M. et MmeD..., qui ont finalement pu vendre leur immeuble à d'autres acquéreurs pour un prix de 290 000 euros par acte notarié en date du 17 décembre 2010, ont saisi, par l'intermédiaire de leur conseil, la communauté urbaine de Bordeaux d'une demande d'indemnisation. M. et Mme D...relèvent appel du jugement du 6 mai 2014 du tribunal administratif de Bordeaux en tant qu'il a limité au seul préjudice résultant de la surestimation de leur immeuble lors de son acquisition, évalué à 10 000 euros, l'indemnisation mise à la charge de la communauté urbaine de Bordeaux. Bordeaux Métropole, qui s'est substituée à la communauté urbaine de Bordeaux, demande, par la voie de l'appel incident, l'annulation de ce même jugement en tant qu'il a retenu sa responsabilité et l'a condamnée à indemniser M. et MmeD.dans la limite du montant total de l'indemnité chiffrée en première instance, augmentée le cas échéant des éléments nouveaux apparus postérieurement au jugement, sous réserve des règles qui gouvernent la recevabilité des demandes fondées sur une cause juridique nouvelle
Sur la régularité du jugement :
2. Devant le tribunal administratif de Bordeaux, M. et Mme D...soutenaient que la faute commise par la communauté urbaine de Bordeaux en ne les informant pas, en mai 2004, au moment de l'acquisition de leur immeuble à usage d'habitation, de l'existence d'une servitude d'alignement, leur avait causé un préjudice financier dont ils demandaient réparation, constitué par la perte de valeur vénale du bien lors de sa revente en 2010. Si leur conseil avait souligné, dans son mémoire du 14 mars 2014, que la servitude d'alignement grevait déjà le fonds en 2004, " si bien que le prix payé était supérieur à la valeur du bien ", les conclusions à fin d'indemnisation ne portaient que sur une prétendue perte de valeur vénale en 2010. Aussi, et alors même que le tribunal a tenté de leur donner une portée utile au regard des éléments du litige, Bordeaux métropole est fondée à soutenir que le tribunal a statué sur un préjudice dont l'indemnisation n'était pas sollicitée et a ainsi entaché d'irrégularité son jugement. Il y a lieu d'évoquer et de statuer immédiatement sur la demande de M. et MmeD.dans la limite du montant total de l'indemnité chiffrée en première instance, augmentée le cas échéant des éléments nouveaux apparus postérieurement au jugement, sous réserve des règles qui gouvernent la recevabilité des demandes fondées sur une cause juridique nouvelle
Sur la responsabilité de la communauté urbaine de Bordeaux :
3. Dans le cadre de l'instruction d'une demande de renseignements d'urbanisme portant sur un immeuble sis au n° 18 de la rue André Hible à Bordeaux, la direction opérationnelle voirie circulation et proximité de la 9ème circonscription de la communauté urbaine de Bordeaux, consultée sur le point de savoir si cet immeuble était ou non frappé d'alignement, a indiqué, par lettre du 17 mai 2004 et par arrêté du 21 mai 2004, que cet immeuble " conserve son alignement au droit de la rue André Hible et au droit de la rue Jean Mermoz ". M et Mme D...ont acquis cet immeuble le 28 juin 2004. Les intéressés ayant décidé de revendre ce bien, un nouveau certificat a été délivré 18 août 2010 par le même service, qui a révélé que la parcelle supportant l'immeuble était, en réalité, frappée d'alignement au droit de la rue André Hible par un pan coupé isogone de 3 mètres à l'angle des deux voies, ainsi que cela ressortait du plan d'alignement de la rue Jean Mermoz datant du 6 mai 1922. L'information erronée fournie le 17 mai 2004 a donc constitué une faute imputable à la communauté urbaine de Bordeaux, susceptible d'engager sa responsabilité pour les préjudices qui en découleraient directement.
4. Il ne ressort pas des pièces du dossier que les époux D...aient commis une quelconque imprudence au regard des dispositions non équivoques du certificat et de l'arrêté d'alignement qui étaient joints à leur acte d'acquisition. Par suite, Bordeaux Métropole, qui ne peut utilement faire valoir que le certificat délivré ne constituerait qu'une simple information, n'est pas fondée à demander l'application d'un partage de responsabilité.
Sur les préjudices :
5. La faute résultant de la délivrance de renseignements d'urbanisme inexacts n'est de nature à ouvrir droit à réparation que des seuls préjudices qui en sont la conséquence directe et qui sont établis.
6. La personne qui a demandé au tribunal administratif la réparation des conséquences dommageables d'un fait qu'elle impute à une administration est recevable à détailler ces conséquences devant le juge d'appel, en invoquant le cas échéant des chefs de préjudice dont elle n'avait pas fait état devant les premiers juges, dès lors qu'ils se rattachent au même fait générateur et que ses prétentions demeurent.dans la limite du montant total de l'indemnité chiffrée en première instance, augmentée le cas échéant des éléments nouveaux apparus postérieurement au jugement, sous réserve des règles qui gouvernent la recevabilité des demandes fondées sur une cause juridique nouvelle
7. En premier lieu, les documents produits par les requérants ne démontrent pas, alors surtout qu'ils ont acquis leur immeuble en août 2004 pour un prix de 200 000 euros, et l'ont revendu en décembre 2010 pour un prix de 290 000 euros, que le renseignement erroné donné le 17 mai 2004 serait à l'origine d'une perte de valeur vénale dudit immeuble. Par ailleurs, les intéressés ne contestent pas que le certificat du 18 août 2010 n'est entaché d'aucune illégalité en ce qu'il révèle la servitude d'alignement. Ainsi, en tout état de cause, les intéressés ne peuvent demander l'indemnisation du préjudice lié à la diminution du prix de vente de leur immeuble entre le compromis qu'ils avaient signé en juillet 2010, et la vente réalisée au mois de décembre suivant avec d'autres acquéreurs, ce préjudice ne résultant pas de la faute commise par la communauté urbaine de Bordeaux, mais de la servitude d'alignement elle-même, qui grève l'immeuble dont s'agit et dont l'existence a conduit les signataires du premier compromis à renoncer à leur acquisition.
