MFB/AM
Numéro 18/3323
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 25/09/2018
Dossier : N° RG 18/00437
Nature affaire :
Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire
Affaire :
C... X...
C/
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE D...
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 25 septembre 2018, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 27 juin 2018, devant :
Madame Y..., magistrat chargé du rapport,
assistée de Madame B..., greffier, présente à l'appel des causes,
Madame Y..., en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame Y..., Président
Monsieur CASTAGNE, Conseiller
Madame ROSA SCHALL, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANT :
Monsieur C... X...
né le [...] à SUTTON (Grande Bretagne)
de nationalité anglaise
[...]
[...]
représenté et assisté de Maître Olivia MARIOL de la SCP LONGIN - MARIOL, avocat au barreau de PAU
INTIME :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE D... sis [...] , représenté par son syndic l'AGENCE KENNEDY, société à responsabilité limitée, ayant son siège social [...] , agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Maître Vincent Z... de la SCP A... , avocat au barreau de PAU
assisté de la SCP VELLE-LIMONAIRE & DECIS, avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 23 JANVIER 2018
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE
FAITS ET PROCEDURE :
Il résulte des pièces produites aux débats et des explications des parties, que M. C... X... est propriétaire du lot n° 5 de la copropriété dénommée D... , situé [...] , représentée par son SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES lui-même représenté par son syndic, la SARL AGENCE KENNEDY.
En 2016, M. X... a adressé au syndic un projet de résolution concernant un projet d'extension incluant le rachat d'une surface de 30 % d'une cour constituant une partie commune de la copropriété.
Ce projet a été soumis à l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 4 mars 2016 en présence des 5 copropriétaires de l'ensemble immobilier. Au termes de sa quatorzième décision, l'assemblée générale a autorisé M. X... à procéder à l'extension de sa maison à concurrence de 30 m² maximum incluant 9 m² de surface de la véranda déjà construite, moyennant le paiement d'une somme de 30.000 € au bénéfice du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, et sous réserve de l'obtention des autorisations administratives adéquates.
Le 23 septembre 2016, une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires - le procès-verbal mentionnant la présence des cinq copropriétaires détenant l'intégralité des millièmes de la copropriété - s'est réunie et délibérant sur le projet de M.X..., a constaté que le dossier définitif transmis par M. X... s'avérait «significativement différent du projet initial» présenté lors de la précédente assemblée générale, notamment en ce qu'il sollicitait l'acquisition non plus de 30 m² mais de 48 m² des parties communes. L'assemblée a donc pris une décision à la majorité requise, pour repousser la résolution concernant «le maintien des conditions de cession des parties communes tel que prévu lors des décisions d'AG en date du 04/03/2016» (sic), en précisant que le syndic n'était donc pas autorisé à signer un quelconque document concernant ladite cession des parties communes jusqu'à accord définitif des parties, mais que le principe de cession restait en discussion jusqu'à ce qu'une nouvelle assemblée soit réunie pour trancher le problème.
La résolution stipulait que M. X... devait présenter dans les meilleurs délais un nouveau projet portant sur une surface moins grande et que dans l'intervalle, tous travaux de quelque nature que ce soit, ne pourront débuter, tant que la cession ne sera juridiquement conclue et réglée par acte notarié dument établi.
A partir du mois de décembre 2016, la copropriété a fait dresser un premier constat d'huissier pour faire acter de ce que M. X... avait, en violation des délibérations de l'assemblée générale, débuté les travaux d'aménagement litigieux.
Par une lettre du 25 janvier 2017, l'avocat de M. X... a indiqué à l'avocat du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES que son client «interrompt les travaux en cours» (sic) et va remettre au syndic les plans demandés.
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a fait établir un constat d'huissier du 31 mai 2017 montrant la présence de poutres en bois en quantité importante dans la cour à proximité de la véranda de M. X..., puis un autre constat du 21 juin 2017 révélant qu'une construction était en cours entre ladite véranda et le mur de la propriété voisine, consistant en une dalle de béton d'environ 20 m² supportant quatre poteaux de bois sur lesquels une charpente était en cours de montage.
