Vu les procédures suivantes :
1° Le syndicat des copropriétaires du 26, rue d'Orléans a demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise d'annuler l'arrêté du 4 juin 2018 par lequel le maire de Neuilly-sur-Seine a délivré à la société civile de construction-vente (SCCV) Allée d'Orléans un permis de construire un immeuble de logements et de bureaux. Par un jugement n° 1810757 du 12 octobre 2020, le tribunal administratif a rejeté sa demande.
Sous le n° 447456, par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 11 décembre 2020 et 11 mars 2021 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, le syndicat des copropriétaires du 26, rue d'Orléans demande au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler ce jugement ;
2°) réglant l'affaire au fond, d'annuler l'arrêté en litige ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Neuilly-sur-Seine et de la SCCV Allée d'Orléans la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
2° Le syndicat des copropriétaires du 7, allée d'Orléans a demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise d'annuler le même arrêté du 4 juin 2018 par lequel le maire de Neuilly-sur-Seine a accordé à la SCCV Allée d'Orléans le permis de construire un immeuble de logements et de bureaux, ainsi que la décision qui a rejeté son recours gracieux. Par un jugement n° 1810874 du 12 octobre 2020, le tribunal administratif a annulé cet arrêté en tant qu'il autorise une construction qui n'est pas implantée de limite en limite sur toute sa hauteur, ainsi que, dans la même mesure, la décision rejetant le recours gracieux.
Sous le n° 447536, par un pourvoi sommaire, un mémoire complémentaire et des observations complémentaires, enregistrés les 14 décembre 2020, 15 mars 2021 et 21 février 2022 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, le syndicat des copropriétaires du 7, allée d'Orléans demande au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler ce jugement en tant qu'il n'a pas prononcé l'annulation totale du permis de construire en litige ;
2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à ses conclusions devant le tribunal administratif ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Neuilly-sur-Seine et de la SCCV Allée d'Orléans la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
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Vu les autres pièces des dossiers ;
Vu :
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative ;
Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de M. Bruno Delsol, conseiller d'Etat,
- les conclusions de M. Laurent Domingo, rapporteur public ;
La parole ayant été donnée, après les conclusions, à la SCP Jean-Philippe Caston, avocat du syndicat des copropriétaires du 26 rue d'Orléans, à la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois, Sebagh, avocat de la commune de Neuilly-sur-Seine, à la SCP Capron, avocat de la SCCV Allée d'Orléans, à la SCP Buk Lament - Robillot, avocat du syndicat des copropriétaires du 7 allée d'Orléans ;
Considérant ce qui suit :
1. Le syndicat des copropriétaires du 26, rue d'Orléans, d'une part, et le syndicat des copropriétaires du 7, allée d'Orléans, d'autre part, ont demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise d'annuler l'arrêté du 4 juin 2018 par lequel le maire de Neuilly-sur-Seine a accordé à la SCCV Allée d'Orléans le permis de construire un immeuble de logements et de bureaux. Par deux jugements du même jour, le tribunal administratif a, d'une part, rejeté la première requête et, d'autre part, annulé partiellement le permis avant de rejeter le surplus des conclusions de la seconde requête. Les deux syndicats se pourvoient en cassation contre ces deux jugements en tant qu'ils leurs font grief. Par la voie du pourvoi incident, la SCCV demande l'annulation du second jugement en tant qu'il a partiellement annulé le permis contesté. Il y a lieu de joindre ces pourvois pour statuer par une même décision.
Sur le pourvoi du syndicat des copropriétaires du 26, rue d'Orléans :
2. En premier lieu, s'il appartient au juge administratif qui rejette un recours pour excès de pouvoir contre un acte administratif de répondre à l'ensemble des moyens soulevés par le requérant avant la clôture de l'instruction, il n'entache pas sa décision d'irrégularité s'il omet de se prononcer sur un moyen inopérant, qui n'est pas assorti des précisions permettant d'en apprécier le bien-fondé ou qui ne l'est que d'éléments insusceptibles de venir à son soutien.
3. L'article UA.3 du règlement du plan local d'urbanisme de Neuilly-sur-Seine dispose que : " 3.1 - Pour être constructible, un terrain doit être accessible d'une voie privée ou publique : / - soit directement, / - soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé et matérialisé sur le fonds voisin. / 3.2 - Les accès doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité, de défense contre l'incendie et de la protection civile. Ces exigences doivent être respectées sans porter atteinte au stationnement existant sur les voies riveraines publiques. / 3.3 - Toute création de voie de desserte devra présenter une largeur minimum de 3,50 mètres (...) ". Le syndicat requérant reproche au tribunal administratif d'avoir insuffisamment motivé son jugement en s'abstenant de répondre au moyen tiré de la méconnaissance de l'article UA.3.2 du règlement du plan local d'urbanisme qu'il avait soulevé devant lui.
