1ère Chambre
ARRÊT N°24/2019
N° RG 17/00876 - N° Portalis DBVL-V-B7B-NV3S
Mme [R] [T] épouse [B]
SCI SD LBC
C/
Mme [P] [H] épouse [M]
Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 15 JANVIER 2019
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,
Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,
Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 19 Novembre 2018 devant Madame Brigitte ANDRÉ, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Janvier 2019 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTES :
Madame [R] [T] épouse [B]
née le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Benoît GEORGE de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, avocat au barreau de RENNES
SCI SD LBC prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Benoît GEORGE de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉE :
Madame [P] [H] épouse [M]
née le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 2]
[Adresse 3]
[Adresse 1]
Représentée par Me Cyrille MONCOQ de la SELARL ALPHA LEGIS, avocat au barreau de Saint-Malo
EXPOSÉ DU LITIGE
Le 25 novembre 1999, Mme [P] [H] a fait l'acquisition d'un immeuble situé [Adresse 4], comprenant une maison d'habitation, des dépendances et un jardin clos de murs, le tout d'une contenance totale de 12 ares 34 centiares, cadastré section AD n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2]. L'acte ne mentionne pas l'existence de servitudes active ou passive hormis une servitude d'échelage portant sur le mur Nord privatif de la parcelle. Le 15 juin 2001, Mme [H] a obtenu un permis de construire un garage sur sa propriété. Le 8 août 2001, elle a déposé une déclaration de travaux exemptée de permis de construire portant sur un abri bois en parpaings entre le dit garage et le mur privatif du fonds voisin. Le 10 septembre 2001, elle a régularisé une seconde déclaration de travaux portant sur un abri de jardin également implanté entre le garage et le mur de la propriété voisine. Ces travaux ont été réalisés en 2001 et 2002.
Le 1er avril 2003, Mme [R] [T] épouse [B] a acquis des consorts [R] l'immeuble voisin comportant une maison d'habitation et des dépendances, sis [Adresse 5], d'une contenance de 10 ares 46 ca, cadastré section AD [Cadastre 3]. En 2010, elle a entrepris la rénovation de la dépendance dont le mur Nord-Est privatif jouxte la propriété de Mme [H] devenue épouse [M]. Le 26 avril 2010, son conseil a adressé aux époux [M] une lettre dénonçant, d'une part, l'obstruction d'une fenêtre donnant sur leur terrain et, d'autre part, la construction par eux du garage comme prenant appui sur leur mur. En réponse, les époux [M] ont contesté le fait que leur garage prenait appui sur le mur et affirmé que la fenêtre était obstruée par des planches de bois et des barreaux qui existaient déjà au moment de leur acquisition en 1999.
Invoquant l'existence de différents troubles dont tout particulièrement l'obstruction de la fenêtre, Mme [B] a, le 12 février 2013, fait assigner Mme [M] devant le tribunal de grande instance de Saint-Malo aux fins d'obtenir sa condamnation à démolir les garages, abri bois et abri de jardin construits sur la parcelle AD n° [Cadastre 1] et à lui payer la somme mensuelle de 200 euros en réparation du préjudice de jouissance subi depuis sa mise en demeure du 8 mars 2011.
Le 14 juin 2013, elle a vendu son immeuble à la SCI SD LBC constituée par ses deux fils, laquelle a, le 24 novembre 2014, déposé des conclusions d'intervention volontaire à l'instance. Reprochant à Mme [M] d'avoir appuyé des éléments de sa construction sur son mur privatif, elle en demandait la démolition outre des travaux garantissant une étanchéité de son mur et la condamnation de Mme [M] à lui payer une somme de 20 000 euros en réparation de son trouble de jouissance.
Le 7 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Saint-Malo a déclaré la demande de Mme [B] irrecevable faute de qualité à agir, a débouté la SCI SD LBC de ses demandes et a rejeté la demande reconventionnelle de Mme [M].
Mme [B] et la SCI SD LBC ont relevé appel de ce jugement, demandant à la cour de l'infirmer et de :
- constater que les éléments de la construction de Mme [M] s'appuient sur le mur privatif de la SCI SD LBC et constituent un empiétement contraire à l'article 544 du code civil ;
- ordonner la démolition de tous éléments d'appui sur leur propriété et la remise des lieux en leur état antérieur ainsi que des travaux d'isolation notamment du mur de leur propriété afin de prévenir toutes infiltrations et d'éviter tous troubles anormaux de voisinage, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 4 mois à compter de la signification de l'arrêt ;
- condamner Mme [M] à payer à Mme [B] la somme de 5 000 euros et à la SCI SD LBC la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur trouble de jouissance ;
- la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros à Mme [B] et celle de 5 000 euros à la SCI SD LBC sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En réponse, Mme [M] conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré la demande de Mme [B] irrecevable pour défaut de qualité à agir et débouté la SCI SD LBC de ses demandes. Elle en demande la réformation pour le surplus et conclut à :
- l'irrecevabilité des demandes de la SCI SD LBC,
- sa condamnation sous astreinte à obstruer l'ouverture située dans le mur Est de sa propriété donnant sur la parcelle section AD n° [Cadastre 1] ;
- la condamnation des appelants au paiement de la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu'aux dernières conclusions déposées par les appelants le 5 novembre 2018 et par Mme [M] le 2 novembre 2018.
