JLL/NL
Numéro 4780/09
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 24/11/09
Dossier : 08/02004
Nature affaire :
Demande en paiement des charges ou des contributions
Affaire :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 10]
C/
[J] [E] [L], [V] [E],
[B] [S] épouse [X],
Consorts [Z],
Consorts [IH],
[T], Consorts [O],
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 24 novembre 2009, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 05 Octobre 2009, devant :
Monsieur NEGRE, Président
Monsieur LESAINT, Conseiller, Magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile.
Monsieur DEFIX, Conseiller
assistés de Madame PEYRON, Greffier, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANT :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 8],
représenté par son syndic, le Cabinet [NG] IMMOBILIER S.A.R.L., domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 3]
[Localité 8]
représenté par la SCP PIAULT / LACRAMPE-CARRAZE, avoués à la Cour
assisté de Me FOURGEAU, avocat au barreau de BAYONNE
INTIMES :
Madame [J] [E] épouse [L]
[Adresse 11]
[Localité 7]
Monsieur [V] [VN] [E]
[Adresse 9]
[Localité 7]
Madame [B] [N] [S] épouse [X]
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 8]
Monsieur [F] [BI] [C] [Z]
[Adresse 6]
[Localité 7]
Madame [I] [D] [E] épouse [Z]
[Adresse 6]
[Localité 7]
Monsieur [M] [IH]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Monsieur [U] [T]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Madame [P] [T] épouse [IH]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Monsieur [F] [O]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Madame [K] [G] épouse [O]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentés par la SCP LONGIN, LONGIN-DUPEYRON, MARIOL, avoués à la Cour
assistés de Me CORNILLE, avocat au barreau de BORDEAUX
sur appel de la décision
en date du 19 MARS 2008
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE
FAITS ET PROCÉDURE :
La Copropriété de la Résidence [Adresse 10], [Adresse 10] à [Localité 8] (PYRÉNÉES ATLANTIQUES), s'est donnée, par acte notarié du 4 juillet 1969 un règlement de copropriété avec descriptif de division et répartition des millièmes ;
Au sein de cette copropriété existent des différends anciens et profonds, opposant notamment les différentes sociétés du Groupe [R], propriétaires d'un certain nombre de lots de la copropriété, à d'autres copropriétaires, qui se sont traduits par plusieurs procédures judiciaires ;
Un arrêt rendu le 3 mai 1989 par la Cour d'Appel d'AGEN, sur renvoi de cassation, a condamné certaines sociétés du groupe [R] à participer aux charges, a rectifié la répartition des charges selon un rapport d'expertise [IP] et a condamné les sociétés du groupe à paiement de sommes afférentes aux lots énoncés dans le dispositif ;
De nombreuses décisions de justice sont intervenues par la suite, tant au niveau du Tribunal de Grande Instance de BAYONNE que de cette Cour ; un arrêt a notamment été rendu le 18 mars 1993, réintégrant des locaux dans la copropriété et reconnaissant que des copropriétaires avaient subi un dommage tenant à la répartition erronée des charges mais sans qu'il soit possible de déterminer le préjudice ; cet arrêt a été complété par un autre arrêt du 27 septembre 1995, rejetant une requête en omission de statuer, indiquant dans ses motifs que devait être élaboré un nouveau règlement de copropriété pour régulariser la répartition des charges, prenant en compte des locaux privatifs qui n'étaient pas inclus dans le règlement existant ;
A la requête de Maître CAVIGLIOLI, qui avait été nommé administrateur provisoire, le juge des référés, par ordonnance du 19 juillet 2002, a ordonné une expertise pour parvenir à établir un état descriptif de division et le règlement de copropriété ; avant le dépôt du rapport, les experts ont élaboré un projet de détermination des parties communes et d'un état descriptif de division ;
