| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 17 juillet 1973, 72-10950

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE IL RESULTE QUE MARGAIX A SIGNE, LE 29 JUILLET 1959, AU PROFIT DE LA SOCIETE D'EXPLOITATION DE MAISONS DE SANTE DU SUD-OUEST (S E M S A P S O), DONT LA VEUVE X... EST PRESIDENT DIRECTEUR GENERAL, UNE PROMESSE DE BAIL A GERANCE LIBRE DE NEUF ANS ET UNE PROMESSE DE VENTE DU FONDS DE COMMERCE DE CLINIQUE POUR LE PRIX DE 300 000 FRANCS, AINSI QUE DES IMMEUBLES ABRITANT L'EXPLOITATION ;

QUE CETTE PROMESSE DE VENTE AVAIT ETE CONSENTIE POUR GARANTIR LES FRAIS IMPORTANTS QUE LA S E M S A P S O SERAIT OBLIGE D'ENGAGER EN RAISON DU MAUVAIS ETAT DES LIEUX, SI ELLE LEVAIT LA PROMESSE DE BAIL ;

QUE DAME X... ES QUALITES, APRES AVOIR, PAR ACTES D'HUISSIER DES 25 ET 26 AVRIL 1968, SIGNIFIE SON ACCEPTATION DE LA PROMESSE DE VENTE ET LA LEVEE DE L'OPTION A ASSIGNE MARGAIX ET SON SYNDIC DE FAILLITE EN REALISATION DE LA VENTE DU FONDS DE COMMERCE DE CLINIQUE, EN DEMANDANT QU'AU BESOIN LA DECISION A INTERVENIR TIENDRAIT LIEU D'ACTE DE VENTE ;

ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF AUDIT ARRET D'AVOIR QUALIFIE D'OFFRE L'ENGAGEMENT PAR LEQUEL LE PROPRIETAIRE DE PLUSIEURS IMMEUBLES A PROMIS DE LES VENDRE A SON LOCATAIRE ET D'AVOIR DECIDE EN CONSEQUENCE QUE CETTE OFFRE N'ETAIT PAS SOUMISE A LA NULLITE D'ORDRE PUBLIC, PREVUE A L'ARTICLE 1840A DU CODE GENERAL DES IMPOTS, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE LADITE OFFRE A ETE ACCEPTEE, LE SILENCE VALANT ACCEPTATION, LORSQUE LA POLLICITATION EST FAITE DANS L'INTERET EXCLUSIF DE SON DESTINATAIRE ;

QUE LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE, QUI N'EST ASSORTIE D'AUCUN DEDIT ET D'AUCUNE CLAUSE PENALE, DOIT ETRE CONSIDEREE COMME ACCEPTEE, DES LORS QUE LE BENEFICIAIRE NE L'A PAS REFUSEE ;

QU'EN DECIDANT LE CONTRAIRE, LA COUR D'APPEL N'A PAS LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ;

MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE RELEVANT " QUE LA PROMESSE DE VENTE N'A, COMME SIMPLE ENGAGEMENT UNILATERAL, AUCUNE FORCE OBLIGATOIRE LIANT LE PROMETTANT, AVANT D'ETRE ACCEPTEE PAR LE BENEFICIAIRE, LEQUEL A, EN OUTRE, LE DROIT DISTINCT DE LEVER L'OPTION QUI LUI EST ACCORDEE DANS LE DELAI IMPARTI ", ONT ESTIME " QU'EN L'ESPECE LES ACTES D'HUISSIER DES 25 ET 26 AVRIL 1968 PORTAIENT A LA FOIS ACCEPTATION DE LA PROMESSE DE VENTE DU 29 JUILLET 1959, LAQUELLE N'ETAIT ASSORTIE D'AUCUN DELAI, ET LEVEE DE L'OPTION RESERVEE A L'ACQUEREUR " ;

QU'ILS ONT PU DECIDER EN CONSEQUENCE QUE CES ACTES, AYANT LE CARACTERE D'UN ACTE AUTHENTIQUE AVEC DATE CERTAINE, ONT SATISFAIT, A SUPPOSER QU'IL FUT APPLICABLE EN RAISON DE LA DATE DE LA PROMESSE DE VENTE, AUX EXIGENCES DE L'ARTICLE 1840A DU CODE GENERAL DES IMPOTS TEL QUE REDIGE PAR L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 19 DECEMBRE 1963 ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