4. Toutefois, d'une part, si le syndicat requérant soutenait devant le tribunal que les propriétaires de l'allée d'Orléans, voie privée non ouverte à la circulation publique qui dessert le terrain d'assiette du projet, n'avaient pas donné leur autorisation au passage des véhicules, qu'aucun accord de ces derniers n'avait été produit au dossier de demande de permis de construire, et que le parc de stationnement souterrain de la construction projetée ne comprenait aucune aire de retournement, ces considérations étaient insusceptibles de venir au soutien du moyen tiré de la violation de l'article UA.3.2 régissant la sécurité des accès au terrain d'assiette du projet. D'autre part, ces mêmes considérations étaient sans incidence sur le respect des règles relatives à l'accessibilité du terrain d'assiette pour les véhicules de lutte contre l'incendie et de secours, eu égard aux prérogatives que les services compétents tirent des articles L. 1424-2 à L. 1424-4 du code général des collectivités territoriales. Enfin, si le syndicat alléguait de manière générale que la sécurité serait compromise en raison de la largeur insuffisante du passage d'Orléans et de l'aggravation de la circulation dans une voie privée destinée à la " circulation douce " des habitants, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UA.3.2 n'était assorti d'aucune précision supplémentaire permettant au tribunal d'en apprécier le bien-fondé, ainsi d'ailleurs que l'avait fait valoir en défense la commune, et alors au surplus qu'aucun élément en ce sens ne ressortait des pièces du dossier. Il suit de là qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen ainsi articulé, le tribunal administratif n'a pas entaché son jugement d'irrégularité.
5. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 471-1 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'en application des dispositions d'urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites "de cours communes", peuvent, à défaut d'accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret./ Les mêmes servitudes peuvent être instituées en l'absence de document d'urbanisme ou de mention explicite dans le document d'urbanisme applicable ". Selon le dernier alinéa de l'article A. 424-8 du même code : " Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé (...). ".
6. Par les dispositions de l'article L. 471-1 du code de l'urbanisme, le législateur a entendu que l'institution d'une servitude de cour commune puisse, même en l'absence de mention explicite dans le plan local d'urbanisme, permettre de garantir le respect des règles de prospect posées par ce plan et relatives à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives. Il appartient à l'autorité administrative, saisie d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration préalable, d'apprécier la légalité du projet en tenant compte des effets qu'attachent l'article L. 471-1 du code de l'urbanisme ou, le cas échéant, les prescriptions particulières légalement édictées que comporte un plan local d'urbanisme, à l'existence d'une servitude dite de " cour commune " sur le terrain d'assiette du projet ou un terrain voisin. En revanche, une telle servitude n'est pas, par elle-même, opposable à la demande d'autorisation.
7. Il résulte de ce qui a été dit au point précédent qu'en jugeant que le syndicat requérant ne pouvait utilement invoquer la méconnaissance, par le permis de construire attaqué, du traité ayant institué en 1963, à titre perpétuel, une servitude de " cour commune " grevant la parcelle d'assiette du projet et celle qui la jouxte au nord-ouest, le tribunal administratif n'a pas commis d'erreur de droit.
8. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 151-2 du code de l'urbanisme : " Le plan local d'urbanisme comprend : / 1° Un rapport de présentation ; / 2° Un projet d'aménagement et de développement durables ; / 3° Des orientations d'aménagement et de programmation ; / 4° Un règlement ; / 5° Des annexes (...) ". Aux termes de l'article L. 152-1du même code : " L'exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, et ouverture d'installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan sont conformes au règlement et à ses documents graphiques. / Ces travaux ou opérations sont, en outre, compatibles, lorsqu'elles existent, avec les orientations d'aménagement et de programmation ". Il résulte de ces dispositions que le projet d'aménagement et de développement durables et le rapport de présentation ne sont pas, par eux-mêmes, opposables pour la délivrance d'une autorisation d'urbanisme. Le tribunal administratif n'a donc pas commis d'erreur de droit en jugeant inopérants les moyens tirés d'une incohérence de la construction projetée avec ces documents.
