1ère Chambre
ARRÊT N°126/2019
N° RG 18/00812 - N° Portalis DBVL-V-B7C-OS3Q
Me [N] [P]
C/
M. [Z] [I]
Mme [S] [O] épouse [I]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 12 MARS 2019
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,
Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,
Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère, entendue en son rapport
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 22 Janvier 2019
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 12 Mars 2019 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANT :
Maître [N] [P]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représenté par Me Thierry CABOT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉS :
Monsieur [Z] [I]
né le [Date naissance 1] 1942 à [Localité 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représenté par Me Philippe GONET, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE
Madame [S] [O] épouse [I]
née le [Date naissance 2] 1937 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Me Philippe GONET, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE
Monsieur et Madame [I], personnes âgées en invalidité, ont souhaité vendre leur propriété de 3497 m² comportant une villa luxueuse avec terrain de tennis et jardin sise à [Localité 5]. Ils se sont rapprochés de l'agence immobilière de l'Océan et ont vendu leur propriété au prix de 1 550 000 € à la société Omnium de Constructions Développements locations du groupe Giboire par acte authentique du 31 mai 2012 dressé par maître [P], associé de la SCP [F], [M], [K] et [P], notaires à La Baule.
Le 28 avril 2014, Monsieur et Madame [I] ont reçu une proposition de rectification au titre de l'imposition sur les plus-values résultant de la cession de biens immobiliers pour un montant total de 265 248 €. Soutenant que cette rectification trouve son origine dans la rédaction de l'acte authentique de vente, ils ont adressé au notaire une lettre recommandée le 15 mars 2015 dans laquelle ils lui ont fait remarquer que les indications portées dans l'acte distinguant artificiellement et arbitrairement d'une part, la partie maison et une partie de terrain vendues pour le prix de 550 000 € et d'autre part, le surplus de terrain à bâtir vendu pour le prix de 100 000 € conduisaient à cette imposition.
Parallèlement, les époux [I] ont saisi la chambre des notaires de Loire-Atlantique. Maître [P], le 27 avril 2015, a adressé un courrier aux époux [I], accompagné d'une réclamation établie par ses soins à envoyer à l'administration fiscale ainsi qu'une demande de sursis de paiement.
Le 25 septembre 2015, l'administration fiscale a précisé que le rappel d'imposition ne concernait que la vente de la partie terrain à bâtir et non de la résidence principale.
Par acte du 14 septembre 2016, les époux [I] ont assigné Maître [P] devant le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire aux fins d'obtenir l'indemnisation du rappel d'impôt sur la plus-value immobilière, l'intervention d'un avocat fiscaliste et leur préjudice moral.
Par jugement du 25 janvier 2018, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal a :
-condamné Maître [P], notaire associé de la SCP [F] & Autre à La Baule, à payer à Monsieur et Madame [I]:
*265 248 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement;
*2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
-rejeté les demandes contraires ou supplémentaires;
-mis les dépens à la charge de Maître [P], avec application de l'article 699 du code de procédure civile.
Maître [P] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 31 janvier 2018.
Vu les conclusions du 27 décembre 2018 auxquelles il est renvoyé pour exposer des moyens et arguments de Maître [P] qui demande à la cour de :
-réformer le jugement dont appel,
-débouter les époux [I] de toutes leurs demandes fins et conclusions à l'encontre de Maître [P],
-les condamner à verser à Maître [P] une indemnité de 3000€ au titre des frais irrépétibles et en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les conclusions du 6 juin 2018 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de Monsieur et Madame [I] qui demandent à la cour de :
-débouter Maître [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions.
-condamner Monsieur [P] [N] Notaire associé de la SCP [E] [F], [C] [M], [H] [K] et [N] [P], titulaire d'un office notarial à la Baule Escoublac (Loire Atlantique) à payer les sommes ci-après :
au titre de la plus-value immobilière : 265 248,00 €
intérêts de retard de 0.75 % à compter de la mise en recouvrement :
pour mémoire
au titre des pénalités d'assiette : pour mémoire
au titre des pénalités de recouvrement : pour mémoire
au titre de l'hypothèque à titre de garantie : pour mémoire
au titre de l'intervention d'un avocat fiscaliste : 3.960,00 €
au titre du préjudice moral : 60 000,00 €
le tout avec intérêt au taux légal à compter du 4 mars 2015 : pour mémoire
-condamner Monsieur [P] [N], Notaire associé de la SCP [E] [F], [C] [M] [H] [K] et [N] [P] titulaire d'un office notarial à la Baule Escoublac (Loire-Atlantique) à payer aux époux [I] la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
-le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel selon l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture était rendue le 8 janvier 2019.
MOTIFS DE LA DECISION:
Sur la responsabilité du notaire:
L'acte de vente en page 8 déclare que la vente entre intégralement dans le cadre de l'exonération des plus-values.