Dans ce contexte, les assemblées générales des 5 février 2005 et 24 novembre 2006 ont approuvé les comptes présentés pour la période 1983-2003 et décidé de travaux à entreprendre ;
Sur la base de ces décisions, le Syndicat des Copropriétaires s'est adressé en référé contre un certain nombre de copropriétaires pour obtenir de chacun d'eux, en application de l'article 809 alinéa 2 du Code de Procédure Civile, le paiement de sommes au titre d'arriérés de charge restées impayées ; il s'est désisté en cours de procédure à l'égard de certains d'entre eux ;
Par ordonnance du 19 mars 2008, complétée par une décision en rectification d'erreur matérielle du 7 mai 2008, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de BAYONNE, considérant que les décisions de justice évoquées ci-dessus avaient établi que le Groupe [R] n'avait pas réglé les charges qu'il devait et bénéficiait d'une clé de répartition inégalitaire à son profit, que la répartition actuelle ne correspondait pas à la situation réelle alors que les copropriétaires s'étaient vus reconnaître le droit de demander des dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant des charges qui auraient dues être payées par les titulaires de certains locaux, et enfin que l'expertise permettant d'élaborer un nouveau tableau de répartition des charges n'avait pas été déposée, a rejeté la demande en paiement au motif d'une contestation sérieuse, telle que soulevée par les défendeurs ;
Le 3 juin 2008, le Syndicat des Copropriétaires a relevé appel de cette décision dans des conditions de forme qui ne sont pas critiquées et qui, au vu des pièces dont dispose la Cour, sont recevables ;
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Dans ses dernières conclusions déposées le 16 mars 2009, le Syndicat des Copropriétaires Résidence [Adresse 10], appelant, fait valoir que :
* le débat qui s'est déroulé devant le premier juge doit être actualisé en ce que l'assemblée générale a voté en décembre 2008 la nouvelle répartition des charges proposée par l'expert, laquelle s'applique à compter de cette date sans effet rétroactif, selon la jurisprudence de la Cour de Cassation, en dépit de la décision contraire, erronée sur ce point, du Tribunal de Grande Instance de BAYONNE, statuant au fond par jugement du 19 janvier 2009, dont appel ; aucune contestation sérieuse du principe de non-rétroactivité consacré par la Cour suprême en 2006 ne peut être soulevée ;
* une répartition des charges correspondant aux conclusions des rapports des experts [IP], [Y] et [A] a été tranchée par l'arrêt de la Cour d'Appel d'AGEN du 3 mai 1989 ; or, pendant 7 années, le syndic bénévole [Z], aujourd'hui intimé a refusé d'appliquer cette répartition, l'obligeant à faire annuler judiciairement, selon plusieurs décisions successives, les assemblées générales, tout au moins pour celles qui se sont tenues ; cette situation a conduit à la nomination de l'administrateur judiciaire [H] chargé de rétablir les comptes ; c'est ainsi que les comptes pour les années 1983-2003, présentés par l'administrateur selon les dispositions de l'arrêt de la Cour d'Appel d'AGEN et les rapports des experts judiciaires, ont été approuvés par l'assemblée générale du 5 février 2005 ; cette approbation est définitive ; il faut encore observer que le déficit existant provenait en réalité, non de tantièmes sous-estimés mais de sommes irrégulièrement versées au syndic bénévole [Z] ;
* Madame [J] [E] n'a pas contesté cette décision de 2005 qui lui a été notifiée et est irrecevable à soulever un moyen de nullité fondé sur l'absence de convocation ;
* le principe de non-rétroactivité rappelé ci-dessus s'oppose à tout remboursement de charges et la nouvelle répartition ne vaut pour les charges échues au jour de la décision fixant la nouvelle répartition ;
* l'urgence d'une décision de condamnation à paiement est établie ; en effet, lors de l'assemblée générale du 24 novembre 2006, qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, les copropriétaires ont voté, à l'unanimité, des travaux de sécurité des façades et mise en conformité des ascenseurs et, à la majorité, des travaux de ravalement avec refus de souscrire un prêt et fixation des dates d'appel de fonds ; en l'absence de mise à disposition des sommes appelées, une entreprise a mis le syndic en demeure de payer ses travaux ;