Par courrier du 25 juillet 2017, le conseil du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a officiellement avisé son contradicteur de ce que, faute pour M. X... de remettre en état, sans délai, les parties communes, et de supprimer tous les ouvrages qu'il y a installés, il engagerait une action en référé.
Suivant exploit d'huissier en date du 12 octobre 2017 M. X... a assigné au fond, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE D... devant le tribunal de grande instance de BAYONNE afin de voir déclarer parfaite la vente à son profit, d'une fraction des parties communes en application de l'assemblée générale du 4mars 2016.
Parallèlement, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE D... a, par acte d'huissier du 13 octobre 2017, attrait M. X... devant le juge des référés du tribunal de grande instance de BAYONNE aux fins de l'entendre sur le fondement des articles 809 du code de procédure civile et 25 b, 26 et 43 de la loi du 10juillet 1965, condamner à remettre les parties communes en leur état d'origine en supprimant tous les ouvrages, commencements d'ouvrage et matériaux qui s'y trouvent dans les deux mois de la signification de l'ordonnance à intervenir sous astreinte de 200€ par jour de retard, et à lui payer une provision de 3000 € à valoir sur les dommages et intérêts pour résistance abusive, ainsi qu'une indemnité de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût des constats d'huissier des 7 décembre 2016, 31 mai 2017 et du 21 juin 2017, dont distraction au profit de la SCP VELLE-LIMONAIRE & DECIS, avocat aux offres de droit en application de l'article 699 du même code.
Par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort le 23 janvier 2018 , le juge des référés du tribunal de grande instance de BAYONNE a :
- renvoyé les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles en aviseront,
- vu l'article 809 du code de procédure civile, constaté l'existence d'un trouble manifestement illicite matérialisé par la construction érigée par M. X... sur les parties communes de la copropriété résidence D... en violation de la décision de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence D... du 23 septembre 2016,
- en conséquence, ordonné à M. X... de procéder à la remise en état des lieux en leur état d'origine en enlevant et supprimant tous les ouvrages édifiés, commencements d'ouvrage et matériaux sur les parties communes sans autorisation et ce, à ses frais dans le délai de trois mois à compter de la signification de l'ordonnance, passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard, le juge des référés se réservant la liquidation de l'astreinte,
- débouté le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE D... de sa demande de dommages et intérêts à titre provisionnel pour résistance abusive,
- condamné M. X... à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE D... une indemnité de 2000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en sus des entiers dépens comprenant les constats d'huissier du 7 décembre 2016, 31 mai et 21 juin 2017.
Suivant déclaration n° 18/00308 formalisée le 7 février 2018, M. X... a interjeté appel de cette décision en intimant le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE D....
Suivant avis adressé par le greffe de la cour le 22 février 2018, l'affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 904-1 et suivant du code de procédure civile.
Par message RPVA en date du 1er mars 2018, l'appelant justifie avoir fait procéder à la signification de sa déclaration d'appel ainsi que de l'avis de fixation de l'affaire à brefs délais par voie d'huissier le 27 février 2018.
Au terme de ses dernières conclusions en date du 20 juin 2018, M. X... demande à la cour, faisant droit à son appel, de renvoyer le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES intimé, à mieux se pourvoir et de le condamner au paiement d'une somme de 4000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que des entiers dépens.
En ses conclusions d'intimé n° 4 en date du 19 juin 2018, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE D... sollicite de la cour la confirmation de l'ordonnance de référé querellée ainsi que la condamnation de M. X... au paiement d'une indemnité de procédure de 4000 € outre les entiers dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 juin 2018, date à laquelle l'affaire a été appelée à être plaidée.
