Vu la requête enregistrée par télécopie le 30 janvier 2012 et régularisée par courrier le 31 janvier 2012, présentée pour la société civile immobilière (SCI) Principale n° 3, dont le siège est 29 bis allées de Chartres à Bordeaux (33000), par Me Rivière, avocat ;
La SCI Principale n° 3 demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement n° 1001411 du 29 novembre 2011 par lequel le tribunal administratif de Pau a rejeté sa demande tendant à la condamnation de la commune de Vignec à lui verser une somme de 661 428,06 euros, à parfaire, assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2010, en réparation des préjudices qu'elle estime avoir subis du fait du sursis à statuer et du refus de permis de construire opposés à sa demande d'autorisation de construire une résidence de tourisme ;
2°) de condamner la commune de Vignec à lui verser la somme de 661 428,86 euros, à parfaire, assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2010 ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Vignec une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Elle soutient :
- qu'elle est propriétaire à Vignec d'un terrain sur lequel elle projetait d'édifier une résidence de tourisme ; qu'à ce titre, la commune de Vignec lui a délivré, le 26 août 2004, un certificat d'urbanisme positif ; qu'elle a déposé une demande de permis de construire le 12 août 2005, qui a fait l'objet d'un sursis à statuer le 22 mai 2006, puis d'un refus le 29 juillet 2008 ;
- que la commune de Vignec a commis une faute de nature à engager sa responsabilité, d'une part, en sursoyant à statuer, d'autre part, en rejetant sa demande de permis de construire ;
- que le certificat d'urbanisme délivré le 26 août 2004 ne faisant pas mention de la possibilité pour la commune d'opposer un sursis à statuer à son projet, le sursis à statuer qui lui a été opposé est entaché d'illégalité ; que pour le même motif, le refus de permis de construire qui a suivi est tout aussi illégal ;
- qu'à la date à laquelle le sursis à statuer lui a été opposé, elle était en droit d'obtenir un permis de construire conforme à sa demande ; qu'en effet, les huit services extérieurs consultés pendant l'instruction de la demande de permis avaient émis des avis favorables ; que, par ailleurs, le projet respectait l'ensemble des règles du plan d'occupation des sols alors en vigueur ;
- que son préjudice, tenant en frais exposés pour la préparation de l'opération immobilière et en perte de gain escompté, peut être évalué à la somme de 661,428,86 euros ;
- que le lien de causalité entre la faute et le dommage est d'autant plus certain qu'elle ne pouvait devenir propriétaire du terrain d'assiette de l'opération que sous la condition suspensive d'obtenir un permis de construire définitif ;
Vu le jugement attaqué ;
Vu le mémoire en défense, enregistré le 22 octobre 2012, présenté pour la commune de Vignec, par Me Magrini, qui conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la SCI Principale n° 3 au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Elle fait valoir :
- que la requête est irrecevable au regard de l'autorité de la chose jugée, dès lors que par un jugement du 25 mars 2010 du tribunal administratif de Pau, confirmé par un arrêt du 13 décembre 2010 de la cour administrative d'appel de Bordeaux, la décision de sursis à statuer opposée le 26 mai 2006 a été implicitement validée ;
- qu'en tout état de cause, la commune de Vignec n'a pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité ;
- que, d'une part, la demande de permis de construire déposée le 12 août 2005, pour laquelle il a été prononcé un sursis à statuer, ne peut être rattachée au certificat d'urbanisme du 26 août 2004, compte tenu des différences notables entre les deux projets ; que la demande de permis de construire modifie la destination des bâtiments projetés et leur superficie ; qu'ainsi, la requérante ne peut se prévaloir d'une décision de sursis à statuer illégale à raison de l'omission, dans le certificat d'urbanisme, de la mention de la possibilité d'opposer un sursis à statuer à la demande de permis de construire ;
- que, d'autre part, le certificat d'urbanisme en cause n'a pas conféré de droits en l'absence de demande complète de permis de construire déposée pendant la durée de validité dudit certificat ;
- qu'en vertu de la jurisprudence, le préjudice résultant de la modification des règles locales d'urbanisme ne donne pas lieu au versement d'une indemnité ;
- qu'en tout état de cause, le préjudice allégué n'est pas en lien avec l'absence de mention du sursis à statuer dans le certificat d'urbanisme et le permis de construire a été déclaré régulier par un arrêt du 13 décembre 2010 de la cour administrative d'appel de Bordeaux ;
- qu'au surplus, la requérante ne justifie, ni dans leur principe, ni dans leur quantum, des préjudices dont elle demande l'indemnisation ;
Vu le mémoire complémentaire, enregistré le 30 novembre 2012, présenté pour la SCI Principale n° 3, qui conclut aux mêmes fins que la requête ;
Elle ajoute :
- que le litige d'excès de pouvoir auquel la commune de Vignec fait référence n'avait pas le même objet que la présente demande indemnitaire ; qu'elle demande la constatation de l'illégalité fautive des décisions de sursis à statuer et de refus de permis de construire qui lui ont été opposées, en vue de la réparation de leurs conséquences financières ; que le jugement du 25 mars 2010 du tribunal administratif de Pau ne s'est pas prononcé sur la faute commise par la commune ; qu'en conséquence, aucune autorité de la chose jugée ne peut être opposée à sa requête de plein contentieux ;
