FA/PP
Numéro 4538/10
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 27/10/10
Dossier : 08/03607
Nature affaire :
Demandes relatives
à la vente
Affaire :
Consorts [X]
C/
Epoux [U],
[O] [N]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 27 Octobre 2010, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 07 Septembre 2010, devant :
Madame PONS, Président
Monsieur AUGEY, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile
Madame BENEIX, Conseiller
assistés de Madame PEYRON, Greffier, présent à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTES :
Madame [D] [P] [X] épouse [I]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Madame [C] [X] épouse [W]
[Adresse 9]
[Localité 2]
Madame [L] [X]
[Adresse 7]
[Localité 6]
représentées par la SCP MARBOT / CREPIN, avoués à la Cour
assistées de la SCP CAMILLE & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE
INTIMES :
Monsieur [G] [U]
[Adresse 1]
[Localité 8]
Madame [T] [Z] [V] [F] épouse [U]
[Adresse 1]
[Localité 8]
représentés par la SCP LONGIN, LONGIN-DUPEYRON, MARIOL, avoués à la Cour
assistés de Me DECIS, avocat au barreau de BAYONNE
Monsieur [O] [N] exerçant sous l'enseigne ADOUR DIAGNOSTICS
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par la SCP PIAULT / LACRAMPE-CARRAZE, avoués à la Cour
assisté de la SCP ETCHEGARAY & ASSOCIES, avocats au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 21 JUILLET 2008
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE
Par acte sous seing privé du 22 octobre 2005, les consorts [X] ont vendu à M. et Mme [U] un appartement situé à [Adresse 10] pour un prix de 282' 000 €.
Cette vente a été concrétisée par un acte authentique du 20 décembre 2005.
L'acte notarié reprend la mention contenue dans l'acte sous seing privé suivant laquelle la superficie des lots vendus était de 84,54 m².
Cette superficie avait été mesurée par M. [N], expert en diagnostic immobilier, et le certificat de mesurage de superficie prévu par la loi du 18 décembre 1996 et le décret du 23 mai 1997 ont été annexés à l'acte.
Les acquéreurs ont soutenu qu'en réalité, la superficie de l'appartement n'était que de 74,73 m², et ils ont engagé une procédure à l'encontre des vendeurs à fin d'obtenir le paiement de la somme principale de 32 723,13 € représentant le montant de la diminution du prix sollicité.
Par jugement du 21 juillet 2008, le tribunal de grande instance de Bayonne a fait droit à leur demande et condamné solidairement les consorts [X] à leur payer la somme sollicitée, ainsi qu'une indemnité de 1 500 € au titre des frais irrépétibles.
Les consorts [X] ont relevé appel de ce jugement par déclaration au greffe du 3 septembre 2008.
Les consorts [X] ont conclu dans leurs dernières écritures en date du 15 janvier 2010 au débouté des époux [U] de leurs demandes ainsi qu'à leur condamnation au paiement d'une indemnité de 3 000 € pour frais irrépétibles.
Ils s'appuient sur le règlement de copropriété ainsi que sur la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires du 20 juillet 2001 pour soutenir que cette loggia est une partie privative à usage de salle à manger et donc à l'usage exclusif des acquéreurs, et qu'elle ne peut donc pas être qualifiée de partie commune à usage privatif, d'autant qu'il est impossible d'y accéder de l'extérieur puisqu'elle a été fermée en accord avec la copropriété.
À titre subsidiaire, ils ont demandé que M. [N] chargé du diagnostic immobilier, les garantisse du montant des condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre puisque l'erreur de mesurage alléguée résulterait de la faute de celui-ci.
Dans leurs dernières conclusions déposées le 28 avril 2009, les époux [U] ont conclu à la confirmation du jugement, ainsi qu'à la condamnation des appelants au paiement d'une indemnité de 3 000 € pour frais irrépétibles.
Ils font valoir tout d'abord que l'état descriptif de division de leur lot précise qu'il est constitué par un appartement de type trois situé au rez-de-chaussée, comportant la jouissance privative du jardin attenant, composé de deux chambres et d'un séjour, alors que l'acte de vente stipule qu'il s'agit d'un appartement de type quatre, le descriptif mentionnant trois chambres ainsi qu'un séjour-cuisine.
Ils déclarent que le plan d'origine mentionnait l'existence d'un espace dénommé loggia d'une superficie de 8,20 m² qui constitue en réalité l'espace à jouissance privative du jardin affecté à l'appartement.
Ils soutiennent que le droit de jouissance exclusive sur un jardin qui est une partie commune ne constitue pas un droit de propriété et ne peut donc être assimilé à un élément privatif d'un lot de copropriété.
Ils prétendent qu'une partie commune affectée à l'usage exclusif d'un seul copropriétaire reste une partie commune, et qu'elle ne doit donc pas être prise en compte dans le calcul de la superficie du lot.
Ils ajoutent que la copropriété a seulement donné son accord sur la clôture de cette loggia par un vitrage clair, mais qu'elle n'a pas été saisie de sa transformation en partie habitable.
M. [N] a également conclu à la confirmation du jugement en faisant valoir qu'il n'a commis aucune faute, et qu'aucun document ne lui a été remis permettant de remettre en cause l'exactitude de ces opérations de mesurage.
Une ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2010.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Par acte sous seing privé du 22 octobre 2005, les consorts [X] ont vendu à M. et Mme [U] un appartement situé à [Adresse 10] pour un prix de 282 000 €.
