République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
TROISIEME CHAMBRE
ARRÊT DU 24/10/2019
N° de MINUTE : 19/459
N° RG 18/03999 - N° Portalis DBVT-V-B7C-RWBD
Jugement (N° 15/04414) rendu le 21 Juin 2018 par le tribunal de grande instance de Valenciennes
APPELANTE
SCP Jean Baptiste Pantou et Maxime Carrion représentée par son représentant légal domicilié es qualité audit siège
[Adresse 121]
[Localité 107]
Représentée par Me Véronique Vitse-Boeuf, avocate au barreau de Lille
INTIMÉS
Monsieur [GZ] [C]
né le [Date naissance 19] 1971 à [Localité 33]
de nationalité française
[Adresse 180]
[Localité 94]
Monsieur [ZO] [D]
né le [Date naissance 17] 1964 à [Localité 159]
de nationalité française
[Adresse 132]
[Localité 41]
Madame [ZA] [PF] épouse [D]
née le [Date naissance 30] 1967 à [Localité 178]
de nationalité française
[Adresse 132]
[Localité 41]
Monsieur [PP] [E]
né le [Date naissance 13] 1959 à [Localité 149]
de nationalité française
[Adresse 133]
[Localité 112]
Madame [AC] [E]
née le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 195]
de nationalité française
[Adresse 133]
[Localité 112]
Monsieur [ZD] [Y]
né le [Date naissance 7] 1962 à [Localité 148]
de nationalité française
[Adresse 93]
[Localité 118]
Madame [GK] [Y]
née le [Date naissance 47] 1964 à [Localité 107]
de nationalité française
[Adresse 93]
[Localité 118]
Monsieur [ZB] [N]
né le [Date naissance 84] 1969 à [Localité 186]
de nationalité française
[Adresse 99]
[Localité 122]
Madame [PN] [N]
née le [Date naissance 54] 1971 à [Localité 186]
de nationalité française
[Adresse 99]
[Localité 122]
Monsieur [ZC] [Z]
né le [Date naissance 15] 1963 à [Localité 154]
de nationalité française
[Adresse 125]
[Localité 88]
Madame [GU] [GJ] épouse [Z]
née le [Date naissance 85] 1967 à [Localité 174]
de nationalité française
[Adresse 125]
[Localité 88]
Madame [PU] [R]
née le [Date naissance 68] 1968 à [Localité 173]
de nationalité française
[Adresse 58]
[Localité 130]
Monsieur [PE] [R]
né le [Date naissance 47] 1965 à [Localité 165]
de nationalité française
[Adresse 58]
[Localité 130]
Monsieur [GR] [P]
né le [Date naissance 31] 1975 à [Localité 114]
de nationalité française
[Adresse 108]
[Localité 114]
Monsieur [T] [J]
né le [Date naissance 57] 1959 à [Localité 145]
de nationalité française
[Adresse 166]
[Localité 129]
Madame [BT] [H]
née le [Date naissance 60] 1963 à [Localité 142]
de nationalité française
[Adresse 166]
[Localité 129]
Monsieur [PK] [I]
né le [Date naissance 74] 1976 à [Localité 186]
de nationalité française
[Adresse 170]
[Localité 79]
Madame [ZN] [I]
née le [Date naissance 52] 1977 à [Localité 139] - Cote d'Ivoire
[Adresse 170]
[Localité 79]
Monsieur [GZ] [GN]
né le [Date naissance 11] 1969 à [Localité 179]
de nationalité française
[Adresse 120]
[Localité 138]
Madame [BU] [GE] épouse [GN]
née le [Date naissance 49] 1969 à [Localité 153] - Roumanei
[Adresse 120]
[Localité 138]
Monsieur [OV] [PG]
né le [Date naissance 75] 1973 à [Localité 200]
de nationalité française
[Adresse 48]
[Localité 34]
Madame [YX] [PG]
née le [Date naissance 56] 1975 à [Localité 157]
de nationalité française
[Adresse 48]
[Localité 34]
Madame [S] [CF]
née le [Date naissance 29] 1972 à [Localité 201]
de nationalité française
[Adresse 160]
[Localité 101]
Monsieur [GF] [GM]
né le [Date naissance 24] 1968 à [Localité 190]
de nationalité française
[Adresse 110]
[Localité 116]
Madame [CG] [GM]
née le [Date naissance 35] 1967 à [Localité 164]
de nationalité française
[Adresse 110]
[Localité 116]
Monsieur [BZ] [AG]
né le [Date naissance 8] 1958 à [Localité 175]
de nationalité française
[Adresse 38]
[Localité 6]
Madame [X] [OU] épouse [AG]
née le [Date naissance 37] 1961 à [Localité 185]
de nationalité française
[Adresse 38]
[Localité 6]
Monsieur [OT] [GL]
né le [Date naissance 59] 1951 à [Localité 199] - Allemagne
[Adresse 131]
[Localité 106]
Madame [YU] [GC] épouse [GL]
née le [Date naissance 55] 1951 à [Localité 152]
de nationalité française
[Adresse 131]
[Localité 106]
Monsieur [GH] [YY]
né le [Date naissance 31] 1956 à [Localité 192]
de nationalité française
[Adresse 86]
[Localité 5]
Madame [W] [YY]
née le [Date naissance 20] 1959 à [Localité 196]
de nationalité française
[Adresse 86]
[Localité 5]
Monsieur [ZC] [GP]
né le [Date naissance 3] 1968 à [Localité 161]
de nationalité française
[Adresse 62]
[Localité 109]
Madame [ZR] [GP]
née le [Date naissance 66] 1972 à [Localité 162]
de nationalité française
[Adresse 62]
[Localité 109]
Monsieur [GS] [YW]
né le [Date naissance 70] 1954 à [Localité 177]
de nationalité française
[Adresse 39]
[Localité 104]
Monsieur [ZC] [ZE]
né le [Date naissance 50] 1954 à [Localité 151]
de nationalité française
[Adresse 113]
[Localité 4]
Madame [YU] [ZE]
née le [Date naissance 25] 1949 à [Localité 172]
de nationalité française
[Adresse 113]
[Localité 4]
Madame [ZI] [ZG]
née le [Date naissance 71] 1959 à [Localité 184]
de nationalité française
[GI]
[Localité 103]
Monsieur [PL] [ZG]
né le [Date naissance 82] 1954 à [Localité 184]
de nationalité française
[Adresse 22]
[Localité 77]
Monsieur [G] [PC]
né le [Date naissance 10] 1948 à [Localité 176]
de nationalité française
[Adresse 111]
[Localité 95]
Madame [ZI] [PR] épouse [PC]
née le [Date naissance 21] 1948 à [Localité 163]
de nationalité française
[Adresse 111]
[Localité 95]
Monsieur [GZ] [ZF]
né le [Date naissance 18] 1969 à [Localité 178]
de nationalité française
[Adresse 40]
[Localité 136]
Madame [PS] [ZF]
née le [Date naissance 27] 1972 à [Localité 203]
de nationalité française
[Adresse 40]
[Localité 136]
Monsieur [PJ] [ZK]
né le [Date naissance 28] 1979 à [Localité 164]
de nationalité française
[Adresse 97]
[Localité 102]
Monsieur [GY] [GW]
né le [Date naissance 69] 1959 à [Localité 33]
de nationalité française
[Adresse 119]
[Localité 33]
Madame [L] [K] épouse [GW]
née le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 202]
de nationalité française
[Adresse 119]
[Localité 33]
Monsieur [PT] [YT]
né le [Date naissance 55] 1960 à [Localité 189]
de nationalité française
[Adresse 98]
[Localité 123]
Madame [YV] [YT]
née le [Date naissance 63] 1976 à [Localité 143]
de nationalité française
[Adresse 98]
[Localité 123]
Monsieur [YR] [ZH]
né le [Date naissance 16] 1969 à [Localité 198]
de nationalité française
[Adresse 61]
[Localité 126]
Madame [V] [PM] épouse [ZH]
née le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 193]
de nationalité française
[Adresse 61]
[Localité 126]
Monsieur [GV] [ZM]
né le [Date naissance 14] 1965 à [Localité 182]
de nationalité française
[Adresse 171]
[Localité 105]
Madame [PN] [ZM]
née le [Date naissance 64] 1968 à [Localité 182]
de nationalité française
[Adresse 171]
[Localité 105]
Monsieur [PO] [OZ]
né le [Date naissance 53] 1969 à [Localité 194]
de nationalité française
[Adresse 135]
[Localité 87]
Madame [PS] [OZ]
née le [Date naissance 43] 1968 à [Localité 144]
de nationalité française
[Adresse 135]
[Localité 87]
Monsieur [CE] [CN]
né le [Date naissance 36] 1979 à [Localité 150]
de nationalité française
[Adresse 76]
[Localité 137]
Monsieur [GT] [OX]
né le [Date naissance 67] 1938 à [Localité 181] ([Localité 128])
de nationalité française
[Adresse 46]
[Localité 128]
Monsieur [GG] [OX]
né le [Date naissance 73] 1933 à [Localité 167]
de nationalité française
[Adresse 117]
[Localité 12]
Monsieur [PP] [OW]
né le [Date naissance 9] 1951 à [Localité 140]
de nationalité française
[Adresse 100]
[Localité 92]
Madame [PD] [U] épouse [OW]
née le [Date naissance 51] 1949 à [Localité 191]
de nationalité française
[Adresse 100]
[Localité 92]
Monsieur [ZC] [CP]
né le [Date naissance 45] 1961 à [Localité 114]
de nationalité française
[Adresse 134]
[Localité 91]
Madame [S] [CP]
née le [Date naissance 44] 1970 à [Localité 147]
de nationalité française
[Adresse 134]
[Localité 91]
Monsieur [ZJ] [YO]
né le [Date naissance 32] 1943 à [Localité 197]
de nationalité française
[Adresse 158]
[Localité 127]
Madame [PB] [YO]
née le [Date naissance 9] 1943 à [Localité 188]
de nationalité française
[Adresse 158]
[Localité 127]
Monsieur [T] [HA]
né le [Date naissance 26] 1954 à [Localité 169]
de nationalité française
[Adresse 124]
[Localité 78]
Madame [ZL] [HA]
née le [Date naissance 42] 1955 à [Localité 146]
de nationalité française
[Adresse 124]
[Localité 78]
Monsieur [PH] [HB]
né le [Date naissance 45] 1973 à [Localité 156]
de nationalité française
[Adresse 65]
[Localité 80]
Madame [OY] [F] épouse [HB]
née le [Date naissance 83] 1973 à [Localité 183]
de nationalité française
[Adresse 65]
[Localité 80]
Monsieur [GS] [B]
né le [Date naissance 72] 1967 à [Localité 187]
de nationalité française
[Adresse 168]
[Localité 96]
Monsieur [PA] [YZ]
de nationalité française
[Adresse 23]
[Localité 115]
Représentés par Me Loic Le Roy, avocat au barreau de Douai et Me Carlo Alberto Brusa, avocat au barreau de Paris substitué par Me Lucas, avocat au barreau de Paris
Monsieur [GD] [CO]
de nationalité française
[Adresse 81]
[Localité 90]
Monsieur [YS] [CO]
de nationalité française
[Adresse 89]
[Localité 90]
Monsieur [PT] [M]
de nationalité française
[Adresse 81]
[Localité 90]
Représentés par Me Bertrand Meignie, avocat au barreau de Douai et Me Guillaume Regnault, avocat au barreau de Paris
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Hélène Château, première présidente de chambre
Benoît Pety, conseiller
Sara Lamotte, conseillère
---------------------
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Fabienne Dufossé
DÉBATS à l'audience publique du 12 Septembre 2019 après rapport oral de l'affaire par Benoît Pety.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2019 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Hélène Château, présidente, et Fabienne Dufossé, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.
