LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les quatre moyens réunis :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 29 avril 2008) que M. et Mme X..., reprochant à leurs voisins, M et Mme Y..., de n'avoir pas complètement satisfait aux dispositions d'un arrêt du 18 janvier 2005 leur enjoignant de démolir, sous peine d'astreinte, des ouvrages non conformes au cahier des charges applicables aux constructions édifiées sur un terrain loti, les ont assignés en liquidation de l'astreinte ;
Attendu que M et Mme X... font grief à l'arrêt de limiter à 2 000 euros la liquidation de l'astreinte et de les débouter de leurs demandes en fixation d'une nouvelle astreinte, alors, selon le moyen :
1°/ que l'arrêt du 18 janvier 2005 qui ordonnait la démolition des ouvrages non conformes au cahier des charges sans distinction selon la nature de ces ouvrages, emportait nécessairement l'obligation de démolir non seulement le puits lui-même dont la création était interdite par le cahier des charges, mais aussi le réseau d'adduction branché sur ce puits permettant son fonctionnement et faisant ainsi partie des ouvrages non conformes aux prescriptions du cahier des charges ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a méconnu l'autorité de la chose jugée par l'arrêt précité et violé l'article 1351 du code civil ;
2°/ que le montant de l'astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait sur le fondement de critères étrangers aux termes de la loi, la cour d'appel a violé l'article 36 de la loi du 9 juillet 1991 ;
3°/ qu'en se fondant pour modérer l'astreinte, sur la circonstance que la décision de la cour d'appel qui dans son arrêt confirmatif du 18 janvier 2005 avait ordonné la démolition de tous les ouvrages non conformes aux prescriptions du cahier des charges du lotissement ne serait pas ou ne serait plus justifiée en droit, la cour d'appel a violé l'autorité de la chose jugée par cet arrêt et violé l'article 1351 du code civil ;
4°/ que les dispositions de l'article L. 315-2-1 du code de l'urbanisme ou encore les nouvelles dispositions de l'article L. 442-9 issu de l'ordonnance du 8 décembre 2005 ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges et ce document, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtant un caractère contractuel, ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; qu'ainsi, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1143 du code civil ;
5°/ que les dispositions du cahier des charges ne constituant pas en elles-mêmes un règlement du lotissement ou un document d'urbanisme préexistant susceptible d'être reproduits dans un cahier des charges, l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000 selon lequel la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente, ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel, n'est pas applicable ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a violé les articles 1134, 1143 du code civil et L. 111-5 du Code de l'urbanisme ;
6°/ que le permis de construire est toujours délivré sous la réserve du droit des tiers, et la sanction de la violation du cahier des charges, document contractuel, n'est pas subordonnée à une annulation préalable du permis de construire ; qu'en statuant comme elle l'a fait sur le fondement de la reconnaissance du droit de construire de M. et Mme Y... bénéficiaires d'un permis de construire validé par le juge administratif, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1143 du code civil et L. 480-13 du code de l'urbanisme ;
7°/ que le propriétaire d'un lot dans un lotissement a le droit de demander que ce qui a été fait par contravention à l'engagement résultant du cahier des charges soit détruit, indépendamment de l'existence ou de l'importance du dommage, dès lors que la réalité de l'infraction aux clauses du cahier des charges étant établie, il n'existe aucune impossibilité d'exécution de la démolition ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait sur le fondement des conséquences jugées exagérément dommageables que la démolition ordonnée aurait entraînées pour M. et Mme Y..., la cour d'appel a violé l'article 1143 du code civil ;
8°/ que l'astreinte prononcée par l'arrêt du 18 janvier 2005 n'était pas limitée dans le temps et les époux X... ne formaient en conséquence aucune demande de fixation d'une nouvelle astreinte mais demandaient à la cour d'appel de liquider l'astreinte pour la période postérieure au 12 février 2008 jusqu'à complète démolition des ouvrages non conformes à raison de la somme de 100 euros par jour de retard déjà fixée par l'arrêt du 18 janvier 2005 ; qu'en déboutant les époux X... d'une demande de « fixation d'une nouvelle astreinte », la cour d'appel a dénaturé le cadre du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
9°/ qu'en supprimant ainsi sous couvert de rejet d'une demande de fixation d'une nouvelle astreinte, l'astreinte qui avait été prononcée par l'arrêt du 18 janvier 2005 sans limitation de durée, sans qu'il résulte de ses constatations que l'inexécution de l'injonction du juge provient en tout ou partie, d'une cause étrangère, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 36, alinéa 3, de la loi du 9 juillet 1991 ;