SUR CE :
Au soutien de son appel, M. X... fait valoir que :
- il a saisi le juge du fond par assignation du 12 octobre 2017, de sorte que le juge des référés était incompétent pour connaître des demandes présentées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES tendant à la remise en état des parties communes,
- la cour étant saisie sur le fondement de l'article 809 du code de procédure civile, il appartient au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de rapporter la preuve du caractère manifestement illicite du trouble invoqué. Or, l'assemblée générale du 4 mars 2016 a donné une autorisation aujourd'hui définitive de cession d'une fraction des parties communes qui s'analyse en une promesse unilatérale de vente transformée en une vente parfaite par l'effet de l'acceptation du bénéficiaire,
- l'assemblée générale du 23 mars 2016 fait l'objet d'une plainte pénale déposée par M. X... qui conteste avoir participé à tous les votes, étant arrivé en cours de réunion,
- M. X... a interrompu les travaux et n'a monté que des poteaux en bois,
- M. X... a obtenu le permis de construire conforme à son projet.
Sur la compétence de la cour saisie en référé
L'action introduite par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à l'égard d'un des copropriétaires de l'ensemble immobilier, agissant dans le cadre de sa mission d'administration et de préservation de la copropriété, tend à faire cesser un empiètement sur les parties communes.
Dès lors, il est indifférent de savoir que M. X... a de son côté, introduit une action au fond pour faire reconnaître le caractère parfait de la vente qui aurait été consentie à son profit par la copropriété, puisqu'à ce jour, ladite vente n'est pas parfaite et qu'en conséquence, M. X... n'est pas propriétaire de la portion de terrain sur lequel l'empiètement aurait été constaté par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES. D'ailleurs, même si le tribunal de grande instance faisait droit à ses prétentions, sa décision ne serait en aucun cas rétroactive et ne pourrait valider les ouvrages construits par M. X... sur une parcelle de terrain dont la propriété ne lui aurait pas encore été officiellement transférée par un contrat en forme authentique.
Sur le bien-fondé de l'appel
Ainsi, la juridiction des référés peut toujours ordonner toute mesure que justifierait l'existence d'un trouble manifestement illicite.
Or, le trouble invoqué présente ces caractéristiques en ce sens que l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 impose le principe d'une autorisation préalable de l'assemblée générale avant toute décision de réalisation de travaux affectant les parties communes, et qu'en l'état, l'autorisation donnée par la copropriété lors de l'assemblée générale du 23septembre 2016 a été rétractée par une délibération prise selon les mêmes formes légales et dans le cadre d'une assemblée générale qui, pour l'heure, est régulière et n'a pas été contestée dans les conditions édictées par l'article 42 de la loi de 1967 par M. X... lequel est considéré jusqu'à preuve contraire, comme ayant été présent lors des délibérations, au visa du procès-verbal établi à l'issue de ladite assemblée générale. Et d'ailleurs M. X... n'a pas davantage contesté ladite assemblée générale du 23septembre 2016 dans le cadre de l'action au fond dont il a saisi le tribunal de grande instance mais l'a tout simplement passée sous silence, du moins dans l'assignation du 12octobre 2016 qui est produite aux débats.
En conséquence, statuant par motifs propres et ceux adoptés du premier juge, la cour confirmera l'ordonnance querellée en toutes ses dispositions.
L'appel de M. X... est particulièrement injustifié, de sorte qu'étant débouté de ses prétentions, il sera condamné aux dépens et au paiement au profit du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, d'une indemnité de procédure de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR, après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Vu l'appel de M. C... X...,
Confirme l'ordonnance contradictoire rendue en premier ressort le 23 janvier 2018 par le juge des référés du tribunal de grande instance de BAYONNE dans une instance n° RG n° 17/00499),
Condamne M. X... aux dépens et à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE D..., une indemnité de procédure de 3000 €.
Le présent arrêt a été signé par Mme Marie-Florence Y..., Président, et par Mme Julie B..., Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Julie B... Marie-Florence Y...