- qu'il n'existe pas de différences fondamentales entre les libellés du certificat d'urbanisme et sa demande de permis de construire ; qu'alors que le certificat d'urbanisme qualifie l'ensemble immobilier projeté d'ensemble d'habitations de loisirs, la demande de permis de construire, qui fait référence à un projet de résidence de tourisme, ne s'inscrit pas dans une logique différente ; que l'augmentation de la surface hors oeuvre brute n'est que de 13 % et l'augmentation de la surface hors oeuvre nette n'est quant à elle que de 5,9%, par rapport aux indications figurant dans sa demande de certificat d'urbanisme ;
- que si la commune de Vignec a exigé, les 7 octobre 2005 et 31 mars 2006, la communication de pièces complémentaires à sa demande de permis de construire, ces pièces n'étaient pas mentionnées par l'article R. 421-2 du code de l'urbanisme ; qu'ainsi, il n'est pas démontré qu'elle n'aurait pas déposé une demande de permis de construire complète au sens des dispositions du code de l'urbanisme dans le délai prescrit par le certificat d'urbanisme ;
- que l'action illégale de la commune, caractérisée par le sursis à statuer et le refus de permis de construire, l'a empêchée d'acquérir le terrain en vue d'y réaliser l'opération projetée ; que la commune de Vignec aurait dû lui délivrer un permis de construire, au lieu de lui opposer un sursis à statuer illégal ;
Vu le mémoire complémentaire, enregistré le 11 janvier 2013, présenté pour la commune de Vignec, qui conclut aux mêmes fins que son précédent mémoire ;
Elle ajoute :
- que par un jugement du 25 mars 2010 du tribunal administratif de Pau, confirmé par un arrêt du 13 décembre 2010 de la cour administrative d'appel de Bordeaux, la légalité du refus de permis de construire en cause a été reconnue, de sorte qu'elle n'est plus discutable ;
- que les documents complémentaires demandés par courrier des 7 octobre 2005 et 31 mars 2006 sont compris dans les documents exigés par l'article R. 412-2 du code de l'urbanisme ; que tant le tribunal administratif de Pau que la cour administrative d'appel de Bordeaux, qui ont eu à statuer sur l'existence d'un permis de construire tacite, ont précédemment jugé que le dossier était incomplet ;
- que les pièces produites ne justifient pas des sommes demandées ;
Vu le mémoire complémentaire, enregistré le 14 février 2013, présenté pour la SCI Principale n° 3, qui maintient ses précédentes écritures ;
Vu l'ordonnance fixant en dernier lieu la clôture de l'instruction au 15 mars 2013 à 12 heures ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 3 décembre 2013 :
- le rapport de Mme Béatrice Duvert, premier conseiller ;
- les conclusions de Mme Déborah De Paz , rapporteur public ;
- et les observations de Me Riviere, avocat de la SCI Principale n° 3 et de Me Magrini, avocat de la commune de Vignec ;
1. Considérant qu'après s'être vu délivrer le 26 août 2004 un certificat d'urbanisme positif pour la construction, sur le territoire de la commune de Vignec (Pyrénées-Atlantiques), d'un ensemble d'habitations individuelles groupé sous forme de " village ", la société civile immobilière (SCI) Principale n° 3 a déposé, le 12 août 2005, une demande de permis de construire pour une résidence de tourisme de 38 logements ; qu'à la suite de demandes du service instructeur en date des 7 octobre 2005 et 31 mars 2006, la société a dû compléter son dossier ; que, par une décision du 22 mai 2006, le maire de la commune de Vignec a opposé à sa demande un sursis à statuer, compte tenu de ce que le projet de construction en cause était de nature à rendre plus onéreuse l'exécution du plan local d'urbanisme alors en cours de révision ; que, par un arrêté du 29 juillet 2008, le maire a rejeté la demande de permis de construire présentée par la SCI Principale n° 3 ; que cette dernière interjette appel du jugement du 29 novembre 2011 par lequel le tribunal administratif de Pau a rejeté sa demande tendant à la condamnation de la commune de Vignec à lui verser une somme de 661 428,06 euros, assortie des intérêts au taux légal, en réparation des préjudices qu'elle estime avoir subis du fait des décisions de sursis à statuer et de refus de permis de construire qui lui ont été opposées ;
Sur les conclusions indemnitaires :
2. Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors applicable : " Le certificat d'urbanisme indique les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. / Lorsque la demande précise l'opération projetée, en indiquant notamment la destination des bâtiments projetés et leur superficie de plancher hors oeuvre, le certificat d'urbanisme précise si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération. (...) / Si la demande formulée en vue de réaliser l'opération projetée sur le terrain, notamment la demande de permis de construire prévue à l'article L. 421-1 est déposée dans le délai d'un an à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme et respecte les dispositions d'urbanisme mentionnées par ledit certificat, celles-ci ne peuvent être remises en cause. / (...) " ; qu'aux termes de l'article L. 123-6 du même code : " Le plan local d'urbanisme est élaboré à l'initiative et sous la responsabilité de la commune. / (...) A compter de la publication de la délibération prescrivant l'élaboration d'un plan local d'urbanisme, l'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 111-8, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan. " ; que l'article R. 410-16 du même code dispose : " Au cas où un sursis à statuer serait opposable à une demande d'autorisation tendant à affecter le terrain à la construction ou à y réaliser une opération déterminée, le certificat d'urbanisme en fait état. " ;
