Chambre des Baux Ruraux
ARRÊT N° 21
R.G : 15/06802
M. [R] [N]
C/
M. [E] [H]
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 06 AVRIL 2017
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Monsieur Maurice LACHAL, Président,
Assesseur : Madame Marie-Françoise D'ARDAILHON MIRAMON, Conseiller,
Assesseur : Madame Geneviève SOCHACKI, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Virginie SERVOUZE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 02 Février 2017
devant Madame Geneviève SOCHACKI, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 06 Avril 2017 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANT :
Monsieur [R] [N]
né le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Julien DERVILLERS de la SELARL LAHALLE/DERVILLERS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉ :
Monsieur [E] [H]
né le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 1]
[Localité 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Franck BARBIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
****
Faits et procédure
Suivant actes sous-seing privé en date des 30 septembre et 4 octobre 2003, Monsieur [R] [N] a donné à bail à Monsieur [E] [H] un ensemble immobilier comprenant une maison d'habitation, des bâtiments d'exploitation ainsi que diverses parcelles sis au lieu dit [Localité 4] sur la commune de [Localité 2] pour une superficie totale de 48 ha 83 ca et 44 ca, le bail prenant effet le 29 septembre 2003 et ayant pour terme la date à laquelle le preneur aurait atteint l'âge de la retraite en matière d'assurance vieillesse agricole.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 octobre 2013, Monsieur [N] a mis Monsieur [H] en demeure de lui régler les fermages échus au 30 mars et 30 septembre 2013 sous peine de voir résilier le bail.
Le 17 janvier 2014, le bailleur a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Redon afin de voir prononcer la résiliation des baux conclus les 30 septembre et 4 octobre 2003, et condamner Monsieur [H] à lui payer la somme de 8.145,31 euros au titre des fermages impayés et 241 euros au titre du montant de la taxe foncière outre une somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Suite au procès-verbal de non-conciliation dressé le 22 mai 2014, l'affaire a été renvoyée en audience de jugement, les parties étant convenues du paiement effectif des loyers dus, mais Monsieur [N] maintenant sa demande en résiliation et le preneur faisant valoir qu'il a apporté de nombreuses améliorations à l'exploitation.
Par décision en date du 29 juillet 2015, le tribunal a :
.prononcé la résiliation des baux des 29 septembre et 4 octobre 2003 conclus entre Monsieur [N] et Monsieur [H],
.autorisé Monsieur [H] à se maintenir dans les lieux jusqu'à la fin de l'année culturale en cours à la date du jugement,
.ordonné l'expulsion de Monsieur [H] et de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire dans un délai d'un mois à compter de la fin de l'année culturale en cours à la date du jugement , au besoin avec le concours de la force publique,
.condamné Monsieur [N] à payer à Monsieur [H] la somme de 83.580 euros en restitution de la somme indûment versée à l'entrée du preneur dans les lieux loués avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2003,
.condamné Monsieur [N] à régler à Monsieur [H] la somme de 62.217,81 euros à titre d'indemnité pour les améliorations apportées au fonds exploité,
.débouté Monsieur [H] de sa demande tendant à voir Monsieur [N] condamné à lui verser la somme de 24.394 euros à titre de dommages et intérêts,
.ordonné la capitalisation des intérêts des sommes dues par Monsieur [N] selon les dispositions de l'article 1154 du code civil,
.débouté les parties de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
.condamné Monsieur [N] au paiement des entiers dépens de l'instance.
Le 24 août 2015, Monsieur [N] a interjeté appel de cette décision.
Moyens et prétentions des parties :
L'appelant sollicite la confirmation de la résiliation du bail alors que le preneur a réglé que tardivement les fermages exigibles et demande la condamnation de l'intimé à lui régler la somme de 2.447,01 euros correspondant à l'indemnité d'occupation des terres jusqu'à parfaite libération (1.841,65 euros) et l'indemnité due pour l'occupation de la maison jusqu'à parfaite libération (605,34 euros), Monsieur [H] a en effet quitté les lieux au mois de décembre 2015.
