COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 09/06/2010
***
N° de MINUTE :
N° RG : 08/08811
Jugement du tribunal de grande instance de CAMBRAI du 10 juin 2004
Arrêt (N° 04/07208) rendu le 26 octobre 2006 par la Cour d'Appel de DOUAI
Arrêt rendu par la Cour de cassation le 25 juin 2008
REF : CP/CP
APPELANT
Monsieur [L] [U]
né le [Date naissance 4] 1965 à [Localité 10]
demeurant [Adresse 3]
Représenté par la SCP COCHEME-LABADIE-COQUERELLE, avoués à la Cour
Assisté de Me Christophe LOONIS, avocat au barreau de BETHUNE
INTIMÉS
Monsieur [G] [J]
né le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 6]
Représenté par Me QUIGNON, avoué à la Cour
Assisté de Me Catherine PINCHON, avocat au barreau de SAINT QUENTIN
Monsieur [B] [D]
né le [Date naissance 2] 1925 à [Localité 13]
demeurant [Adresse 5]
Représenté par la SCP LEVASSEUR-CASTILLE-LEVASSEUR, avoués à la Cour
Assisté de Me DE LIMERVILLE avocat au Barreau d'ABBEVILLE substitué par Me FAVRE du Barreau d'AMIENS
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Christine PARENTY, Président de chambre
Jean Michel DELENEUVILLE, Conseiller
Michel BEZE, Conseiller
---------------------
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Véronique DESMET
DÉBATS à l'audience publique du 25 mars 2010 après rapport oral de l'affaire par Christine PARENTY
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 juin 2010 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Christine PARENTY, Président, et Véronique DESMET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 18 mars 2010
*****
Messieurs [G] [J] et [B] [D] ont consenti le 5 août 1988 une promesse de bail à Monsieur [F] [U] sur des parcelles dont ils sont propriétaires, parcelles données précédemment à bail à Monsieur [C], sous la condition suspensive de la résiliation du bail en cours sous deux mois.
La condition de délai n'a pas pu être respectée en raison d'une procédure judiciaire qui s'est terminée par un arrêt de la Cour de céans du 6 octobre 1989 prononçant la résiliation du bail consenti à Monsieur [C].
Monsieur [U] a alors demandé aux propriétaires l'exécution de leur promesse ce que ces derniers ont refusé au motif que la promesse était caduque et lui ont remis en décembre 1991 un chèque de 175 000 francs à titre de remboursement sur des sommes qu'il avait versées précédemment lui demandant de quitter les lieux qu'il avait occupés et exploités jusque là.
Saisi par Monsieur [L] [U], le Tribunal de Grande Instance de Cambrai a, par jugement en date du 10 juin 2004 :
- débouté le demandeur de sa demande de validation de la promesse de bail du 5 août 2000,
- condamné solidairement Messieurs [G] [J] et [B] [D] à payer à Monsieur [L] [U] la somme de 26 678,58 € avec intérêt au taux légal,
- débouté les parties du surplus de leurs prétentions.
Monsieur [L] [U] ayant interjeté appel de cette décision, la Cour d'Appel de Douai a, par arrêt du 26 octobre 2006, déclaré recevable l'action de l'appelant, confirmé le jugement sauf sur les sommes accordées, a condamné Messieurs [G] [J] et [B] [D] à payer à Monsieur [U] les sommes de 38 112,25 € avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 1989 et de 7 622,45 € avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 1988.
Sur le pourvoi de Monsieur [L] [U], la Cour de Cassation a, par arrêt du 25 juin 2008, cassé et annulé dans toutes ses dispositions l'arrêt susvisé et remis en conséquence la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la Cour d'appel de Douai autrement composée au motif de la violation de l'article L 411-1 du Code rural.
Le 25 novembre 2008, Monsieur [L] [U] a saisi la présente Cour.
Dans ses dernières conclusions en date du 11 mars 2010, il demande à la Cour de réformer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Cambrai du 10 juin 2004, de dire que la promesse de bail du 5 août 1988 vaut bail, subsidiairement de dire qu'un contrat de bail verbal est né à l'expiration du délai de réalisation de la condition suspensive, de constater que Messieurs [G] [J] et [B] [D] ont manqué à leurs obligations contractuelles de mise à disposition des terres louées, constater que l'inexécution du bail résulte de leur faute, constater que la résiliation du
bail est intervenue de manière illégale et fautive, les condamner solidairement au paiement des sommes de :
* 59 297,92 € à titre de dommages et intérêts en réparation des frais et dépenses engagées au titre de l'exploitation de la ferme,
* 38 112,25 € au titre du remboursement de la somme payée le 18 septembre 1989 avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 1989,
* 7 622,45 € au titre des fermages payés avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 1988,
* 108 951 € à titre de réparation de la perte de revenus pendant le temps où il n'a pas pu exploiter,
* 293 450 € à titre de réparation du manque à gagner lié au fait qu'il a du reprendre l'exploitation d'une autre ferme que celle de [Localité 12],
* 53 980 € à titre de réparation de l'incidence sur la carrière,
* 50 000 € en réparation de son préjudice moral
* 20 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
A titre subsidiaire, il sollicite le prononcé d'une expertise aux frais des intimés et une provision de 100 000 € à valoir sur l'indemnisation de ses préjudices outre l'indemnité procédurale réclamée.
