1ère Chambre
ARRÊT N°52/2017
R.G : 15/07089
Mme [G] [T] veuve [C]
C/
M. [F] [P] [R]
Mme [J] [L] [M] [R] épouse [V]
SCP [Adresse 1] [K] & [Z]
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 24 JANVIER 2017
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : M. Xavier BEUZIT, Président, entendu en son rapport
Assesseur :M. Marc JANIN, Conseiller,
Assesseur : Mme Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller,
GREFFIER :
Mme Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 29 Novembre 2016
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 24 Janvier 2017 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
Mme [G] [T] veuve [C]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
Représentée par Me [Z] LHERMITTE de la SCP GAUTIER/LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me LE FELLIC-ONNO, de la SCP GUITARD COLON DE FRANCIOSI DUMONT STEPHAN, plaidant, avocat au barreau de [Localité 1]
INTIMÉS :
M. [F] [P] [R]
né le [Date naissance 1] 1965 à NEUILLY SUR SEINE
[Adresse 4]
[Adresse 5]
Représenté par Me Michel PEIGNARD, avocat au barreau de [Localité 1]
Mme [J] [L] [M] [R] épouse [V]
née le [Date naissance 1] 1965 à NEUILLY SUR SEINE
[Adresse 6]
[Adresse 7]
Représentée par Me Michel PEIGNARD, avocat au barreau de [Localité 1]
SCP [Adresse 8] - [S] [W] - [O] [N] [K] & [I] [Z], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 9]
[Adresse 10]
Représentée par Me Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS-SOCIETE D'AVOCATS, Postulant, avocate au barreau de RENNES et par Me Thierry CABOT, plaidant, avocat au barreau de RENNES
FAITS ET PROCÉDURE
[E] [R] et [V] [M], épouse [R], ont, selon un acte reçu le 30 septembre 2009 par Me [Y] [X], notaire associé à [Localité 1], acquis de Mme [G] [T], veuve [C], un appartement, un garage et une cave, composant les lots 122, 70 et 107 d'une copropriété dénommée '[Adresse 11]', située [Adresse 12]) au prix de 470 000 €.
Cet acte authentique avait été précédé le 16 avril 2009 d'un compromis de vente.
[V] [R] est décédée le [Date décès 1] 2010.
Faisant état de la découverte d'une importante infestation de mérule dans l'immeuble acquis, [E] [R] et ses enfants, M. [F] [R] et Mme [J] [R], épouse [V], ont, le 5 mars 2010, fait assigner devant le tribunal de grande instance de [Localité 1] Mme [C] ainsi que la Scp [Adresse 13] en résolution de la vente immobilière et indemnisation de leurs préjudices.
[E] [R] est décédé le [Date décès 2] 2014.
Par jugement du 23 juin 2015, le tribunal de grande instance de [Localité 1] a:
prononcé la résolution de la vente passée entre les époux [R] d'une part, et Mme [C] d'autre part, le 30 septembre 2009 en l'étude de Me [X],
condamné Mme [C] à restituer aux héritiers des époux [R], à savoir M. [F] [R] et Mme [J] [V], la somme de 494 500 € correspondant au prix de vente qu'elle a reçu, aux frais de notaire et à la commission de l'agence immobilière, avec intérêts de droit à compter la signification du jugement,
condamné la Scp [Adresse 13] à garantir Mme [C] pour le règlement à M. [F] [R] et Mme [J] [V] de la somme de 6 690 € correspondant aux frais de notaire, déduction faite des 2 810 € de droits payés à l'état,
condamné in solidum, Mme [C] et la Scp [Adresse 13] à régler à M. [F] [R] et Mme [J] [V] la somme de 20 000 € en réparation du préjudice moral subi par leurs parents,
condamné Mme [C] à régler à M. [F] [R] et Mme [J] [V] la somme de 45 208,49 € en réparation des préjudices matériels subis par leurs parents et par eux-mêmes en tant qu'héritiers,
dit que Mme [C] sera redevable, pour l'avenir et jusqu'à parfait paiement des sommes dues du fait de la résolution, des sommes à échoir de même nature relativement à l'immeuble objet du litige (charges courantes, appels de provision, taxes foncières...),
condamné in solidum, Mme [C] et la SCP [Adresse 13] à régler à M. [F] [R] et Mme [J] [V] la somme de 3 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
condamné in solidum, Mme [C] et la SCP [Adresse 13] aux dépens de l'instance,
débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,
ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Mme [C] a relevé appel de ce jugement le 8 septembre 2015 et intimé M. [F] [R] et Mme [J] [V].