Mais attendu que la décision prononçant l'astreinte étant dépourvue de l'autorité de la chose jugée, c'est sans méconnaître les termes du litige que la cour d'appel, interprétant comme il lui appartenait de le faire les travaux de mise en conformité ordonnés et exécutés par M et Mme Y..., a pu réduire l'astreinte au montant qu'elle a souverainement fixé, et l'a supprimée pour l'avenir ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes respectives de M. et Mme X... et de M. et Mme Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juillet deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité à 2.000 euros la liquidation de l'astreinte prononcée à l'encontre des époux Y... par l'arrêt du 18 janvier 2005 et d'avoir débouté les époux X... de leur demande en fixation d'une nouvelle astreinte ;
Aux motifs que le puits est démoli puisque l'ouvrage a été recouvert de terre et rendu inexploitable par la dépose de la dalle qui le recouvrait ; que l'apport ultérieur de terre a nécessairement entraîné un comblement partiel du puits ; qu'en toute hypothèse, la notion de démolition ne s'appliquant qu'aux ouvrages construits, la réserve d'un réseau d'adduction constitué de quelques tuyaux ne caractérise pas une inexécution justifiant la liquidation de l'astreinte ;
Alors que l'arrêt du 18 janvier 2005 qui ordonnait la démolition des ouvrages non conformes au cahier des charges sans distinction selon la nature de ces ouvrages, emportait nécessairement l'obligation de démolir non seulement le puits lui-même dont la création était interdite par le cahier des charges, mais aussi le réseau d'adduction branché sur ce puits permettant son fonctionnement et faisant ainsi partie des ouvrages non conformes aux prescriptions du cahier des charges ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a méconnu l'autorité de la chose jugée par l'arrêt précité et violé l'article 1351 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité à 2.000 euros la liquidation de l'astreinte prononcée à l'encontre des époux Y... par l'arrêt du 18 janvier 2005 et débouté les époux X... de leur demande en fixation d'une nouvelle astreinte ;
Aux motifs qu'aux termes de l'arrêt du 18 janvier 2005 et du jugement qu'il confirme cette astreinte de 100 euros par jour de retard assortissait l'obligation de procéder à « la démolition des ouvrages non conformes » définis comme ceux qui « ne respectent pas les prescriptions du cahier des charges du lotissement en ce qui concerne l'implantation, la clôture, l'interdiction de créer des puits et d'avoir un sous-sol enterré » ; que le simple arasement des murs du garage dont l'implantation à moins de 3 m des limites séparatives des lots et de 5m de la voie publique, méconnaissait les prescriptions du cahier des charges du lotissement, et le remblaiement de la cave par des boisseaux en terre cuite ne valent pas démolition, laquelle s'entend de la suppression de tout ouvrage de maçonnerie irrégulièrement construit jusque et y compris les fondations ; qu'il convient toutefois d'observer qu'une telle démolition aurait entraîné celle de la partie de l'immeuble érigé au dessus de la cave, ce qui se serait traduit par une déstabilisation irréversible de l'ensemble de la maison ; qu'un tel effet eut été manifestement disproportionné par rapport au non respect des prescriptions d'un cahier des charges devenues caduques sur le plan urbanistique, comme en témoigne l'arrêt de la Cour administrative d'appel du 5 juin 2007, et qui aux termes de l'arrêt de la Cour d'appel d'Angers du 18 janvier 2005, ne conservait d'effet entre les colotis qu'en ce qu'elles sont renfermées par un cahier des charges, document présumé contractuel, par nature, et exclues comme telles du champ d'application de l'article L 111-5 alinéa 1 du Code de l'urbanisme ; mais qu'outre que l'application de cette présomption était en l'espèce discutable dès lors que le lotissement du Ruaudin antérieur à 1976, n'était réglementé que par un cahier des charges, seul document soumis à l'approbation de la préfecture avec le plan de lotissement, cette jurisprudence paraît remise en cause par deux arrêts de la Cour de cassation du 7 décembre 2005 dont il ressort que l'article L 111-5 du Code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi SRU du 13 décembre 2000, emporte désormais présomption d'absence de valeur contractuelle des règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement ; qu'or les dispositions du cahier des charges dont les époux X... persistent à voir sanctionner le non respect, instaurent des règles de prospect ainsi qu'une servitude d'utilité publique en rapport avec la protection d'une nappe phréatique et relèvent bien, comme telles, du régime des règles d'urbanisme ; qu'elles seraient actuellement présumées éteintes, nonobstant l'absence d'information préalable des colotis, dès lors qu'aucun élément ne