Cette vente a été concrétisée par un acte authentique du 20 décembre 2005.
L'acte notarié reprend la mention contenue dans l'acte sous seing privé suivant laquelle la superficie des lots vendus était de 84,54 m².
Cette superficie avait été mesurée par M. [N], expert en diagnostic immobilier, et le certificat de mesurage de superficie prévu par la loi du 18 décembre 1996 et le décret du 23 mai 1997 ont été annexés à l'acte.
Après avoir pris possession de l'appartement, les acquéreurs ont envisagé d'y effectuer des travaux et ils ont fait procéder à un nouveau mesurage le 27 mai 2006 par la société Cetim, dont il résulte que la superficie habitable selon les prescriptions de la loi Carrez ne serait que de 74,73 m².
L'acte sous seing privé signé le 22 octobre 2005 par M. et Mme [U] porte sur un appartement représentant les 24 millièmes de la copropriété du sol et des parties communes, le tout pour une surface de 84,54 m² habitables.
Le descriptif de cet appartement est le suivant : un dégagement-entrée, une pièce de séjour avec cuisine aménagée, une loggia fermée par des baies vitrées, trois chambres, une salle de bains, toilettes.
Il est donc présenté dans cet acte comme un appartement de type quatre puisque figurent dans le mesurage trois chambres et un séjour-cuisine.
Or, l'acte authentique du 20 décembre 2005 stipule qu'il s'agit d'un appartement de type trois.
D'autre part, l'état descriptif de division fait expressément référence à un appartement de type trois, comportant la jouissance privative du jardin attenant.
Le plan joint mentionne l'existence d'un espace dénommé loggia d'une superficie de 8,2 m² qui correspond en fait à cet espace à jouissance privative.
Lors d'une assemblée générale du 20 juillet 2001 la copropriété a autorisé les auteurs des consorts [X] à clore la loggia en cause par un vitrage clair. Cette résolution stipule d'autre part que dans le cas où des infiltrations d'eau viendraient à se produire au travers de la dalle en béton du balcon de l'appartement situé à l'étage supérieur, la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne pourrait en aucun cas être recherchée.
Il résulte de l'examen de tous ces documents que la partie de l'appartement improprement dénommée loggia représente en réalité le jardin à jouissance privative expressément mentionné dans l'état descriptif de division, c'est-à-dire une partie commune de l'immeuble expressément réservée à l'usage exclusif d'un copropriétaire.
Dès lors, la surface correspondante ne doit pas être prise en compte dans le calcul de la surface des parties privatives, telle que définie par l'article 46 de la loi du 18 décembre 1996, et en conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement du 21 juillet 2008 qui a fait une exacte application de l'acte de vente du 20 décembre 2005 prévoyant que dans le cas où la superficie réelle du lot est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur devra supporter une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
La responsabilité éventuelle de M. [N] qui a effectué les opérations de mesurage de superficie de l'appartement litigieux ne peut qu'être engagée vis-à-vis du vendeur sur le fondement de l'article 1147 du code civil, à charge pour celui-ci de rapporter la preuve d'une faute.
Il résulte du certificat de mesurage de superficie établi par M. [N] qu'il a pris en compte une superficie de 9,53 m² correspondant à une salle à manger qui est en réalité la loggia mentionnée dans l'acte de vente sous seing privé, et que les vendeurs ont aménagé par la suite.
Il a cependant pris la précaution de mentionner dans ce certificat que cette salle à manger avait fait l'objet d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires et qu'elle peut être intégrée à la surface privative, et que le certificat a été établi sur la base d'une désignation verbale des locaux à métrer et, qu'aucun autre document n'avait été mis à sa disposition.
Le mesurage a donc été fait sur les indications fournies par les vendeurs, et aucun texte ne prévoit que l'expert en diagnostic immobilier n'ait l'obligation de vérifier l'exactitude des informations fournies au regard des prescriptions légales.
En conséquence, les consorts [X] ne rapportent pas la preuve d'une faute commise par M. [N] dans l'exercice de sa mission, et dès lors ils seront déboutés des fins de leur appel en garantie.
Le jugement du 21 juillet 2008 sera donc confirmé en toutes ses dispositions.
Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [U] les frais irrépétibles qu'ils ont été contraints d'engager en cause d'appel ; les appelants seront donc solidairement condamnés à leur payer une indemnité de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il serait tout aussi inéquitable de laisser à la charge de M. [N] les frais irrépétibles qu'il a dû engager à l'occasion de cette procédure ; les consorts [X] seront condamnés sous la même solidarité à lui payer à ce titre une indemnité de 1 500 €.
PAR CES MOTIFS.
LA COUR,
Après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort ;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement du 21 juillet 2008 du tribunal de grande instance de Bayonne ;
Condamne solidairement les consorts [X] à payer :
- aux époux [U] : une indemnité de deux mille euros (2 000 €) au titre des frais irrépétibles,
- à M. [O] [N] : une indemnité de mille cinq cents euros (1 500 €) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les consorts [X] de leur demande en paiement d'une indemnité pour frais irrépétibles ;
Condamne solidairement les consorts [X] aux dépens, et autorise la SCP Longin et la SCP Piault/Lacrampe-Carraze, avoués, chacune pour ce qui les concerne, à recouvrer directement ceux d'appel, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Madame Françoise PONS, Président, et par Madame Mireille PEYRON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Mireille PEYRONFrançoise PONS