OBSERVATIONS ÉCRITES DU MINISTÈRE PUBLIC : 24 avril 2019
Communiquées aux parties le 25 avril 2019
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 septembre 2019
Exposé du litige, de la procédure et des prétentions des parties :
La société JPB Promotion a fait l'acquisition en 2006 et 2010 de parcelles à [Localité 155] afin d'édifier l'extension d'une maison de retraite EPHAD dite [141] exploitée par la société Agora (Groupe Sigma). L'agence Régionale de Santé a donné son autorisation à cette opération le 20 août 2010.
La société JPB Promotion a commercialisé l'opération en proposant à plusieurs acquéreurs bénéficiant du dispositif fiscal Bouvard l'achat sous la forme de ventes en l'état futur d'achèvement des nouvelles chambres, ces acquéreurs adoptant le statut de loueurs en meublé professionnel et non professionnel. Cette personne morale a donc régularisé avec chaque acquéreur et en la forme sous seing privé un contrat préliminaire de réservation portant sur différents lots, ce qui devait se doubler d'une promesse de bail commercial de loueur de meublé.
Chaque candidat à l'acquisition a donné mandat à maître [GX], notaire associé à [Localité 107], pour qu'il procède en son nom et pour son compte à la régularisation de l'ensemble des actes nécessaires à l'opération : acquisition de la société JPB Promotion de chaque lot avec meubles meublants, prêt avec l'établissement de crédit, bail commercial avec la société Agora et convention de prêt à usage des parties communes existantes.
Les ventes en l'état futur d'achèvement ont été reçues par maître [GX] courant 2010 et 2011. Le programme a toutefois pris du retard, la livraison des lots étant fixée au mois de septembre 2013.
La société JPB Promotion a été placée en redressement judiciaire par décision du tribunal de commerce de Lille-Métropole du 5 septembre 2013, cette procédure collective ayant été convertie en liquidation judiciaire le 18 décembre suivant, maître [GO] ayant été désigné en qualité de mandataire liquidateur.
La banque CIC Nord Ouest, garante financière de l'achèvement de la résidence, a sollicité et obtenu le 13 mai 2014 en la personne de M. [YM] la désignation d'un administrateur ad hoc remplissant la mission d'un maître d'ouvrage pour mener à bien l'achèvement des travaux, avec le concours de M. [PI], expert, chargé de déterminer les travaux à réaliser, d'en évaluer le coût ainsi que la durée prévisible.
Par ailleurs, par jugement du 23 juillet 2014, le tribunal de commerce de Bordeaux plaçait la société Agora en redressement judiciaire. Par décision du 27 mai 2015, la juridiction consulaire ordonnait la reprise des actifs de la société Agora par la société Patrimoine et Participations (Groupe Mieux Vivre). La transmission à cette personne morale de l'autorisation administrative d'exploitation et d'extension de l'EHPAD [141] était également ordonnée.
Le 21 octobre 2015, l'A.R.S. d'Aquitaine a régularisé le transfert de l'autorisation d'exploitation de l'EHPAD [141] I au profit de la SARL Résidence de Chambéry.
Devant l'arrêt définitif du chantier [141] II, M. [C] et 67 autres investisseurs ont, par actes d'huissiers du 30 novembre 2015, fait assigner devant le tribunal de grande instance de Valenciennes la SCP de notaires Pantou-Carrion, la société Sigma ainsi que maîtres [YS] et [GD] [CO] et [PT] [M], membres de la SCP d'avocats [CO], aux fins de les voir condamner à les indemniser de leurs préjudices.
Par jugement du 21 juin 2018, le tribunal de grande instance de Valenciennes a :
-constaté l'irrecevabilité des demandes dirigées à l'encontre de la SA Sigma,
-condamné solidairement la SCP Pantou-Carrion, ainsi que maîtres [GD] et [YS] [CO] et maître [PT] [M] à payer à :
'M. [C], la somme de 25 627 euros,
'M. et Mme [D]-[PF], la somme de 25 665 euros,
'M. et Mme [E], la somme de 25 696 euros,
'M. et Mme [Y], la somme de 39 134 euros,
'M. [B], la somme de 49 099 euros,
'M. et Mme [N], la somme de 25 991 euros,
'M. et Mme [Z]-[GJ], la somme de 26 403 euros,
'M. et Mme [R], la somme de 24 746 euros,
'M. [P], la somme de 24 720 euros,
'M. [J] et Mme [H], la somme de 25 661 euros,
'M. et Mme [I], la somme de 26 615 euros,
'M. et Mme [GN]-[GE], la somme de 38 237 euros,
'M. et Mme [PG], la somme de 26 830 euros,
'Mme [CF], la somme de 25 739 euros,
'M. et Mme [GM], la somme de 38 950 euros,
'M. et Mme [AG]-[OU], la somme de 51 250 euros,
'M. et Mme [GL]-[GC], la somme de 25 741 euros,
'M. et Mme [YY], la somme de 25 650 euros,
'M. et Mme [GP], la somme de 25 192 euros,
'M. [YZ], la somme de 25 228 euros,
'M. [YW], la somme de 146 251 euros,
'M. et Mme [ZE], la somme de 25 697 euros,
'M. et Mme [ZG], la somme de 51 635 euros,
'M. et Mme [PC]-[PR], la somme de 25 875 euros,
'M. et Mme [ZF], la somme de 25 229 euros,
'M. [ZK], la somme de 24 740 euros,
'M. et Mme [GW]-[K], la somme de 25 671 euros,
'M. et Mme [YT], la somme de 25 592 euros,
'M. et Mme [ZH]-[PM], la somme de 26 433 euros,
'M. et Mme [ZM], la somme de 25 260 euros,
'M. et Mme [OZ], la somme de 25 677 euros,
'M. [CN], la somme de 39 746 euros,
'M. [GT] [OX], la somme de 25 673 euros,
'M. [GG] [OX], la somme de 25 778 euros,
'M. et Mme [OW]-[U], la somme de 25 650 euros,
'M. et Mme [CP], la somme de 25 826 euros,
'M. et Mme [YO], la somme de 51 248 euros,
'M. et Mme [HA], la somme de 28 034 euros,
'M. et Mme [HB]-[F], la somme de 25 627 euros.
La juridiction déboutait par ailleurs les demandeurs de leurs prétentions au titre du préjudice moral et du préjudice lié au retard du chantier, condamnait sous la même solidarité la SCP de notaires et les trois avocats mis en cause à verser aux 39 demandeurs ou couples de demandeurs une indemnité de procédure de 500 euros chacun et à prendre en charge les dépens, les 39 demandeurs étant solidairement condamnés à verser à la société Sigma, déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, la somme de 7 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCP Pantou-Carrion a interjeté appel de la totalité des dispositions de ce jugement en ce qu'elles lui sont défavorables (instance RG 18/3999), maîtres [YS] et [GD] [CO] ainsi que maître [PT] [M] en ayant fait de même (instance RG 18/4278).
Par ordonnance du 23 avril 2019, le magistrat chargé de la mise en état a prononcé la jonction de ces deux procédures.
La SCP Pantou-Carrion demande par voie d'infirmation à la cour de débouter les demandeurs de toutes leurs prétentions et de les condamner in solidum à lui verser une indemnité de procédure de 20 000 euros, sans préjudice des entiers dépens.