permet de démontrer l'intention qu'ont eue ces derniers de contractualiser ces règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement, avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 8 décembre 2005 ; que de plus, les époux X..., bien qu'informés dès l'origine par la remise du procès-verbal de constat du 25 avril 2005, de l'étendue des destructions et démolitions exécutées par les époux Y... ont attendu que la Cour administrative d'appel valide le permis de construire pour faire liquider l'astreinte qui se trouve détournée de son objectif initial, pour mettre obstacle à la reprise des travaux ; que l'ensemble de ces éléments militent en faveur d'une application très modérée de l'astreinte en sanction d'une inexécution partielle de l'injonction de démolir que justifient les conséquences exagérément dommageables que cette mesure aurait entraînées pour les époux Y... dont le droit de construire a été reconnu, à seule fin d'assurer le respect de règles qui, caduques sur le plan urbanistique, n'ont plus la valeur contractuelle présumée fondant l'arrêt du 18 janvier 2005 ;
Alors que le montant de l'astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait sur le fondement de critères étrangers aux termes de la loi, la Cour d'appel a violé l'article 36 de la loi du 9 juillet 1991.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité à 2.000 euros la liquidation de l'astreinte prononcée à l'encontre des époux Y... par l'arrêt du 18 janvier 2005 et débouté les époux X... de leur demande en fixation d'une nouvelle astreinte ;
Aux motifs qu'aux termes de l'arrêt du 18 janvier 2005 et du jugement qu'il confirme cette astreinte de 100 euros par jour de retard assortissait l'obligation de procéder à « la démolition des ouvrages non conformes » définis comme ceux qui « ne respectent pas les prescriptions du cahier des charges du lotissement en ce qui concerne l'implantation, la clôture, l'interdiction de créer des puits et d'avoir un sous-sol enterré » ; que le simple arasement des murs du garage dont l'implantation à moins de 3 m des limites séparatives des lots et de 5m de la voie publique, méconnaissait les prescriptions du cahier des charges du lotissement, et le remblaiement de la cave par des boisseaux en terre cuite ne valent pas démolition, laquelle s'entend de la suppression de tout ouvrage de maçonnerie irrégulièrement construit jusque et y compris les fondations ; qu'il convient toutefois d'observer qu'une telle démolition aurait entraîné celle de la partie de l'immeuble érigé au dessus de la cave, ce qui se serait traduit par une déstabilisation irréversible de l'ensemble de la maison ; qu'un tel effet eut été manifestement disproportionné par rapport au non respect des prescriptions d'un cahier des charges devenues caduques sur le plan urbanistique, comme en témoigne l'arrêt de la Cour administrative d'appel du 5 juin 2007, et qui aux termes de l'arrêt de la Cour d'appel d'Angers du 18 janvier 2005, ne conservait d'effet entre les colotis qu'en ce qu'elles sont renfermées par un cahier des charges, document présumé contractuel, par nature, et exclues comme telles du champ d'application de l'article L 111-5 alinéa 1 du Code de l'urbanisme ; mais qu'outre que l'application de cette présomption était en l'espèce discutable dès lors que le lotissement du Ruaudin antérieur à 1976, n'était réglementé que par un cahier des charges, seul document soumis à l'approbation de la préfecture avec le plan de lotissement, cette jurisprudence paraît remise en cause par deux arrêts de la Cour de cassation du 7 décembre 2005 dont il ressort que l'article L 111-5 du Code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi SRU du 13 décembre 2000, emporte désormais présomption d'absence de valeur contractuelle des règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement ; qu'or les dispositions du cahier des charges dont les époux X... persistent à voir sanctionner le non respect, instaurent des règles de prospect ainsi qu'une servitude d'utilité publique en rapport avec la protection d'une nappe phréatique et relèvent bien, comme telles, du régime des règles d'urbanisme ; qu'elles seraient actuellement présumées éteintes, nonobstant l'absence d'information préalable des colotis, dès lors qu'aucun élément ne permet de démontrer l'intention qu'ont eue ces derniers de contractualiser ces règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement, avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 8 décembre 2005 ; que de plus, les époux X..., bien qu'informés dès l'origine par la remise du procès-verbal de constat du 25 avril 2005, de l'étendue des destructions et démolitions exécutées par les époux Y... ont attendu que la Cour administrative d'appel valide le permis de construire pour faire liquider l'astreinte qui se trouve détournée de son objectif initial, pour mettre obstacle à la reprise des travaux ; que l'ensemble de ces éléments militent en faveur d'une application très modérée de l'astreinte en sanction d'une inexécution partielle de l'injonction de démolir que justifient les conséquences exagérément dommageables que cette mesure aurait entraînées pour les époux Y... dont le droit de construire a été reconnu, à seule fin d'assurer le respect de règles qui, caduques sur le plan urbanistique, n'ont plus la valeur contractuelle présumée fondant l'arrêt du 18 janvier 2005 ;