8. En revanche, le défaut d'information par les services de la communauté urbaine de Bordeaux en mai 2004 sur l'existence de cette servitude a eu pour effet d'induire les requérants en erreur sur la valeur du bien qu'ils envisageaient d'acquérir et de les priver de la possibilité, s'ils en avaient eu connaissance, de solliciter, le cas échéant, une révision de son prix à la baisse. Un tel préjudice ne peut nécessairement être évalué qu'à la date de l'acquisition, alors même qu'il n'aurait été révélé qu'à la date de la revente. M. et MmeD..., qui sont recevables en application des principes énoncés au point 6, à demander pour la première fois en appel l'indemnisation du préjudice résultant de la surestimation de la valeur vénale de l'immeuble lors de son acquisition, l'évaluent, par référence aux évaluations des agences immobilières chargées de la revente, à 15 % du prix d'achat dont ils se sont effectivement acquittés, soit la somme de 31 467 euros. Toutefois, il résulte de l'instruction que la servitude d'alignement grevant la parcelle litigieuse, qui concerne un pan isogone de 3 mètres à l'angle des deux rues Hilde et Mermoz, présente un caractère limité et n'affecte l'immeuble que sur 4,5 m² de la surface totale du terrain s'élevant, selon les actes notariés, à 124 m², soit 3,63 % de la parcelle. Les requérants n'apportent aucun élément sur la configuration du bâti qui permette d'apprécier la gêne qu'elle représenterait le cas échéant pour d'éventuels travaux d'agrandissement. Dans ces conditions, il sera fait une juste appréciation du préjudice résultant de la surestimation de la valeur vénale du bien lors de la transaction conclue le 28 juin 2004, en le fixant à la somme de 8 000 euros.
9. En deuxième lieu, M. et Mme D...sollicitent l'indemnisation du préjudice qu'ils prétendent avoir subi du fait de la perte de loyers. Ils indiquent que l'immeuble devant être vendu libre, ils ont résilié le bail qu'ils avaient consenti en septembre 2009 et fait libérer le logement dès la fin du mois de juin. Ils considèrent que le report au mois de décembre 2010 de la vente initialement conclue au mois d'août, en raison de la découverte de la servitude d'alignement, leur a fait perdre la possibilité de continuer à bénéficier, durant cette période, du montant des loyers. Cette demande ne peut toutefois qu'être rejetée, dès lors que, outre que le bail avait été conclu pour une durée déterminée expirant le 29 août 2010, le préjudice invoqué, qui a pour origine la décision prise par les époux D...de mettre leur immeuble en vente, n'est pas en lien avec le manquement reproché à la communauté urbaine de Bordeaux.
10. En troisième lieu, il ne peut pas davantage être fait droit à la demande de remboursement des intérêts d'emprunt, des frais d'assurance du prêt immobilier, des frais bancaires et de la taxe foncière proratisée, exposés durant la période d'août à septembre 2010 par M. et Mme D...afin d'assurer la conservation de l'immeuble, ces dépenses ne résultant pas du défaut d'indication par la communauté urbaine de Bordeaux de l'existence de la servitude d'alignement, mais ayant pour origine l'acquisition même de l'immeuble par les requérants.
11. En quatrième lieu, il sera fait une juste appréciation du préjudice moral et des troubles subis par M. et Mme D...dans leurs conditions d'existence en lien avec la faute commise par la collectivité, dont ils sollicitent l'indemnisation pour la première fois en appel, en leur accordant, à ce titre, une somme de 2 000 euros.
12. Il résulte de ce qui précède qu'il y a lieu de condamner Bordeaux Métropole à verser à M. et Mme D...une somme globale de 10 000 euros en réparation des préjudices qu'ils ont subis du fait de la délivrance de renseignements d'urbanisme erronés.
Sur les intérêts et la capitalisation des intérêts :
13. M. et Mme D...ont droit aux intérêts au taux légal sur la somme de 10 000 euros que Bordeaux Métropole est condamnée à leur verser à compter du 23 mai 2012, date de réception de leur réclamation préalable par la communauté urbaine de Bordeaux. La capitalisation ayant été demandée dans la requête introductive d'instance devant le tribunal administratif enregistrée le 22 août 2012, il n'était pas dû à cette date une année d'intérêts. Par suite, les intérêts seront capitalisés pour produire eux-mêmes intérêts à la date du 23 mai 2013 à laquelle il était dû une année d'intérêts, puis à chaque échéance annuelle à compter de cette date.
Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
14. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a lieu de faire droit à aucune des demandes des parties présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
DECIDE :
Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Bordeaux est annulé.
Article 2 : Bordeaux Métropole est condamnée à verser la somme de 10 000 euros à M. et MmeD.dans la limite du montant total de l'indemnité chiffrée en première instance, augmentée le cas échéant des éléments nouveaux apparus postérieurement au jugement, sous réserve des règles qui gouvernent la recevabilité des demandes fondées sur une cause juridique nouvelle Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 23 mai 2012. Les intérêts seront capitalisés pour porter eux-mêmes intérêts au 23 mai 2013 et à chacune des échéances annuelles à compter de cette date.
Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête et des conclusions présentées par Bordeaux Métropole est rejeté.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme D...et à Bordeaux Métropole.
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No 14BX02049