Elle a de nouveau déclaré interjeter appel le 16 octobre 2015 et intimé la SCP [Adresse 13].
Les deux instances ont été jointes le 10 novembre 2015.
Dans ses dernières conclusions remises au greffe le 2 novembre 2016, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens, Mme [G] [C] demande à la cour de :
A titre principal,
infirmer le jugement rendu le 23 juin 2015 par le Tribunal de Grande Instance de [Localité 1] en ce qu'il a :
prononcé la résolution de la vente passée entre les époux [E] et [V] [R] d'une part, et Mme [G] [C] née [T] d'autre part, le 30 septembre 2009 en l'étude de Me [X],
condamné Mme [G] [C] née [T] à restituer aux héritiers du couple [R], à savoir M. [F] [R] et Mme [J] [R] épouse [V], la somme de 494.500 € correspondant au prix de vente qu'elle a reçu, aux frais de notaire et à la commission de l'agence immobilière, avec intérêts de droit à compter de la signification du présent jugement,
condamné in solidum, Mme [G] [C] née [T] et la SCP [H][X] [W] [K] [Z] à régler à M. [F] [R] et Mme [J] [R] épouse [V] la somme de 20.000 € en réparation du préjudice moral subi par leurs parents,
condamné Mme [G] [C] née [T] à régler à M. [F] [R] et Mme [J] [R] épouse [V] la somme de 45.208,49 € en réparation des préjudices matériels subis par leurs parents et par eux-mêmes en tant qu'héritiers,
dit que Mme [G] [C] née [T] sera redevable, pour l'avenir et jusqu'à parfait paiement des sommes dues du fait de la résolution, des sommes à échoir de même nature relativement à l'immeuble objet du présent litige (charges courantes, appels de provision, taxes foncières '),
condamné in solidum, Mme [G] [C] née [T] et la SCP [H] [X] [W] [K] [Z] à régler à M. [F] [R] et Mme [J] [R] épouse [V] la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
condamné in solidum, Mme [G] [C] née [T] et la SCP [H] [X] [W] [K] [Z] aux dépens de l'instance.
En conséquence,
débouter M. [F] [R] et Mme [J] [R] épouse [V], ainsi que la SCP [H] - [X] - [W] - [K] - [Z]., de toutes leurs demandes, fins et conclusions.
mettre hors de cause Mme [G] [C].
condamner in solidum, M. [F] [R] et Mme [J] [R] épouse [V], ainsi que la SCP [Adresse 13] à verser à Mme [G] [C] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi du fait de cette procédure abusive,
A titre subsidiaire,
confirmer le jugement rendu le 23 juin 2015 par le Tribunal de Grande Instance de Vannes en ce qu'il a condamné la Société Civile Professionnelle [H] [X] [W] [K] [Z] à garantir Mme [G] [C] pour le règlement à M. [F] [R] et Mme [J] [R] épouse [V] de la somme de 6.690 € correspondant aux frais de Notaire, déduction faite de 2.810 € de droits payés à l'Etat.
infirmer le jugement rendu le 23 juin 2015 par le Tribunal de Grande Instance de Vannes pour le surplus en ce qu'il a rejeté la demande de Mme [G] [C] de garantie du Notaire.
en conséquence,
condamner la Société Civile Professionnelle [H] [X] [W] [K] [Z] à garantir Mme [G] [C] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.
condamner la SCP [H] [X] [W] [K] [Z] à verser à Mme [G] [C] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi du fait de cette procédure.
Dans leurs conclusions remises au greffe le 25 janvier 2016, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens, M. [O] [Z] [R] et Mme [J] [R] épouse [V] demandent à la cour de :
confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
condamner Mme [C] en 20.000 € de dommages et intérêts pour appel abusif ;
condamner la SCP [H] [X] [W] [K] Grandjeanen 3.000 € de dommages et intérêts pour appel incident abusif ;
condamner Mme [C] en 6.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
condamner Mme [C] aux dépens d'appel.
Dans ses conclusions remises au greffe le 24 décembre 2015, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens, la SCP [H] [X] [W] [K] [Z] demande à la cour de :
statuer ce que de droit sur la résolution de la vente ;
débouter les consorts [R] de leurs demandes contre la SCP [H] [X] [W] [K] [Z] s'agissant de la restitution du prix, de celle de la commission d'agence et des droits d'enregistrement versés à l'Etat ;
réduire pour le surplus les demandes dans de notables proportions ;
dire irrecevable et mal fondée la demande en garantie de Mme [C] à l'encontre de la SCP [H] [X] [W] [K] [Z] ;
condamner Mme [C] à garantir la SCP [H] [X] [W] [K] [Z] de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre ;
condamner Mme [C] à verser à la SCP [H] [X] [W] [K] [Z] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
la condamner aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
MOTIFS DE LA DÉCISION
sur la présence de la mérule dans l'immeuble :
La présence de mérule dans l'immeuble ' Renaissance' est un fait constant.
En effet, par jugement du 6 mai 2008, le tribunal de grande instance de Vannes avait, tout en déclarant le contrat dommage ouvrage nul, condamné le promoteur à payer les travaux d'éradication de la mérule au syndicat des copropriétaires.
A la suite de ce jugement, le syndic a convoqué deux assemblées générales pour :
- désigner un architecte, pour une mission de conception fondée sur le diagnostic alors existant établi par M. [F], expert judiciaire ( 28 juin 2008),
- faire le point sur la procédure judiciaire en cours en raison d'un appel, instruction donnée au syndic de souscrire un contrat assurance dommage ouvrage, de commander et faire exécuter les travaux en urgence avant toute notification aux copropriétaires absents ou opposants et sans attendre l'expiration des voies de recours à l'encontre de l'assemblé générale (14 avril 2009).
Enfin une assemblée générale s'est tenue le 8 juin 2009 à laquelle Mme [C] - qui avait alors signé le compromis de vente - n'était ni présente ni représentée, mais y avait été convoquée et reçu communication de l'ordre du jour dont le projet de résolution n° 9 concernait le choix des entreprises devant intervenir pour les travaux d'éradication de la mérule de manière à valider le vote n° 8 de l'assemblée générale du 14 avril 2009.
Par ailleurs, le 29 octobre 2009, ont été déposées des conclusions d'incident au nom notamment, de Mme [C] devant le juge de la mise en état aux fins de désignation d'un expert au motif notamment, que le précédent rapport déposé par M. [F] le 5 février 2008 : ' n'envisageait que le traitement des caves et appartements du rez-de-chaussée et des appartements du premier étage, il est apparu le 22 octobre 2009 qu'au regard de la présence des zones contaminées par le champignon à moins de 1 ml du plafond du premier étage, au moins deux appartements du deuxième étage du bâtiment E (...) aillaient être concernés par les travaux de reprise des désordres.'
Concomitamment, Me [G], chargé des intérêts du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Renaissance et de ceux notamment, de Mme [C], a adressé à celle-ci une lettre lui déclarant qu'il avait appris fortuitement la vente de son appartement intervenue le 30 septembre 2009, lui rappelant : 'contrairement à vos recommandations que j'ai formulées à plusieurs reprises à l'attention des copropriétaires, notamment en assemblée générale, vous ne m'avez pas informé de votre décision de vendre (...).
'Je souhaitais que les copropriétaires vendeurs me fassent part de leurs intentions, notamment pour veiller dès le stade du compromis de vente à ce que les informations concernant la procédure soient clairement mentionnées à l'intention des acquéreurs pour éviter tout risque de procédure ultérieure.
Il importe que dans la mesure où une procédure est en cours, que le sort de cette procédure soit réglé et que les vendeurs et acquéreurs s'accordent sur le point de savoir qui percevra les éventuels dommages et intérêts.'
Sur la garantie des vices cachés :
Le vendeur est tenu à la garantie à raison des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en n'aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Le vice constitué par la présence de mérule dans l'immeuble est antérieur à la vente.
Mme [G] [C], qui avait ainsi connaissance de ce vice, soutient que M. et Mme [R] en ont été informés au jour de la vente.
Elle expose ainsi qu'a été annexé au jour de la vente le ' questionnaire notaire -état d'acte' faisant état d'un procédure en cours et de travaux pour l'éradication de la mérule, et que l'acquéreur a déclaré avoir eu connaissance des décisions prises par la dernière assemblée générale qui s'est tenue avant la signature de l'avant-contrat de vente, aucune assemblée générale ne s'étant ensuite tenue entre l'avant-contrat et la vente.
Cependant, en premier lieu, il ne suffit pas pour Mme [C] de soutenir que l'état contenant les informations sur la copropriété délivré par le syndic et le questionnaire adressé au notaire a été annexé à l'acte pour en déduire que l'acquéreur aurait été ainsi informé d'une procédure en cours en raison de la présence de mérule dans l'immeuble et de travaux en cours pour éradiquer ce champignon.
