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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre C
ARRET DU 15 NOVEMBRE 2016
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/07408
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 AOUT 2014
TRIBUNAL D'INSTANCE DE BEZIERS
N° RG 1113/01416
APPELANTE :
Madame [A] [F] épouse [A]
née le [Date naissance 1] 1974 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
représentée par Me Annie RUIZ-ASSEMAT, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assistée de Me Estelle FERNANDEZ (Cabinet RUIZ-ASSEMAT), avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant
INTIMEE :
Madame [X] [U]
née le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Adresse 3]
représentée par Me Alexandre SALVIGNOL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Sophie NOEL, avocat au barreau de BEZIERS, substituant Me Katia FISCHER, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2014/15623 du 05/11/2014 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 12 Septembre 2016
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 OCTOBRE 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Madame Martine ROS, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS et PROCEDURE- MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES:
A compter de 1994 [G] [M] est devenu locataire du bien immobilier appartenant à [A] [F] épouse [A], sis à [Adresse 5].
Le bail s'est poursuivi au fil des ans et en 2003 lors du départ de [G] [M], son ex-concubine, [X] [U], restée dans le logement, a signé avec la bailleresse un contrat de bail le 2 janvier 2003.
Un avenant a été signé ensuite par les deux parties le 2 novembre 2004.
Par acte en date du 4 septembre 2013, [X] [U] a assigné devant le tribunal d'instance de BEZIERS [A] [F] épouse [A] aux fins de la voir condamner au paiement d'un trop perçu au titre des loyers et des charges outre des dommages et intérêts.
Le dispositif du jugement du tribunal d'instance de BEZIERS en date du 22 août 2014 énonce :
Condamne [A] [F] épouse [A] au paiement de la somme de 2 459,84 € au titre des loyers et charges des mois de février 2009 à juin 2013 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Condamne [A] [F] épouse [A] à remettre les quittances de loyers des mois de décembre 2012, et janvier 2013 à décembre 2013, sous astreinte de 100 € par jour passé le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision.
Condamne [A] [F] épouse [A] au paiement de la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Rejette les autres demandes.
Ordonne l' exécution provisoire.
Condamne [A] [F] épouse [A] aux dépens en ce compris le coût du calcul de l'indexation par un huissier de justice.
Le premier juge considère tout d'abord que l'avenant du 2 novembre 2004 portant sur la location du garage moyennant une augmentation du loyer initial de 25 €, n'est plus applicable depuis le 31 mai 2010 date à laquelle la location du garage a été arrêtée.
Il ajoute qu'il y a lieu de considérer que les calculs versés par la locataire pour la période de février 2009 à juin 2013 sont exacts et qu'il en résulte un trop perçu de loyers, précisant que [X] [U] justifie des paiements pour les années considérées.
Concernant la facture d'eau de novembre 2012 émise par la bailleresse et qui apparaît à l'origine du litige entre les parties, le juge d'instance considère que [X] [U] fait la démonstration de ce qu'elle a effectivement payé sa consommation d'eau.
Sur la demande reconventionnelle en résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges, le premier juge expose que la bailleresse ne démontre pas que la locataire a procédé systématiquement en retard au paiement des loyers et des charges, pas plus qu'elle ne démontre que [X] [U] est redevable des loyers et des charges pour les années 2012 à 2014.
[A] [F] épouse [A] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe en date du 6 octobre 2014.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 12 septembre 2016.
Les dernières écritures pour [A] [F] épouse [A] ont été déposées le 8 septembre 2016.
Les dernières écritures pour [X] [U] ont été déposées le 23 août 2016.
Le dispositif des écritures de [A] [F] épouse [A] énonce :
Infirmer le jugement entrepris.
Statuant à nouveau,
Dire que le loyer de l'appartement a été revalorisé par l'accord des parties le 2 novembre 2004 et que l'indexation doit intervenir sur la base de ce loyer revalorisé.
Condamner [X] [U] au paiement de la somme de 2459,84 € en remboursement de celle versée au titre de l'exécution provisoire du jugement frappé d'appel.
Condamner [X] [U] au paiement de la somme de 1289,83 € au titre des loyers et charges impayés au 20 mars 2014.
Condamner [X] [U] au paiement de la somme de 19,92 € reliquat de la facture d'eau.
Constater la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyers et de charges au 28 août 2013, par le jeu de la clause résolutoire et prononcer l'expulsion de [X] [U] et de tous occupants de son chef.
Condamner [X] [U] au paiement de la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts.
Condamner [X] [U] au paiement de la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance en ce compris le coût du commandement de payer du 28 juin 2013 et aux dépens de la procédure d'appel dont distraction au profit de Maître RUIZ-ASSEMAT.