9. En quatrième lieu, le tribunal administratif ne s'est pas mépris sur la portée des écritures du syndicat requérant en jugeant que les moyens tirés de la méconnaissance des articles UA.7 et UA.8 du règlement du plan local d'urbanisme, relatifs à l'implantation des constructions, et de l'article UA. 10, relatif à leur hauteur, n'étaient pas assortis des précisions permettant d'en apprécier le bien-fondé.
10. En cinquième et dernier lieu, il résulte du point 11.1.1 de l'article UA.11 du règlement du plan local d'urbanisme, relatif à l'aspect extérieur des constructions et à l'aménagement de leurs abords, que le permis de construire peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales si la construction est de nature, par sa situation, son volume, l'aspect, le rythme ou la coloration de ses façades, à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants. Pour l'application de ces dispositions, il appartient à l'autorité administrative, sous le contrôle du juge, d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Toutefois, la seule circonstance que le tribunal administratif, saisi d'un moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions, n'a pas formellement dissocié ces deux étapes du raisonnement dans son jugement n'est pas, par elle-même, constitutive d'une erreur de droit. Dès lors que le syndicat requérant s'est borné, à l'appui de ce moyen, à faire allusion à certaines caractéristiques du quartier, à vocation d'habitat selon lui, et à faire valoir que le projet était partiellement destiné à des bureaux, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise n'a pas commis d'erreur de droit en se bornant lui-même à énoncer, d'une part, que la simple circonstance que le projet comportait des bureaux n'était pas de nature à compromettre son insertion dans son environnement et, d'autre part, que le syndicat requérant n'établissait pas que la situation ou le volume du projet porteraient atteinte à son environnement par la seule citation des dispositions réglementaires applicables.
Sur le pourvoi du syndicat des copropriétaires du 7, allée d'Orléans :
En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme et les conclusions aux fins de non-lieu :
11. Le syndicat requérant soutient que les dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme imposaient au tribunal administratif d'assortir l'annulation partielle qu'il prononçait d'un délai pour demander la régularisation du permis initial. Le maire de Neuilly-sur-Seine fait valoir en défense qu'il a accordé le 9 décembre 2021 un permis de construire modificatif " intervenu à la suite du jugement attaqué ", privant d'objet les conclusions du syndicat des copropriétaires du 7, allée d'Orléans dirigées contre le jugement attaqué " en tant qu'il a fait usage des dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme ".
12. Le moyen soulevé par le syndicat, s'il devait être accueilli, ne serait en tout état de cause pas de nature à entraîner l'annulation totale du jugement, ni son annulation en tant qu'il a annulé partiellement le permis, mais seulement son annulation en tant qu'il n'a pas fixé un tel délai. Dès lors que la SCCV Allée d'Orléans a sollicité le 26 mai 2021 la régularisation du permis initial partiellement annulé et que la fixation par le juge d'un délai pour solliciter la régularisation serait ainsi dépourvue d'effet utile, il n'y a plus lieu de statuer sur les conclusions dirigées contre le jugement en tant qu'il n'a assorti l'annulation partielle prononcée d'aucun délai pour demander cette régularisation.
En ce qui concerne les autres moyens du pourvoi :
13. En premier lieu, aux termes du point 8.1 de l'article 8 des dispositions générales du règlement du plan local d'urbanisme : " Sur tout le territoire communal, un dépassement des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l'emprise au sol résultant du PLU est autorisé dans une limite de 20% pour permettre l'agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d'habitation. L'application du dépassement ainsi autorisé ne peut conduire à la création d'une surface de plancher supérieure de plus de 20% à la surface de plancher existante (...) ". Contrairement à ce que soutenait le syndicat requérant devant le tribunal administratif, il ne résulte nullement de ces dispositions que la limite de dépassement de 20 % de la surface de plancher existante s'appliquerait à une opération consistant dans une démolition suivie d'une nouvelle construction, comme celle autorisée par le permis en litige. En s'abstenant de répondre au moyen tiré du dépassement de cette limite, qui était ainsi inopérant, le tribunal administratif, qui n'a pas dénaturé les écritures qui lui étaient soumises, n'a pas entaché son jugement d'insuffisance de motivation, ni méconnu son office, ni commis d'erreur de droit.