EXPOSÉ DES MOTIFS
Sur le moyen tiré de l'irrecevabilité de la demande de Mme [B]
Mme [M] admet que Mme [B] avait un intérêt à agir au moment de l'introduction de l'instance mais soutient qu'elle a perdu sa qualité à agir lorsqu'elle a vendu son bien. Cependant ce raisonnement est inexact dans la mesure où la demande de Mme [B] ne porte pas uniquement sur le respect de l'intégrité de la propriété qu'elle a cédée mais aussi sur l'indemnisation du trouble de jouissance qu'elle a personnellement subi du fait des constructions édifiées par sa voisine. Elle conserve dès lors intérêt et qualité à agir de ce chef.
Contrairement à ce qui est soutenu, le fait que Mme [B] n'ait pas réitéré dans des conclusions la demande formée dans son assignation introductive d'instance qui se suffisait à elle-même, à savoir la condamnation de la défenderesse à lui payer une indemnité mensuelle de 200 euros, ne signifie pas qu'elle a abandonné cette demande dont les premiers juges restaient saisis nonobstant l'intervention volontaire de la SCI cessionnaire dès lors qu'elle ne s'était pas désistée de son action. Le fait que les demandes indemnitaires présentées tant par Mme [B] que par la SCI SD LBC aient pu en partie tendre à la double réparation du même préjudice ne les rendaient pas non plus irrecevables mais relevait de l'examen au fond.
A fortiori, la reprise par Mme [B] des mêmes demandes devant la cour ne peut s'analyser en une demande nouvelle. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a déclaré sa demande irrecevable et la fin de non-recevoir soulevée en raison du caractère prétendument nouveau de la demande indemnitaire qu'elle réitère devant la cour rejetée.
Sur la recevabilité des demandes formées par la SCI SD LBC
Il n'est pas contesté que Mme [B] a vendu à la SCI SD LBC, immatriculée au registre du commerce et des sociétés d'Evry sous le n° 798.957.023, l'immeuble litigieux. Cette société dont l'existence et l'identité sont ainsi parfaitement établies a donc intérêt et qualité à agir.
Sur le fond
Mme [M] conteste avoir utilisé le mur appartenant à la SCI SD LBC pour y appuyer les bâtiments qu'elle a fait construire en 2002. Elle justifie en effet, par des photographies, que la charpente du garage repose sur des poteaux implantés à l'intérieur de son annexe tandis que la poutre en bois accolée au mur privatif voisin est soutenue par les murs latéraux de sa propre construction. De même, le solin en ciment destiné à assurer l'étanchéité entre la toiture de son annexe et le mur privatif voisin, autorisé selon M. [G] [R] par sa mère, Mme [P] [R], alors propriétaire du mur, n'est pas ancré dans celui-ci et ne prend pas appui sur lui. Ces ouvrages ne constituent donc ni un empiétement sur le fonds voisin, ni une violation des règles interdisant l'utilisation des murs privatifs construits en limite de propriété de sorte que la demande de démolition n'est pas fondée.
Il appartient au propriétaire d'un mur privatif d'en assurer seul l'entretien, en demandant au besoin à son voisin l'autorisation d'accéder à son fonds pour réaliser cet entretien. La demande de condamnation de Mme [M] à effectuer des travaux d'isolation du mur de la SCI SD LBC afin de prévenir toutes infiltrations et d'éviter tous troubles anormaux de voisinage ne peut donc qu'être rejetée.
Conformément à l'article 676 du code civil, le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer, dont les mailles auront un décimètre d'ouverture au plus, et d'un châssis à verre dormant. L'article 677 du même code précise que ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à vingt-six décimètres au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.
L'ancienne ouverture litigieuse ne respecte pas ces prescriptions de sorte que c'est à juste titre que son obstruction a été opérée, et ce avant l'acquisition du bien par Mme [B] en 2003. En effet, M. [R], né en 1963, fils des époux [R]-[N], propriétaires et occupants des lieux depuis 1946, a attesté, le 21 mai 2012, que cette fenêtre était déjà obstruée dans sa jeunesse, le renfoncement du mur qui y correspondait étant alors aménagé en placard.