[A] [F] épouse [A] soutient tout d'abord que le loyer a été revalorisé d'un commun accord par les parties lors de l'avenant du 2 novembre 2004 puis lors de celui du 25 avril 2010, les parties décidant alors que malgré la restitution du garage le montant du loyer ne serait pas baissé. Elle critique donc les calculs effectués par l'huissier de justice mandaté par [X] [U] et retenus par le premier juge.
Elle ajoute qu'elle justifie après examen des factures et calcul par un huissier de justice que la locataire reste redevable de la somme de 19,92 € au titre de la facture d'eau de 2012.
Sur ses demandes reconventionnelles, [A] [F] épouse [A] soutient que la locataire ne verse pas entièrement et à la date exigible son loyer et que l'allocation logement n'est pas de plus versée directement à la bailleresse.
Elle ajoute pèle-mêle pour solliciter la résiliation du bail que la locataire ne jouit pas paisiblement des lieux laissant traîner ses poubelles, empêchant les entreprises d'accéder à son logement pour les travaux de mise aux normes incendie, qu'elle ne justifie pas non plus de l'assurance locative.
[A] [F] épouse [A] soutient également que le non respect par la locataire de ses obligation l'a contrainte à de multiples démarches et frais et l'a mise en difficulté pour régler les charges à verser au titre du bâtiment.
Le dispositif des écritures de [X] [U] énonce :
Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Condamner [A] [F] épouse [A] au paiement de la somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel.
[X] [U] expose que durant de nombreuses années le garage a été mis gratuitement à disposition des locataires, que toutefois en 2004 [A] [F] épouse [A] refusant le maintien de cette mise à disposition gratuite, les parties signeront un avenant le 2 novembre 2004 avec la location du garage pour 25 € .
Elle ajoute que le 25 avril 2010 la bailleresse lui a fait signer un document par lequel elle s'engageait à libérer le garage et qu'il n'a jamais été convenu que contrairement à ce qui est avancé sans preuve, que cela se ferait sans baisse du loyer des 25 € affecté spécifiquement au garage. Elle soutient que les clauses manuscrites portées à la fin du document du 25 avril 2010 ont été rajoutées pour les besoins de la cause par [A] [F] épouse [A].
Elle considère donc que les calculs qu'elle a produit sont exacts.
Elle soutient également s'être toujours acquittée de ses factures d'eau.
Sur la demande reconventionnelle en résiliation du bail, [X] [U] répond en premier lieu qu'il n'est pas démontré qu'elle ne paie pas régulièrement son loyer et ses charges et que contrairement à ce qui est soutenu par la bailleresse cette dernière reçoit directement l'allocation logement.
Elle s'oppose au moyen selon lequel elle ne jouirait pas paisiblement des lieux, précisant que l'appelante ne rapporte pas la preuve qu'elle laisse ses poubelles sur le palier.
Enfin sur le défaut de justificatif de l'assurance locative elle affirme avoir toujours été assurée et en avoir toujours justifié ajoutant que ce point fait d'ailleurs l'objet d'une procédure distincte en résiliation du bail à l'initiative de [A] [F] épouse [A].
MOTIFS
Sur les loyers et les charges indûment perçus :
Il ressort des pièces produites que le 2 janvier 2003, [X] [U] succédant à son ex-compagnon en qualité de locataire du logement, les parties en litige ont conclu un nouveau bail, moyennant un loyer mensuel de 399,12 € et prévoyant une indexation du montant du loyer le 2 janvier de chaque année en fonction du coût de la construction.
Il est également constant que par avenant en date du 2 novembre 2004 les parties ont convenu que l'utilisation du parking emplacement n°3 ne serait plus gratuite mais se ferait moyennant un loyer de 25 € par mois.
Enfin il est justifié que le 25 avril 2010, [X] [U] s'est engagée à libérer cet emplacement de parking à compter du 31 mai 2010 et que la libération a effectivement eu lieu.
Contrairement à ce que soutient [A] [F] épouse [A] rien ne permet de retenir que la locataire ait accepté de maintenir le loyer initial augmenté de 25 € pour la location du parking après la libération de cet emplacement.
Par conséquent le loyer de base à prendre en considération, comme l'a jugé à bon droit le premier juge est depuis le 31 mai 2010 le loyer initial avec indexation annuelle et non le loyer fixé par l'avenant du 2 novembre 2004.
[X] [U] verse aux débats comme constaté par le premier juge, un calcul très détaillé fait par un huissier de justice sur l'indexation des loyers contractuels depuis 2009 (pour tenir compte de la prescription quinquennale) et prenant en compte jusqu'au 31 mai 2010 l'avenant du 2 novembre 2004, calcul qui n'est pas sérieusement remis en cause par les éléments produits par la bailleresse et qui permet de relever un trop perçu au titre des loyers et charges de 2459,84 € pour la période de février 2009 à juin 2013.