La société de notaires appelante rappelle en premier lieu que sa responsabilité ne peut être retenue sans que les demandeurs rapportent la preuve cumulative d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité, ce qui selon elle fait défaut en l'occurrence. A ce propos, les griefs alimentés par les demandeurs envers le notaire ne sont aucunement pertinents selon la SCP défenderesse. La plaquette commerciale, qui n'a nullement été portée à la connaissance de maître [GX], précise que le bail commercial devait commencer à courir à compter du jour de l'obtention des autorisations d'ouverture et de mise en exploitation de l'extension de l'EHPAD par les services de tutelle. En outre, des promesses de bail commercial ont été régularisées avec la société Agora sous la forme sous seing privé par chacun des investisseurs, promesses qui ont été transmises au notaire. Selon ces actes, il était convenu que chaque bail était conclu sous la condition suspensive que le bailleur acquiert le bien suivant vente en l'état futur d'achèvement, le montant du loyer annuel étant de 8 262 euros TTC. Compte tenu du retard dans l'exécution des travaux puis de l'ouverture de la procédure collective à l'égard de la société JPB Promotion, les acquéreurs n'ont pas obtenu la livraison des immeubles. Il n'était pas envisageable dans ces conditions de régulariser les baux en même temps que les prêts, l'immeuble n'étant pas achevé et les autorisations administratives d'exploitation de l'EHPAD n'étant pas données. De surcroît, la société Agora qui exploitait l'établissement a elle-même été placée en redressement judiciaire le 23 juillet 2014. En toute hypothèse, quand bien même les baux commerciaux auraient été régularisés en même temps que les prêts, ils n'auraient pu l'être que sous condition suspensive, laquelle n'aurait jamais pu être levée compte tenu des événements. La SCP appelante ajoute que la procuration donnée au notaire, si elle contient bien mandat de consentir un bail commercial, ne prévoit aucune date sauf à rappeler que le bail commercial ne prend effet qu'au jour de l'obtention des autorisations administratives d'ouverture et d'exploitation. Les griefs faits au notaire sont donc inopérants. Les premiers juges ne pouvaient nullement retenir que la régularisation des baux commerciaux aurait pu prémunir les investisseurs contre une éventuelle procédure collective du promoteur en leur donnant la qualité de parties dans cette procédure. Les baux commerciaux n'auraient produit aucun effet en l'absence d'achèvement des travaux d'extension et d'obtention des autorisations administratives nécessaires.
Il n'est pas davantage justifié de soutenir que le notaire aurait dû informer les investisseurs des conséquences éventuelles d'un défaut de bail à la conclusion des contrats de vente. En effet, maître [GX] ne pouvait objectivement envisager l'ouverture des procédures collectives envers les sociétés JPB Promotion et Agora. Il ne disposait d'aucun indice pour remettre en cause l'opportunité économique de l'opération au montage de laquelle il n'avait pas participé.
Pour la SCP de notaires, les développements des investisseurs sur le prétendu défaut d'autorisation d'adjonction par les propriétaires de la Résidence [141] I de l'immeuble [141] II ne sont pas justifiés. En effet, la société JPB Promotion a acquis de la société ERS Agora et de la commune de [Localité 155] une parcelle distincte qui a fait l'objet d'un descriptif de division et d'un règlement de copropriété. Cet ensemble nouvellement acquis était donc juridiquement distinct de l'immeuble préexistant. Il s'agissait là de deux propriétés distinctes, chacune avec une assiette foncière autonome. Il n'y avait donc, faute d'empiètement, aucune autorisation à obtenir de l'immeuble [141] I. Les documents promotionnels distribués sont de simples publicités qui ne peuvent sérieusement servir de bases à une analyse juridique. Maître [GX] n'a pas participé à l'élaboration de ces plaquettes publicitaires. La circonstance que les deux immeubles soient matériellement liés ou que les services essentiels soient communs aux deux immeubles n'y change rien. En toute hypothèse, les propriétaires de l'immeuble [141] I ont explicitement donné leur accord pour un raccordement matériel avec l'extension. Les premiers juges ne pouvaient donc retenir une défaillance du notaire à ses obligations professionnelles.
Relativement aux obligations de conseil et d'information du notaire, la SCP appelante rappelle que l'opération immobilière à laquelle ont participé les investisseurs n'a pas été commercialisée ni négociée par maître [GX]. C'est la société JPB Promotion et les investisseurs qui ont convenu de la vente en l'état futur d'achèvement des lots d'une maison de retraite à [Localité 155]. Les contrats de réservation démontrent que c'est cette personne morale, avec le concours de la société d'avocats [CO] pour le montage juridique et fiscal, qui s'est chargée de la promotion du projet. Les pourparlers se sont engagés entre les candidats à l'acquisition et le promoteur, les acquéreurs étant engagés définitivement une fois le délai de rétractation expiré. Le devoir de conseil du notaire ne s'exerce que sur ce dont les parties l'avisent et eu égard aux objectifs affichés par ses clients. Le notaire n'a pas à apprécier l'opportunité économique de l'opération puisqu'il n'a pas connaissance des finalités de l'opération proprement dite. Il n'avait pas à se livrer à des investigations sur la solvabilité des parties. Il n'était pas tenu d'informer les acquéreurs sur le risque d'échec du programme immobilier, ce qu'il ne pouvait du reste suspecter au jour de la signature des actes de vente. Maître [GX] ne disposait d'aucun élément en rapport avec la pertinence économique de l'opération projetée à laquelle il n'avait pas participé. Tout avait été négocié avant même son intervention. Le notaire n'a à aucun moment garanti l'existence d'un placement sécurisé et le bénéfice d'avantages fiscaux subséquents. Il ne s'est pas occupé du montage du projet. Les actes que maître [GX] a dressés ont répondu à l'efficacité légale à laquelle il était obligé. Les sommes versées par les investisseurs lors des actes de vente l'ont été sur la base de l'état d'avancement des travaux, soit 5 % du prix. Chaque acte de vente comprend en outre une garantie extrinsèque d'achèvement consentie par la banque CIC Nord Ouest. Chaque investisseur a de plus été avisé des circonstances pouvant remettre en cause les avantages fiscaux espérés, le notaire n'ayant commis aucun manquement à ce titre.
La SCP de notaires énonce encore que les demandes indemnitaires présentées par les acquéreurs sont sans lien de causalité avec les reproches dirigés contre maître [GX]. Rien n'établit en l'espèce que, même mieux informés, les investisseurs auraient renoncé à contracter. Contrairement à ce qu'a jugé le tribunal de grande instance de Valenciennes, il importait de tenir compte de l'issue de la procédure collective pour apprécier le lien de causalité existant entre les prétendus manquements du notaire et les préjudices allégués. Le fait que les baux commerciaux n'ont pas été conclus lors de la signature des ventes est indifférent car les ventes ne pouvaient être conclues que sous condition suspensive, condition qui ne pouvait être levée dans le contexte de procédures collectives. L'absence de conclusion des baux commerciaux est donc sans conséquence. Les préjudices dont les investisseurs réclament réparation ont pour seules causes le retard dans l'exécution des travaux et l'ouverture d'une procédure collective à l'égard du promoteur puis de l'exploitant, ce qui est sans lien avec de prétendus manquements à ses obligations professionnelles. C'est bien la mise en liquidation judiciaire de la société exploitant l'EHPAD qui a provoqué l'absence de régularisation des baux commerciaux, le tribunal de commerce de Bordeaux ayant par ailleurs retenu l'offre de la société Patrimoine et Participations comprenant la délocalisation de l'établissement de retraite. Et même si les baux commerciaux avaient été régularisés par les investisseurs, leur continuation était impossible au vu de la situation financière très obérée de la société Agora, seule la cession étant envisageable. Il est d'évidence que le notaire était étranger à tout cela, comme il était étranger aux difficultés rencontrées par les investisseurs avec le groupe Mieux Vivre et sa filiale, la société Résidence de Chambéry, laquelle s'opposerait à tous les travaux d'achèvement nonobstant la mise en oeuvre de la garantie extrinsèque du CIC Nord Ouest. Les demandeurs sont particulièrement peu diserts sur l'état actuel d'avancement de ces travaux. Une réception du chantier était prévue fin 2016.
Sur le préjudice, la SCP de notaires rappelle que le préjudice né d'un manquement à une obligation de mise en garde ou à un devoir d'information et de conseil doit s'analyser en une perte de chance de ne pas contracter. Il appartient dès lors aux demandeurs de démontrer qu'ils n'auraient pas contracté s'ils avaient été informés. Toute démonstration fait ici défaut, le préjudice hypothétique n'étant pas indemnisable. En l'espèce, les investisseurs ne démontrent pas qu'ils se seraient abstenus de contracter si leur attention avait été attirée sur d'éventuels risques liés à l'opération immobilière projetée. Les risques dénoncés sont tous postérieurs à l'intervention du notaire, ce dernier ne pouvant anticiper la mise en liquidation judiciaire du promoteur et de l'exploitant. Les préjudices allégués par les demandeurs ne sont étayés par aucune pièce. Ils devront être écartés. Ils ne demandent pas l'annulation des ventes et restent ainsi propriétaires des biens immobiliers en voie d'achèvement. Le montant des sommes réclamées au titre des loyers n'est pas justifié. Quant à l'avantage fiscal dont réparation est aussi réclamée, il est sans lien avec les manquements imputés au notaire. La SCP appelante n'a rien à voir avec les frais d'ingénierie réclamés par la SCP [CO]. Les frais notariés n'ont pas à être remboursés puisque les investisseurs restent propriétaires de leurs biens. Le préjudice moral allégué par chacun des demandeurs est étranger à l'intervention du notaire. Les pénalités de retard du chantier aussi.
* * * *
Maîtres [YS] et [GD] [CO] ainsi que maître [M] sollicitent par voie de réformation de la juridiction du second degré qu'elle :
-Dise irrecevables sinon mal fondées les demandes formées à l'encontre de maître [M],
-En tout état de cause, dise irrecevables les investisseurs n'ayant pas souscrit la mission fiscale proposée par le cabinet [CO],
-Dise mal fondées les demandes formées à l'encontre de maîtres [YS] et [GD] [CO] ainsi que de maître [M], en qualité d'anciens associés de la SCP [CO]
- Déboute M. [C] et les autres investisseurs de l'ensemble de leurs demandes formées à leur encontre,
- Les condamne in solidum à leur verser chacun la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
La SCP [CO], principalement maître [YS] [CO], avocat fiscaliste, intervient dans le cadre d'opérations de défiscalisation liées à des acquisitions immobilières. Dans ce contexte, sa mission consistait à étudier la validité fiscale d'un projet d'investissement en ventes en l'état futur d'achèvement de clients sur un immeuble à usage d'établissement hébergeant des personnes âgées dépendantes (EHPAD) à [Localité 155] et afin de leur assurer l'éligibilité de leur investissement au statut de loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Il s'agit d'une mission facultative et individuelle. Seulement dix-sept investisseurs ont eu recours aux services du cabinet [CO]. Aucune lettre de mission n'a été signée par les autres acquéreurs ni aucun honoraire reçu ni aucune facture émise. Les sociétés Sigma et JPB Promotion ont commercialisé 48 des 52 lots composant l'immeuble [141] II, Sigma ayant élaboré une plaquette présentant le projet aux candidats à l'acquisition sans que le cabinet [CO] ait participé à l'élaboration de ce document précontractuel. Il n'est pas davantage établi que le cabinet [CO] ait rédigé l'un ou l'autre des actes régularisés au cours de cette opération.
Sur la recevabilité de l'action des investisseurs, il est tout d'abord soulevé la prescription de cette action dirigée contre les membres d'une SCP dissoute le 4 juin 2010. Les investisseurs ont fait délivrer assignation le 5 décembre 2015, soit plus de cinq ans après la dissolution. Les actions sont ainsi prescrites au visa de l'article 1859 du code civil. Subsidiairement, il est rappelé que la responsabilité d'un avocat ne peut être recherchée que pour faute. Il s'agit d'une responsabilité personnelle. Or, les investisseurs se sont contentés en l'occurrence de mettre en cause certains associés du cabinet [CO]-Maubaret sans caractériser une intervention effective des associés en question. La seule correspondance versée à ce titre aux débats sur l'élaboration du programme n'est pas signée par les avocats mis en cause. Maître [M] n'était plus membre de la SCP lorsque les acquisitions ont été régularisées. En outre, le nom de maître [GD] [CO] n'apparaît pas. Manifestement, les premiers juges se sont mépris sur le sens de la solidarité de l'article 16 de la loi du 29 novembre 1966, solidarité qui joue contre la SCP pour les actes de l'un de ses associés mais certainement pas contre les associés pour les actes accomplis personnellement par l'un d'entre eux. Maîtres [M] et [GD] [CO] doivent être mis hors de cause en ce qu'ils ne sont pas concernés par la responsabilité recherchée par les investisseurs. En toute hypothèse, maître [M] ne peut être tenu responsable d'une prétendue faute pour ne pas s'être assuré de la conclusion de baux commerciaux concomitamment aux actes de vente, ces actes étant datés du 21 décembre 2010, date à laquelle cet avocat n'était plus membre de la SCP [CO] et ce depuis le 1er juillet 2010, ses parts en industrie ayant été annulées lors d'une assemblée générale à cette date. Une prétendue faute commise cinq mois après son retrait de la SCP ne peut l'engager.
A titre encore plus subsidiaire, la réformation du jugement déféré est demandée en ce sens qu'aucun avocat du cabinet [CO] n'a rédigé d'acte dans l'opération litigieuse considérée : les actes de réservation n'ont pas été rédigés par les avocats mis en cause, les procurations et les actes de vente l'ayant été par le notaire. Enfin, il n'est pas démontré que les avocats aient disposé du récapitulatif des principaux sujets techniques de blocage rédigé par l'expert [PI]. En outre, le choix des demandeurs d'investir dans le projet d'extension d'un EHPAD à [Localité 155] ne résulte aucunement d'une quelconque intervention du cabinet [CO], lequel n'est pas l'auteur de la plaquette publicitaire élaborée et mise en circulation par la société Sigma. Le fait que ce cabinet d'avocats soit visé dans ce document ne peut l'engager, son intervention étant précisée au titre d'une garantie fiscale validée par ledit cabinet. Ce dernier n'est pas intervenu au stade de la réservation pas plus qu'au stade de la signature des actes authentiques. Les investisseurs ont en outre tous régularisé un prêt, une nouvelle fois en dehors de l'intervention du cabinet [CO], lequel n'a pas davantage été partie aux marchés de travaux ni au déblocage des fonds. Il n'est démontré aucun lien causal entre la situation dénoncée par les investisseurs et le rôle tenu par le cabinet [CO], lequel s'est contenté de proposer son intervention simplement pour assurer le suivi fiscal de chacun des investisseurs recherchant le statut LMNP.
Les avocats appelants maintiennent que le cabinet [CO] n'a pas été chargé d'une mission d'ingénierie juridique concernant l'élaboration du programme litigieux. Il n'a aucunement perçu la somme alléguée par les demandeurs de 90 000 euros d'honoraires. La prestation facultative proposée à chacun des investisseurs concernait une garantie de bonne fin fiscale facturée 2 065 euros TTC par investisseur, étant précisé comme il a déjà été dit que les acquéreurs n'ont pas tous souscrit aux services du cabinet [CO]. Seul M. [GL] a démontré à ce jour sa qualité de client du cabinet d'avocats, la lettre de mission étant jointe à l'assignation. Les investisseurs qui n'ont pas contracté avec le cabinet [CO] sont irrecevables à rechercher sa responsabilité.
Pour autant, le fait de facturer la prestation fiscale et personnelle ne signifie pas que le cabinet d'avocats avait validé en amont toute l'opération litigieuse d'un point de vue juridique et fiscal. Les termes de sa mission étaient spécifiques et ne concernaient que le suivi particulier de la situation personnelle des seuls investisseurs concernés.
En toute hypothèse, la mission facultative et limitée donnée au cabinet [CO] a été remplie. L'objet de cette mission consistait à garantir aux acquéreurs des lots mis en vente par JPB Promotion que le projet avait le potentiel pour qu'ils puissent bénéficier des avantages fiscaux liés au statut de « loueur en meublé professionnel ». C'est donc bien une garantie de bonne fin fiscale qui est mentionnée dans la lettre de mission dont les termes sont explicites. Cela comprend une intervention en cas de contrôle fiscal et une assistance valant pour tous les points d'investissement affectant les trois premiers exercices fiscaux. Cela n'a rien à voir avec une garantie de la sécurité juridique et fiscale de toute l'opération en question. Pour que le potentiel de l'opération s'exprime, encore fallait-il que l'opération soit poursuivie jusqu'à son terme. Le fait que le projet n'ait pas complètement abouti, pour des raisons accidentelles et économiques, est totalement étranger à l'intervention du cabinet [CO].
Sur les manquements que les investisseurs lui reprochent, le cabinet [CO] maintient qu'aucun de ces griefs n'est fondé. En cela, le reproche qui consisterait à n'avoir pas fait régulariser par la société Agora les baux commerciaux nécessaires à la réalisation des objectifs de l'opération ne concerne pas les avocats du cabinet [CO]. Le fait que l'opération ait échoué par des considérations accidentelles et économiques est totalement étranger à leur intervention. En outre, si les baux commerciaux n'ont pas été régularisés, ce n'est pas parce qu'ils n'étaient pas prévus ou par suite de négligences mais simplement parce que l'inachèvement de l'immeuble n'a pas permis sa livraison et ainsi la prise d'effet des baux promis. En l'espèce, la règle fiscale imposait que le logement soit mis en location dans le mois suivant l'achèvement de la résidence. L'avocat fiscaliste, qui n'avait pas à recevoir l'acte, devait simplement s'assurer d'une mise en location dès l'achèvement de la résidence. Or, la résidence n'a jamais été livrée. Du reste, la signature des baux dès la vente ne pouvait prémunir les investisseurs d'une éventuelle liquidation du promoteur.
Sur le prétendu manquement au devoir de conseil tenant au défaut de régularisation des baux commerciaux permettant de bénéficier des avantages fiscaux, les avocats du cabinet [CO] maintiennent qu'il faut distinguer la dette de conseil de l'obligation de faire régulariser un acte. En outre, ce n'est pas parce que le cabinet d'avocats aurait pu indiquer que le programme litigieux présentait tout le potentiel pour bénéficier des dispositions fiscales spécifiques aux investissements réalisés sous le statut de loueur en meublé non professionnel que l'avocat garantissait l'exécution du programme, notamment des baux en question.
Sur le manquement au devoir de conseil pour n'avoir pas assuré que l'opération d'adjonction de l'immeuble [141] II était bien autorisée par les copropriétaires de l'immeuble [141] I, les avocats appelants contestent la motivation des premiers juges puisqu'il ne leur appartenait pas de s'enquérir de cette autorisation, leur intervention étant strictement de nature fiscale. La question des autorisations administratives ou juridiques était l'affaire de la société Sigma.
Enfin, sur le manquement au devoir de conseil relatif à la présentation des risques financiers et juridiques inhérents à l'opération, les avocats du cabinet [CO] rappellent qu'ils ne sont aucunement intervenus auprès des investisseurs au moment de leurs engagements. Ils ont été démarchés ou conseillés et ont signé des mandats de recherche en dehors de toute intervention du cabinet d'avocats. Ils ont signé des compromis puis des actes authentiques hors la présence de ces derniers. Ils n'étaient débiteurs d'aucun devoir de conseil.
Les avocats du cabinet [CO] énoncent ensuite qu'il n'existe aucun lien de causalité entre les fautes invoquées par les investisseurs et les préjudices allégués. En effet, les acquéreurs se sont engagés en dehors de toute intervention dudit cabinet. L'inexécution du projet ne présente aucun lien avec la mission facultative et exclusivement fiscale du cabinet [CO].
Quant aux préjudices allégués, le fait pour les investisseurs de n'avoir pas été parties à la procédure collective ne peut constituer un préjudice, les demandeurs ne démontrant pas en quoi ils auraient pu obtenir quelque chose de la liquidation judiciaire considérée. Il est donc regrettable que les premiers juges aient pu préciser dans la décision contestée qu'il y avait bien un dommage quelle que soit l'issue de cette procédure de liquidation. De surcroît, le préjudice en lien avec un manquement au devoir de conseil s'entend d'une perte de chance de ne pas contracter, cette perte ne pouvant qu'être partielle comme mesurée à la chance perdue, ce qui ne peut jamais être égal à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.
Les avocats appelants considèrent que la moins-value des immeubles concernés alléguée par les investisseurs n'est pas démontrée, chacun restant propriétaire de son lot. Il n'y a donc pas matière à rembourser à chacun le prix de vente et les frais annexes. Il a par ailleurs été précisé que seulement 5 % du prix d'achat avait été versé à la signature de chaque acte authentique. Pour les frais d'ingénierie juridique versés au cabinet [CO], les acquéreurs doivent démontrer chacun une telle dépense, ce qui n'est pas le cas. Quant aux frais notariés, seuls les notaires sont par définition ici concernés.
Sur la perte de gains escomptés, sous forme de réductions d'impôts, il appartient aux demandeurs de produire aux débats leurs déclarations de revenus. S'agissant de la perte de loyers, il est rappelé que ce sont les difficultés de la société JPB Promotion qui sont à l'origine de l'arrêt du chantier et donc du non versement des loyers. Cela fait en outre double emploi avec la demande de remboursement du prix d'acquisition de chaque lot.
La réparation du préjudice moral n'est pas davantage justifiée, chaque investisseur réclamant une somme uniformisée de 10 000 euros alors que la situation de chacun est différente.
* * * *
Les 68 investisseurs demandent à la juridiction du second degré de :
-Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a reçu leurs demandes formées contre MM. [GD] et [YS] [CO] ainsi que M. [M],
-Confirmer le même jugement en ce qu'il a condamné solidairement la SCP Pantou-Carrion ainsi que maîtres [GD] et [YS] [CO] ainsi que maître [M] à réparer les préjudices moraux et financiers subis,
-Infirmer cette décision en ce qui concerne les montants des condamnations pécuniaires prononcées à l'encontre de la SCP Pantou-Carrion et des trois avocats,
-Débouter la SCP Pantou-Carrion de toutes ses demandes,
-Débouter MM. [GD] et [YS] [CO] ainsi que M. [M] de l'intégralité de leurs demandes,
Statuant à nouveau,
- Condamner in solidum la SCP Pantou-Carrion, MM. [GD] et [YS] [CO] et M. [M] à réparer leurs préjudices moraux et matériels suite à leurs divers agissements fautifs et garanties octroyées, avec intérêt au taux légal à compter de la notification de l'arrêt, et en conséquence à payer :
'à M. [C], les sommes de 222 584,73 euros à parfaire en réparation de son préjudice matériel et de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral,
'à M. et Mme [D]-[PF], les sommes de 222 880,73 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel et de 10 000 euros au titre du préjudice moral,
'à M. et Mme [E], les sommes de 223 120,73 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel et de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,
'à M. et Mme [Y], les sommes de 340 469,64 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel et de 10 000 euros au titre du préjudice moral,
'à M. [B], les sommes de 428 586,78 euros à parfaire en réparation de son préjudice matériel et de 10 000 euros au titre de son préjudice moral,
'à M. et Mme [N], les sommes de 225 385,95 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel et de 10 000 euros au titre du préjudice moral,
'à M. et Mme [Z]-[GJ], les sommes de 228 556,73 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel et de 10 000 euros au titre du préjudice moral,
'à M. et Mme [R], les sommes de 229 084,73 euros à parfaire au titre de leur préjudice matériel et de 10 000 euros au titre du préjudice moral,
'à M. [P], les sommes de 223 301,95 euros à parfaire en réparation de son préjudice matériel et de 10 000 euros au titre du préjudice moral,
'à M. [J] et Mme [H], les sommes de 222 845,50 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel et de 10 000 euros au titre du préjudice moral,
'à M. et Mme [I], les sommes de 230 185,95 euros à parfaire au titre de leur préjudice matériel et de 10 000 euros au titre du préjudice moral,
'à M. et Mme [GN]-[GE], les sommes de 334 515,83 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel et de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,
'à M. et Mme [PG], les sommes de 231 837,95 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel et de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,
'à Mme [CF], les sommes de 223 448,73 euros à parfaire en réparation de son préjudice matériel et de 10 000 euros au titre de son préjudice moral,
'à M. et Mme [GM], les sommes 339 051,83 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel et de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,
'à M. et Mme [AG]-[OU], les sommes de 445 140,40 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel et de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,
'à M. et Mme [GL]-[GC], les sommes de 223 465,95 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel et de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,
'à M. et Mme [YY], les sommes de 222 765,95 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel et de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,
'à M. et Mme [GP], les sommes de 219 239,73 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel et de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,
'à M. [YZ], les sommes de 219 514,05 euros à parfaire en réparation de son préjudice matériel et de 10 000 euros au titre de son préjudice moral,
'à M. [YW], les sommes 1 277 715,12 euros à parfaire en réparation de son préjudice matériel et de 10 000 euros au titre de son préjudice moral,
'à M. et Mme [ZE], les sommes de 223 124,73 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel et de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,
'à M. et Mme [ZG], les sommes de 448 096,73 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel et de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,
'à M. et Mme [PC]-[PR], les sommes de 224 489,95 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel et de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,
'à M. et Mme [ZF], les sommes de 219 524,73 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel et de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,
'à M. [ZK], les sommes de 215 765,95 euros à parfaire en réparation de son préjudice matériel et de 10 000 euros au titre de son préjudice moral,
'à M. et Mme [GW]-[K], les sommes de 222 925,95 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel et de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,
'à M. et Mme [YT], les sommes de 222 316,73 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel et de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,
'à M. et Mme [ZH]-[PM], les sommes de 228 784,73 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel et de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,
'à M. et Mme [ZM], les sommes de 219 765,95 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel et de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,
'à M. et Mme [OZ], les sommes de 222 968,73 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel et de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,
'à M. [CN], les sommes de 345 179,83 euros à parfaire en réparation de son préjudice matériel et de 10 000 euros au titre de son préjudice moral,
'à M. [GT] [OX], les sommes de 222 940,73 euros à parfaire en réparation de son préjudice matériel et de 10 000 euros au titre de son préjudice moral,
'à M. [GG] [OX], les sommes de 223 750,73 euros à parfaire en réparation de son préjudice matériel et de 10 000 euros au titre de son préjudice moral,
'à M. et Mme [OW]-[U], les sommes de 222 765,95 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel et de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,
'à M. et Mme [CP], les sommes de 224 117,95 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel et de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,
'à M. et Mme [YO], les sommes de 445 124,97 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel et de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,
'à M. et Mme [HA], les sommes de 241 097,95 à parfaire en réparation de leur préjudice matériel et de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,
'à M. et Mme [HB]-[F], les sommes de 222 584,11 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel et de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,
-Condamner in solidum la SCP Pantou-Carrion ainsi que MM. [GD] et [YS] [CO] et M. [M] aux investisseurs la somme de 113 380,34 euros en réparation du préjudice financier lié aux retards du chantier, à parfaire au jour du présent arrêt (409,02 euros par jour de retard),
-Condamner solidairement la SCP Pantou-Carrion ainsi que MM. [GD] et [YS] [CO] et M. [M] à verser à chacun des demandeurs la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Les 68 investisseurs exposent qu'à la suite du décès accidentel de M. [CA] [O], représentant légal de la société JPB Promotion, et de la mise en redressement judiciaire puis en liquidation judiciaire de cette personne morale, le chantier [141] II a été totalement suspendu. La Banque CIC, garante financière, a certes obtenu la désignation en référé de maître [YM] pour qu'il remplisse le rôle de maître d'ouvrage et d'administrateur ad hoc quant à l'achèvement de la résidence, avec le concours de M. [PI], mais ceux-ci se sont heurtés à d'importantes difficultés et n'ont pu mener à bien leurs missions respectives. En effet, la société Agora, qui bénéficiait des autorisations d'exploitation de l'EHPAD de Castres, a aussi été placée en redressement judiciaire et ses actifs ont été cédés à la société Résidence de Chambéry. Le tribunal de commerce de Bordeaux a ordonné la transmission de l'autorisation administrative d'extension de l'EHPAD à la société Patrimoine et Participations. Il a par ailleurs été indiqué dans des décisions du 27 mai 2015 que le repreneur de la société Agora n'était tenu d'aucune obligation envers les investisseurs en l'absence de convention de bail ou d'occupation préalablement signée. En outre, la transmission au profit du cessionnaire de l'autorisation d'exploitation de l'EHPAD porte sur le seul établissement [141] I qui n'a qu'une capacité de 32 lits. L'actuel repreneur refuse d'entendre parler du projet [141] II et bloque l'achèvement des travaux d'extension, principalement les travaux de raccordement entre les deux bâtiments alors que la réception du bâtiment [141] II est conditionnée à la finalisation des travaux de raccordement (électricité, eau, sécurité incendie, etc.). Sans ce rattachement, les investisseurs n'ont aucun espoir d'exploiter leurs lots en EHPAD. Diverses procédures ont été engagées devant le tribunal de commerce de Bordeaux et le juge des référés au tribunal de grande instance de Lille pour débloquer la situation, en vain. Le projet [141] II est un échec et les investisseurs ne peuvent que déplorer la ruine complète d'une opération présentée comme sûre et garantie. Sans solution amiable envisageable, ils ont engagé la voie contentieuse.
Relativement à la question de la recevabilité contestée de leur action contre les anciens associés de la SCP [CO]-[M], les investisseurs considèrent que seuls maître [GD] [CO] et maître [M] (associés non liquidateurs) sont concernés par l'article 1859 du code civil (délai de prescription de 5 ans pour agir à compter de la publication de la dissolution de la société), maître [YS] [CO] étant l'associé liquidateur. Par ailleurs, la publication de la cessation d'activité de cette SCP est du 29 avril 2011, point de départ du délai. Aucune prescription ne leur est donc opposable. Les demandeurs considèrent en toute hypothèse que maître [M] était encore associé de la SCP [CO] lorsque le courrier qui fonde sa responsabilité a été envoyé.
Sur le fond, les 68 investisseurs, qui se disent profanes, rappellent qu'ils ont souscrit un contrat d'adhésion à un projet vendu « clef en main », donc sans aucune marge de négociation possible. Le projet [141] II leur a été présenté par la société Sigma sous forme d'une plaquette promotionnelle, document publicitaire qui leur présentait cette opération d'investissement comme dénuée de risques, avec une forte insistance sur la sécurité du projet : réglementation EHPAD, bail commercial meublé garantissant le versement de loyers et évitant tout risque d'impayé. Etaient associées à l'opération la SCP d'avocats [CO]-Maubaret et la SCP de notaires Pantou-Carrion. L'intervention de professionnels du droit a été déterminante dans le consentement donné au projet par les investisseurs. En garantissant cette opération, ces professionnels du droit se sont obligés à garantir le résultat économique et fiscal de l'opération auprès des investisseurs. Il s'agit là d'une obligation de résultat et leur responsabilité est entière puisque les investissements se sont soldés par autant d'échecs.
1.Manquements reprochés au notaire, maître [GX] :
A / La SCP notariale a instrumenté tous les actes notariés relatifs à l'opération [141] II : actes d'acquisition des lots immobiliers, règlement de copropriété de l'immeuble [141] II, mandats pour les notaires mandataires pour régulariser les actes afférents à l'opération et conventions de prêt. Le principal grief articulé par les 68 investisseurs contre le notaire instrumentaire consiste en ce que ce dernier a procédé à la régularisation des actes d'acquisition des lots et des conventions de prêt sans procéder concomitamment à la signature des conventions de baux commerciaux avec l'exploitant (société Agora), ce qui les a placés dans l'insécurité juridique la plus totale. Le notaire n'a en cela pas respecté les mandats rédigés par ses soins et signés par les investisseurs. La signature de ces baux dès la régularisation des actes de vente devait fixer définitivement les conditions financières de l'opération et garantir la sécurité juridique de cette opération. De fait, faute de baux commerciaux, la société Agora n'a jamais pris aucun engagement envers les investisseurs et son repreneur n'était pas davantage tenu à leur égard. C'est lui qui leur a posé des difficultés et qui refuse de souscrire les baux en s'opposant à la jonction des deux bâtiments (il suffit d'abattre une cloison). Il a donc été impossible pour les investisseurs de s'assurer la coopération future de l'exploitant, et partant celle d'un éventuel successeur.
Or, le notaire se devait de s'assurer que les actes instrumentés par son ministère étaient conformes aux visées poursuivies par ses clients et aux engagements présentés par le promoteur. L'un de ces buts était de louer les lots à la société Agora pour financer leur acquisition et bénéficier du régime fiscal LMNP. S'il est exact qu'une promesse de bail commercial a été signée entre la société Agora et les époux [Y], une promesse de bail est très insuffisante pour assurer l'efficience du montage juridique. Il suffit de lire les multiples décisions de justice produites aux débats pour le constater (cf. tribunal de commerce et cour d'appel de Bordeaux). Un bail commercial même conclu sous conditions suspensives leur aurait permis de faire valoir leurs droits auprès des juridictions bordelaises et de démontrer que le plan de cession reposait sur des fondements erronés. L'ARS d'Aquitaine a donné une autorisation d'exploitation dès le 20 août 2010. Un bail commercial pouvait donc être conclu dès les ventes et contrats de prêt, sauf à suspendre le paiement des loyers jusqu'à la réception des travaux d'[141] II et au début d'exploitation.
B/ Il est encore fait le reproche au notaire de ne s'être pas assuré que l'opération d'adjonction de l'immeuble [141] II était bien autorisée par les copropriétaires de l'immeuble [141] I. En effet, les sociétés CEFIN et PATIM n'ont pas autorisé l'adjonction de l'immeuble [141] II sur le lot cadastral détenu par les copropriétaires de l'immeuble [141] I. Cet accord était indispensable pour réaliser l'opération, le permis de construire faisant apparaître un élément de liaison entre les deux immeubles, donc des empiètements et des surfaces communes. L'accord de ces deux sociétés n'a pas été sollicité. Elles n'ont accepté la jonction que sous réserve de l'accord de l'exploitant, avant de se rétracter suite au refus de la société Résidence de Chambéry de donner son accord au projet. Tout est ainsi bloqué depuis ce refus. Sans l'accord des copropriétaires de l'immeuble [141] I, c'est toute l'ingénierie juridique de l'opération qui est défaillante. En tant que rédacteur d'acte, la SCP notariale aurait dû s'inquiéter de cette question. Il n'en a pas été ainsi. Il y a là une faute de la part du notaire qui engage sa responsabilité envers les investisseurs.
C/ Le notaire a par ailleurs failli à son obligation de conseil et d'information des investisseurs. Le notaire est tenu d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours. Les investisseurs énoncent à ce sujet qu'ils n'ont jamais été avertis par maître [GX] de ce que l'autorisation administrative d'exploitation de l'EHPAD n'était pas rattachée à leurs droits fonciers mais à l'exploitant et à son intention de rester ou non sur les lieux. Ils n'ont pas davantage été avisés de ce que les baux commerciaux ne seraient pas signés concomitamment aux actes d'acquisition. En outre, la perfection de la vente ne dispense pas le notaire de son obligation de mise en garde. Si cette obligation concernait la période précontractuelle, elle existait bien lorsque la SCP notariale est intervenue. Les investisseurs exposent encore que le notaire connaissait tous les tenants et aboutissants de l'opération litigieuse. L'étude notariale apparaît sur la plaquette commerciale comme « notaire référent ». Dans le contrat de réservation, elle est mentionnée comme « notaire du programme immobilier ». Elle a rédigé tous les actes de vente du projet [141] II. Elle a de surcroît été associée à d'autres opérations du groupe JPB Promotion. En toute hypothèse, ce que les investisseurs reprochent à maître [GX], ce n'est pas une mauvaise appréciation de l'opportunité économique du projet, mais bien un défaut de conseil et de mise en garde sur les risques juridiques de l'opération.
2.Manquements reprochés aux anciens associés de la SCP d'avocats [CO]-Maubaret-[A] :
Ce cabinet d'avocats bordelais s'est présenté aux investisseurs comme ayant participé au montage de l'opération et en en garantissant l'efficacité d'un point de vue fiscal (bénéfice de réductions d'impôts sur le revenu ' article 199 servies du CGI). Ce cabinet a d'ailleurs perçu des honoraires au titre de l'ingénierie juridique du projet. Le cabinet [CO] avait à l'époque la forme sociale d'une SCP de sorte que ses associés répondent solidairement des actes professionnels qu'ils accomplissent pour le compte de la SCP. Une action en responsabilité peut indifféremment être exercée contre la SCP mais aussi contre le ou les associés concernés. A ce jour, le cabinet [CO]-Maubaret n'existe plus en tant que personne morale. Cela explique que l'action des investisseurs soit exercée contre les trois anciens associés de la SCP.
Ceux-ci ont manqué à leurs devoirs de conseil en ce que les actes juridiques régularisés ne permettent pas d'assurer l'efficacité juridique de l'opération [141] II. En l'espèce, dans le cadre d'une lettre-type communiquée à tous les investisseurs, le cabinet [CO] leur a annoncé qu'il était associé directement et étroitement par le promoteur à la validation juridique et fiscale préalable à l'ensemble du projet. Maîtres [PT] [M] et [YS] [CO] apparaissent comme cosignataires de ce document et ce pour le compte du cabinet [CO]-Maubaret. Ceci apparaît aussi dans les contrats de réservation. Ce cabinet a perçu au moins 2 065 euros par lot. Il a donc participé activement à l'élaboration du montage juridique et fiscal mis en 'uvre. Les investisseurs lui reprochent le fait de n'avoir pas fait régulariser par la société Agora les baux commerciaux d'au-moins 9 ans nécessaires à la réalisation des objectifs juridiques, financiers et fiscaux de l'opération. Ils n'ont pas davantage vérifié que l'opération d'adjonction de l'immeuble [141] II était autorisée par les copropriétaires d'Agora I. C'est là une faute professionnelle dans l'élaboration du montage juridique de l'opération et dont les anciens associés du cabinet [CO] doivent aussi répondre. Ils ont également manqué à leur devoir de conseil quant à la présentation des risques financiers et juridiques de l'opération.