Il n'y a pas lieu d'imposer à la SCI SD LBC des ouvrages d'occlusion de l'ouverture plus importants que ceux déjà réalisés par ses auteurs, lesquels ont été reconnus satisfactoires par les auteurs de Mme [M] au moins depuis les années 1970, soit depuis plus de 30 ans, dès lors que cet aménagement fût-il sommaire n'est la cause d'aucun trouble anormal de voisinage pour le fonds voisin.
En sens contraire, la SCI SD LBC ne peut se plaindre du manque d'étanchéité de ces ouvrages d'occlusion aux odeurs pour conclure à l'existence d'un trouble anormal de voisinage. Il lui appartient en effet d'assurer à ses frais l'étanchéité de son mur non seulement à l'eau mais aussi à l'air et éventuellement au bruit.
En revanche, en application de l'article 681 du code civil, tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s'écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin. Or cette prescription n'a pas été respectée par Mme [M] dont la pente du toit de l'annexe accolé au mur de la SCI est orientée de façon à ce que l'eau de pluie, notamment en cas d'obstruction du chéneau manifestement mal entretenu, ruisselle sur le mur privatif appartenant à la société appelante. Il convient dès lors d'ordonner la réalisation par elle de travaux mettant fin à cette irrégularité, soit par la construction d'un mur privatif retenant les eaux de ruissellement de son toit sur son fonds, soit par la modification de la pente de ce toit de manière à l'orienter vers l'intérieur de sa propriété, soit encore par le retrait du toit de manière à ce que les eaux pluviales ne puissent ruisseler, même en cas de débordement du chéneau, sur le mur de la propriété voisine.
Mme [M] sera condamnée à effectuer les dits travaux dans un délai de neuf mois passé lequel elle sera passible d'une astreinte provisoire.
Mme [B] a démontré, notamment par le constat d'huissier, que son mur privatif souffrait au rez-de-chaussée d'une humidité anormale qui n'a pas été constatée au premier étage. Il s'en déduit que celle-ci est en relation avec les ouvrages bâtis par Mme [M] qui, de surcroît, ne les a pas entretenus correctement, laissant des détritus s'accumuler dans le chéneau dont l'efficacité était dès lors affectée. L'appelante a subi un préjudice de jouissance lié à cette humidité anormale pendant 2 ans tandis que la SCI cessionnaire a subi le même préjudice pendant 5 ans. Cependant l'humidité affectant le mur qui ne constituait d'ailleurs pas initialement le grief principal formé à l'encontre du voisin n'était pas la seule cause de l'insalubrité de l'annexe puisque Mme [B] n'avait prévu aucune aération de l'appartement, ni fait le nécessaire pour obstruer plus efficacement l'ancienne ouverture condamnée. En conséquence, la cour dispose des éléments d'appréciation suffisants pour réparer intégralement le préjudice résultant de cette humidité par l'octroi d'une indemnité de 1000 euros à Mme [B] et de 2 500 euros à la SCI SD LBC.
Il serait enfin inéquitable de laisser à la charge des appelants l'intégralité des frais exposés par eux à l'occasion de la procédure.
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
Infirme le jugement rendu le 7 novembre 2016 par le tribunal de grande instance de Saint-Malo ;
Statuant à nouveau,
Déclare recevable l'action intentée par Mme [B] ;
Condamne Mme [P] [H] épouse [M] à effectuer des travaux de nature à supprimer tout risque de ruissellement des eaux pluviales émanant de la toiture de son appentis sur le mur privatif du fonds appartenant à la SCI SD LBC soit en inversant la pente du toit de l'appentis construit entre son garage et le mur de la propriété voisine pour que les eaux pluviales soient dirigées vers son propre fonds, soit en construisant un mur privatif en limite de propriété de manière à contenir les eaux de pluie provenant de son toit en cas de débordement du chéneau, soit encore en procédant au recul de la toiture de cet appentis par rapport au mur de la propriété voisine pour que les eaux pluviales s'écoulent en toute circonstance sur son propre fonds ;
Dit qu'elle devra y procéder dans un délai de neuf mois courant à compter de la signification du présent arrêt et qu'à défaut de s'exécuter dans le dit délai, elle sera passible d'une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois, délai passé lequel la SCI SD LBC pourra, à défaut d'exécution, saisir le juge de l'exécution d'une demande de liquidation de l'astreinte et de fixation d'une nouvelle astreinte ;
Condamne Mme [P] [H] épouse [M] à payer à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait du non-respect de l'article 681 du code civil :
- à Mme [B], une indemnité de 1 000 euros,
- à la SCI SD LBC une indemnité de 2 500 euros ;
Rejette le surplus des demandes principales et reconventionnelles ;
Condamne Mme [P] [H] épouse [M] à payer en application de l'article 700 du code de procédure civile :
- à Mme [B], une somme de 2 500 euros,
- à la SCI SD LBC une somme de 2 500 euros ;
Condamne Mme [P] [H] épouse [M] aux dépens de la procédure de première instance et d'appel.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