14. En deuxième lieu, selon le 6.2.3 de l'article UA.6 du règlement du plan local d'urbanisme, une construction riveraine d'une voie privée doit être implantée à au moins 4 mètres de l'axe de celle-ci. En jugeant que le syndicat requérant, qui s'était borné à fournir une estimation de la largeur d'une des parcelles supportant cette voie privée à l'aide d'un outil de mesure en ligne sur des photographies aériennes, n'apportait pas d'éléments probants à l'appui de son moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions, le tribunal administratif, qui n'a pas méconnu son office ni commis d'erreur de droit dans les règles qui gouvernent la charge de la preuve, a porté sur les pièces du dossier une appréciation souveraine, exempte de dénaturation.
15. En troisième lieu, aux termes de l'article UA.7 du règlement du plan local d'urbanisme : " 7.1 -Dans une bande de 20 mètres comptée à partir de l'alignement, de la limite de la voie privée, ou de tout recul imposé / 7.1.1 - Les constructions doivent être implantées sur les limites séparatives aboutissant aux voies (...) / 7.1.2 - Les constructions peuvent s'implanter sur les autres limites séparatives (limites de fond) / (...) ".
16. Le syndicat requérant soutient que si le tribunal a accueilli son argumentation relative aux limites séparatives latérales, c'est à tort qu'il a écarté le moyen comme inopérant en ce qui concerne la façade arrière du bâtiment, estimant qu'elle faisait face à une limite de fond de parcelle et non à une limite séparative aboutissant aux voies au sens de ces dispositions.Toutefois, le même article UA.7 prévoit en son point 7.7. que " les constructions peuvent être implantées à une distance moindre que celle définie ci-dessus, lorsque les deux propriétaires voisins, par acte authentique s'obligent réciproquement à créer une servitude de cour commune au sens de l'article L.471-1 à L.471-3 du Code de l'Urbanisme ou lorsqu'elle est instituée par voie judiciaire. / En outre, l'édification d'une construction en limite de cour commune doit respecter les dispositions de l'article UA. 8 par rapport aux constructions situées sur l'unité foncière concernée par la dite servitude ". Il résulte de ces dispositions que, lorsque le terrain d'assiette d'un projet est grevé d'une servitude dite de " cour commune ", la partie de la construction projetée donnant sur l'emprise de la servitude est soustraite au respect des dispositions de l'article UA.7.1.1 et doit seulement respecter les dispositions de l'article UA.8. Il suit de là que le moyen, soulevé devant le tribunal administratif, tiré de ce que le permis litigieux méconnaissait l'article UA.7.1.1. au niveau des façades séparées des propriétés voisines par l'emprise de la servitude de cour commune, était inopérant. Ce motif, qui n'appelle l'appréciation d'aucune circonstance de fait, doit être substitué au motif retenu par le jugement, dont il justifie légalement le dispositif.
17. En quatrième lieu, le point 9.1 de l'article UA.9 du plan local d'urbanisme limite " l'emprise au sol des bâtiments ", dont le lexique précise qu'elle " s'exprime par le rapport entre la surface occupée par la projection verticale du volume bâti hors œuvre de la construction et la surface de la parcelle ". En jugeant que, eu égard à l'objet de ces dispositions, la surface du parking souterrain, situé sous le niveau du sol, n'avait pas à être intégrée dans le calcul, le tribunal administratif n'a commis aucune erreur de droit.
18. En cinquième et dernier lieu, aux termes du point 10.2.1 de l'article UA.10 du règlement du plan local d'urbanisme : " La hauteur maximum des constructions est déterminée par la plus courte distance les séparant de l'alignement opposé existant ou projeté, augmenté de la marge de reculement imposée sur l'alignement opposé existant ou projeté. En ce qui concerne les voies privées, la distance à prendre en compte pour ce calcul est la largeur de la voie ". Ainsi qu'il a été dit au point 14 ci-dessus, le point 6.2.3 de l'article UA.6 impose une implantation à 4 mètres minimum de l'axe d'une voie privée. Il résulte de ces dispositions combinées que la hauteur maximum d'une construction édifiée en bordure d'une voie privée correspond à la largeur de cette voie augmentée de la marge de recul par rapport à la limite de celle-ci telle qu'elle résulte de l'application du point 6.2.3. En jugeant que la hauteur de la construction projetée n'excédait pas la hauteur maximale ainsi calculée, majorée de 20 % conformément au point 8.1 de l'article 8 des dispositions générales du règlement du plan local d'urbanisme cité au point 13 de la présente décision, le tribunal administratif, qui a suffisamment motivé son jugement, ne l'a pas entaché d'erreur de droit et a porté sur les faits de l'espèce une appréciation souveraine exempte de dénaturation. S'il a par ailleurs cité les dispositions de l'article 10.2.2, en vertu duquel, à l'angle des îlots limités par des voies d'inégales largeurs, la hauteur maximum des constructions édifiées en bordure de la voie la moins large peut être identique à celle autorisée en bordure de la voie la plus large, sur une distance au plus égale à 15 mètres comptée à partir des alignements actuels ou futurs ou de tout recul imposé, ce motif présente un caractère surabondant et ne peut donc être utilement critiqué en cassation.