En revanche, il reproche au tribunal d'avoir considéré que la somme prévue au bail et correspondant à des indemnités d'amélioration reprises par l'intimé au moment de son entrée dans les lieux constituait un pas de porte prohibé par l'article L. 411-74 du code rural alors que ce montant correspondait à des améliorations réelles et a été régulièrement versé par ses soins au preneur sortant. Il rappelle au surplus qu'une conciliation est intervenue entre les parties sur ce point le 17 septembre 2003 et qui a donné lieu à l'établissement d'un procès-verbal de conciliation revêtu de la formule exécutoire et visant le versement de l'indemnité de 83.580 euros par le preneur et à charge pour le bailleur de la reverser à Monsieur [P]. Il relève en outre que l'action en remboursement des sommes en exécution du contrat est prescrite depuis le 19 juin 2013.Il conclut donc au rejet de la demande tendant à sa condamnation au paiement de la somme de 83.580 euros à Monsieur [H]. Il s'oppose par ailleurs à la demande de dommages et intérêts du preneur faute de préjudice établi et sollicite, avant dire droit, sur la demande au titre des travaux d'amélioration réalisés par l'intimé l'organisation d'une expertise et à titre subsidiaire, la limitation des demandes aux montants visés au bail et dans l'autorisation du bailleur en date du 4 octobre 2003. Il conclut en outre à la demande de capitalisation des intérêts et sollicite la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [H] conclut à la confirmation du jugement déféré quant à la restitution de la somme de 83.580 euros alors que le procès-verbal de conciliation ne bénéficie pas de l'autorité de la chose jugée et que la convention reposant sur une cause illicite ou qui méconnaît des dispositions d'ordre public ne peut avoir de force obligatoire et rappelle que son action n'est pas prescrite en application des dispositions de l'article L. 411- 74 du code rural et de la pêche maritime. Il sollicite donc la restitution de cette somme majorée d'intérêts au taux légal majoré de trois points à compter du 3 octobre 2003 et jusqu'à son versement effectif et complet avec capitalisation annuelle des intérêts. Il affirme être à jour du paiement des fermages échus. Il s'oppose à la demande d'expertise qu'il tient pour dilatoire et conclut à la confirmation de la décision entreprise sur la somme allouée au titre des améliorations et avec intérêts au taux d'intérêt légal à compter de la date du jugement déféré et jusqu'au versement complet et effectif de cette somme, avec capitalisation des intérêts et en demandant le versement à son profit de la somme de 163.096,58 euros consignée entre les mains du bâtonnier de l'ordre des avocats sur le compte séquestre de la Carpa outre celle de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur quoi, la cour
Les parties s'accordent sur la confirmation de la décision quant à la résiliation du bail et sur le départ de Monsieur [H] des lieux en décembre 2015 ; en outre, le preneur ne reprend pas en appel sa demande de dommages et intérêts rejetée par le tribunal.
Il sera ainsi constaté que l'expulsion est devenue sans objet.
1. Sur les sommes réclamées par Monsieur [N] au titre des dettes de fermage et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [N] soutient ne pas avoir été réglé du montant de 4.012 euros au titre du fermage semestriel échu le 30 mars 2015 ; l'intimé conteste cette assertion et produit un relevé bancaire justifiant du règlement de ce montant en mai 2015.
L'appelant sollicite le paiement de la somme de 2.447,01 euros pour l'occupation des terres et de la maison d'habitation jusqu'à parfaite libération ; Monsieur [H] justifie avoir établi un règlement par chèque de ce montant en début d'année 2017 : dès lors et en l'absence de la preuve de l'encaissement effectif de ce titre de paiement, il convient de prononcer la condamnation au paiement de cette somme en deniers ou quittances.
2. Sur la restitution des sommes perçues par le bailleur lors de la conclusion du bail
Monsieur [H] sollicite donc la restitution de la somme de 83.580 euros exigée par Monsieur [N] lors de la conclusion du bail : il considère qu'à bon droit le tribunal l'a ordonnée alors que cette somme correspondait à l'indemnisation des améliorations effectuées par le preneur sortant et incombant au bailleur et dont la charge ne peut être légalement reportée sur le preneur entrant.