3.Les préjudices des investisseurs :
A/ Préjudices matériels : La présentation trompeuse des faits et l'absence d'information sur des éléments essentiels du projet [141] II ont fait perdre aux intimés la chance de ne pas conclure l'opération. Les informations reçues étaient de nature à les convaincre de la solidité du projet. Les défaillances des notaire et avocats quant à leurs obligations de conseil et d'information conduisent à les condamner solidairement à réparer les préjudices subis au titre de ces manquements. La mise en place d'un montage juridique déficient engage leur responsabilité. Leurs fautes empêchent définitivement la réalisation des objectifs de l'opération et dévaluent irrémédiablement leurs biens immobiliers. Sans baux commerciaux conclus avec l'exploitant, les copropriétaires ne peuvent imposer à la société Agora ou son cessionnaire l'achèvement des travaux de la résidence [141] II, la conclusion de baux et le versement de loyers. Dès l'origine, le montage juridique du projet ne pouvait conduire aux résultats économiques et fiscaux annoncés. Devant le tribunal de commerce de Bordeaux, les investisseurs n'ont pas pu intervenir comme contractants dans les opérations de cession des actifs de la société Agora. Ils n'ont donc pas pu donner leur avis sur le choix du repreneur, lequel est exonéré de tout engagement à leur endroit. Il peut ainsi décider de quitter les lieux et d'exploiter l'EHPAD dans un autre établissement, ce qui ruine totalement l'investissement des 68 demandeurs. Telle est bien la situation actuelle puisque la société Patrimoine et Participations et sa filiale Résidence de Chambéry refusent d'entendre parler du projet [141] II alors que les travaux sont achevés à l'exception de ceux relatifs à la jonction entre les deux bâtiments. Il n'est donc pas question de conclure des baux pour permettre aux investisseurs d'occuper leurs biens. Le Groupe Mieux Vivre et la société Résidence de Chambéry envisagent même de quitter les lieux à la fin du bail [141] I, courant 2019. Ils ont d'ailleurs tout mis en 'uvre pour voir transférer les autorisations d'exploitation de l'EHPAD. Il faut donc faire le constat que les investisseurs ne pourront jamais disposer de leurs lots et les louer dans le cadre d'un EHPAD. Ils subissent donc une dévalorisation totale de leurs biens. Ils connaissent en effet une moins-value de leurs biens à raison de la totalité de leur investissement immobilier s'agissant d'un immeuble construit en fonction de sa seule destination d'établissement pour personnes âgées dépendantes. Huit ans après la date prévue pour la livraison, aucune exploitation n'est envisageable. Chaque demandeur a versé le prix d'acquisition du lot immobilier ainsi que le prix d'acquisition des meubles meublant ce lot et les parties communes. Il faut y ajouter les frais d'ingénierie juridique versés au cabinet [CO] et les frais notariés. Toutes ces sommes sont indues en l'état de l'échec total de l'opération, sans négliger les fonds investis pour tenter d'assurer la poursuite de l'exploitation de la résidence et l'achèvement de l'immeuble [141] II.
B. Préjudices financiers : Les investisseurs comptent aussi dans leurs préjudices matériels la perte des gains escomptés : loyers par lot, avantages fiscaux. S'y ajoutent les pénalités de retard du chantier réclamées par la société Santerne pour la partie raccordement du système sécurité incendie, pénalités à la charge des maîtres d'ouvrage (cela n'entre pas dans le cadre de la garantie d'achèvement des travaux accordée par le CIC).
C. Préjudice moral : Enfin, les investisseurs font état d'un important préjudice moral lié à la ruine d'un projet qui leur avait été présenté comme sécurisé et garanti. Ils doivent pourtant continuer à faire face à leurs obligations contractées avec l'établissement prêteur de deniers.
* * * *
Le dossier a été transmis au ministère public qui a visé la procédure et conclu à la confirmation du jugement entrepris.
L'instruction du dossier a été clôturée par ordonnance du 10 septembre 2019.
* * * *
Motifs de la décision :
-Sur l'irrecevabilité alléguée de l'action des investisseurs à l'encontre des ex-associés de la SCP d'avocats [CO]-Maubaret-[A] :
Attendu que l'article 1859 du code civil énonce que « toutes les actions contre les associés non liquidateurs ou leurs héritiers et ayants cause se prescrivent par cinq ans à compter de la publication de la dissolution de la société » ;
Qu'il est constant que la publication de la dissolution de la SCP [CO]- Maubaret-[A] constitue le point de départ du délai de prescription de cinq ans, les trois avocats défendeurs fixant ce point de départ au 2 juillet 2010, date de la parution de la publicité légale dans les Echos Judiciaires Girondins, les 68 investisseurs demandeurs arrêtant ce point de départ du délai quinquennal au 29 avril 2011, date de la publication de la dissolution de cette personne morale au BODACC ;
Qu'à l'égard de nombreux investisseurs dont les domiciles sont répartis sur le territoire de toute la France, il n'est pas légitime d'opposer une publication dans un journal local d'annonces légales, seule la publication de la dissolution au BODACC, formalité accomplie par le greffe du tribunal de commerce, étant de nature à assurer une information nationale ;
Qu'en conséquence, la date à retenir comme point de départ du délai de prescription de cinq ans est bien le 29 avril 2011 de telle sorte que les assignations délivrées le 5 décembre 2015 aux avocats à la requête des 68 investisseurs ont été utilement formalisées sans qu'aucune irrecevabilité de l'action tirée de la prescription leur soit opposable ;
Que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il n'a de fait pas retenu cette fin de non-recevoir ;
-Sur la mise en cause de maîtres [GD] [CO] et [PT] [M] :
Attendu qu'il résulte des écritures des 68 investisseurs demandeurs que leur action en responsabilité dirigée contre les trois avocats anciens associés du cabinet [CO]-Maubaret-[A] est articulée du chef de manquements de ces professionnels à leurs obligations suite à l'absence de conclusion avec la société Agora des baux commerciaux, à l'absence d'obtention par les copropriétaires de la résidence [141] I d'une autorisation d'extension et au non-respect de leurs devoirs d'information et de conseil ;
Que le courrier-type communiqué par les demandeurs sous leur pièce n°3 'document non daté et non signé par les membres de la SCP [CO]-Maubaret-[A] ' mentionne de façon pré-imprimée les noms de [PT] [M] et de [YS] [CO] et développe la garantie proposée de manière facultative à chaque investisseur, cette garantie de bonne fiscale comprenant une assistance juridique et fiscale pour tout investisseur souscripteur ou leurs conseils ainsi qu'en cas d'interrogation de l'administration fiscale ;
Que la cour relève que maître [GD] [CO] n'est pas mentionné dans ce courrier-type, étant ajouté que les actes d'acquisition des biens en l'état futur d'achèvement ont été dressés en la forme authentique à partir du mois de décembre 2010, Maître [M] n'apparaissant plus comme associé au sein de la SCP dans les statuts mis à jour le 1er juillet 2010, ses parts sociales en industrie ayant été annulées et redistribuées entre d'autres associés ;
Que l'action en responsabilité des 68 investisseurs demandeurs dirigée contre maître [M] est en cela irrecevable faute d'intérêt à agir, cette action n'étant pas davantage recevable envers maître [GD] [CO] qui n'est pas mentionné dans le précédent courrier-type, étant ici rappelé que l'article 16 de la loi du 29 novembre 1966 sur les sociétés civiles professionnelles n'envisage de solidarité qu'entre la SCP et l'un de ses associés mis en cause pour un acte professionnel accompli par ses soins, ce qui ne justifie aucune responsabilité solidaire entre coassociés pour un manquement professionnel reproché à l'un d'eux ;
Qu'en définitive, l'action des investisseurs n'est recevable qu'à l'encontre de maître [YS] [CO], sous réserve que ces investisseurs justifient de ce qu'ils ont effectivement adhéré à la garantie de bonne fin fiscale proposée ;
Que le jugement déféré sera ainsi infirmé en ce qu'il a reçu les 68 investisseurs en leur action en responsabilité telle que dirigée contre maîtres [GD] [CO] et [PT] [M] ;
-Sur la responsabilité professionnelle de maître [YS] [CO], avocat, et de la SCP de notaires Pantou-Carion :
Attendu que les investisseurs demandeurs reprochent à maître [GX], notaire instrumentaire, et à maître [YS] [CO], avocat, les mêmes manquements à leurs obligations professionnelles, à savoir l'absence de conclusion des baux commerciaux entre eux et la société Agora concomitamment aux ventes immobilières et aux actes de prêt, le défaut d'accord des copropriétaires de la résidence [141] I au projet d'extension à [141] II, enfin la méconnaissance de leurs obligations d'information et de conseil respectives ;
Attendu qu'à l'égard du notaire, cette responsabilité est recherchée sur le terrain délictuel, le professionnel devant assurer l'efficacité juridique des actes qu'il dresse, la responsabilité de l'avocat l'étant sur le terrain contractuel pour ceux des investisseurs qui ont effectivement conclu la garantie de bonne fin fiscale ;
Qu'il est constant qu'à l'égard de ces professionnels, et quel que soit le fondement juridique requis, la mise en 'uvre de leur responsabilité suppose l'établissement par les demandeurs d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre ces deux premières conditions ;
Que, pour ce qui a trait à la faute alléguée du notaire, si la procuration remplie par les investisseurs en faveur de tout clerc de l'office notarial comprend en III le bail à loyer à titre commercial au profit de la société Agora, le mandat précise que ce bail doit être consenti dans le respect des dispositions légales énoncées plus haut, sous les charges et conditions que le mandataire jugera convenables, pour une durée de onze années et neuf mois, qui commenceront à courir à compter du jour de l'obtention des autorisations d'ouverture et de mise en exploitation par les services de tutelle, étant ici précisé que par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-1 et suivants du code de commerce, les parties ne pourront donner congé avant l'expiration de la durée ci-dessus, le loyer annuel étant fixé en principal à la somme de 8 262 euros toutes taxes comprises ;
Que ladite procuration mentionnait encore le prêt à usage que chaque investisseur devait accorder à la société Agora sur les parties communes de la résidence ;
Que la cour observe en cela que si le notaire instrumentaire avait à sa charge l'obligation de rédiger pour le compte des investisseurs les baux commerciaux, il n'est cependant pas précisé dans les procurations signées par les demandeurs que le notaire avait l'obligation de dresser ces baux concomitamment aux actes d'acquisition des biens immobiliers, ces baux en toute hypothèse ne pouvant prendre effet avant l'obtention des autorisations d'ouverture et la mise en exploitation de la résidence [141] II par les services de tutelle, soit autant de circonstances dont les poursuivants déplorent encore à ce jour la non-survenance ;
Que si les investisseurs entendent rétorquer à la SCP Pantou-Carion le fait que rien ne s'opposait à ce que maître [GX] établisse ces baux commerciaux en même temps que les actes d'acquisition notariés, en insérant à cet effet des conditions suspensives dans les baux en question, seule la chronologie des développements ultérieurs du chantier de construction et ses indéniables aléas en lien avec le décès subit du gérant de la société de promotion et maître d'ouvrage, suivi rapidement de la mise en liquidation judiciaire de cette personne morale puis de l'ouverture du redressement judiciaire de l'EURL Agora, société exploitante, permet d'expliquer la situation présente de blocage, le repreneur de cette société n'entendant maintenir aucune exploitation sur le site ;
Que le notaire instrumentaire des actes juridiques n'avait, sur ces développements du chantier, aucune prise directe et il est vain, au titre du devoir d'information et de conseil qui ne s'attache qu'à l'efficacité des actes qu'il dresse, de lui reprocher ce qui relève manifestement de circonstances extérieures à sa pratique, ce professionnel ne pouvant en toute hypothèse tout prévoir ;
Que, de fait, l'autorisation d'exploitation de la résidence [141] II a bien été délivrée par l'ARS Aquitaine courant août 2010, ce qu'indiquent eux-mêmes les demandeurs dans leurs écritures, tout risque ici dénoncé contre le notaire instrumentaire étant partant inopérant ;
Que la circonstance que le repreneur de la société exploitante n'entende pas exercer sur le site de [Localité 155] l'autorisation d'exploitation qui lui a été transmise relève d'un aléa certes regrettable mais dont le notaire instrumentaire ne peut raisonnablement supporter la responsabilité ;
Qu'en outre, le prétendu défaut d'autorisation par les copropriétaires de la résidence [141] I au projet d'extension ne saurait caractériser un autre manquement du notaire, ces copropriétaires ayant clairement manifesté leur adhésion au projet mais en s'en remettant toutefois à l'avis de l'exploitant repreneur ;
Qu'en toute hypothèse, si les demandeurs déplorent le fait que le tribunal de commerce de Bordeaux, dans son jugement du 27 mai 2015, ait fait le choix de la société civile Patrimoine et Participations pour la reprise des sociétés Agora EURL et Acropole SAS, l'association Coallia également candidate à la reprise s'étant pour sa part engagée à exploiter sur place les 79 lits des deux résidences [141] I et II, une lecture attentive de cette décision enseigne que les magistrats ont considéré qu'en termes de maintien de l'emploi et de reprise des contrats en cours, les offres émises par la société Patrimoine et Participations et l'association Coallia étaient similaires, mais les motifs de la décision révèlent aussi que le prix proposé par chaque candidate à la reprise et le critère de la pérennité de l'entreprise avaient conduit au partage en faveur de la première, le prix offert par Patrimoine et Participations permettant un apurement complet du passif, ce que n'autorisait pas l'offre de l'association ;
Qu'il faut ajouter que si les investisseurs demandeurs maintiennent le fait que l'absence de baux conclus avec la société Agora leur a fait perdre toute chance d'être entendus par les magistrats consulaires dans le débat sur la désignation du repreneur des sociétés Agora et Acropole, il est explicitement mentionné en page 8 du jugement que l'avocat représentant les intérêts des copropriétaires de [141] II a bien été entendu comme sachant et sur autorisation expresse du président de séance ;
Qu'il n'est aucunement acquis, au vu de ce qui précède, que la conclusion des baux commerciaux avec la société Agora et ce concomitamment à l'établissement sous la forme notariée des actes d'acquisition, aurait modifié le cours de la procédure devant le tribunal de commerce de Bordeaux, aucun manquement du notaire instrumentaire à ses obligations professionnelles n'étant en cela démontré ;
Que les demandeurs seront en conséquence déboutés de toutes leurs prétentions dirigées contre la SCP de notaires Pantou-Carion ;
Attendu qu'à l'égard de maître [YS] [CO], avocat, professionnel auquel les demandeurs reprochent les mêmes manquements qu'à maître [GX], notaire, la cour ne peut retenir aucune faute particulière dès lors que la garantie ainsi accordée est explicitement à visée fiscale, le rôle de cet avocat consistant à garantir que le projet présente tout le potentiel exigé pour faire bénéficier les acquéreurs du statut de loueur en meublé non professionnel, et ce dans une perspective de défiscalisation ;
Que la circonstance que les demandeurs ne puissent pas bénéficier à ce jour de ce statut fiscal résulte non pas d'un manquement de maître [CO] à ses obligations professionnelles, dont celle d'information et de conseil, mais bien du refus de l'exploitant repreneur d'exercer sur le site les autorisations reçues des organismes de tutelle ;
Que les investisseurs demandeurs seront aussi déboutés de toutes leurs prétentions en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de maître [YS] [CO] ;
Que la décision dont appel sera en définitive infirmée en toutes ses dispositions par lesquelles les premiers juges ont partiellement fait droit aux prétentions principales des demandeurs du chef de leur préjudice matériel, le jugement étant confirmé en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes d'indemnisation de leur préjudice moral et du préjudice financier lié aux retards du chantier ;
-Sur les frais non répétibles :
Attendu qu'aucune considération d'équité ne peut justifier les indemnités de procédure arrêtées par les premiers juges en faveur des demandeurs, ceux-ci étant déboutés de leurs prétentions formulées au visa de l'article 700 du code de procédure civile ;
Qu'en cause d'appel, l'équité ne commande pas davantage de faire droit aux prétentions présentées par les parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, chacune étant en cela déboutée de sa prétention à cet titre ;
* * * *
Par ces motifs ,
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
-Confirme le jugement déféré en ce qu'il ne retient pas la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action des investisseurs envers les ex-associés de le SCP d'avocats [CO]-Maubaret-[A], déboute les 39 demandeurs [de fait 68 personnes physiques] de leurs prétentions indemnitaires émises au titre du préjudice moral et des frais liés aux retards du chantier ;
-Infirme la décision entreprise en toutes ses autres dispositions, à l'exception de celles relatives à la société SIGMA et dont la cour n'est pas saisie ;
Prononçant à nouveau ,
-Déclare M. [C], M. et Mme [D]-[PF], M. et Mme [E], M. et Mme [Y], M. [B], M. et Mme [N], M. et Mme [Z]-[GJ], M. et Mme [R], M. [P], M. [J] et Mme [H], M. et Mme [I], M. et Mme [GN]-[GE], M. et Mme [PG], Mme [CF], M. et Mme [GM], M. et Mme [AG]-[OU], M. et Mme [GL]-[GC], M. et Mme [YY], M. et Mme [GP], M. [YZ], M. [YW], M. et Mme [ZE], M. et Mme [ZG], M. et Mme [PC]-[PR], M. et Mme [ZF], M. [ZK], M. et Mme [GW]-[K], M. et Mme [YT], M. et Mme [ZH]-[PM], M. et Mme [ZM], M. et Mme [OZ], M. [CN], M. [GT] [OX], M. [GG] [OX], M. et Mme [OW]-[U], M. et Mme [CP], M. et Mme [YO], M. et Mme [HA] et M. et Mme [HB]-[F] irrecevables faute d'intérêt à agir à l'encontre de maîtres [GD] [CO] et [PT] [M], avocats ;
-Les déboute de leurs prétentions indemnitaires au titre de leur préjudice matériel dirigées contre maître [YS] [CO], avocat, et la SCP notariale Pantou-Carion ainsi que de leurs demandes d'indemnisation de leurs frais irrépétibles exposés en première instance ;
-Les condamne solidairement aux entiers dépens de première instance ;
Y ajoutant ,
-Déboute chaque partie de sa demande d'indemnisation de ses frais irrépétibles en cause d'appel ;
-Condamne solidairement M. [C], M. et Mme [D]-[PF], M. et Mme [E], M. et Mme [Y], M. [B], M. et Mme [N], M. et Mme [Z]-[GJ], M. et Mme [R], M. [P], M. [J] et Mme [H], M. et Mme [I], M. et Mme [GN]-[GE], M. et Mme [PG], Mme [CF], M. et Mme [GM], M. et Mme [AG]-[OU], M. et Mme [GL]-[GC], M. et Mme [YY], M. et Mme [GP], M. [YZ], M. [YW], M. et Mme [ZE], M. et Mme [ZG], M. et Mme [PC]-[PR], M. et Mme [ZF], M. [ZK], M. et Mme [GW]-[K], M. et Mme [YT], M. et Mme [ZH]-[PM], M. et Mme [ZM], M. et Mme [OZ], M. [CN], M. [GT] [OX], M. [GG] [OX], M. et Mme [OW]-[U], M. et Mme [CP], M. et Mme [YO], M. et Mme [HA] et M. et Mme [HB]-[F] aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de maître Meignié, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La GreffièreLa Présidente
Fabienne DufosséHélène Château
