PC/NL
Numéro 12/815
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 21/02/12
Dossier : 09/04319
Nature affaire :
Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente
Affaire :
[V] [N]
C/
[K] [R], [E] [P] épouse [R]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 21 février 2012, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 18 Octobre 2011, devant :
Monsieur CASTAGNE, Conseiller faisant fonction de Président, Magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Monsieur AUGEY, Conseiller
Madame BENEIX, Conseiller
assistés de Madame PEYRON, Greffier, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANT :
Monsieur [V] [N]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par la SCP MARBOT CREPIN, avocats au barreau de PAU
assisté de Me PREGUIMBEAU, avocat au barreau de LIMOGES
INTIMES :
Monsieur [K] [R]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Madame [E] [P] épouse [R]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentés par la SCP DE GINESTET DUALE LIGNEY, avocats au barreau de PAU
assistés de la société d'avocats THEMIS CONSEILS, au barreau de TOULOUSE
sur appel de la décision
en date du 26 NOVEMBRE 2009
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES
En vu de la vente de leur officine de pharmacie de [Localité 5], les époux [R] ont conclu deux mandats de vente sans exclusivité avec deux agences immobilières et fait paraître diverses annonces dans la presse professionnelle spécialisée et sur un site internet.
Au vu de ces dernières publicités, M. [V] [N] a directement contacté les époux [R] courant novembre 2006 et des négociations se sont engagées, dans le cadre desquelles M. [N] a adressé un courrier daté du 16 janvier 2007 contenant une offre de prix d'achat tant pour le fonds de commerce que pour l'immeuble d'exploitation et d'habitation, courrier que les époux [K] [R] et [E] [P] lui ont retourné, revêtu de leur signature.
La vente n'a cependant pas pu être finalisée, les parties n'étant pas parvenues à s'entendre sur les termes d'un 'compromis de vente', un double désaccord s'étant élevé sur les modalités de reprise du personnel et sur la stipulation d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt au profit de l'acquéreur.
M. [N] a fait alors assigner les époux [R] en dommages-intérêts pour rupture abusive des pourparlers devant le tribunal de grande instance de Tarbes qui, par jugement du 26 novembre 2009, a :
- dit que l'accord sur le seul prix de vente du fonds de commerce et de l'immeuble d'exploitation et d'habitation n'emporte pas vente parfaite,
- dit que la rupture des pourparlers et le refus de concrétiser le compromis de vente ne caractérisent pas un comportement fautif imputable à l'une des parties,
- débouté M. [N] de ses demandes,
- débouté les époux [R] de leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts,
- condamné M. [N] à payer aux époux [R] la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Au soutien de sa décision, le premier juge a considéré en substance :
- que la signature par les époux [R] de l'offre de prix proposée par M. [N] n'a pu rendre la vente parfaite au sens de l'article 1583 du code civil dès lors que les parties ne s'étaient engagées que sur le prix et que les autres modalités essentielles de la vente étaient restées en discussion s'agissant tant du sort des contrats de travail attachés à l'officine que de l'insertion d'une condition suspensive de l'obtention d'un prêt,
- sur la modification des charges de personnel, qu'en l'absence d'accord formalisé sur le nombre de salariés repris, les vendeurs étaient fondés à procéder aux actes de gestion nécessaires au fonctionnement de l'entreprise, même si cela aboutissait à une modification par rapport à l'offre de vente présentée sur internet, que M. [N] a entamé des pourparlers directement avec les vendeurs qui étaient libres de poser leurs conditions tout comme il était libre de modifier le prix prévu initialement.
M. [N] a interjeté appel de cette décision selon déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 7 décembre 2009.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 6 septembre 2011.