Par conséquent la décision de première instance sera confirmée en ce qu'elle a condamnée [A] [F] épouse [A] au remboursement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Et la demande de l'appelante de voir [X] [U] condamnée à lui rembourser la somme de 2459,84 € qu'elle a payé en exécution du jugement entrepris ne peut qu'être rejetée par voie de conséquence.
Concernant la consommation d'eau de [X] [U], il est constant qu'au titre de la période de mai à novembre 2012 celle-ci a réglé la somme de 100,90 €.
La bailleresse verse au débats une facture à son nom, l'immeuble comprenant plusieurs appartements pour la période de mai à novembre 2012 ainsi qu'en appel un calcul complet fait par un huissier de justice au vu de la facture et de l'index du compteur, calcul non valablement remis en cause par [X] [U] qui démontre que celle-ci était redevable pour cette période de la somme de 120,82 € soit restant due une somme de 19,92 €.
Par conséquent la décision de première instance sera infirmée sur ce point et [X] [U] sera condamnée au paiement de la somme de 19,92 € au titre de sa consommation d'eau de mai à novembre 2012.
Sur la demande reconventionnelle de résiliation du bail :
La bailleresse n'est pas bien fondée à solliciter que soit constatée la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire suite à la signification du commandement de payer en date du 28 juin 2013, dans la mesure où les sommes portées au dit commandement ne sont pas justifiées puisque fondées sur un loyer basé sur l'avenant du 2 novembre 2004 alors que celui-ci n'est plus applicable depuis le 31 mai 2010.
Par ailleurs [A] [F] épouse [A] ne rapporte pas la preuve que sa locataire ne s'acquitte pas régulièrement du montant du loyer dont elle est redevable.
La décision de première instance sera donc confirmée sur ce point.
[A] [F] épouse [A] demande également en appel de prononcer la résiliation du bail au motif d'une faute de la locataire qui n'occuperait pas le logement pas de façon paisible.
Toutefois la seule pièce produite à l'appui de cette demande en l'occurrence un constat d'huissier en date du 20 février 2015 montrant une poubelle sur le palier de l'étage est manifestement insuffisante à caractériser un manquement par le preneur à son obligation de jouissance paisible.
La bailleresse ne démontre pas plus que la locataire s'oppose de façon injustifiée et répétée à l'accomplissement de travaux dans son logement.
Enfin [A] [F] épouse [A] sollicite devant la cour la résiliation du bail au motif que le preneur ne justifierait pas de l'attestation d'assurance locative malgré un commandement en date du 20 octobre 2015.
Cependant [X] [U] produit au débat une attestation d'assurance de la compagnie ALLIANZ en date du 16 juin 2015, sur sa garantie responsabilité locative pour la période du 1er juin 2015 au 31 mai 2016.
Par conséquent la décision de première instance sera confirmée en ce qu'elle a débouté [A] [F] épouse [A] de sa demande en résiliation du bail.
Sur la demande en dommages et intérêts :
[A] [F] épouse [A] sollicite l'octroi de dommages et intérêts au motif essentiel que l'attitude de sa locataire et les retards de paiement lui ont causé un préjudice et l'ont contrainte à de multiples démarches et à des frais.
Toutefois il a été jugé que sous réserve de la somme de 19,92 € restant due au titre des charges d'eau de mai à novembre 2012 il n'était pas démontré que [X] [U] n'ait pas respecté ses obligations locatives, en outre la bailleresse ne rapporte pas la preuve du préjudice qu'elle dit subir.
Par conséquent la demande de dommages ne peut qu'être rejetée.
La décision entreprise sera donc également confirmée.
Sur les demandes accessoires:
La décision de première instance sera confirmée en ce qu'elle a condamné [A] [F] épouse [A] au paiement de la somme de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'elle a mis les dépens de l'instance à sa charge en ce compris le coût du calcul par huissier de justice de l'indexation.
En outre [A] [F] épouse [A] succombant en appel sera condamnée au paiement de la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS:
La cour, statuant par arrêt rendu contradictoirement par mise à disposition au greffe.
Confirme dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 août 2014 par le tribunal d'instance de BEZIERS, sauf en ce qu'il a débouté [A] [F] épouse [A] de sa demande au titre des charges en eau de mai 2012 à novembre 2012.
L'infirmant sur ce point
Condamne [X] [U] à payer à [A] [F] épouse [A] la somme de 19,92 € au titre des charges en eau de mai 2012 à novembre 2012.
Condamne [A] [F] épouse [A] aux dépens exposés dans le cadre de la procédure d'appel .
Condamne [A] [F] épouse [A] à payer à [X] [U] la somme de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