SUR LE DEUXIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE A LA COUR D'APPEL D'AVOIR REFUSE DE CONSTATER LA CADUCITE D'UNE POLLICITATION ACCEPTEE NEUF ANS APRES SA SIGNATURE PAR LE POLLICITANT, ALORS QUE L'OFFRE DEVIENDRAIT CADUQUE PAR LE SEUL FAIT DE L'ECOULEMENT D'UN DELAI RAISONNABLE ;

QU'EN VUE DE FAIRE JOUER LA CADUCITE, LE POLLICITANT N'A PAS A METTRE EN DEMEURE LE DESTINATAIRE POUR L'OBLIGER A PRENDRE PARTI ;

QUE LA COUR D'APPEL AURAIT CONFONDU LES REGLES REGISSANT LA POLLICITATION AVEC CELLES DE LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE, QUI IMPOSENT AU PROMETTANT DE METTRE EN DEMEURE LE BENEFICIAIRE, LORSQU'UN DELAI N'A ETE STIPULE POUR LA LEVEE DE L'OPTION ET N'AURAIT PAS JUSTIFIE SA DECISION ;

MAIS ATTENDU QUE LES JUGES D'APPEL, RECHERCHANT LA COMMUNE INTENTION DES PARTIES AU MOMENT DE LA SIGNATURE DU CONTRAT, RETIENNENT DANS L'EXERCICE DE LEUR POUVOIR SOUVERAIN D'APPRECIATION, QU'IL ETAIT " CONFORME AUX PREVISIONS DES QUE LE BENEFICIAIRE DE LA PROMESSE LA S E M S A P S O, LAQUELLE, LOCATAIRE EN GERANCE LIBRE DU FONDS, SUR LEQUEL ELLE A EFFECTUE DE COUTEUSES ET IMPORTANTES REPARATIONS OU AMELIORATIONS, AIT RECLAME ET OBTENU POUR SA GARANTIE QU'UNE TELLE PROMESSE DE VENTE LUI SOIT CONSENTIE COMME ACCESSOIRE DE LA LOCATION, DANS LE BUT LEGITIME DE NE POINT PERDRE LE MONTANT DES FRAIS PAR ELLE EXPOSES " ;

QU'A BON DROIT, LA COUR D'APPEL, A DEFAUT DE STIPULATION D'UN DELAI, POUR L'ACCEPTATION DE LA POLLICITATION ET LA LEVEE D'OPTION, A DES LORS ECARTE LE MOYEN TIRE DE LA PRETENDUE CADUCITE DE LA PROMESSE DE VENTE ;

QU'IL S'ENSUIT QUE LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ;

SUR LE TROISIEME MOYEN : ATTENDU QUE NON MOINS VAINEMENT IL EST SOUTENU QUE L'ARRET ATTAQUE A ADMIS LA VALIDITE DE LA LEVEE D'OPTION BIEN QUE L'ACCEPTATION NE CORRESPONDIT PAS POINT PAR POINT A L'OFFRE, ET NE PORTAT PAS SUR TOUS LES ELEMENTS DE L'OFFRE ;

ATTENDU EN EFFET QUE SI MARGAIX A FAIT FIGURER DANS LA PROMESSE DE VENTE, OUTRE LE FONDS DE COMMERCE AU PRIX DE 300 000 FRANCS, D'AUTRES ELEMENTS, NOTAMMENT DES IMMEUBLES DONT IL N'ETAIT PAS PROPRIETAIRE, A DES PRIX FIXES MAIS NON TOTALISES DANS L'ACTE, LA COUR D'APPEL RAPPELLE " QUE MARGAIX ETAIT EN DROIT DE VENDRE LE FONDS DE COMMERCE LUI APPARTENANT, SANS QUE POUR AUTANT CET ENGAGEMENT DISTINCT SOIT LIE DE FACON INDIVISIBLE A CELUI DEPOURVU DE CAUSE ET D'EFFET, PORTANT SUR D'AUTRES BIENS, N'APPARTENANT PAS AU VENDEUR " ;

QU'AINSI LE MOYEN, QUI N'EST PAS MIEUX FONDE QUE LES PRECEDENTS, NE PEUT QU'ETRE ECARTE ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 14 DECEMBRE 1971 PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX ;