VS/CS
Numéro 20/1064
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRET DU 19/03/2020
Dossier : N° RG 18/01957 - N° Portalis DBVV-V-B7C-G553
Nature affaire :
Demande d'exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur
Affaire :
SARL NINA FELIX
Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3]
C/
[F] [X]-[T]
SARL NINA FELIX
Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3]
SELARL FRANCOIS LEGRAND
SCI DUFOURCET
Compagnie d'assurances GROUPAMA D'OC
[R] [H]
Monsieur [Z] [K]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 19 mars 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 10 décembre 2020, devant :
Valérie SALMERON, magistrat chargé du rapport,
assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes,
Valérie SALMERON, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame Valérie SALMERON, Président
Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller
Monsieur Marc MAGNON, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS - INTIMES:
SARL NINA FELIX agissant poursuites et diligences de son représentant légal
domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 1]
[Localité 9]
Représentée par Me Alexa LAURIOL de la SELARL AQUI'LEX, avocat au barreau de PAU
Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] Représenté par son syndic, la SARL CITYA CARNOT SYNDGEST, sis [Adresse 5]
[Adresse 3]
[Localité 9]
Représentée par Me Philippe BORDENAVE, avocat au barreau de PAU
INTIMES :
Monsieur [F] [X]-[T]
né le [Date naissance 4] 1948 à [Localité 10]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 10]
Représenté par Me Gilbert GARRETA de la SCP GARRETA ET ASSOCIES, avocat au barreau de PAU
SELARL SELARL FRANCOIS LEGRAND es qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL NINA FELIX
[Adresse 8]
[Localité 9]
Représentée par Me Alexa LAURIOL de la SELARL AQUI'LEX, avocat au barreau de PAU
SCI DUFOURCET
[Adresse 13]
[Localité 9]
Représentée par Me Thierry DE TASSIGNY de la SCP SCPA CABINET DE TASSIGNY ET ASSOCIES, avocat au barreau de PAU
INTERVENANTS VOLONTAIRES
Madame [R] [H]
Née le [Date naissance 7] 1966 à [Localité 9] (Pyrénées-Atlantiques)
de nationalité Française
[Adresse 12] 'bar Show Case'
[Localité 9]
Monsieur [Z] [K]
Né le [Date naissance 6] 1964 à [Localité 14] (Pyrénées-Atlantiques)
de nationalité Française
[Adresse 12] 'bar Show Case'
[Localité 9]
Représentés par Me Alexa LAURIOL de la SELARL AQUI'LEX, avocat au barreau de PAU
sur appel de la décision
en date du 27 AVRIL 2018
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU
Exposé des faits et procédure :
La SCI DuFourcet est propriétaire d'un local sis [Adresse 3] à [Localité 9], soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] est représenté par son syndic, la SARL Citya Carnot Syndgest.
La SCI Dufourcet a donné à bail son local à la SARL Nina Félix, selon contrat de bail commercial du 17 octobre 2013, pour l'exploitation de son fonds de commerce de café, bar, jeux et concerts.
Suite à des infiltrations d'eau dans le local, la SARL Nina Felix, par l'intermédiaire de son assureur protection juridique Groupama D'oc, a organisé une réunion d'expertise le 10 novembre 2014 convoquant la SCI Dufourcet, Citya Immobilier et [F] [X] [T], propriétaire de l'immeuble mitoyen du local.
Par acte du 21 mai 2015, la SARL Nina Félix a fait assigner la SCI Dufourcet, Citya Immobilier et [F] [X] [T] devant le tribunal de grande instance de Pau aux fins de voir désigner un expert judiciaire.
Par ordonnance du 30 juin 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Pau a ordonné une expertise aux fins de décrire la nature et l'étendue des désordres affectant les lieux loués, d'en rechercher la cause, de déterminer les responsabilités, d'évaluer les travaux de réfection nécessaires et leur durée.
L'expert judiciaire désigné, [N] [F], a établi une note le 4 mars 2016, dans laquelle elle relève que les infiltrations ont pour origine principale la défaillance du solin.
Le 29 juin 2016, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] a adopté une résolution :
* donnant accord de principe pour la réfection de la couverture au-dessus du local loué par la SARL Nina Félix ;
* prévoyant la réalisation de ces travaux dans un délai raisonnable ;
* décidant d'effectuer les travaux de réfection du solin au dessus du local loué par la SARL Nina Félix ;
* validant le devis de l'entreprise SBDB pour un montant de 1 340, 40 euros ainsi que l'estimation de l'expert judiciaire de 770 euros pour l'intervention sur les fixations des plaques dans le coin bistrot.
Le 20 septembre 2016, la SARL Nina Félix a fait délivrer sommation à la SCI Dufourcet d'avoir à réaliser les travaux.
La SARL Nina Félix a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Pau par exploit du 31 janvier 2017, afin de voir condamner son bailleur à la réalisation des travaux, à lui verser une provision à valoir sur la réparation de son préjudice et d'être autorisée à consigner les loyers.
Par ordonnance du 12 avril 2017, le juge des référés a débouté la SARL Nina Félix de ses demandes aux motifs qu'elle présentait les mêmes demandes que celles présentées initialement, alors que le rapport d'expertise n'avait pas été déposé, et qu'elle ne justifiait pas de circonstances nouvelles qui imposeraient de modifier l'ordonnance du 30 juin 2015.
Suite à son contrôle du local loué par la SARL Nina Félix du 17 juillet 2017, la commission de sécurité et d'accessibilité de [Localité 9] a émis un avis défavorable au fonctionnement de l'établissement du fait des infiltrations d'eau récurrentes dans les installations électriques et de sécurité.
Le 8 août 2017, l'expert [N] [F] a déposé son rapport.
Autorisée par ordonnance du 14 septembre 2017, la SCI Nina Félix a fait assigner par actes des 19 et 21 septembre 2017 :
- la SCI Dufourcet ;
- le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ;
- [F] [X] [T]
à l'audience du tribunal de grande instance de Pau du 8 novembre 2017.
L'affaire a été renvoyée pour être plaidée le 17 janvier 2018, y ayant été autorisée par ordonnance du président dudit tribunal du 14 septembre 2017.
Par jugement du 3 octobre 2017, le tribunal de commerce de Pau a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de la SARL Nina Félix et désigné la SELARL François Legrand en qualité de mandataire judiciaire, laquelle est intervenue volontairement à la procédure.
La SA Groupama D'oc, assureur de la SARL Nina Felix est intervenue volontairement à la procédure par conclusions signifiées le 8 novembre 2017.
Par jugement du 24 avril 2018, le tribunal de grande instance de Pau a :
- reçu en tant que de besoin l'intervention volontaire de la SELARL François Legrand en qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SARL Nina Félix;
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à effectuer les travaux de réfection de la couverture, comprenant son remplacement ainsi qu'un désamiantage, tel que décrits par l'expert, et ce dans un délai de 6 mois à compter de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard au delà, cette astreinte courant pendant six mois ;
- condamné [F] [X] [T] à effectuer les travaux de reprise du pignon voisin, tel que décrits par l'expert, et ce dans un délai de 6 mois à compter de la présente décision, et, passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard au delà, cette astreinte courant pendant six mois ;
- condamné la SCI Dufourcet à effectuer les travaux de reprise des dégâts des eaux dans les lieux loués tels que décrits par l'expert dans son rapport au titre des conséquences des infiltrations (dépose et remplacement de la cloison de doublage côté Est sur une surface de 37,20 m², reprise des embellissements sur une surface de 77,20 m² remplacement du plafond de la zone Scène), et ce dans un délai de 6 mois à compter de la présente décision, et, passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard au delà, cette astreinte courant pendant 6 mois ;
-condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] et [Adresse 15] à relever et garantir la SCI Dufourcet de cette condamnation, dans la limite du montant retenu par l'expert, soit de la somme de 4 567,66 euros ;
- débouté la SARL Nina Félix de sa demande «'provision de 57 396 euros à valoir sur la perte d'exploitation'» ;
- condamné solidairement la SCI Dufourcet, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] et [Adresse 15] à verser à la SARL Nina Félix une somme de 30 000 euros en réparation de son préjudice commercial ;
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] et la SCI Dufourcet, à verser à la SA Groupama D'oc la somme de 35.000 euros au titre de son recours subrogatoire ;
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] et [Adresse 15] à relever et garantir la SCI Dufourcet de l'ensemble des condamnations prononcées ci-dessus ;
- autorisé la SARL Nina Félix et la SELARL François Legrand en qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SARL Nina Félix à suspendre le paiement du loyer à la SCI Dufourcet, à compter du 16 août 2017, et jusqu'à réalisation complète des travaux sur la toiture ;
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ;
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] et [Adresse 15], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile (cpc), à verser à :
* la SARL Nina Félix et la SELARL François Legrand es qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SARL Nina Felix, la somme de 3000 euros;
* la SCI Dufourcet la somme de 1000 euros ;
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à verser à la SA Groupama D'oc la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] et [F] [X] [T] aux dépens de l'instance, en ce compris les frais de référé, d'expertise et de constat d'huissier des 1er septembre 2015 et 19 octobre 2016.
Par déclaration en date du 15 juin 2018, la SARL Nina Felix a relevé appel du jugement, affaire enrôlée sous le numéro RG18-01957.
Par déclaration du 30 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires et la SA Groupama d'Oc représentés par Me [C] ont relevé appel du jugement ; cet appel a été enrôlé sous le numéro 18-02569.
Par déclaration du 3 août 2018, le syndicat des copropriétaires représenté par Me [C] a relevé appel du jugement en intimant la SA Groupama d'Oc ; cet appel a été enrôlé sous le numéro 18-02653.
Par jugement du 4 septembre 2018, le tribunal de commerce de Pau a converti la procédure de redressement judiciaire de la Sarl Nina félix en liquidation judiciaire et a désigné la selarl François legrand liquidateur judiciaire.
Par conclusions du 24 octobre 2019, communes avec la Sarl Nina félix, [R] [H] et [Z] [K] sont intervenus volontairement pour former des demandes personnelles.
La clôture est intervenue le 13 novembre 2019.
Par ordonnance du 21 novembre 2019, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la jonction des procédures RG 18-02653 et RG18-02569 sous le numéro RG 18-01957.
Prétentions et moyens des parties :
Vu les conclusions notifiées le 24 octobre 2019 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la SARL Nina félix, la SELARL François Legrand en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Nina félix, [Z] [K] et [R] [H] demandant, au visa des articles 328,329 et 554 du cpc, des articles 1382, 1134, 1147 et 1184 ancien du code civil, des articles 1240, 1103, 1104 1231-1 et 1217 nouveaux du code civil, de :
Sur la forme,
- juger recevable l'appel interjeté par la SARL Nina félix et prendre acte de la poursuite de l'instance par la SELARL François Legrand, en qualité de mandataire liquidateur de la SARL Nina félix ;
- juger recevable l'intervention volontaire de Monsieur [K] et Madame [H] ;
- statuer ce que de droit sur la recevabilité des appels incidents de la SCI Dufourcet et de Monsieur [X]-[T] ;
Sur le fond,
*Sur l'appel principal de la SARL Nina Félix
- déclarer la SCI Dufourcet, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] et Monsieur [X] [T] responsables in solidum du préjudice de perte d'exploitation subi par la SARL Nina félix ainsi que de son passif et de la perte de son fonds de commerce résultant de sa liquidation judiciaire, sur un fondement contractuel pour la première et délictuel pour les deux derniers.
En conséquence,
- condamner in solidum la SCI Dufourcet, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] et Monsieur [X] [T] à payer à la SELARL François Legrand, en qualité de mandataire liquidateur de la SARL Nina félix les sommes de :
- 37 301 euros en réparation de son préjudice de perte d'exploitation.
- 54 816,75 euros correspondant au passif résultant de sa liquidation.
- 145 000 euros correspondant à la perte de son fonds de commerce résultant de la liquidation judiciaire.
- confirmer le jugement querellé pour le surplus.
* Sur l'intervention volontaire de Monsieur [K] et de Madame [H]
- déclarer la SCI Dufourcet, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 9] et Monsieur [X] [T] responsables in solidum de la perte de revenus subie par Monsieur [K] et Madame [H], sur un fondement contractuel pour la première et délictuel pour les deux derniers.
En conséquence,
- condamner in solidum la SCI Dufourcet, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 9] et Monsieur [X] [T] à payer à Monsieur [K] et Madame [H] la somme de 50 000 euros chacun.
* Sur les appels incidents formés par la SCI Dufourcet et par Monsieur [X]-[T]
- rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions formulées dans leurs appels incidents par la SCI Dufourcet et par Monsieur [X]-[T].
En tout état de cause,
condamner in solidum la SCI Dufourcet, Monsieur [X]-[T] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 9] à payer à la SELARL François Legrand, es qualité de mandataire liquidateur de la SARL Nina Felix, à Monsieur [K] et à Madame [H] la somme de 3 500 euros correspondant aux frais irrépétibles exposés par ceux-ci en appel sur le fondement de l'article 700 du cpc.
- condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens de la procédure d'appel.
Vu les conclusions notifiées le 7 novembre 2019 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] demandant de :
Au principal :
- déclarer irrecevable la SARL Nina Felix en ses demandes en raison de la liquidation judiciaire prononcée ;
Au subsidiaire
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté la SARL Nina Felix de sa demande de réparation du préjudice de jouissance ;
- constater que la SARL Nina Felix a déjà été indemnisée par son assureur et ne prouve pas que son préjudice aurait été supérieur ;
- juger que la SCI Dufourcet a commis une faute en donnant à bail des locaux pour une destination non compatible avec le règlement de copropriété, au bénéfice de la SARL Nina Felix ;
- dire que la SCI Dufourcet est responsable contractuellement sur le fondement du bail commercial vis-à-vis de sa locataire des conséquences liées aux infiltrations (obligation de jouissance paisible) ;
- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité contractuelle de la SCI Dufourcet ;
Dans tous les cas :
- condamner la partie succombante aux dépens et à une indemnité de 3.000 euros au titre de l'article 700 du cpc.
Vu les conclusions notifiées le 07 novembre 2019 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la SCI Dufourcet demandant, au visa de l'article 1719 du code civil, des articles 1134 et suivants anciens du code civil, des articles 1382 et suivants anciens du code civil, de l'article 1315 du code civil, de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété, de l'article 564 du code de procédure civile, de l'article 700 du code de procédure civile, de :
- réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Pau le 27 avril 2018 en ce qu'il a fait droit à la demande de suspension des loyers de la SARL Nina felix ;
Pour le reste,
- confirmer le jugement du tribunal de grande instance Pau du 27 avril 2018 ;
- rejeter l'appel incident formé par Monsieur [X] [T] qui sollicite à titre principal sa mise hors de cause, et qui à titre subsidiaire, forme un appel en garantie contre la SCI Dufourcet, en ce que l'expert judiciaire a retenu que l'état de l'enduit sur son mur est une cause aggravante des désordres litigieux ;
Y faisant droit,
- juger légitime et bien fondée, la SCI Dufourcet dans ses demandes, fins et conclusions ;
- Sur la responsabilité de la SCI Dufourcet :
- constater que la copropriété du [Adresse 3] avait bien souscrit une assurance multi-risques ;
- juger qu'aucun désordre n'est imputable à la SCI Dufourcet ;
- juger que les désordres ont uniquement pour origine la vétusté de la toiture (partie commune - responsabilité de la copropriété) et du mur pignon voisin (responsabilité de Monsieur [X] [T]) ;
- juger que l'expert judiciaire n'a retenu une imputabilité à l'encontre de la SCI Dufourcet qu'en raison d'une interprétation juridique erronée du bail commercial du 17 octobre 2013 ;
Par conséquent,
- débouter la SARL Nina Felix de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la SCI Dufourcet ;
Sur la demande au titre du préjudice l'exploitation :
- constater que la SARL, Nina felix a déjà été indemnisée par son assureur Groupama D'OC à hauteur de 35.000 euros au titre de son préjudice d'exploitation ;
- juger que la SARL Nina felix ne démontre pas que son préjudice d'exploitation serait supérieur à la somme déjà versée par son assureur Groupama D'oc ;
- débouter par conséquent la SARL Nina Felix de cette demande à l'encontre de la SCI Dufourcet ;
A titre subsidiaire,
- diminuer de manière importante la provision réclamée par la SARL Nina Felix (soustraction de 35.000 euros au minimum) ;
- condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] et Monsieur [X] [T] à relever indemne et garantir la SCI Dufourcet de toutes condamnations qui seraient éventuellement prononcées à son encontre de ce chef au titre de l'article 14 de la loi du 10.07.1965 pour la copropriété et 1382 du code civil pour Monsieur [X] [T] ;
- Sur la demande de suspension de loyer :
- juger que les désordres objet de l'expertise n'ont ni empêché ni diminué l'exploitation des locaux commerciaux ;
- débouter la SARL Nina felix de ce chef de demande ;
- Sur la demande indemnitaire de la SARL Nina felix relative au passif de la liquidation judiciaire:
- dire et juger que la demande indemnitaire formée par la SARL Nina Felix est irrecevable et injustifiée,
- débouter la SARL Nina Felix de ce chef de demande ;
- Sur la demande indemnitaire de la SARL Nina felix relative à la perte de son fonds de commerce :
- dire que la demande indemnitaire formée par la SARL Nina felix est soulevée pour la première fois en appel ;
- juger la demande indemnitaire irrecevable ;
- débouter par conséquent la SARL Nina felix de sa demande de condamnation de la SCI Dufourcet au paiement de la somme de 145 000 euros au titre de la perte de son fonds de commerce ; `
A défaut,
- dire que l'évaluation comptable du Cabinet LGBEC ne repose sur aucun document comptable ;
- juger la pièce irrecevable ;
- dire que la SARL Nina Felix ne démontre l'existence d'aucun lien de causalité entre son préjudice et les désordres ;
- débouter par conséquent la SARL Nina felix de sa demande de condamnation de la SCI Dufourcet au paiement de la somme de 145 000 euros au titre de la perte de son fonds de commerce ;
* Sur la demande indemnitaire de Madame [H] et Monsieur [K] relative à la perte de revenus du fait de la liquidation de la SARL Nina felix :
- dire l'intervention volontaire de Madame [H] et Monsieur [K] fait naître un litige nouveau non soumis à la juridiction de première instance ;
- juger par conséquent cette intervention volontaire irrecevable ;
- débouter Madame [H] et Monsieur [K] de ce chef de demande ;
A défaut,
- juger que la demande indemnitaire formée par Madame [H] et Monsieur [K] est infondée et injustifiée,
- juger que Madame [H] et Monsieur [K] ne prouvent pas l'existence d'un lien de causalité entre leur préjudice et les désordres ;
- débouter Madame [H] et Monsieur [K] de ce chef de demande ;
A titre subsidiaire,
- condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] et Monsieur [X] [T] à payer à la SCI Dufourcet les frais relatifs à cette perte locative, au titre de l'article 14 de la loi du 10.07.1965 pour la copropriété et 1382 du code civil pour Monsieur [X] [T], soit : (1.044 euros (loyer mensuel) + 70 euros (charges mensuelles)) x nombre de mois :
(L044 +70) X 17 mois = 18.938 euros, somme à parfaire
- Sur les frais irrépétibles et les entiers dépens :
- juger que la demande de condamnation in solidum ne saurait prospérer des lors que l'origine des désordres provient des ouvrages appartement au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et à Monsieur [X] [T] ;
- débouter la SARL Nina felix de l'ensemble de ses demandes formées contre la SCI Dufourcet ;
En tout état de cause,
- condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] et Monsieur [X] [T] à relever et garantir la SCI Dufourcet de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre sur le fondement de l'article 1382 du code civil ancien et suivants pour Monsieur [X] [T] et de l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété ;
- condamner toute partie succombante à verser à la SCI Dufourcet la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du cpc outre les entiers dépens.
Vu les conclusions notifiées le 3 décembre 2018. auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, d'[F] [X]-[T] demandant de :
- débouter la SARL Nina felix et la SELARL François Legrand, représentée par Maître Legrand, domicilié [Adresse 8], pris en sa qualité de mandataire de la SARL Nina felix de leur appel et de toutes leurs demandes dirigées à l'encontre de M. [X]-[T].
- débouter également la SCI Dufourcet et les autres parties de toutes leurs demandes dirigées à l'encontre de la SCI Dufourcet.
Faisant droit à l'appel incident de M. [X]-[T].
- juger que M. [X]-[T] n'est en rien responsable du processus de réalisation des infiltrations incriminées ;
- constater que les travaux envisagés par l'expert concernant le pignon de l'immeuble appartenant à Monsieur [X]-[T] ne sont pas la conséquence directe des infiltrations litigieuses et de leurs conséquences.
- constater que les travaux en cause à l'égard desquels l'expert a indiqué qu'ils devaient éventuellement être effectués que dans un délai de deux à trois ans à l'effet d'éviter une aggravation des désordres ayant pour cause les infiltrations de l'immeuble voisin appartenant à la SCI Dufourcet n'ont pas été spécialement mis à la charge de M. [X]-[T], l'expert ayant souligné dans son rapport simplement que Monsieur [X]-[T] soit informé du montant de la dépense mais que pour autant, il ne s'est pas prononcé sur l'obligation pour ce dernier de prendre en charge celle-ci.
- constater que si les désordres incriminés ont pris une telle amplitude, cela résulte de la seule carence de la SCI Dufourcet et qu'en aucune manière de Monsieur [X]-[T] qui n'a jamais été recherché ou interpellé à l'effet de prendre préalablement des mesures conservatoires.
- donner acte à Monsieur [X]-[T] de ce qu'il ne s'oppose pas à effectuer les travaux confortatifs relatifs au mur pignon sauf à constater que l'expert n'a pas mis expressément à la charge de ce dernier l'obligation de supporter la dépense et juger en conséquence que cette dépense devra être répartie entre les 2 propriétaires mitoyens et donc à 50 % à la charge de la SCI Dufourcet.
- dire n'y avoir lieu pour les causes précédemment énoncées à condamnation solidaire ni in solidum à l'égard ou à l'encontre de Monsieur [X]-[T], qui ne saurait être justifiée au regard des conclusions de l'Expert.
Voir subsidiairement,
- juger que si M. [X]-[T] devait relever pour partie le syndicat des copropriétaires et la SCI Dufourcet des condamnations prononcées à leur encontre, la part de responsabilité qui resterait à sa charge ne pourrait être supérieure à 10 % et constituerait, en toute hypothèse, une véritable injustice ;
- débouter la SARL Nina felix (ayant pour mandataire judiciaire la SELARL François Legrand) de l'ensemble de ses demandes en tant que celles-ci sont dirigées à l'encontre de Monsieur [X]-[T] ;
- débouter la société Nina felix (ayant pour mandataire judiciaire la SELARL Legrand) de toutes ses autres demandes ;
- notamment dire n'y avoir lieu à mettre à la charge de Monsieur [X]-[T] les dépens ou indemnités de quelque sorte ;
- voir laisser les dépens à la charge des demandeurs et le cas échéant, à la SCI Dufourcet;
- voir condamner la SCI Dufourcet à payer au concluant une indemnité d'un montant de 2 800 euros au titre de l'article 700 du cpc et aux entiers dépens de l'instance d'appel.
Motifs de la décision :
À titre liminaire, il convient de préciser qu'à l'audience, Me [C] a indiqué qu'il n'était pas mandaté par la SA Groupama d'oc, assureur de la Sarl Nina felix, et qu'il avait relevé appel en son nom par erreur dans sa déclaration d'appel du 30 juillet 2018, rectifiée ensuite par sa déclaration du 3 août 2018 avec la SA Groupama d'oc en partie intimée.
La cour constate que les parties ne forment aucune demande à l'encontre de la SA Groupama d'oc qui a obtenu gain de cause en première instance.
La SA Groupama d'oc n'est donc pas partie appelante dans l'instance. La cour en donne acte à Me [C] après ses précisions données à l'audience.
La SA Groupama d'oc est partie intimée mais le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] n'a fait aucune démarche pour l'intimer conformément à sa déclaration d'appel rectificative du 3 août 2018.
Dès lors, la cour constate la caducité partielle de la déclaration d'appel du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à l'encontre de la SA Groupama d'oc.
- sur la recevabilité des demandes de la sarl Nina felix :
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] soulève l'irrecevabilité des demandes de la sarl Nina felix sur le fondement de l'article L641-9 du code de commerce alors que cette dernière est en liquidation judiciaire.
Outre le fait que ce texte interdit les poursuites à l'encontre du débiteur et non les actions formées à son bénéfice, il convient de rappeler qu'à la date de sa déclaration d'appel le 15 juin 2018, la Sarl Nina felix était in bonis et pouvait agir seule.
En outre, depuis cette dernière date, l'instance d'appel a été interrompue en raison de l'ouverture d'une procédure collective à l'encontre de la partie appelante et la selarl François Legrand, en qualité de liquidateur judiciaire de la Sarl Nina felix, est intervenue à l'instance et a formé des demandes pour son compte dont la cour est donc régulièrement saisie.
La fin de non recevoir ne peut qu'être rejetée.
- sur la recevabilité des interventions volontaires d'[Z] [K] et de [R] [H] qui forment des demandes à titre personnel pour la première fois en cause d'appel :
[Z] [K] et [R] [H], porteurs de parts au sein de la sarl Nina felix, interviennent pour la première fois en cause d'appel et forment notamment des demandes à titre personnel pour perte de revenus, intervention liée à un fait nouveau, la conversion de la procédure collective en liquidation judiciaire.
En application de l'article 554 du cpc, peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.
Si l'appréciation de l'intérêt à agir et du lien entre leurs demandes et les prétentions originaires relèvent de l'appréciation souveraine des juges du fond, cet article ne permet pas à l'intervenant volontaire en cause d'appel de soumettre un litige nouveau et de demander des condamnations personnelles n'ayant pas subi l'épreuve du premier degré de juridiction.
En l'espèce, la Sarl Nina felix peut solliciter une indemnisation de son préjudice aggravé en cause d'appel du fait de la perte de son fonds de commerce et de l'ouverture de la liquidation judiciaire en raison du défaut des travaux conservatoires urgents à condition de démontrer le lien de causalité allégué.
En revanche, la perte de revenus des porteurs de parts est une demande nouvelle qui est en lien direct avec l'ouverture de la liquidation judiciaire et non en lien direct avec les désordres dénoncés par la Sarl Nina felix.
Il convient de dire irrecevables les interventions volontaires à titre principal d'[Z] [K] et de [R] [H].
- sur le fond :
Il convient préalablement d'analyser les conclusions du rapport de l'expert judiciaire, [N] [F], dont l'interprétation par le tribunal est critiquée notamment par [F] [X] [T] qui a été condamné au paiement de certaines sommes.
En effet, pour apprécier les constats et analyses de l'expert judiciaire, il ne faut pas les fonder uniquement sur sa conclusion en page 23 qui résume approximativement son analyse.
Elle a, premièrement, exposé, les désordres constatés en partie Est, qui portent sur des infiltrations au droit de la jonction entre la couverture du local et le mur pignon de l'immeuble du [Adresse 11], et en partie Ouest, correspondant à la partie usage de salle de spectacle et qui portent sur un faux plafond présentant des auréoles d'humidité.
Elle a recherché et analysé ensuite les causes des infiltrations en fonction des désordres.
- sur la partie Est coin bistrot 4 causes :
1- l'état du solin au droit de la jonction entre la couverture et le mur pignon voisin ; le solin est vétuste et la défaillance constatée est à l'origine de la majeure partie des infiltrations coté Est
2- l'état de l'enduit sur le mur pignon voisin (celui d'[F] [X] [T]) ; l'expert précise «'il est certain que des infiltrations doivent affecter ce mur mais il ne peut s'agir de la cause principale des désordres que nous avons examinés, il s'agit éventuellement d'un facteur aggravant'», et elle ajoute : «'les conséquences de ces infiltrations sont l'humidification, récurrente du mur et éventuellement l'accumulation d'eau, en pied de mur, derrière les cloisons de doublage. Nous n'avons pas relevé de désordres visibles correspondant à cette hypothèse'».
3- les fixations de plaques de couverture ; elles sont défaillantes et l'expert indique «'cette défaillance vient en aggravation de la vétusté du solin et est vraisemblablement à l'origine d'une partie des infiltrations dans le reste de la zone Est'»
4- les joints au droit des recouvrements traversaux ; elle précise qu'ils sont vétustes ce qui en raison de la faible pente de la toiture est une source de désordres et que cette défaillance est vraisemblablement à l'origine d'une partie des infiltrations dans le reste de la zone Est.
Sur la partie Ouest, la cause principale est une réparation défectueuse de la couverture suite au sinistre.
Enfin, elle détermine les travaux de réfection et leur durée.
Ils portent sur la couverture en distinguant travaux d'urgence concernant la réfection du solin contre le mur pignon, évalués à 2.074,40 euros ttc, et les travaux de la couverture à effectuer dans un délai raisonnable de 2 à 3 ans et évalués à 35.080 euros ttc.
Par ailleurs, elle évoque le mur pignon voisin sur lequel elle préconise les travaux suivants : réalisation d'un bardage en ardoises fibre ciment pour reconstitution de l'étanchéité du pignon y compris la reprise de la rive de toiture. Elle précise que ces travaux auraient pour objectif de supprimer les infiltrations parasites constituant éventuellement un facteur aggravant et qu'il est indispensable d'envisager ces travaux dans un délai de 2 à 3 ans sous peine de voir apparaître dans le local loué à la Sarl Nina felix des désordres dont la cause principale serait alors l'état d'entretien du pignon.
Il ressort de l'ensemble de ces constatations et analyses, comme le relève à bon droit [F] [X] [T], que les seuls désordres allégués relevaient de la défaillance du solin partie Est et de la couverture du local et non de l'état du mur pignon voisin.
En revanche, l'état de ce mur a suscité des préconisations de l'expert judiciaire pour les années à venir en dénonçant, à défaut d'entretien, des infiltrations qui occasionneraient d'éventuels désordres liés à d'éventuelles infiltrations parasites au sein du local occupé par la Sarl Nina felix.
Aucun autre constat d'huissier de justice n'est produit aux débats pour établir de nouveaux désordres depuis le rapport d'expertise judiciaire déposé le 8 août 2017.
Dès lors, considérant les seuls préjudices nés et actuels relevés par l'expert judiciaire et à défaut d'autres pièces probantes sur les désordres dénoncés, la cause des désordres constatés ne peut être imputée au mur pignon voisin.
Il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné [F] [X] [T] à dédommager la sarl Nina Felix des désordres qu'elle a allégués ou à garantir une quelconque autre partie des condamnations prononcées à son encontre.
Il convient de débouter la sarl Nina felix, la SCI Dufourcet et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de leurs demandes de condamnations à l'encontre d'[F] [X] [T].
En revanche, il est donné acte à [F] [X] [T] de ce qu'il ne s'oppose pas à effectuer les travaux confortatifs relatifs au mur pignon pour éviter les infiltrations parasites à l'avenir par le mur pignon.
Il demande à la cour de juger que la dépense correspondant à ces travaux décrits par l'expert judiciaire pour un montant estimé à 12.250 euros ttc et qu'ils devront être partagés par moitié entre les 2 propriétaires mitoyens, soit 50% à la charge de la SCI Dufourcet.
Il convient de rappeler que la présomption légale de mitoyenneté en matière civile relève des dispositions de l'article 653 du code civil qui précisent qu'elle ne porte que «'sur le mur de séparation entre bâtiment jusqu'à l'héberge'» et sauf titre ou marque contraire.
En l'espèce, les travaux recommandés par l'expert judiciaire portent sur la partie du mur qui se situent au-dessus de la couverture du local 25 et donc la mitoyenneté dudit mur avec la SCI Dufourcet ne peut concerner que la partie en dessous de la dite couverture.
Il appartient donc à [F] [X] [T] d'établir la mitoyenneté alléguée du mur sur lesquels portent les dits travaux, ce qu'il ne fait pas.
Il ne sera donc pas fait droit à sa demande de partage par moitié avec la SCI Dufourcet de la prise en charge des travaux confortatifs à effectuer sur le mur pignon et recommandés par l'expert judiciaire.
Il n'y a pas lieu de prononcer d'astreinte à l'encontre d'[F] [X] [T].
- sur la responsabilité des désordres constatés :
* sur les demandes de la sarl Nina Felix à l'encontre de sa bailleresse, la SCI Dufourcet, du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] :
Comme l'a relevé le tribunal, il n'est pas contesté que la couverture des locaux loués par la sarl Nina felix est une partie commune de l'immeuble.
Les travaux concernant la couverture et le solin coté Est sont donc à la charge de la copropriété.
Dans le dispositif de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ne demande pas l'infirmation du jugement qui l'a condamné à prendre en charge les travaux de réparation. Il se borne à demander de constater que le préjudice de la Sarl Nina felix a été couvert par son assureur, que le bailleur, la SCI Dufourcet, a commis une faute et que cette dernière est tenue contractuellement à l'égard de son preneur.
- sur l'irrecevabilité des demandes soulevée par le syndicat des copropriétaires en raison de l'indemnisation du preneur par son assureur :
La SA Groupama d'oc, assureur de la Sarl Nina felix, a obtenu gain de cause en première instance puisque le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a été condamné in solidum avec la SCI Dufourcet à lui verser la somme de 35.000 euros au titre du recours subrogatoire. En cause d'appel, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ne forme aucune demande à l'encontre de la SA Groupama d'oc. Il en est de même de la SCI Dufourcet.
Il convient d'en déduire que la sarl Nina felix a été indemnisée à concurrence de 35.000 euros, somme qu'elle ne peut plus solliciter, mais elle demeure recevable pour voir apprécier plus largement son préjudice, à condition de l'établir.
La fin de non recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] doit être écartée.
Concernant la faute du bailleur, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] reproche à la SCI Dufourcet d'avoir donné à bail un local avec une destination incompatible avec le règlement de copropriété.
Force est de constater que dans le règlement de copropriété, le local n°25 appartenant à la SCI Dufourcet, est mentionné comme étant un local de dépôt alors que d'autres lots concernent notamment des magasins.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] était nécessairement informé de la destination réelle et manifeste des locaux du lot n°25, qui porte sur l'exploitation d'un bistrot et salle de spectacles, depuis la signature du bail litigieux en date du 17 octobre 2013. Il ne justifie pas avoir fait une quelconque démarche auprès du propriétaire pour le mettre en demeure de respecter le règlement de copropriété qui aurait été enfreint, preuve qu'il a tacitement admis le manquement qu'il dénonce dans le cadre de la présente instance.
Par ailleurs, quelle que soit la destination du local, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] doit garantir le bon état des parties communes ; or, si la couverture n'a pas été entretenue, les infiltrations reprochées doivent être réparées peu important que la destination du local soit un lieu de dépôt ou un bistrot-salle de spectacle.
Dès lors, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sera débouté de ses contestations formées à l'encontre de la SCI Dufourcet qui ne peuvent aboutir à son exonération de responsabilité.
- sur les fautes alléguées :
Eu égard aux stipulations du bail, et notamment à son article 4, le bailleur est tenu à l'égard de son preneur de lui garantir les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil qui comportent notamment la garantie des grosses réparations des couvertures entières.
Par ailleurs, en application de l'article 8 du bail, le bailleur s'était engagé à s'assurer directement ou par l'intermédiaire du syndic de la copropriété et ce notamment pour la garantie dégâts des eaux.
Dès lors, la SCI Dufourcet était donc tenue de réparer les désordres subis par son preneur, la sarl Nina felix, du fait des infiltrations constatées et dénoncées.
Ni le bailleur ni le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ne précisent dans le cadre de l'instance quel était le contrat d'assurance souscrit pour répondre aux exigences de l'article 8 du bail.
Eu égard aux constatations de l'expert judiciaire, la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires est engagée à l'encontre de la Sarl Nina felix dès lors que le solin est vétuste et que la couverture présente des désordres importants qui nécessitent des réparations et qu'il s'agit des causes à l'origine des désordres subis par le local occupé par la sarl Nina felix.
Il convient de faire droit à la demande de la sarl Nina felix de ce chef en confirmant le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Dufourcet au titre de sa responsabilité contractuelle et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] au titre de sa responsabilité délictuelle à réparer les causes des désordres et le préjudice subi par la sarl Nina felix.
De même, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à effectuer les travaux de réfection de la couverture, comprenant son remplacement ainsi qu'un désamiantage, tel que décrits par l'expert, et ce dans un délai de 6 mois à compter de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard au-delà, cette astreinte courant pendant six mois.
Enfin, il est fait droit à la demande de la sarl Nina felix en confirmant le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Dufourcet à effectuer les travaux de reprise des dégâts des eaux dans les lieux loués tels que décrits par l'expert dans son rapport au titre des conséquences des infiltrations (dépose et remplacement de la cloison de doublage côté Est sur une surface de 37,20 m², reprise des embellissements sur une surface de 77,20 m² remplacement du plafond de la zone Scène), et ce dans un délai de 6 mois à compter de la présente décision, et, passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard au delà, cette astreinte courant pendant 6 mois.
- sur l'appel en garantie de la SCI Dufourcet contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] :
Dès lors que les causes des désordres subis par le local occupé par la sarl Nina felix proviennent de la vétusté et du défaut d'entretien de la couverture et du solin au-dessus du local et partie commune de la copropriété, il convient de faire droit à la demande de garantie de la SCI Dufourcet et de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à garantir la SCI Dufourcet des condamnations prononcées à son encontre.
En effet, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a produit diverses pièces relatives à des travaux prévus ou effectués sans les mentionner dans le corps de ses conclusions mais ces pièces ne sont pas suffisamment précises pour justifier de l'accomplissement d'une partie des travaux prévus par l'expert judiciaire notamment ceux figurant sur un procès verbal de réception du 1er octobre 2018 et réalisés par l'entreprise TCA, travaux qui ne sont pas précisés. De même, il justifie avoir déposé en Mairie une déclaration de travaux le 26 octobre 2017 qui a été refusée par la Mairie le 6 décembre 2017 après avis défavorable de l'architecte des bâtiments de France en raison du matériau de couverture utilisé (bac acier).
Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à relever et garantir la SCI Dufourcet de la condamnation à effectuer les travaux de reprise des dégâts des eaux dans les lieux loués, dans la limite du montant retenu par l'expert, soit de la somme de 4 567,66 euros.
- sur l'indemnisation des préjudices subis par la sarl Nina felix :
Cette dernière sollicite en appel :
- 37 301 euros en réparation de son préjudice de perte d'exploitation.
- 54 816,75 euros correspondant au passif résultant de sa liquidation.
- 145 000 euros correspondant à la perte de son fonds de commerce résultant de la liquidation judiciaire.
Elle demande par ailleurs, la confirmation du jugement.
Or, le tribunal a alloué à la sarl Nina felix 30.000 euros de préjudice commercial au titre de l'atteinte à son image mais cette demande n'est pas expressément reprise dans le dispositif ni dans les moyens développés dans ses conclusions d'appel.
La SCI Dufourcet et le syndicat des copropriétaires sollicitent le débouté de la sarl Nina felix de ses demandes d'indemnisation au-delà de la somme de 35.000 euros alloués par la SA Groupama d'oc qui a indemnisé le préjudice de perte d'exploitation.
La cour infirmera donc le jugement du chef du préjudice commercial.
La sarl Nina felix a été indemnisée à concurrence de 35.000 euros par son assureur, la SA Groupama d'oc, qui a obtenu remboursement de cette somme dans le cadre du recours subrogatoire auprès de la SCI Dufourcet et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]. Cette condamnation est devenue définitive puisqu'aucune des parties condamnées n'a remis en cause ce chef de jugement.
A défaut d'autres pièces produites plus précises, il ressort de la motivation du jugement que la SA Groupama d'oc a indemnisé par son assurée au titre d'un préjudice d'exploitation.
La SCI Dufourcet et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ont donc admis cette indemnisation.
La sarl Nina felix a déclaré avoir cessé son activité le 16 août 2017.
En appel, la sarl Nina felix sollicite une évaluation de son préjudice à concurrence de 72.301 euros, dont elle déduit l'indemnisation de 35.000 euros obtenue de son assureur, soit 37.301 euros de dommages-intérêts supplémentaires.
Pour en justifier, elle évalue sa perte de gains potentiels à 700 euros par mois et ses charges fixes mensuelles à 5.084,08 euros et se borne à renvoyer la cour à examiner ses bilans des exercices 2011, 2012, 2016 et 2017.
Elle ne produit ni son contrat d'assurance ni aucune justification du mode de calcul du préjudice que son assureur a entendu indemniser à concurrence de 35.000 euros.
Elle ne produit pas davantage les programmes des concerts arrêtés à la date de la cessation d'activité de l'établissement le 16 août 2017.
Enfin, si elle avait sommé, dès le 20 septembre 2016, son bailleur la SCI Dufourcet de procéder aux réparations de la toiture dans le délai de 15 jours devant l'inertie du bailleur et du syndicat des copropriétaires alors que, lors de l'assemblée générale du 29 juin 2016, les copropriétaires avaient dores et déjà voté favorablement la réalisation des travaux de réfection du solin et l'intervention sur les fixations des plaques dans le coin bistrot, le juge des référés, curieusement saisi alors qu'une instance au fond était en cours depuis mai 2015, l'a déboutée de ses demandes de provisions et de condamnations à faire des travaux provisoires par ordonnance du 12 avril 2017 à défaut d'établir un fait nouveau et dans l'attente du rapport d'expertise qui sera déposé, en définitive, le 8 août 2017.
Or, elle a obtenu ces éléments dès le 17 juillet 2017, puisqu'à cette date, la commission de sécurité et d'accessibilité de [Localité 9] a visité les locaux et émis un avis défavorable au fonctionnement de l'établissement pour des raisons de sécurité électrique en lien avec les infiltrations constatées ce qui a conduit la ville de [Localité 9] dès le 25 juillet 2017 à mettre en demeure la sarl Nina felix de procéder aux réparations pour stopper les infiltrations dans un délai d'un mois sous peine de fermeture de l'établissement.
La sarl Nina felix produit également un courrier en date du 31 juillet 2017 de l'inspecteur du travail qui a effectué une visite des locaux le même jour, le 17 juillet 2017, et a évoqué les dégâts des eaux liés aux intempéries en dénonçant un toit composé d'ardoises en fibro-ciment poreux faisant courir un risque important avec des installations électriques.
Suite à ces deux visites, la sarl Nina felix expose, en page 9 de ses conclusions, qu'elle a décidé de la cessation de son activité dès le 16 août 2017.
Dans son rapport déposé le 8 août 2017, l'expert judiciaire ne fait pas état d'un risque électrique lié aux infiltrations constatées.
Les dire de la sarl Nina felix adressés à l'expert judiciaire, avant le passage de la commission de sécurité du 17 juillet 2017, ne concernaient que des désordres liés à l'isolation phonique. Et ce n'est que dans un dire du 24 juillet 2017, joint en annexe au rapport d'expertise judiciaire, que la sarl Nina felix a évoqué un constat d'huissier du 10 juillet 2017 sur l'aggravation des désordres au niveau de la couverture et annonçant à l'expert judiciaire que la commission de sécurité allait rendre un avis défavorable à l'exploitation de l'établissement après sa visite du 17 juillet 2017.
D'une part, le procès-verbal de constat d'huissier du 10 juillet 2017, mentionné dans ce dernier dire et produit en appel, ne permet pas de situer les installations électriques mises à risques.
D'autre part, la sarl Nina felix ne justifie d'aucune démarche auprès de son bailleur ou du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à compter du 25 juillet 2017, pour les enjoindre d'effectuer les travaux urgents pour stopper les infiltrations alors que, forte de la mise en demeure de la Mairie à cette date d'avoir à faire effectuer les travaux à cette fin dans le délai d'un mois avant fermeture de l'établissement, elle pouvait faire condamner bailleur et syndicat des copropriétaires à effectuer les dits travaux urgents ou obtenir condamnation à provisions et autorisation de faire effectuer les travaux elle-même et ce à titre provisoire et poursuivre ainsi son activité.
En effet, de tels faits nouveaux constituaient des éléments sérieux d'appréciation du risque de fermeture de l'établissement, qui avaient vraisemblablement fait défaut en référé au mois d'avril 2017, pour obtenir toute mesure provisoire du bailleur ou du syndicat des copropriétaires devant le juge de la mise en état en première instance en application de l'article 771 du cpc et notamment faire effectuer les travaux urgents en vue d'éviter la fermeture de l'établissement alors que la seule réparation du solin vétuste pour stopper les infiltrations ne dépassait pas la somme de 2.500 euros et que les autres travaux prévus par l'expert judiciaire devaient être effectués dans un délai de 2 à 3 ans.
Dès lors, la sarl Nina felix ne justifie pas du lien de causalité directe entre les infiltrations dénoncées et son préjudice de perte totale d'exploitation.
Elle a cessé son activité le 16 août 2017, sous menace de fermeture administrative, sans établir avoir usé de toutes les voies de recours possibles, et ce notamment auprès du juge de la mise en état, pour éviter la fermeture administrative avant le 25 août 2017 alors qu'elle disposait de moyens sérieux pour aboutir. Elle ne justifie pas davantage avoir notifié à son bailleur la menace de fermeture administrative de l'établissement en le sommant d'effectuer les travaux urgents.
En outre, si en appel, elle produit une partie de ses comptes sociaux et notamment le bilan de l'exercice 2016 et 2017, elle ne précise pas le calcul de ses charges fixes, avec ou sans loyer, en les estimant dans ses conclusions à 5.084 euros mensuelles.
Par conséquent, le préjudice de perte d'exploitation en lien direct avec les désordres liés aux seules infiltrations pour vétusté du solin et de la couverture du local en son entier n'est pas établi.
Les demandes indemnitaires correspondant au passif de la liquidation judiciaire et à la perte du fonds de commerce de la Sarl Nina felix sont liées nécessairement à la cessation d'activité de l'établissement et non directement aux désordres découlant des infiltrations. Il convient de débouter la Sarl Nina felix de ses chefs de demande.
- sur la demande de la Sarl Nina felix de suspension des loyers :
Le tribunal, tout en relevant que le preneur ne fondait pas en droit ses demandes, a accueilli la demande de suspension des loyers à compter du 16 août 2017 jusqu'à la réalisation complète des travaux de toiture en retenant que le preneur ne pouvait plus jouir normalement des locaux loués dès lors qu'il ne pouvait plus y exercer son activité.
La SCI Dufourcet conclut au rejet de la demande en précisant que les désordres, objet de l'expertise, n'ont ni empêché ni diminué l'exploitation des locaux commerciaux et que les infiltrations constatées existaient depuis 2014 et que l'expert judiciaire n'a pas constaté de dommages au niveau de l'installation du réseau électrique.
Si la sarl Nina felix a été menacée de fermeture administrative de l'établissement et a suspendu d'elle-même son activité avant de recevoir un arrêté administratif de fermeture, elle n'a pas enjoint le bailleur et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de procéder aux travaux de couverture ni sollicité l'autorisation d'y procéder elle-même avec versement de provisions.
Aucune interdiction définitive ou provisoire d'exploiter l'établissement n'est donc intervenue pour justifier de sa demande de suspension des loyers.
Il convient de débouter la Sarl Nina felix de sa demande de suspension des loyers.
- sur les demandes accessoires :
Eu égard à l'issue du procès, seul le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel.
Sur les frais irrépétibles, en tenant compte des condamnations respectives des parties et à leur situation respective, il convient d'allouer des frais irrépétibles telles que les sommes sont précisées au dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
- donne acte à Maître [C] qu'il a relevé appel par erreur au nom de la SA Groupama d'oc qui n'est pas partie appelante à l'instance d'appel
- constate la caducité partielle de la déclaration d'appel du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à l'encontre de la SA Groupama d'oc
- déclare recevable l'appel de la Sarl Nina felix
- déclare recevables les demandes formées par la selarl François Legrand en qualité de liquidateur judiciaire de la Sarl Nina félix
- déclare irrecevables les interventions volontaires à titre principal d'[Z] [K] et de [R] [H].
- infirme le jugement, mais seulement en ce qu'il a :
- condamné [F] [X] [T] à effectuer les travaux de reprise du pignon voisin, tel que décrits par l'expert, et ce dans un délai de 6 mois à compter de la présente décision, et, passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard au delà, cette astreinte courant pendant six mois ;
- condamné [F] [X] à relever et garantir la SCI Dufourcet des condamnations à réparer les désordres liés au dégât des eaux dans les locaux, dans la limite du montant retenu par l'expert, soit de la somme de 4 567,66 euros
- condamné solidairement la SCI Dufourcet, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] et [Adresse 15] à verser à la SARL Nina félix une somme de 30 000 euros en réparation de son préjudice commercial ;
- condamné [F] [X] à relever et garantir la SCI Dufourcet de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre;
- autorisé la SARL Nina félix et la SELARL François Legrand en qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SARL Nina félix à suspendre le paiement du loyer à la SCI Dufourcet, à compter du 16 août 2017, et jusqu'à réalisation complète des travaux sur la toiture ;
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [F] [X] [T], sur le fondement de l'article 700 du cpc, à verser à :
* la SARL Nina félix et la SELARL François Legrand es qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SARL Nina felix, la somme de 3000 euros;
la SCI Dufourcet la somme de 1000 euros ;
* condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [F] [X] [T] aux dépens de première instance, en ce compris les frais de référé, d'expertise et de constat d'huissier des 1er septembre 2015 et 19 octobre 2016.
Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,
- déboute la sarl Nina felix, la SCI Dufourcet et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de leurs demandes de condamnations à l'encontre d'[F] [X] [T].
- donne acte à [F] [X] [T] de ce qu'il ne s'oppose pas à effectuer les travaux confortatifs relatifs au mur pignon préconisés par l'expert judiciaire pour éviter les infiltrations parasites dans le local de la SCI Dufourcet (lot n°25 de la copropriété)
- déboute [F] [X] [T] de sa demande de partage par moitié des dits travaux confortatifs sur le mur pignon à l'encontre de la SCI Dufourcet
- déclare recevables les demandes de la sarl Nina felix
- dit que la faute de la SCI Dufourcet concernant la destination du bail souscrit avec la sarl Nina felix en contradiction avec le règlement de copropriété n'exonère pas le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité dans la réparation des désordres subis par les locaux de la SCI Dufourcet occupés par la sarl Nina felix
- déboute la sarl Nina felix de ses demandes indemnitaires en cause d'appel ainsi qu'au titre du préjudice commercial alloué en première instance
- déboute la sarl Nina felix représentée par la selarl François Legrand liquidateur judiciaire de sa demande de suspension des loyers
- condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux dépens de première instance, en ce compris les frais de référé, d'expertise et de constat d'huissier des 1er septembre 2015 et 19 octobre 2016.
- condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sur le fondement de l'article 700 du cpc, à verser, pour les frais de première instance à, :
* la SARL Nina Félix et la SELARL François Legrand en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Nina Felix, la somme de 3.000 euros ;
* la SCI Dufourcet la somme de 1.000 euros ;
Confirme le jugement pour le surplus
- condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens d'appel
Vu l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles d'appel,
- condamne la SCI Dufourcet à payer à [F] [X] [T] la somme de 2.000 euros
- condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à la sarl Nina felix la somme de 1.000 euros
- déboute la SCI Durfourcet et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de leurs demandes.
Arrêt signé par Madame SALMERON, Président, et par Madame SAYOUS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE,LE PRÉSIDENT,