En effet, le notaire a reconnu que ce questionnaire, contrairement aux mentions figurant dans l'acte, n'avait pas été visé par le vendeur et l'acquéreur, faute pour des raisons matérielles d'être parvenu suffisamment à temps à son étude.
En second lieu, l'acte comporte également un paragraphe intitulé ' absence d'assemblée générale entre l'avant contrat de vente et la vente'.
Cette mention est inexacte car la preuve est rapportée par les consorts [R] que Mme [C] a été convoquée à l'assemblée générale s'étant tenue le 8 juin 2009 où elle n'était ni présente ni représentée et que la convocation contenait une résolution n° 9 concernant le choix des entreprises devant intervenir dans les travaux d'éradication de la mérule.
Cette indication d'absence d'assemblée générale entre l'avant contrat et la vente se trouve également en contradiction avec l'attestation de Mme [E], qui déclare avoir remis le procès verbal de l'assemblée générale du 8 juin 2009 aux acquéreurs avant la signature de l'acte authentique alors que ces derniers soutiennent l'avoir reçue par télécopie le 30 octobre 2009, soit un mois après la réitération de l'acte de vente.
Aussi, ce moyen de preuve, soutenu par Mme [C] pour démontrer qu'une information aurait été donnée aux acquéreurs sur le contenu des assemblées de copropriétaires évoquant la présence de la mérule et les travaux en cours pour l'éradiquer, présente dans son exposé des contradictions telles que la cour est conduite à l'écarter.
L'information insuffisante donnée par Mme [C] se trouve encore aggravée par les recommandations à destination de tous les copropriétaires données par l'avocat chargé de la défense de leurs intérêts de l'informer de leur intention de vendre, dès le stade du compromis, pour que soit clairement mentionné l'existence de procédures en cours, recommandation que Mme [C] n'a pas suivie mais qu'elle avait bien reçu lors des assemblées générales où l'avocat était présent et notamment, à celle du 14 avril 2015 qui a précédé de deux jours la signature du compromis de vente.
Enfin, Mme [C], qui n'ignorait pas que les travaux d'éradication de la mérule étaient en cours, que l'expert [F] avait dès le mois de février 2008 indiqué que le potentiel de développement du champignon était grand et que cela devait être considéré comme préoccupant, que les frais réels ne seraient connus qu'après la réalisation des travaux, avait l'obligation de transmettre aux acquéreurs une information précise sur ces risques et les enseignements à tirer de l'avancement des travaux en cours en se renseignant auprès du syndic, ce qu'elle a manifestement omis de faire.
En outre, Me [G], avocat ayant lors de l'assemblée générale du 14 avril 2015 informé les copropriétaires présents dont Mme [C] que s'il apparaissait au cours des travaux de démolition que le champignon se soit développé à une hauteur telle que d'autres appartements dont le sien soient atteints, se devait de transmettre cette information à ses acquéreurs, ce que là encore, elle a manifestement omis de faire.
En conséquence, par ces motifs et ceux contraires des premiers juges que la cour adopte, le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente par application des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, la preuve étant rapportée que Mme [C] n'a pas donné les informations suffisantes aux époux [R] pour leur permettre de connaître le vice caché affectant l'immeuble dont le risque d'aggravation était prévisible pour elle, qui s'ils l'avaient connu les aurait conduits à ne pas contracter, au moins dans les mêmes conditions.
sur la faute du notaire :
La société notariale, admettant avoir mal analysé le questionnaire du syndic, reconnaît qu'elle a commis une faute en ne se mettant pas ainsi en mesure de remplir son obligation de conseil vis à vis de l'une des parties à l'acte.
sur les préjudices :
En application des dispositions de l'article 1644 du code civil, les consorts [R] ont le droit à obtenir de la part de Mme [C] la restitution du prix ainsi que de tous les frais et accessoires générés par la vente.
La cour retiendra les mêmes montants des préjudices tels qu'ils ont été fixés par les premiers juges, ces montants n'étant pas remis en cause en appel par une discussion sur la pertinence des pièces communiquées à cet effet par les consorts [R] ou sur les moyens de fait exposés par ceux ci à l'appui de leurs demandes notamment, pour permettre d'évaluer le préjudice moral subi par leurs parents que cette situation, compte tenu de leur état de santé fragile, a placés l'un comme l'autre en grave difficulté psychologique.
Sur la demande de condamnation in solidum, de Mme [C] et de la SCP notariale au paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral :
Mme [C] et la SCP notariale, ayant l'une et l'autre commis des fautes à l'égard des consorts [R] qui ont concouru à la réalisation de leur dommage, seront condamnés pour les motifs exposés par les premiers juges in solidum à leur payer la somme de 20.000 € au titre du préjudice moral.