Sur le pourvoi incident de la SCCV Allée d'Orléans :
19. Ainsi qu'il a été dit au point 15, le point 7.1.1 de l'article UA.7 du règlement du plan local d'urbanisme impose, sous certaines réserves, une implantation sur les limites séparatives aboutissant aux voies. Il résulte du lexique de ce plan que, pour l'application des articles 7 et 8, les " façades " s'entendent du nu de chaque façade, qu'un décroché de façade d'un mètre crée une partie de façade indépendante, et que les règles de " recul ", comprises comme celles qui régissent la distance aux limites séparatives ou entre constructions sur une même propriété, s'appliquent alors indépendamment pour chaque partie de façades.
20. Il résulte de ce qui a été dit au point précédent qu'en appréciant le respect du point 7.1.1 non seulement au niveau du rez-de-chaussée de la façade nord-ouest, située dans la partie nord du terrain, mais également pour la partie de cette façade présentant un décroché d'un mètre par rapport à ce premier niveau, et en annulant le permis contesté en tant qu'il a autorisé une construction qui ne se trouvait pas intégralement en limite séparative latérale, le tribunal administratif, à qui il n'est pas reproché de s'être mépris sur la nature de la limite parcellaire, n'a pas commis d'erreur de droit.
21. Il résulte de tout ce qui précède que l'ensemble des pourvois doit être rejeté, y compris le pourvoi incident de la SSCV Allée d'Orléans, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires du 7, allée d'Orléans à l'encontre de ce pourvoi incident.
22. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires du 26, rue d'Orléans, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, une somme de 2 000 euros à verser à la commune de Neuilly-sur-Seine et une somme de 2 000 euros à verser à la SCCV Allée d'Orléans, et de mettre au même titre à la charge du syndicat des copropriétaires du 7, allée d'Orléans des sommes d'égal montant à verser aux mêmes parties.
D E C I D E :
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Article 1er : Il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions du syndicat des copropriétaires du 7, allée d'Orléans dirigées contre le jugement du tribunal administratif de Cergy-Pontoise en tant qu'il n'assortit l'annulation partielle du permis de construire accordé à la SCCV Allée d'Orléans d'aucun délai pour en demander la régularisation.
Article 2 : Le pourvoi du syndicat des copropriétaires du 26, rue d'Orléans, le pourvoi du syndicat des copropriétaires du 7, allée d'Orléans et le pourvoi incident de la SCCV Allée d'Orléans sont rejetés.
Article 3 : Le syndicat des copropriétaires du 26, rue d'Orléans versera une somme de 2 000 euros à la commune de Neuilly-sur-Seine et une somme de 2 000 euros à la SCCV Allée d'Orléans en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Le syndicat des copropriétaires du 7, allée d'Orléans versera une somme de 2 000 euros à la commune de Neuilly-sur-Seine et une somme de 2 000 euros à la SCCV Allée d'Orléans en application des mêmes dispositions.
Article 4 : La présente décision sera notifiée au syndicat des copropriétaires du 26, rue d'Orléans, au syndicat des copropriétaires du 7, allée d'Orléans, à la commune de Neuilly-sur-Seine et à la SCCV Allée d'Orléans.
Copie en sera adressée à la ministre de la transition écologique.
Délibéré à l'issue de la séance du 23 février 2022 où siégeaient : Mme Christine Maugüé, présidente adjointe de la section du contentieux, présidant ; M. G... F..., M. Frédéric Aladjidi, présidents de chambre ; Mme J... C..., Mme A... K..., M. D... E..., M. I... B..., Mme Isabelle Lemesle, conseillers d'Etat et M. Bruno Delsol, conseiller d'Etat-rapporteur.
Rendu le 17 mars 2022.
La présidente :
Signé : Mme Christine Maugüé
Le rapporteur :
Signé : M. Bruno Delsol
La secrétaire :
Signé : Mme H... L...