Monsieur et Madame [I] soutiennent qu'ils ont entendu vendre une propriété d'un seul tenant, mais que l'acte de Maître [P] distingue d'une part, la vente de la maison et d' autre part, celle d'un terrain à bâtir; qu'en procédant de cette manière, Maître [P] a soustrait le terrain du bénéfice de l'article 150 U II-1° et 2° du code des impôts qui dispose que la plus-value réalisée lors de la cession de la résidence principale et ses dépendances immédiates est exonérée de l'impôt sur le revenu. Ils soutiennent que Maître [P] a manqué à son obligation de conseil en ne les informant pas des conséquences de cette division, allant jusqu'à mentionner dans l'acte que les époux [I] sont exonérés de toute plus-value; que cette mention a été déterminante de leur consentement à vendre dans ces conditions, qui n'auraient pas été les mêmes s'ils avaient vendus à un particulier.
L'acte comporte une mention érronée. Dès lors, Maître [P] à manqué à son obligation de conseil en ce qu'il n'a pas indiqué aux époux [I] que la vente de leur propriété serait de nature, pour le terrain attenant à la partie bâtie, à générer un impôt sur les plus-values. Maître [P] reconnaît cette faute dans ses conclusions.
La responsabilité du notaire est ainsi engagée.
Sur le préjudice au titre du redressement fiscal :
Le préjudice qui résulte du manquement de Maître [P] au devoir de conseil s'analyse en une perte de chance qui ne peut donner lieu à réparation que s'il a eu pour conséquence la disparition certaine d'une éventualité favorable, en l'espèce, l'exonération totale à l'impôt sur les plus values.
Les faits se sont succédés ainsi:
*les 5 et 15 juillet 2010, les époux [I] et la société Omnium de Constructions Développements Locations, signent un compromis du vente du bien. Le bien est désigné comme comportant une maison d'habitation, un court de tennis, un puits, un terrain arboré clos de mur. Le totalité pour une surface de 34a 97ca. La vente est conclue sous condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un permis de démolir la maison existante et un permis de construire un ensemble immobilier à usage d'habitation d'une SHON de 2 980 m² environ.
*le 21 octobre 2010, la mairie ayant refusé le permis de démolir, l'acquéreur renonce à cette condition et maintient son intention d'acquérir et de déposer un permis de construire pour une SHON de 1 800 m² environ.
*le 20 novembre 2010, les parties signent un avenant au compromis prévoyant la condition suspensive d'un permis de construire un ensemble immobilier à usage d'habitation, d'une SHON de 1 800m² environ.
*le 31 mai 2012, l'acte authentique de vente est signé par les parties. Le bien est désigné de façon identique au compromis. Le prix est de 1 550 000 €, réparti à concurrence de 550 000 francs pour la maison et le terrain attenant (superficie de 11a69ca) et 1 000 000 € pour le surplus du terrain d'une superficie de 23a 28ca. L'acte prévoit aussi que l'acquéreur à la jouissance immédiate du surplus du terrain et, au plus tard le 1er octobre 2012, pour la maison et le terrain attenant, alors occupés par les vendeurs.
Il ressort de cette chronologie que les époux [I] avaient connaissance, dès le compromis, de ce qu'il vendaient un terrain à bâtir. Ils avaient accepté, lors du compromis, que la partie à bâtir soit d'une surface plus importante que celle retenue dans l'avenant et dans l'acte authentique.
Il ressort des dispositions de l'article 150 U du code général des impôts que sont exonérés de l'impôt sur les plus-values, la vente des biens qui constituent la résidence principale du cèdant au jour de la cession, et les biens qui constituent les dépendances immédiates et nécessaires de cette résidence principale, à la condition que leur cession interviennent simultanément avec celle desdits immeubles.
Il ressort des explications données par l'administration fiscale dans sa proposition de rectification, qu'elle considère qu'un terrain à bâtir ne peut être regardé comme une dépendance immédiate et nécessaire à la résidence principale; qu'il en résulte que la vente d'un terrain à bâtir est soumis à l'imposition sur la plus-value. Elle précise que la qualification de terrain à bâtir est acquise, dès lors que des constructions peuvent être autorisées en application des documents d'urbanisme.
Ainsi, dès lors que la propriété des époux [I] était en tout état de cause composée d'un terrain à bâtir, sa cession était en tout état de cause soumise partiellement à l'impôt sur les plus-values.
Dans leur acte introductif d'instance du 14 septembre 2016, les époux [I] exposent qu'ils étaient contraints de vendre leur propriété au motif qu'ils ne pouvaient plus en assurer l'entretien quotidien. Dès lors qu'ils étaient contraints de vendre, les époux [I], même s'ils avaient été mieux informés, auraient vendu leur propriété et auraient été, hormis pour la maison et ses abords immédiats, soumis à l'impôt sur la plus-value.
Il résulte de tout ceci que le manquement de Maître [P] n'a pas fait perdre aux époux [I] de chance d'être exonérés totalement de l'impôt sur la plus-value.
En revanche, s'ils avaient été mieux informés, ils auraient versé les droits immédiatement et n'auraient pas subi le paiement des intérêts de retard à hauteur 20 554 € que l'administration fiscale a ajouté au montant des droits de 244 694 €. Ce préjudice n'est pas équivalent au montant des intérêts mais, compte tenu de ce que le notaire aurait déclaré cette plus value lors de la cession, il doit être estimée à 99% du montant des intérêts.