3. Considérant, d'autre part, qu'aux termes de l'article R. 421-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors applicable : " A. Le dossier joint à la demande de permis de construire comporte : (...) / 2° Le plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions, des travaux extérieurs à celles-ci et des plantations maintenues, supprimées ou créées (...). / Lorsque la demande concerne la construction de bâtiments ou d'ouvrages devant être desservis par des équipements publics, le plan de masse indique le tracé de ces équipements et les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages y seront raccordés. (...)" ;
4. Considérant qu'il résulte de l'instruction, et en particulier des plans produits, que si la demande de permis de construire une résidence de tourisme a été déposée par la SCI Principale n° 3 dans le délai d'un an suivant la délivrance du certificat d'urbanisme tel que prévu par les dispositions précitées de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme, le service instructeur de cette demande, estimant que le dossier n'était pas complet a, par courrier des 7 octobre 2005 et 31 mars 2006, demandé à la société pétitionnaire de communiquer de nouvelles pièces et, en particulier, un nouveau plan de masse, d'une part, intégrant les caractéristiques géométriques de l'accès privé sur deux des parcelles concernées depuis le raccordement à la voie publique en fonction de profil en long demandé et, d'autre part, prenant en compte le recueil des eaux pluviales issues des toitures et de la voie depuis son origine et les conditions de rejet dans le ruisseau ; qu'ainsi, le dossier joint à la demande de permis de construire ne comportait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions précitées de l'article R. 421-2 du code de l'urbanisme ; qu'en l'absence de dossier complet dans le délai de validité du certificat d'urbanisme délivré le 26 août 2004, la circonstance que ledit certificat ne mentionnait pas la possibilité d'opposer un sursis à statuer à une demande de permis de construire est sans incidence sur la légalité du sursis à statuer opposé le 22 mai 2006 par le maire de la commune de Vignec à la demande de permis de construire déposée par la SCI Principale n° 3 ;
5. Considérant, en outre, qu'il résulte de l'instruction qu'alors que la demande de certificat d'urbanisme concernait un projet d'habitat de trente-trois maisons individuelles groupées sous forme de " village ", d'une surface hors oeuvre brute de 3 410 mètres carrés, la demande de permis de construire porte sur un projet d'habitat collectif sous la forme d'une résidence de tourisme 3 étoiles, dotée d'un rez-de chaussée, de deux étages, et de combles en partie aménagés, d'une surface hors oeuvre brute de 3 853,98 mètres carrés ; que les projets compris dans les demandes de certificats d'urbanisme et de permis de construire étant ainsi différents, la SCI Principale n° 3 ne peut utilement se prévaloir, sur le fondement des dispositions précitées de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme, de droits acquis résultant du certificat d'urbanisme délivré le 26 août 2004 ;
6. Considérant qu'il résulte de ce qui a été dit ci-dessus que le moyen tiré de ce que le refus de permis de construire opposé, par arrêté du 29 juillet 2008, à la SCI Principale n° 3 serait illégal par voie de conséquence de l'illégalité du sursis à statuer opposé le 22 mai 2006 à la demande de permis ne peut qu'être écarté ;
7. Considérant qu'en l'absence d'illégalité fautive entachant les décisions en cause de sursis à statuer et de refus de permis de construire, les conclusions indemnitaires de la SCI Principale n° 3 doivent être rejetées ;
8. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède et sans qu'il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir opposée par la commune de Vignec, que la SCI Principale n° 3 n'est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Pau a rejeté sa demande indemnitaire ;
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
9. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Vignec, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la SCI Principale n° 3 demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la société requérante une somme de 1 500 euros à verser à la commune de Vignec sur le fondement des mêmes dispositions ;
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de la société civile immobilière (SCI) Principale n° 3 est rejetée.
Article 2 : La SCI Principale n° 3 versera à la commune de Vignec la somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Principale n° 3 et à la commune de Vignec.
Délibéré après l'audience du 3 décembre 2013 où siégeaient :
M. Michel Dronneau, président,
M. Jean-Michel Bayle, président-assesseur,
Mme Béatrice Duvert, premier conseiller.
Lu en audience publique, le 17 décembre 2013.
Le rapporteur,
Béatrice DUVERTLe président,
Michel DRONNEAULe greffier,
Evelyne GAY-BOISSIERES
La République mande et ordonne à la ministre de l'égalité des territoires et du logement, en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.
Pour expédition certifiée conforme.
Le greffier,
Evelyne GAY-BOISSIERES
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N° 12BX00219