* les arguments des intimés ne peuvent être retenus : il a produit les décomptes par lots ; les sociétés du groupe [R], qui, détenant 242 millièmes, ne disposaient pas d'une majorité abusive, sont bien à jour du paiement de leurs charges ; selon les travaux non encore achevés de l'expert [UN] sur la modification des millièmes de copropriété, les intimés verraient leur part baisser dans des proportions bien inférieures à ce qu'ils prétendent ;
Il demande :
- la réformation des ordonnances déférées ;
- la condamnation à lui payer, au titre des arriérés de charge dûs au 1er août 2008, les sommes de :
° 28.756,76 € par Madame [J] [E] [L] ;
° 27.665,55 € par Monsieur [V] [E] ;
° 25.928,07 € par Madame [B] [S] épouse [X] ;
° 38.363,37 € solidairement par les époux [F] [Z] - [I] [E] ;
° 9.864,01 € solidairement par les consorts [M] [IH], [U] [T] et [P] [T] épouse [IH] ;
° 13.859,34 € solidairement par les époux [F] [O] - [K] [G] ;
- la condamnation solidaire des intimés à lui payer, chacun, la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Dans leurs dernières conclusions déposées le 23 février 2009, Monsieur [V] [E], Madame [J] [E] épouse [L], les époux [F] [Z], Monsieur [M] [IH], Madame [P] [IH] née [T], Monsieur [U] [T], les époux [F] [O] et Madame [B] [S] veuve [X], intimés, répliquent que :
1- * jusqu'en 1982, le rapport des experts judiciaires [MG]-[UN]-[W] le confirme, les tantièmes et charges de la copropriété étaient complètement erronés au profit de la famille [R] au travers de différentes sociétés ; la procédure judiciaire engagée en 1983 par certains copropriétaires qui s'en étaient rendus compte a abouti à l'arrêt de la Cour d'Appel d'AGEN du 3 mai 1989 qui a établi l'inégalité favorisant le Groupe [R] ; il a fallu attendre le 12 décembre 2008 pour que le dernier syndic en fonction, Monsieur [NG], soumette au vote des copropriétaires un nouveau tableau de répartition des charges ; entre-temps, sur saisine de Maître [H], administrateur judiciaire, une expertise judiciaire a été ordonnée et ce dernier a fait approuver par l'assemblée générale du 5 février 2005 les comptes 1983-2003, bien que déficitaires et sous-évaluant les lots de la famille [R] ;
* l'expert [MG], assisté de Messieurs [UN] et [W] a déposé son rapport le 26 mars 2008 ; confirmant l'inégalité déjà connue, il en ressort que les lots de la famille [R] devaient représenter, depuis 1972, 312 millièmes au lieu des 99 millièmes qui lui étaient affectés ; les tantièmes des sociétés du Groupe [R] vont augmenter de 83 % par le nouveau descriptif de charges établi par les experts ; la lésion des autres copropriétaires, dont eux-mêmes, est ainsi démontrée et les votes intervenus depuis l'origine jusqu'au 12 décembre 2008 n'ont jamais reflété l'expression réelle de la majorité ;
* il a fallu mettre en demeure le syndic de présenter le projet de refonte de l'état descriptif de division à l'approbation de l'assemblée générale du 12 décembre 2008 ; cette approbation met fin à une irrégularité datant de 1972 qui a duré 37 ans ;
2- * les décisions des assemblées générales des 5 février 2005 et 24 novembre 2006, contraires dans la prétendue approbation de charges aux dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 doivent être annulées par voie d'exception conformément aux dispositions de l'article 43 de la loi ;
* en dépit de ce qu'il est établi qu'ils ont payé et sur-payé leurs charges dans des proportions variables, Maître [H] en 2005 s'est contenté de répartir entre les membres de la copropriété le déficit dégagé dans les comptes qu'il avait dressés, déficit qui ne constitue pas des charges mais une dette personnelle de la famille [R] ; or, le procès-verbal de l'assemblée générale du 5 février 2005 ne mentionne nullement l'acceptation des copropriétaires de prendre à leur charge le déficit [R] ;
* au surplus, Madame [E] [L], qui n'a même pas été convoquée, n'a pu approuver ces comptes ;
3 - * les comptes présentés aux débats ne peuvent être reçus : les sommes demandées ne sont pas ventilées selon qu'il s'agit de charges ou de travaux et, même si ces travaux ont été approuvés, la répartition des sommes est manifestement illégale ; en outre, le compte personnel de chacun des intimés est faux ; il n'est pas ventilé par lot, ni par catégorie de créances pour l'ensemble des intimés, alors que la somme demandée comprend la répartition du déficit [R] ; le compte des époux [O] est créditeur, contrairement à ce qui est prétendu ;
Ils affirment donc que c'est à raison que le premier juge a rejeté la demande au motif de contestations sérieuses et concluent :
- à la confirmation de l'ordonnance entreprise ;
- au paiement de la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, cette somme ne devant pas figurer dans leurs charges ;
L'ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 17 mars 2009 ;
Le 14 septembre 2009, le Syndicat des Copropriétaires Résidence [Adresse 10] a déposé de nouvelles conclusions en sollicitant le report de la clôture, demande retirée devant l'opposition des intimés ;
DISCUSSION :
Les parties indiquent dans leurs écritures que le débat devant la Cour a évolué par rapport à ce qu'il était devant le premier juge, du fait de l'intervention d'une assemblée générale le 12 décembre 2008 au cours de laquelle a été votée une nouvelle grille de répartition des charges ;
Le procès-verbal de cette assemblée figure au nombre des pièces communiquées avec les dernières écritures des intimés ;
La lecture de ce procès-verbal renseigne en ce que, en première résolution, le rapport d'expertise de Messieurs [UN], [MG] et [W], concernant la répartition des tantièmes, définissant une nouvelle répartition au terme de plus de vingt ans de procédure, est approuvé et que l'assemblée, à l'unanimité des copropriétaires, homologue sans réserve le rapport 'en tant qu'il constituera la nouvelle loi commune des copropriétaires en ce qui concerne la répartition des tantièmes' et 'autorise le syndic en conséquence à ne plus appeler les charges des copropriétaires qu'en proportion des nouveaux tantièmes des lots, tels que définis exclusivement dans le rapport susvisé' ;
Il résulte sans ambiguïté du vote intervenu que la nouvelle répartition ainsi obtenue ne vaut que pour l'avenir, sans influence sur les périodes passées ; en aucune manière, il n'a été envisagé et a fortiori voté un rétablissement des répartitions ayant été faites et votées dans le passé en fonction de la nouvelle grille de répartition ;
En l'état des demandes présentées en référé par le Syndicat des Copropriétaires, il est sollicité le paiement par les différents copropriétaires intimés des sommes dues par chacun d'eux à la suite des votes des assemblées générales des 5 février 2005 et 24 novembre 2006 ;
Les intimés soulèvent, pour faire obstacle aux demandes, une contestation sérieuse tenant à l'illégalité des sommes demandées calculées sur des bases de calcul, certes votées mais contraires aux dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et, à ce titre, pouvant être annulées par voie d'exception ;
Cependant, ils n'indiquent pas en quoi les dispositions de l'article 10 précité auraient été violées, alors qu'il ressort des termes des assemblées générales considérées et du compte-rendu de l'administrateur annexé à la convocation que les comptes des années 1983-2003, et, à la suite les sommes demandées à chacun des copropriétaires concernés, ont été présentés après leur rétablissement selon les prescriptions des rapports d'expertise pris en considération par l'arrêt de la Cour d'Appel d'AGEN du 3 mai 1989 ; cet arrêt dispose effectivement que la clé de répartition préconisée par l'expert [A] et reprise par l'expert [IP] sera appliquée à compter du jugement du 20 mai 1986 et qu'antérieurement, les charges seront réparties entre les copropriétaires en fonction du pacte de majorité voté en 1973 et reconduit jusqu'en 1979 et à partir de 1979 en fonction de la grille de répartition proposée par Monsieur [Y] ;