Dans ses dernières conclusions déposées le 6 septembre 2011, M. [N] demande à la Cour, réformant la décision entreprise, de condamner solidairement les époux [R] à lui payer les sommes de :
- 141.000 € à titre de dommages-intérêts, à titre principal en raison de la rupture de la vente intervenue le 16 janvier 2007 et subsidiairement au titre de la rupture abusive des pourparlers le 5 février 2007,
- 6.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec autorisation pour la S.C.P. Marbot-Crépin, Avoués à la Cour, de procéder au recouvrement des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Exposant que le refus des époux [R], motivé par la réception d'une offre postérieure plus avantageuse pour eux, de régulariser le compromis de vente procède de la volonté de modifier unilatéralement les caractéristiques de l'objet vendu après que les parties se sont mises d'accord sur lesdites caractéristiques, M. [N] soutient en substance :
- que l'accord sur la chose vendue et en particulier sur la masse salariale et sur les contrats de travail que l'acheteur devait reprendre, élément déterminant de la fixation du prix d'acquisition proposé par M. [N] et accepté par les époux [R], était acquis au regard de l'offre publique de vente, des pièces comptables remises à l'appelant (établissant que seuls les contrats de la préparatrice et de la femme de ménage devaient être repris,) et des propres écrits des époux [R] reconnaissant cet accord,
- qu'en toute hypothèse, à supposer la vente imparfaite au sens de l'article 1583 du code civil, la mauvaise foi des époux [R] est établie par la modification unilatérale des éléments essentiels de la chose après l'accord sur le prix (maintien du vendeur en qualité de salarié, transformation d'un CDD en CDI, embauche non signalée d'une salariée en CDD),
- qu'en effet, les vendeurs ne pouvaient modifier unilatéralement les caractéristiques de la chose vendue et qu'ils ont rompu abusivement les négociations,
- que l'insertion d'une condition suspensive d'octroi de prêt, non mentionnée auparavant, dans le projet de compromis de vente est totalement indifférente dès lors que les époux [R] connaissaient l'existence des demandes de prêt formées par M. [N] et qu'elle n'avait aucune incidence sur l'engagement de l'acquéreur,
- que le préjudice (frais divers engagés, perte de temps...) est certain au regard des réponses favorables aux demandes de prêt et doit être réparé selon les modalités prévues dans la promesse de vente avortée, soit 10 % du prix de vente.
Dans leurs dernières conclusions déposées le 19 août 2011, les époux [R] demandent à la Cour :
- à titre principal, de dire que la rupture des pourparlers est imputable à M. [N], de le débouter de ses demandes et de le condamner reconventionnellement à leur payer la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts,
- subsidiairement, de débouter M. [N] de ses demandes en considération du caractère non certain du préjudice par lui invoqué,
- en toute hypothèse de la condamner à leur payer la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts, outre les entiers dépens avec autorisation pour la S.C.P. de Ginestet-Dualé-Ligney, Avoués à la Cour, de procéder au recouvrement des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Ils soutiennent pour l'essentiel :
- que la vente ne peut être déclarée parfaite sur la base de l'offre acceptée du 16 janvier 2007 dès lors qu'aucun accord sur la chose n'était acquis, s'agissant spécialement de la reprise des contrats de travail, dont M. [N] lui-même indique qu'elle était un élément déterminant de son consentement puisque :
$gt; M. [N] ne peut se prévaloir des conditions de reprise du personnel figurant dans l'annonce parue sur le site Pharmatèque dès lors qu'il a contracté directement avec les intimés et que n'étant pas adhérent de ce site payant le 16 janvier 2007, il ne pouvait avoir connaissance desdites conditions lors de l'établissement de son offre d'achat,
$gt; l'établissement d'un dossier prévisionnel d'acquisition par l'expert-comptable de la pharmacie ne démontre aucunement l'existence d'un accord des parties sur les conditions de reprise du personnel,
- qu'aucune modification fautive de la masse salariale ne peut leur être reprochée dès lors qu'aucun accord n'est intervenu sur le nombre et la qualification des salariés repris étant considéré que M. [N] ne peut se prévaloir des énonciations de l'offre présentée sur le site de la Pharmatèque, que le plan de financement remis par l'expert-comptable ne prévoyait de réduction des effectifs à deux salariés comme prétendu par M. [N], que l'attestation de Mme [C] est de pure complaisance, que les modifications de personnel survenues pendant la phase de négociation constituent des actes légitimes de gestion d'entreprise,
- qu'ils étaient bien fondés à refuser de signer un compromis dont les termes différaient de ceux de l'offre initialement présentée en ce qu'il stipulait une condition suspensive relative à l'octroi d'un crédit dont il n'avait pas été question lors des négociations initiales,
- que la question de la masse salariale n'étant pas entrée dans le champ de l'accord du 16 février 2007 il ne peut leur être fait grief (qui plus est de manière erronée) de l'avoir modifiée en sorte que la rupture des pourparlers est exclusivement imputable à l'exigence de M. [N] de l'insertion d'une condition suspensive d'octroi de prêt,
- qu'en toute hypothèse, les demandes indemnitaires de M. [N] sont excessives, qu'il ne peut se prévaloir d'une clause pénale stipulée dans un compromis qui n'a pas été ratifié et signé et qu'il ne justifie pas de la réalité des préjudices par lui invoqués.
