PC/AM
Numéro 15/
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 23/01/2015
Dossier : 13/01184
Nature affaire :
Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée
Affaire :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 3] ET [Adresse 1]
C/
[J] [L]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 23 janvier 2015, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 09 septembre 2014, devant :
Madame PONS, Président
Monsieur CASTAGNE, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile
Madame NICOLAS, Conseiller
assistés de Madame VICENTE, Greffier, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANT :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 3] ET [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL AGENCE HOBERENA dont le siège est situé [Adresse 2]
représenté et assisté de Maître PETIT de la SCP LUZ AVOCATS, avocats au barreau de BAYONNE
INTIME :
Monsieur [J] [L]
né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 1]
de nationalité française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représenté par Maître FOIX, loco Maître Alexa LAURIOL, avocat au barreau de PAU
assisté de Maître Jacques TOURNAIRE, avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 21 JANVIER 2013
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE
Par délibération du 11 juin 2004, l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence des [Adresse 3] a notamment autorisé M. [N], propriétaire du lot n° 9 à faire aménager ses combles en appartement et M. [H], propriétaire du lot n° 12, à y aménager un appartement, avec modification des murs porteurs et de la charpente.
Par délibération du 29 janvier 2011, l'assemblée générale, considérant que l'unanimité requise n'était pas atteinte en raison de l'absence d'un copropriétaire non représenté, a décidé (résolution n° 7) qu'il ne pouvait être procédé au vote, sur la demande de M. [L], propriétaire du lot n° 8 tendant principalement à la modification de la répartition des charges de copropriété compte tenu des différents travaux effectués par les copropriétaires de l'immeuble suite à la vente de ce dernier par la Société Générale.
Par délibération du 10 septembre 2011, l'assemblée a, dans sa délibération n° 1, rejeté la demande de M. [L] tendant à la modification de la répartition des charges d'ascenseur.
Par actes distincts des 10 mars et 4 novembre 2011, M. [L] a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins de voir annuler ces délibérations et ordonner, après expertise, une nouvelle répartition des charges de copropriété.
Après jonction des deux instances par décision du juge de la mise en état, le tribunal de grande instance de Bayonne a, par jugement du 21 janvier 2013, assorti de l'exécution provisoire :
- rejeté la demande de disjonction,
- constaté que la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 29 janvier 2011 n'a été précédée d'aucun vote, que la contestation de M. [L] sur ce point est donc irrecevable et qu'il lui appartient de faire inscrire un débat sur la même question à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée,
- constaté l'absence de forclusion du demandeur en sa contestation de la résolution n° 1 de l'assemblée générale du 10 septembre 2011,
- ordonné une expertise à l'effet de décrire et dresser les plans des lots [N] et [H] après les travaux en litige, de rechercher la date de ces travaux et de rechercher la modification des tantièmes de copropriété et des charges générales et spéciales devant en résulter,
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [L] la somme de 1 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- renvoyé l'affaire à la mise en état et réservé les dépens.
Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision selon déclaration remise au greffe de la Cour le 21 mars 2013.
Par ordonnance du 19 février 2014, le magistrat de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions d'appelant sur appel incident déposées le 17 septembre 2013 par le syndicat des copropriétaires.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 30 juin 2014.
Par message électronique du 07 août 2014, le conseil de M. [L] a sollicité le report de la clôture et le renvoi de l'affaire en mise en état afin de permettre aux parties de s'expliquer en lecture du pré-rapport d'expertise judiciaire déposé le 30 juillet 2014 par l'expert désigné par le jugement déféré.
MOTIFS
Il n'y a pas lieu, sauf à priver les parties du bénéfice du double degré de juridiction dont aucun élément du dossier ne justifie la perte, de faire droit à la demande de révocation de l'ordonnance de clôture et de renvoi de l'affaire à la mise en état, étant considéré que le dépôt du pré-rapport de l'expertise diligentée en exécution du jugement déféré assorti de l'exécution provisoire ne constitue pas une cause grave au sens de l'article 784 du code de procédure civile.
Il sera donc statué sur la base des conclusions régulièrement déposées et des pièces régulièrement communiquées antérieurement à la clôture de l'instruction, soit :
1 - les conclusions déposées le 10 mai 2013 aux termes desquelles le syndicat des copropriétaires demande à la Cour :
- sur la première assignation, de confirmer le jugement entrepris et de dire que cette action ayant pour base et fondement les dispositions prises lors d'une assemblée générale du 11 juin 2004, est prescrite par application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
- sur la deuxième assignation, réformant le jugement entrepris : de constater que la deuxième assignation concerne les résolutions 6 et suivantes et les charges spéciales d'ascenseur qui ont été votées définitivement sans qu'il soit possible de revenir dessus et que le tribunal ne pouvait ordonner une expertise,
- de condamner M. [L] à lui payer la somme de 10 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,
En soutenant en substance :
- sur la première assignation :
$gt; que la demande de résolution et la contestation de M. [L] visent en réalité les résolutions 9 et 12 de l'assemblée générale de 2004 ayant autorisé MM. [N] et [H] à aménager leurs lots avec les éventuelles conséquences sur les tantièmes de copropriété et dont toute contestation est prescrite,
$gt; que la résolution 7 ne peut être annulée car il n'y a pas eu de vote, la question posée et soumise à l'ordre du jour ayant été renvoyée sine die en raison de l'absence d'un copropriétaire non représenté ne permettant pas d'obtenir l'unanimité requise,
$gt; que M. [L] n'a pas contesté le principe même de la nécessité de l'unanimité,
- sur la deuxième assignation :
$gt; qu'une précédente assemblée générale du 29 janvier 2011 que M. [L] n'a pas critiquée et qu'il est désormais forclos à contester, a définitivement décidé la création d'un ascenseur et la répartition des charges induites, après intervention d'un géomètre-expert,
$gt; que la mission confiée à l'expert par le jugement déféré est vague, générale et permet tous les débordements possibles.
2 - les conclusions du 8 juillet 2013 par lesquelles M. [L] demande à la Cour, au visa des articles 10, 11 et 25 et subsidiairement 20 de la loi du 10 juillet 1965 :
- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a jugé recevables les deux actions en contestation, en ce qu'il a annulé la délibération de l'assemblée générale du 10 septembre 2011 et ordonné une expertise,
- l'émendant, de dire que le refus de se prononcer sur l'ordre du jour de l'assemblée générale du 29 janvier 2011 constitue un rejet de la demande et fait grief et d'annuler la résolution n° 7,
- le complétant, de dire que la répartition des charges figurant dans le règlement de copropriété du 2 avril 2004 ne tient pas compte des changements autorisés intervenus depuis dans la composition et l'usage des lots 9 et 12, de dire nécessaire une nouvelle répartition des charges générales et spéciales au regard de la modification de ces lots en vue de sa mise en conformité avec les critères de leur valeur relative et de l'usage des services collectifs, que la répartition des charges actualisées prendra effet au jour de la réception des travaux d'aménagement dans la configuration actuelle des lieux et subsidiairement du jour de la demande du 25 octobre 2010 ou de l'assemblée générale du 29 janvier 2011,
- de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens avec bénéfice de distraction au profit du Cabinet Aqui'Lex,
en soutenant pour l'essentiel :
- qu'il résulte de la combinaison des articles 11 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 que lorsque des travaux d'aménagement modifient la valeur relative des lots et l'usage des services collectifs, ils modifient la participation des propriétaires des lots concernés aux charges de la copropriété et que l'assemblée générale ou à défaut le tribunal décide l'adaptation de la répartition au regard des travaux autorisés,
- que les travaux effectivement réalisés sur les lots de MM. [N] et [H] ne sont pas conformes aux plans fournis à l'assemblée générale en sorte qu'une expertise est nécessaire pour rétablir la réalité matérielle des travaux effectivement réalisés de nature à entraîner une modification de la valeur et de l'usage du lot afin d'en tirer les conséquences de droit sur la répartition des charges de copropriété tant générales que spéciales,
- qu'aucune déchéance ni prescription n'est encourue dès lors que les contestations ont été introduites dans le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
- s'agissant de l'assemblée générale de janvier 2011 : que le refus de voter constitue un refus caractérisé de répondre à la demande de modification de la répartition des charges, qu'il fait grief, que la motivation sur l'unanimité méconnaît l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'en toute hypothèse, il est constant que si l'assemblée générale ne se prononce pas, tout copropriétaire peut saisir le tribunal pour le faire à sa place,
- s'agissant de l'assemblée générale du 10 septembre 2011 : que la délibération, contraire aux dispositions d'ordre public des articles 10, 11 et 25 et subsidiairement 26 de la loi du 10 juillet 1965, ne peut qu'être annulée, la répartition initiale des charges d'ascenseur étant réputée non écrite lorsqu'il s'agit d'une mise en conformité légale de la répartition des charges,
- qu'il appartient en conséquence à l'autorité judiciaire de statuer sur la modification de la répartition des charges générales et spéciales en application de l'article 11 voire de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
SUR CE,
1 - Sur la contestation de la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 29 janvier 2011 :
La contestation soulevée par M. [L] ne peut être considérée comme prescrite dès lors qu'elle a été formalisée par assignation du 10 mars 2011, dans le délai prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
La résolution n° 7 est ainsi rédigée :
'A la demande des copropriétaires, M. [L] :
1 - Adaptation de la répartition des charges de copropriété compte tenu des différents travaux d'aménagement effectués par les copropriétaires de l'immeuble, suite à la vente de ce dernier par la Société Générale,
2 - désignation d'un géomètre afin d'en déterminer les éléments quantitatifs,
3 - effet déclaratif et mise en application pratique au jour de leur première demande, à savoir lors de la réception du projet de répartition des charges afférentes aux gros travaux de rénovation des toitures et façades actuellement en cours.
Résolution 7-1 :
adaptation de la répartition des charges de copropriété compte tenu des différents travaux d'aménagement effectués par les copropriétaires de l'immeuble, suite à la vente de ce dernier par la Société Générale,
Il ne peut être procédé au vote, l'unanimité requise ne pouvant être atteinte en raison d'un copropriétaire absent non représenté.
Résolution 7-2 :
désignation d'un géomètre afin d'en déterminer les éléments quantitatifs,
Sans objet compte tenu du point 7-1.
Résolution 7-3 :
effet déclaratif et mise en application pratique au jour de leur première demande, à savoir lors de la réception du projet de répartition des charges afférentes aux gros travaux de rénovation des toitures et façades actuellement en cours.
Sans objet compte tenu du point 7-1.'
Force est de constater qu'il n'a été procédé à aucun vote sur le projet de résolution inscrit à l'ordre du jour qui permettrait de considérer que l'assemblée générale a pris, au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, une 'décision' susceptible de contestation.
Par ailleurs, les éléments versés aux débats ne permettent pas de considérer que cette absence de prise de décision, motivée par l'absence du quorum nécessaire, constituerait un refus déguisé et abusif de la demande de M. [L] ouvrant à celui-ci la possibilité d'une action judiciaire sur le fondement de l'article 42 et/ou de l'article 11 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965.
2 - Sur la contestation de l'assemblée générale du 10 septembre 2011 :
L'ordre du jour de cette assemblée était le suivant :
'Résolution n° 1 :
- Mise en place de l'ascenseur : décision prise par l'AG du 29 janvier 2011, 6ème résolution.
- Rappel : M. [L] avait voté dans un premier temps contre les points 6-1, 6-2, 6-3, 6-4 et 6-8 de cette résolution en raison de son interrogation concernant les éléments de calcul des grilles de répartition des charges 'ascenseur-installation' et 'ascenseur-entretien' établies par Mme [P], géomètre-expert. Eclaircissements ayant été apportés, M. [L] donne son accord à l'engagement des travaux d'ascenseur sous réserve que les clés de répartition des charges soient ajustées des résultats des actions actuellement pendantes concernant les tantièmes près le tribunal de Bayonne. Il s'agira entre autres de l'ajustement des surfaces des différents copropriétaires.
- Résolution n° 1 : Après examen de la proposition faite par M. [L], l'AG décide d'engager les travaux de mise en place de l'ascenseur arrêtés par l'AG du 29 janvier 2011 en sa sixième résolution selon les modalités fixées par cette même résolution et sur la base des grilles de répartition 'ascenseur-création', 'ascenseur-entretien' telles qu'établies par Mme [P], lesquelles seront au besoin ajustées au vu du résultat de la procédure en cours devant le tribunal de Bayonne sur l'assignation du 10 mars 2011.
- Résolution n° 2 : Compte tenu de ce qui précède, l'AG ayant donné son accord à la proposition de M. [L], autorise le syndic à commander les travaux..., à procéder aux appels de fonds sur la base de la grille de répartition ascenseur-création établie par Mme [P], à réviser au besoin le décompte de ces travaux sur la base de la grille telle qu'elle serait éventuellement ajustée au vu de l'expertise judiciaire à venir et du résultat de la procédure d'assignation du 10 mars 2011".
Le procès-verbal des décisions de l'AG du 10 septembre 2011 est ainsi rédigé :
'Résolution n° 1 :
- Proposition de M. [L] après consultation de son conseil : 'accord à l'engagement des travaux d'ascenseur sous réserve que les clés de répartition des charges soient ajustées des résultats des actions actuellement pendantes concernant les tantièmes près le tribunal de Bayonne. Il s'agira entre autres de l'ajustement des surfaces des différents copropriétaires.
- L'assemblée générale examine la proposition de M. [L] et vote sur celle-ci.
Votent pour : 142 / 1000 tantièmes (M. [L])
Votent contre 743 / 1 000 tantièmes
Abstention : néant.
- Cette résolution n'est pas adoptée, les conditions de la double majorité de l'article 26 n'étant pas réunies.
- En conséquence de ce vote, la présente assemblée générale, ayant refusé la proposition de M. [L] sur l'ajustement éventuel des grilles de répartition ascenseur au décompte 'travaux ascenseur', renvoie aux termes de la sixième résolution de l'assemblée générale du 29 janvier 2011 dont elle demande au syndic de les mettre en oeuvre dans leur intégralité.
Résolution n° 2 :
cf. résolution n° 1 ci-dessus'.
M. [L] ne peut être considéré comme forclos dans sa contestation de ces décisions, engagée dans le délai prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Il doit cependant être débouté de cette contestation en ce qu'elle tend à remettre en cause, sans qu'il ne soit justifié d'un quelconque élément nouveau, les résolutions prises par l'assemblée générale du 29 janvier 2011 concernant la répartition des charges afférentes à l'ascenseur devant être installé dans la résidence et notamment :
- la résolution 6-1 par laquelle l'assemblée a adopté les grilles de répartition pour les charges ascenseur selon le projet établi par Mme [P],
- la résolution 6-2 par laquelle l'assemblée générale ayant adopté les grilles de répartition des charges ascenseur a décidé la création des charges spéciales correspondantes, avec des répartitions des tantièmes telles qu'adoptées dans la résolution 6-1,
- la résolution 6-3 par laquelle l'assemblée a décidé la modification du règlement de copropriété, l'officialisation et la publication du modificatif.
En effet, il apparaît que si M. [L] a voté contre ces résolutions, il ne les a pas contestées dans le délai de deux mois à compter de leur notification par le syndic (pièce n° 1 produite par l'appelant).
Il convient dès lors, réformant le jugement entrepris, de débouter M. [L] de ce chef de contestation.
L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de l'une quelconque des parties, tant en ce qui concerne les frais irrépétibles engagés en première instance que ceux engagés en cause d'appel.
M. [L] sera condamné aux entiers dépens d'appel et de première instance.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Vu le jugement du tribunal de grande instance de Bayonne en date du 21 janvier 2013,
Dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture du 30 juin 2014.
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a :
- débouté M. [L] de sa demande en annulation de la résolution 7 de l'assemblée générale de la copropriété de la résidence des [Adresse 3] et [Adresse 1] en date du 29 janvier 2011,
- déclaré recevable l'action de M. [L] en contestation des résolutions de l'assemblée générale de ladite copropriété en date du 10 septembre 2011.
Réformant le jugement entrepris pour le surplus, déboute M. [L] de sa contestation de l'assemblée générale du 10 septembre 2011 et de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Ajoutant au jugement déféré :
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne M. [L] aux entiers dépens d'appel et de première instance.
Le présent arrêt a été signé par Mme Pons, Président, et par Mme Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Sandra VICENTE Françoise PONS