Sur la demande de restitution du prix de la vente et des frais :
Cette demande ne peut être dirigée que contre Mme [C] qui ne rapporte pas la preuve de son insolvabilité.
Elle devra en conséquence, acquitter seule la somme de 494.500 € à charge pour elle de demander la restitution de celles qu'elle n'a pas personnellement reçues, auprès de ceux qui les ont perçues à savoir la SCP notariale, d'une part, le trésor public, d'autre part.
Sur les demandes de garantie :
La demande en garantie de Mme [C] contre la SCP [H]- [X]- [W]-[K] et [Z] n'est pas irrecevable en appel au motif qu'elle a été formée en première instance contre Me [X] qui n'était pas partie à l'instance, dès lors que la demande de condamnation principale étant dirigée contre la SCP Notariale, la demande en garantie de celle-ci n'est que le complément de la demande principale des consorts [R] qui ont eux-mêmes assigné la SCP notariale et non Me [X].
Cependant, Mme [C], ayant fait preuve d'une particulière mauvaise foi devant le notaire en omettant sciemment de délivrer les informations dont elle disposait sur l'infestation de l'immeuble par la mérule et du risque que les travaux en cours ne révèlent une atteinte plus importante que celle révélée lors de l'expertise de M. [F], a ainsi profité d'un concours de circonstances qui a fait que le notaire, n'ayant pas pris connaissance à temps du questionnaire rempli par le syndic, n'a pu donner aux acquéreurs une information complète sur l'existence du vice affectant l'immeuble.
Elle sera déboutée de sa demande de garantie des condamnations prononcées contre elle par la SCP notariale à laquelle, en tout état de cause, elle ne peut réclamer que la restitution des frais de rédaction de l'acte soit la somme de 6.690 € à l'exclusion de ceux d'enregistrement qu'elle doit réclamer au trésor public à hauteur de 2.810 €.
La SCP notariale ne peut davantage demander la garantie de Mme [C] des condamnations prononcées directement contre elle à savoir l'indemnisation du préjudice moral des consorts [R] et les indemnités dues au titre de l'article 700 du code de procédure civile dans la mesure où la mauvaise foi contractuelle de Mme [C] n'est pas à l'origine de son propre manquement mais en est une conséquence.
sur les demandes de dommages et intérêts pour appel abusif de Mme [C] et appel incident abusif de la SCP notariale :
En exerçant la voie de recours de l'appel dans lequel elle échoue, Mme [C] n'a pas pour autant commis un abus de droit dès lors que sa seule responsabilité n'étant pas engagée, elle était en droit non seulement de contester la sienne mais de tenter d'obtenir la garantie du professionnel qui avait lui-même commis un manquement à son obligation de conseil.
En outre, les consorts [R] ne sauraient faire juger que la SCP notariale aurait commis un abus d'appel incident en demandant à nouveau comme en première instance la demande en garantie de Mme [C], demande si elle avait été satisfaite ne leur aurait en tout état de cause pas préjudicié puisqu'ils bénéficient d'une condamnation in solidum sur la seule demande directe qu'ils ont exercée contre la SCP notariale en appel.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
Les consorts [R] dirigent exclusivement leur demande de frais irrépétibles contre Mme [C].
Elle sera condamnée à leur verser, pour leurs frais supplémentaires qu'ils ont dû exposer en appel, une somme de 3.000 €.
En revanche, il ne parait pas inéquitable de laisser à la charge de la SCP notariale ses propres frais irrépétibles.
Enfin, Mme [C] sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de [Localité 1] en date du 23 juin 2015, sauf en ce qu'il a condamné la SCP notariale [H]- [X]- [W]-[K] et [Z] à garantir Mme [G] [T] épouse [C] du paiement de la somme de 6.690 € ;
Statuant à nouveau de ce seul chef ;
Condamne la SCP notariale [H]- [X]- [W]-[K] et [Z] à restituer à Mme [G] [T] épouse [C] la somme de 6.690 € sur justification par celle-ci de non règlement préalable aux consorts [R], en sus de toutes les condamnations prononcées contre elle à leur égard ;
Y ajoutant,
Condamne Mme [G] [T] Veuve [C] à payer à M. [F] [R] et Mme [J] [R] épouse [V] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour leurs frais irrépétibles en cause d'appel ;
Déboute la SCP notariale [H]- [X]- [W]-[K] et [Z] de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [G] [T] Veuve [C] aux dépens d'appel.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