Ainsi, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné Maître [P] à payer à Monsieur et Madame [I] la somme de 265 248 € de dommages et intérêts au titre de la réparation du redressement fiscal et le notaire sera condamné au paiement de la somme de 20 348,46 €. (20 554 € x 99%)
En application des dispositions de l'article 1153-1 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, les intérêts sur cette somme courront au taux légal à compter du présent arrêt.
Sur le préjudice résultant de l'intervention d'un avocat fiscaliste:
Monsieur et Madame [I] soutiennent que Maître [P] les a entraînés dans une procédure de contestation onéreuse et manifestement vouée à l'échec.
Maître [P] soutient que les honoraires de l'avocat fiscaliste ne peuvent lui être imputés dès lors qu'en définitive, les époux [I] n'ont pas saisi la juridiction compétente d'une contestation du redressement fiscal.
La proposition de rectification a été notifiée aux époux [I] le 28 avril 2014. Elle comprend une explication claire des motifs de la rectification. Après avoir obtenu un délai pour présenter leur contestation, les époux [I] ont présenté celle-ci le 12 mai 2014, sans l'intervention de Maître [P].
Le 27 janvier 2015, l'administration fiscale a maintenu sa rectification, les contribuables bénéficiant d'un délai de trente jours pour adresser leurs observations.
Le 12 février 2015, Maître [P] a consulté le Cnaf qui lui a répondu le 24 février 2015 qu'il était en mesure d'établir la réclamation destinée à contester les rappels d'imposition. Le Cnaf a toutefois dans la même lettre dit qu'il serait préférable que les époux [P] payent les impositions concernées et qu'il était hautement probable que l'administration persiste dans son analyse.
Les époux [I] ont alors demandé l'assistance de Maître [Q] qui a préparé une réclamation adressée le 30 mars 2015.
Pour un motif d'irrégularité formelle, l'administration a annulé l'avis de mise en recouvrement émis le 30 mars 2015 et pris un nouvel avis de recouvrement le 24 avril 2015 pour les mêmes impositions et le même montant.
Le 27 avril 2015, Maître [P] a préparé à l'intention des époux [I] une réclamation à envoyer à l'administration fiscale, leur rappelant que la Cnaf avait décidé des les accompagner dans le cadre de la procédure de contestation.
L'avis du 24 avril 2015 a fait l'objet d'une contestation du 15 mai 2014, complétée le 4 janvier 2016. L'administration a pris une décision d'annulation de cet avis et pris, pour les mêmes impositions et le même montant, un nouvel avis de mise en recouvrement le 25 mai 2016
Assisté de Maître [Q], les époux [I] ont contesté ce nouvel avis le 2 juin 2016. Mis en demeure de payer le 16 juin 2016, ils n'ont pas persisté dans leur recours.
Il ressort de cette succession de faits, que les deux premières contestations ont été suivies de décisions d'annulation de la part de l'administration fiscale.
Le dernier recours comportait également des moyens d'irrégularité formelle que les époux [I] n'ont pas élevés devant la juridiction compétente. A supposer que ces moyens aient été de nature à entraîner l'annulation du troisième avis de recouvrement, il ressort des trois avis successifs que l'administration auraient certainement émis un quatrième avis, et il résulte de ce qui a été exposé plus haut, que les moyens de fonds étaient manifestement voués à l'échec.
Toutefois, les époux [I] avaient manifesté leur intention de contester l'imposition dès le 12 mai 2014, avant toute intervention du notaire, et ont par la suite été assistés d'un avocat spécialiste en droit fiscal. Ils ne démontrent pas que leur persistance à contester les avis successifs de mise en recouvrement, qui a donné lieu à des honoraires d'avocat, résulte d'un manquement du notaire à son obligation de conseil.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté ce chef de demande.
Sur le préjudice moral:
Maître [P] est auxiliaire de justice, ce qui confère aux yeux du vendeur profane toute crédibilité sur les informations qu'il dispense. L'erreur qu'il a commise a empêché les époux [I] d'anticiper un paiement qu'ils ont eu la désagréable surprise de se voir rappeler deux années plus tard, outre intérêts. Ils ont ainsi subi un préjudice moral et le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il les a débouté de ce chef de préjudice.
Ce préjudice sera justement réparé par une indemnité de 10 000 €, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS:
La cour, statuant par arrêt contradictoire;
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a:
-condamné Maître [P], notaire associé de la SCP [F] & Autre à La Baule, à payer à Monsieur et Madame [I] la somme de 265 248 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement;
Débouté les époux [I] de leur demande au titre du préjudice moral;
Statuant à nouveau;
Condamne Maître [N] [P] à payer à Monsieur [Z] [I] et Madame [S] [O] épouse [I]:
*la somme de 20 348,46 € de dommages et intérêts, outre intérêts à compter du présent arrêt au titre des intérêts de retard sur le paiement de l'impôt;
*la somme de 10 000 € de dommages et intérêts, outre intérêts à compter du présent arrêt au titre du préjudice moral.
Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions.
Y ajoutant;
Dit que chacune des parties conservera la charges de ses frais et dépens en cause d'appel.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
