5ème Chambre
ARRÊT N°-155
N° RG 17/03207 - N° Portalis DBVL-V-B7B-N4VU
SCI [Adresse 8]
C/
SARL MODULOBOX
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 01 JUILLET 2020
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Catherine LE FRANCOIS, Présidente,
Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,
Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 11 Mars 2020
devant Madame Isabelle LE POTIER et Madame Marie-France DAUPS, magistrats rapporteurs, tenant seules l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 01 Juillet 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats après prorogation du délibéré.
****
APPELANTE :
SCI [Adresse 8]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Matthieu MERCIER de la SELARL CARCREFF CONTENTIEUX D'AFFAIRES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉE :
SARL MODULOBOX Prise en la personne de son représentant légal Monsieur [Z] [O]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Jean-maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
La SCI [Adresse 8] est propriétaire d'un local d'activité sis [Adresse 9]), cadastré section [Cadastre 6] et [Cadastre 5], à usage de stockage et de bureau, d'une superficie de 2232 m². Par acte en date du 27 juillet 2006, la SCI [Adresse 8] a donné ces locaux à bail commercial à la SARL Modulobox.
Le bail a pour objet la mise à disposition en libre-service auprès des entreprises et des particuliers de surfaces de petites dimensions modulables destinées à l'entreposage, le stockage ou l'archivage de marchandises, matériels ou consommables et accessoires destinés à l'emballage. La sous-location est interdite sans le consentement du bailleur.
En 2008, M. [T], représentant de la SCI [Adresse 8] indique avoir découvert l'existence d'un panneau 'Bureaux à louer' avec un numéro de téléphone à l'entrée des locaux loués à Modulobox.
Au mois d'août 2012, M. [T] constatait que les noms de 17 sociétés figuraient sur la boîte aux lettres.
Par constat d'huissier en date du 8 novembre 2012, M. [T] a fait constater que, outre la société Modulobox, cinq sociétés occupaient les lieux:
- la société Bip-Bip Courses depuis le 15 mars 2010 (bureau)
- la société Quasi Web depuis le 23 avril 2007 (bureau + box)
- la SCI Grimault depuis le 23 avril 2010 (bureau)
- la société TactFactory depuis le 14 mai 2012 (bureau)
- la société Tyco depuis le 2 octobre 2012.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 janvier 2013, la SCI [Adresse 8] a rappelé à son locataire les clauses du bail relatives à la destination des lieux et à l'interdiction de la sous-location. Elle a adressé la copie du constat d'huissier dressé le 8 novembre 2012.
La SCI [Adresse 8] a saisi le juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Rennes aux fins de réajustement du montant du loyer pour tenir compte des sous-locations existantes. Elle notifiait un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux le 19 juin 2013.
Par jugement en date du 15 avril 2014, le juge des loyers commerciaux s'est déclaré incompétent pour connaître du litige et a renvoyé l'affaire devant le tribunal de grande instance de Rennes.
Par jugement en date du 7 mars 2017, le tribunal de grande instance de Rennes a :
- débouté la SCI [Adresse 8] de l'ensemble de ses demandes,
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI [Adresse 8] aux entiers dépens.
Le 26 avril 2017, la SCI [Adresse 8] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 30 janvier 2020, elle demande à la cour de :
- constater l'existence de contrats de sous-location portant sur l'ensemble immobilier loué par la société SCI [Adresse 8] à la société Modulobox sis [Adresse 9] à [Localité 7],
- déclarer recevable et bien-fondée l'action en réajustement du loyer principal engagée par la société SCI [Adresse 8]
- condamner la société Modulobox à payer à la société [Adresse 8] la somme de 95 074,20 euros HT/an à compter du 1er janvier 2012 ;
- condamner la société Modulobox à fournir à la société [Adresse 8] les 17 contrats de sous-location conclus avec ses clients, le tout sous une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- dire et juger en outre que la société Modulobox a manqué à ses obligations nées du bail ;
- dire et juger qu'en conséquence elle doit être condamnée à réparer le préjudice subi par la société [Adresse 8], qui doit être évalué à la somme 95 074,20 euros HT depuis le 1er janvier 2012 ou à tout le mois à une perte de change égale à 99 %.