Alors d'une part, qu'en se fondant pour modérer l'astreinte, sur la circonstance que la décision de la Cour d'appel qui dans son arrêt confirmatif du 18 janvier 2005 avait ordonné la démolition de tous les ouvrages non conformes aux prescriptions du cahier des charges du lotissement ne serait pas ou ne serait plus justifiée en droit, la Cour d'appel a violé l'autorité de la chose jugée par cet arrêt et violé l'article 1351 du Code civil ;
Alors d'autre part, que les dispositions de l'article L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme ou encore les nouvelles dispositions de l'article L 442-9 issu de l'ordonnance du 8 décembre 2005 ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges et ce document, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtant un caractère contractuel, ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; qu'ainsi, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1143 du Code civil ;
Alors en troisième lieu, que les dispositions du cahier des charges ne constituant pas en eux-mêmes un règlement du lotissement ou un document d'urbanisme préexistant susceptible d'être reproduits dans un cahier des charges, l'article L 111-5 du Code de l'urbanisme dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000 selon lequel la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente, ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel, n'est pas applicable ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a violé les articles 1134, 1143 du Code civil et L. 111-5 du Code de l'urbanisme ;
Alors en outre, que le permis de construire est toujours délivré sous la réserve du droit des tiers, et la sanction de la violation du cahier des charges, document contractuel, n'est pas subordonnée à une annulation préalable du permis de construire ; qu'en statuant comme elle l'a fait sur le fondement de la reconnaissance du droit de construire des époux Y... bénéficiaires d'un permis de construire validé par le juge administratif, la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1143 du Code civil et L 480-13 du Code de l'urbanisme ;
Alors enfin, que le propriétaire d'un lot dans un lotissement a le droit de demander que ce qui a été fait par contravention à l'engagement résultant du cahier des charges soit détruit, indépendamment de l'existence ou de l'importance du dommage, dès lors que la réalité de l'infraction aux clauses du cahier des charges étant établie, il n'existe aucune impossibilité d'exécution de la démolition ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait sur le fondement des conséquences jugées exagérément dommageables que la démolition ordonnée aurait entraînées pour les époux Y..., la Cour d'appel a violé l'article 1143 du Code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, selon les termes de son dispositif, débouté les époux X... de « leur demande en fixation d'une nouvelle astreinte » ;
Aux motifs que les circonstances militent en faveur d'une application très modérée de l'astreinte en sanction d'une inexécution partielle de l'injonction de démolir que justifient les conséquences exagérément dommageables que cette mesure aurait entraînées pour les époux Y..., dont le droit de construire a été reconnu, à seule fin d'assurer le respect de règles qui, caduques sur le plan urbanistique, n'ont plus la valeur contractuelle présumée fondant l'arrêt du 18 janvier 2005 ; qu'en cet état, la Cour dispose des éléments suffisants pour liquider l'astreinte à la somme de 2000 euros et débouter les époux X... de leur demande en fixation d'une nouvelle astreinte manifestement détournée de sa finalité initiale ;
Alors d'une part, que l'astreinte prononcée par l'arrêt du 18 janvier 2005 n'était pas limitée dans le temps et les époux X... ne formaient en conséquence aucune demande de fixation d'une nouvelle astreinte mais demandaient à la Cour d'appel de liquider l'astreinte pour la période postérieure au 12 février 2008 jusqu'à complète démolition des ouvrages non conformes à raison de la somme de 100 euros par jour de retard déjà fixée par l'arrêt du 18 janvier 2005 ; qu'en déboutant les époux X... d'une demande de « fixation d'une nouvelle astreinte », la Cour d'appel a dénaturé le cadre du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
Alors d'autre part, qu'en supprimant ainsi sous couvert de rejet d'une demande de fixation d'une nouvelle astreinte, l'astreinte qui avait été prononcée par l'arrêt du 18 janvier 2005 sans limitation de durée, sans qu'il résulte de ses constatations que l'inexécution de l'injonction du juge provient en tout ou partie, d'une cause étrangère, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 36 alinéa 3 de la loi du 9 juillet 1991.