Monsieur [N] reproche au tribunal d'avoir ordonné cette restitution alors que par procès-verbal de conciliation les preneurs sortants, le bailleur et le preneur entrant se sont accordés sur le versement de la somme en cause : il considère que cet acte constitue un acte inattaquable, une décision de justice à laquelle s'attache l'autorité de la chose jugée et quelle que soit la qualification retenue il tient pour prescrite la demande de Monsieur [H] en nullité de cette convention et en rappelant la force obligatoire des contrats.
Monsieur [H] rappelle que l'article L. 411-74 du code rural prohibe le versement d'une telle somme dans ces conditions et que par suite les conventions le prévoyant sont nulles comme l'a retenu le tribunal.
Aux termes de l'article L. 411-74 du code rural est puni d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 30.000 € ou de l'une de ces deux peines seulement, tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l'occasion d'un changement d'exploitant, soit obtenu ou tenté d'obtenir une remise d'argent ou de valeurs non justifiée, soit imposé ou tenté d'imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci, les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition. Elles sont majorées d'un intérêt calculé à compter de leur versement et égal au taux de l'intérêt légal mentionné à l'article L. 313-2 du code monétaire et financier majoré de trois points.
L'article L. 111-3 4° du code des procédures civiles d'exécution énonce
que les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties constituent un titre exécutoire.
Force est donc de constater que le procès-verbal de conciliation établi par le président du tribunal paritaire des baux ruraux en présence des époux [P], preneurs sortants, de Monsieur [H], preneur entrant et de Monsieur [N] constitue un titre exécutoire.
Aux termes de ce procès-verbal, Monsieur [N] reconnaît devoir la somme de 83.580 euros à Monsieur et Madame [P] à titre d'indemnité due au preneur sortant et ces derniers acceptent cette indemnité, qui sera versée sur le compte de Monsieur [N] par Monsieur [E] [H] et reversée par Monsieur [N] sur le compte de Monsieur et Madame [P].
En regard de ce titre exécutoire, la demande de restitution de Monsieur [H] doit être déclarée mal fondée et le jugement déféré sera réformé de ce chef.
3. Sur l'indemnisation des améliorations apportées par le preneur pendant le cours du bail
Monsieur [N] fait reproche au tribunal de ne pas avoir répondu à sa demande d'expertise sur ce point.
Il rappelle que les travaux avaient été contractuellement définis entre les parties lors de la signature du bail ou avaient fait l'objet d'autorisations du bailleur subordonnées à des montants à ne pas dépasser : il considère donc qu'une expertise doit être menée afin de déterminer l'utilité des travaux réalisés par le preneur et leur montant. Il reproche au tribunal de ne pas avoir apprécié l'utilité des travaux en cause.
Monsieur [H] sollicite la confirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a fixé le montant de l'indemnité à ce titre à la somme de 76.419,12 euros, dont à déduire la subvention perçue à hauteur de 14.201,31 euros soit un montant de 62.217,81 euros devant lui revenir.
a . Sur les travaux réalisés sur les parcelles agricoles
Il doit être rappelé qu'en application de l'article L. 411-69 du code rural, le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail, étant assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d'un bâtiment indispensable pour assurer l'exploitation du bien loué ou l'habitation du preneur, effectuées avec l'accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier. Il en est de même des travaux ayant pour objet de permettre d'exploiter le bien loué en conformité avec la législation ou la réglementation.
Aux termes du bail, il était expressément prévu que le preneur devait réaliser : . une extension de stabulation libre paillée pour 30 génisses,
. une fosse à lisier de 1.337 m²,
. la transformation d'un hangar à matériel existant en nurserie pour veaux de 15 places,
. l'extension d'un hangar à fourrage,
. la construction d'un hangar à matériel,
. la construction de 3 silos.
En exécution de ces engagements contractuels, Monsieur [H] a aménagé une nurserie pour veaux et a fait construire une fosse à lisier et un silo, l'utilité de ces travaux ne peut donc être remise en cause par le bailleur et la demande d'expertise fondée sur ce point est donc mal fondée.