- condamner la société Modulobox à payer à la société [Adresse 8] une somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront ceux de la requête aux fins de désignation d'un huissier ainsi que le coût du constat de Maître [B] du 8 novembre 2012,
- débouter la société Modulobox de toutes demandes plus amples ou contraires,
Par dernières conclusions notifiées le 5 février 2020, la SARL Modulobox demande à la cour de :
- rejetant l'appel de la SCI [Adresse 8], le disant mal fondé,
- déclarer à titre principal irrecevable comme prescrite l'action en requalification et en réajustement des loyers de la SCI [Adresse 8],
- subsidiairement, et si par impossible l'action était déclarée recevable, qualifier les contrats liant Modulobox à ses clients de contrats de prestations de services,
- confirmer en conséquence le jugement en ce qu'il a débouté la SCI [Adresse 8] de toutes ses demandes,
- condamner la SCI [Adresse 8] à payer à la société Modulobox la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens qui seront recouvrés par la SELARL Jean-Maurice Chauvin conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
A titre infiniment subsidiaire et si par impossible la cour considérait que l'action en revalorisation de loyer fondée sur l'article L145-31 du code de commerce diligentée par la SCI [Adresse 8] était recevable,
- désigner tel expert qu'il plaira aux frais avancés de la SCI [Adresse 8] avec pour mission de fournir à la cour tout élément de nature à justifier d'un éventuel supplément de loyer pour sous-location ;
- dans ce cas et dans l'attente de ce rapport, réserver les dépens,
- rejeter toutes demandes, fins et conclusions autres ou contraires aux présentes.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2020.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La SCI [Adresse 8] fait grief au premier juge de l'avoir déboutée de son action en réajustement des loyers à raison de sous-locations prohibées au motif que sa demande est prescrite.
Sur la prescription, elle fait valoir qu'elle n'a eu connaissance d'une partie des sous-locations et de leurs conditions financières qu'à la fin de l'année 2012, soit précisément le 8 novembre 2012, date du procès verbal de constat dressé par Maître [B], huissier de justice, qu'elle a introduit son action moins de deux ans après cette date, que celle-ci est donc recevable, que par ailleurs elle ne demande pas la requalification des contrats litigieux mais leur qualification.
La société Modulobox rétorque que l'action de la SCI [Adresse 8] qui porte sur la requalification des contrats d'entreprise qu'elle conclut est prescrite, qu'en effet le bailleur est informé des prétendues sous-locations depuis le 3 novembre 2008, date du courrier recommandé adressé par la SCI [Adresse 8] à la société Modulobox pour dénoncer une prétendue sous-location résultant de l'apposition de panneaux 'Bureaux à louer' sur la façade des locaux occupés par la société Modulobox.
En application de l'article L145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.
Aux termes du bail commercial du 27 juillet 2006, il a été prévu sous l'intitulé 'Destination': le bien loué devra servir exclusivement à usage de
' mise à disposition en libre service auprès des entreprises et des particuliers de surfaces de petites dimensions modulables destinées à l'entreposage, le stockage ou l'archivage de marchandises, matériels ou documents administratifs, commercialisation de tous produits consommables et accessoires destinés à l'emballage.
Aux termes des clauses concernant la sous-location, il est précisé que le preneur ne pourra sous-louer en tout ou en partie les locaux loués sans le consentement exprès et par écrit du bailleur. Il est ajouté : 'Toutefois, l'activité du locataire étant la location de surfaces de stockages modulables, la sous-location est autorisée uniquement dans le cadre de son activité précisée à la clause Destination.'
En l'espèce, la SCI [Adresse 8] demande un réajustement du loyer commercial en conséquence de l'existence de contrats qu'elle qualifie de sous-locations prohibées tandis que la société Modulobox soutient qu'il s'agit de contrats de prestations de services et non de contrat de sous-location de sorte que le litige qui oppose les parties concerne tout d'abord la qualification de ces contrats.
Il résulte en l'espèce des pièces produites que par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 3 novembre 2008, la SCI [Adresse 8] a fait savoir à la société Modulobox qu'elle avait constaté que celle-ci avait apposé un panneau sur la façade des bureaux concernant des bureaux à louer et lui a rappelé la clause du bail d'interdiction de la sous -location sans le consentement exprès et écrit du bailleur. Ce courrier démontre que le bailleur avait connaissance dès cette date de ce qu'il considère être des sous-locations prohibées. Il résulte des pièces produites par l'intimée que des mises à disposition de bureaux ont été faites dès 2007 et 2008 et il n'est pas contestable qu'à la suite d'un dégât des eaux survenu le 12 décembre 2008, le bailleur a visité l'immeuble et n'a pu que constater les modalités d'occupation de l'immeuble par son locataire.
Alors qu'il avait découvert en 2008 la mise en location d'espace de bureaux, ce qu'il considérait être une sous-location prohibée, le bailleur qui pouvait obtenir de son locataire tous renseignements sur les conditions de ces locations exactement de la même manière qu'il l'a fait par requête du 10 septembre 2012, devait introduire sa demande dans le délai de deux ans de cette découverte de sorte qu'introduite par requête du 12 septembre 2013, la demande de la SCI [Adresse 8] doit être déclarée irrecevable comme étant prescrite, le jugement qui a débouté la SCI [Adresse 8] de ses demandes, après avoir constaté cette prescription devant être infirmé en ce sens.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La SCI [Adresse 8] qui succombe supportera les dépens et sera condamnée au paiement à la société Modulobox de la somme de 1500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition de la décision au greffe,
Confirme le jugement dont appel sauf en ce qu'il a débouté la SCI [Adresse 8] de ses demandes,
Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,
Déclare la demande de la SCI [Adresse 8] irrecevable comme étant prescrite,
Condamne la SCI [Adresse 8] à payer à la Sarl Modulobox la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel,
Condamne la SCI [Adresse 8] aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