Dès lors, les comptes ont été établis en fonction des éléments directeurs donnés par cette décision judiciaire, même si, aux dates des assemblées générales considérées, avant le dépôt du dernier rapport d'expertise et l'adoption d'une nouvelle clé, cette répartition a pu entraîner des inégalités ;
De la même façon, les sommes demandées pour effectuer les travaux votés lors de l'assemblée générale du 24 novembre 2006 ont été réparties a priori selon les mêmes critères ;
Ainsi, il n'apparaît pas de contestation sérieuse sur ce point pour faire échec à la demande en paiement faite en référé, étant rappelé, comme l'a relevé le premier juge, qu'il résulte des différentes décisions judiciaires évoquées ci-dessus que la réalité du dommage subi par les copropriétaires, qui ont été lésés par une clé de répartition inégalitaire jusqu'à l'adoption d'une nouvelle clé, a été reconnue, l'évaluation de leur préjudice ne pouvant se faire avant la connaissance de la nouvelle clé ; il appartiendra éventuellement aux copropriétaires d'engager toute action utile en indemnisation ;
Madame [J] [E] épouse [L] fait valoir encore qu'elle n'a pas été convoquée à l'assemblée générale et n'a pu approuver les comptes ; il apparaît cependant que son nom est indiqué lors de la tenue de l'assemblée générale comme étant au nombre des copropriétaires présents ou représentés ;
Enfin, les intimés soutiennent que les sommes qui leur sont demandées ne sont pas justifiées, en l'absence de ventilation des différents montants selon leur nature ;
Cependant, les tableaux de répartition des charges dressés en conséquence des décisions prises et les extraits individuels de chaque compte arrêté au 5 août 2008 produits correspondent aux sommes demandées ;
En conséquence, il convient de faire droit, à titre provisionnel, aux demandes en paiement formulées en application de l'article 809 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;
Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
PAR CES MOTIFS,
La COUR,
Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, en matière de référé ;
Dit l'appel formé par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 10] fondé ;
Infirme l'ordonnance entreprise ;
Condamne à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], à titre provisionnel :
- Madame [J] [E] [L] : la somme de 28.756,76 € (vingt huit mille sept cent cinquante six euros et soixante seize centimes) ;
- Monsieur [V] [E] la somme de 27.665,55 € (vingt sept mille six cent soixante cinq euros et cinquante cinq centimes) ;
- Madame [B] [S] épouse [X] la somme de 25.928,07 € (vingt cinq mille neuf cent vingt huit euros et sept centimes) ;
- les époux [F] [Z] - [I] [E] solidairement la somme de 38.363,37 € (trente huit mille trois cent soixante trois euros et trente sept centimes) ;
- les consorts [M] [IH], [U] [T] et [P] [T] épouse [IH] solidairement la somme de 9.864,01 € (neuf mille huit cent soixante quatre euros et un centime) ;
- les époux [F] [O] - [K] [G] solidairement la somme de 9.864,01 € (neuf mille huit cent soixante quatre euros et un centime) ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Dit les dépens de première instance et d'appel à la charge de Madame [J] [E] [L], Monsieur [V] [E], Madame [B] [S] épouse [X], des époux [F] [Z] - [I] [E], des consorts [M] [IH], [U] [T] et [P] [T] épouse [IH], des époux [F] [O] - [K] [G], tous intimés, avec autorisation donnée à la S.C.P. PIAULT LACRAMPE CARRAZE, avoué, qui l'a demandé, de faire application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur NEGRE, Président, et par Madame PEYRON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le Magistrat signataire.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
Mireille PEYRONRoger NEGRE