MOTIFS
Les époux [R] ont apposé leur signature au bas d'une offre d'achat établie par M. [N] le 16 janvier 2007 et ainsi rédigée :
'Je vous confirme par la présente notre entretien du 15 janvier dernier relatif à l'offre d'acquisition de l'officine de pharmacie et des bâtiments d'exploitation.
Je vous propose un prix de 1.050.000 € pour le fonds de commerce de pharmacie en ce compris le matériel d'exploitation, hors marchandises, celles-ci étant cédées après inventaire contradictoire le jour de la vente définitive pas un inventoriste dont les frais seront supportés par moitié.
Pour l'immeuble d'exploitation, je vous propose un prix de 180.000 €, la vente de l'immeuble devant intervenir en même temps que la cession de l'officine.
Concernant l'immeuble d'habitation, je propose un prix de 180.000 € étant précisé que la vente interviendrait, à votre demande, dans les 24 mois à compter de la présente lettre. Une promesse de vente sera établie pour arrêter le prix convenu.
Si les termes de cette offre trouvent votre agrément, il conviendrait de me retourner un exemplaire de la présente dûment signé par vous et votre épouse.
Dès réception de l'offre acceptée, je me rapprocherai de vous pour convenir d'un rendez-vous avec mon avocat pour l'établissement d'un compromis de vente.'
C'est à bon droit que le premier juge a considéré que la vente ne pouvait être considérée comme définitive, au sens de l'article 1583 du code civil, à la date de signature par les époux [R] de l'offre d'achat proposée par M. [N], en réponse aux annonces parues dans la presse spécialisée et après négociations préliminaires.
En effet, si les époux [R], en apposant leur signature sur l'offre d'achat émise par M. [N], ont accepté le prix proposé par celui-ci, la vente ne peut cependant être considérée comme parfaite dès lors que l'ensemble du dossier et notamment les correspondances échangées entre les parties révèle qu'à la date de l'acceptation par les époux [R] du prix proposé par M. [N], aucun accord ferme et définitif n'avait été conclu quant aux conditions de reprise du personnel salarié du fonds de commerce, élément essentiel de la détermination de la chose vendue dont les propres écrits de l'appelant révèlent que celui-ci en avait fait un élément déterminant de son consentement, ainsi qu'il résulte du courrier du 13 février 2007 ainsi rédigé :
'J'ai été contraint d'abandonner toute idée d'acquisition de votre pharmacie car le 5 février au soir, plus rien ne correspondait à ce qui m'avait été présenté par M. [R] lors de mes différents déplacements.
En effet, dans la presse professionnelle, vous avez présenté votre officine avec un 'personnel réduit' et en novembre dernier, pour l'établissement d'un compte prévisionnel par votre expert-comptable, vous m'avez indiqué que le personnel repris dans le cadre de la cession comprendrait une préparatrice à plein temps et une femme de ménage à temps partiel.
Après mon offre de fixation de prix (celle-ci ne concernant qu'un accord sur le prix) vous avez embauché à temps complet dans le cadre d'un C.D.I. une vendeuse dont le contrat devait prendre fin au mois de décembre 2006. En outre, le 5 février 2007, vous m'annoncez contre toute attente que M. [R] fait partie du personnel à reprendre en faisant valoir l'article L.122-12 du Code du Travail.'
Chacune des parties imputant à l'autre l'imputabilité de la rupture des pourparlers, il convient d'examiner successivement les griefs réciproquement articulés de ce chef.
M. [N] reproche aux époux [R] d'avoir unilatéralement et sans motif légitime bouleversé l'économie des négociations en modifiant la masse salariale attachée au fonds de commerce.
Il convient cependant de constater que M. [N] ne prouve pas l'existence d'un engagement précis, ferme et non équivoque aux termes duquel les époux [R] se seraient, comme il le soutient, engagés à lui céder l'officine de pharmacie avec un personnel salarié limité à une préparatrice à temps plein et une femme de ménage à temps partiel.