Le bailleur fait valoir que leur coût est bien supérieur à celui autorisé par le contrat de bail ; force est de constater que les coûts mentionnés au bail pour les travaux autorisés le sont à titre prévisionnel soit pour un montant de 35.404 euros HT pour la fosse à lisier de 1.337 m3 selon un devis non annexé au contrat, de 1.500 euros pour l'aménagement d'un hangar en nurserie de veaux de 15 places et de 21.410 euros pour les silos. Ce dernier montant ne peut s'entendre que par silo en regard du prix de réalisation d'une telle installation et comme justifié par le preneur.
Afin d'établir précisément le montant de l'indemnité devant lui être versée, le preneur a sollicité la chambre d'agriculture d'Ille et Vilaine, dont un représentant s'est déplacé sur les lieux : il a listé les travaux et a évalué l'indemnité due à ce titre en regard des justificatifs fournis et en réactualisant le coût de l'investissement et en déduisant les périodes d'amortissement déjà écoulées.
Il n' y a donc pas lieu en regard de ces éléments d'ordonner de mesure d'instruction et il convient de retenir sur cette base :
- la somme de 5.974 euros au titre de l'aménagement du hangar en nurserie et pour l'achat des matériaux dûment justifié et le coût de la main d'oeuvre fournie par le preneur en référence au code-définition BT03-maçonnerie-blocs et brique,
- la somme de 61.527,78 euros au titre de la construction de la fosse à lisier et d'un silo, alors qu'il ne peut être sérieusement reproché au preneur une différence de 15 m3 pour la fosse à lisier réalisée, soit minime par rapport au volume visé au contrat et qu' il est dûment justifié du règlement des entreprises à ce titre, entreprises d'ailleurs mentionnées dans le bail soit notamment l'entreprise Renou.
b. Sur les travaux dans la maison d'habitation
Au titre des améliorations de l'habitation se trouvant sur l'exploitation, le preneur sollicite une indemnité pour des travaux de maçonnerie, de salle de bain, de menuiseries, d'électricité, de plomberie et relatifs à la cheminée ainsi qu'aux persiennes.
L'autorisation de Monsieur [N], donnée le 30 octobre 2003, en vue de réaliser des travaux d'aménagement de la maison d'habitation, sise [Localité 3] et pour un montant de 10.991,50 euros n'est annexée d'aucun détail estimatif et plans joints comme pourtant mentionné et ne précise pas lesdits travaux.
Pourtant, il ressort de leur nature et d'une attestation de Monsieur [O], que les travaux effectués par le preneur ont consisté à une mise aux normes - notamment sur le plan électrique - du logement ; dès lors, et eu égard aux termes de l'autorisation délivrée par le bailleur, il convient d'indemniser le preneur du montant de ces améliorations par une somme de 8.916,74 euros compte tenu des paiements justifiés aux entreprises étant intervenues, à l'actualisation de ce coût et à l'amortissement à déduire.
Alors que le preneur a bénéficié d'une subvention de l'Etat au titre du Programme de maîtrise des pollutions d'origine agricole (PMPOA) de 14.201,31 euros, c'est donc une somme de 62.217,81 euros, qui doit revenir au preneur pour l'indemniser de ces améliorations, avec la capitalisation des intérêts afférents à son paiement, comme prévu par le tribunal.
La décision sera donc confirmée de ce chef .
Eu égard à l'issue de la présente procédure, chacune des parties conservera la charge de ses propres frais et dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,
Constate que la demande d'expulsion est devenue sans objet ;
Confirme la décision déférée sauf en ses dispositions relatives à la demande de restitution de sommes présentées par Monsieur [E] [H] et à la charge des dépens et
Statuant à nouveau de ces chefs,
Déboute Monsieur [E] [H] de sa demande de restitution de la somme de 83.580 euros ;
Y ajoutant,
Condamne Monsieur [E] [H] à régler la somme de 2.447,01 euros à Monsieur [R] [N] en deniers ou quittances au titre des indemnités d'occupation dues jusqu'à son départ des lieux loués ;
Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais et dépens de première instance et d'appel ;
Rejette les demandes des parties fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette toute autre demande.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