Il y a lieu en effet de considérer :
- que M. [N], qui a traité directement avec les époux [R] sur la base des annonces parues dans la presse écrite spécialisée évoquant simplement 'un personnel réduit' sans autre précision ne peut se prévaloir de mentions figurant dans une annonce publiée par le site internet La Pharmathèque dont les époux [R] produisent l'attestation, non contestée, du responsable indiquant que sa consultation supposait le versement de frais d'inscription au site dont M. [N] ne s'est acquitté que postérieurement au 5 février 2007, date de la vaine tentative d'établissement d'un compromis de vente,
- que le premier juge a à cet égard relevé à bon droit que M. [N] a entamé des pourparlers directement avec les époux [R] qui étaient libres de poser leurs conditions, de même qu'il lui a été loisible de proposer un prix différent de celui mentionné sur l'annonce Pharmathèque,
- que le 'prévisionnel de création d'activité' établi à la requête de M. [N], prévoyant le maintien des seuls contrats d'une préparatrice et d'une femme de ménage est un document purement personnel à l'appelant, n'ayant en soi aucune force contraignante à l'égard des époux [R] dont aucun élément du dossier n'établit qu'ils l'ont ratifié,
- que la portée de ce document est d'autant plus relative qu'il est contredit par l'annexion au projet de promesse synallagmatique établi par M. [N] d'une liste du personnel repris mentionnant trois salariées (vendeuse, préparatrice, femme de ménage),
- qu'il n'est pas plus établi que M. [R] (dont on relèvera à titre superfétatoire que l'annonce Pharmathèque mentionnait qu'il 'partirait' à la cession) s'est, de manière non équivoque, engagé vis-à-vis de M. [N] à quitter son emploi de directeur salarié à la date de la cession,
- qu'en effet, les énonciations portées sur le projet de promesse synallagmatique non ratifié (aux termes desquelles M. [R] déclare ne pas souhaiter poursuivre son contrat de travail avec M. [N] et s'engage à ce titre à justifier auprès de celui-ci la rupture de son contrat de travail au plus tard le jour de la prise d'effet de la cession et qu'en tout état de cause la rupture du contrat interviendra aux frais de Mme [R] qui s'y engage expressément) ne constituent qu'une proposition et un élément de la négociation toujours en cours que les époux [R] étaient libres d'accepter ou non,
- que la novation, à effet du 1er février 2007, en contrat à durée indéterminée du contrat à durée déterminée (dont la date d'échéance n'est pas déterminable au regard des pièces versées aux débats) de Mme [D], vendeuse, est consécutive à la démission concomitante d'une préparatrice et constitue un acte de gestion qui ne modifie pas en sa globalité la masse salariale attachée au fonds de commerce et n'a eu aucune incidence déterminante dès lors que le projet de promesse synallagmatique établi par M. [N] inclut Mme [D] dans la liste du personnel repris à l'occasion de la cession.
La proposition par M. [N] d'insertion dans la promesse synallagmatique de vente devant concrétiser l'accord définitif et exhaustif des parties d'une condition suspensive liée à l'octroi d'un crédit par le futur acquéreur ne peut, compte-tenu du caractère courant et usuel de ce type de clause en matière de vente immobilière et/ou professionnelle, être considérée comme un élément de nature à bouleverser l'économie de la convention et constitutif d'une faute de l'appelant dans la gestion des négociations.
Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce que, constatant que la rupture des pourparlers ne peut être spécialement imputée à la faute de l'une quelconque des parties, il les a déboutées de leurs demandes réciproques en dommages-intérêts pour rupture abusive des négociations.
L'équité commande de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a alloué aux époux [R] une indemnité de 1.000 € au titre des frais irrépétibles par eux exposés en première instance et de leur allouer une indemnité complémentaire de 1.500 € au titre des frais par eux exposés en cause d'appel.
M. [N] sera condamné aux entiers dépens d'appel et de première instance, avec autorisation pour la S.C.P. de Ginestet-Dualé-Ligney, Avoués à la Cour, de procéder au recouvrement des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Vu le jugement du tribunal de grande instance de Tarbes en date du 26 novembre 2009,
En la forme, déclare l'appel de M. [N] recevable,
Au fond :
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Ajoutant au jugement entrepris, condamne M. [V] [N], en application de l'article 700 du code de procédure civile, à payer aux époux [E] et [K] [R] la somme de 1.500 € (mille cinq cents euros) au titre des frais irrépétibles par eux exposés en cause d'appel,
Condamne M. [N] aux entiers dépens d'appel et de première instance, avec autorisation pour la S.C.P. de Ginestet-Dualé-Ligney, Avoués à la Cour, de procéder au recouvrement des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par M. Patrick Castagné, Président, et par Mme Mireille Peyron, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Mireille PEYRON Patrick CASTAGNE