A titre très subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour considérerait qu'il n'y avait pas de bail entre les parties, il demande la condamnation solidaire des mêmes au paiement des sommes demandées à titre principal sauf à abandonner celles au titre du manque à gagner, de la perte de revenus et de l'incidence sur la carrière au profit d'une somme de 450 000 € en réparation du préjudice financier subi.
Il soutient pour l'essentiel que la promesse de bail assortie d'un commencement d'exécution avec l'accord du propriétaire vaut bail ; qu'aucune nullité n'entache la promesse de bail qui n'est pas devenue caduque ; qu'en tout état de cause, la Cour de cassation a reconnu qu'il existait bien un bail rural verbal ; que Monsieur [J] était le mandataire à tout le moins apparent de l'indivision et qu'il s'est porté fort de ses indivisaires en 1989 ; que les manquements fautifs des bailleurs à leurs obligations lui ont causé des préjudices dont il demande la réparation en dommages et intérêts, l'exécution du contrat étant devenue impossible.
Dans ses conclusions en date du 23 mars 2010, Monsieur [G] [J] demande à la Cour de débouter Monsieur [U] de l'ensemble de ses demandes, de confirmer le jugement du 10 juin 2004 en ce qu'il a constaté la caducité de la promesse de bail, et y ajoutant, de dire n'y avoir lieu à indemnisation et de condamner Monsieur [U] à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
A titre infiniment subsidiaire, il sollicite une expertise aux frais avancés de Monsieur [U].
Il prétend notamment que la promesse de bail a été signée par [F] [U], que Monsieur [L] [U] n'a jamais démontré qu'il était titulaire d'un droit quelconque suite à la promesse signée par son père et qu'il n'a donc aucun droit à agir en validité d'une promesse de bail à laquelle il n'était pas partie ; qu'il n'avait pas qualité pour engager l'indivision et que par conséquent la promesse de bail doit être considérée comme nulle et non avenue ; que la promesse devenue caduque du fait de la non-réalisation de la condition suspensive a en outre été révoquée par l'acceptation par Monsieur [U] d'un chèque de 175 000 francs ; que les époux [C] ont en réalité consenti une sous-location, interdite par le code rural, à Monsieur [U] ; qu'en tout état de cause, ce dernier a abandonné l'exploitation des terres en mars 1989 ; que lui-même n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité.
Dans ses conclusions déposées le 22 mars 2010, Monsieur [B] [D] demande à la cour de confirmer le jugement, de rejeter les demandes, de dire que la promesse de bail est caduque, de dire qu'il n'a commis aucune faute, de lui reconnaître inopposables les arrangements conclus entre Messieurs [U] et [J], subsidiairement de dire que les sommes dont il est sollicité le remboursement ne sont pas justifiées, infiniment subsidiairement d'ordonner une expertise aux frais de Monsieur [U] sur le préjudice invoqué et de condamner ce dernier à lui payer 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Il fait valoir pour l'essentiel que c'est d'une manière erronée que la Cour de Cassation a cru devoir considérer que l'occupation d'une parcelle avec l'accord d'un propriétaire confère ipso facto à l'occupant la qualité de preneur à bail rural et ce alors même que l'occupant dont s'agit ne détient aucun droit de la promesse de bail antérieurement signée, laquelle était frappée d'une caducité incontestable ; qu'il n'y a pas plus de bail verbal ; que Monsieur [U] était occupant sans droit ni titre des parcelles litigieuses ; que si Monsieur [U] a pu bénéficier d'un droit d'occupation précaire entre l'arrêt du 6 octobre 1989 et l'émission du chèque du 2 décembre 1991, celui-ci ne pouvait résulter que d'une simple tolérance et non d'un accord du bailleur pour une occupation à titre onéreuse dans le cadre d'un bail rural verbal ; que seul le remboursement de l'acompte initial pourra être ordonné.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 mars 2010.
Il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens, selon ce qu'autorise l'article 455 du Code de procédure civile.
SUR CE
La propriété, objet du litige, sise à [Localité 12], canton du [Localité 9], dénommée '[Adresse 11]appartenait pour un tiers en toute propriété à Monsieur [B] [D] et pour les deux autres tiers indivis en nue propriété à Monsieur [G] [J] et en usufruit à Madame [Z] épouse [D], laquelle est décédée depuis.
Par acte notarié en date du 19 mai 1971, cette exploitation agricole a été donnée à bail rural à long terme à Monsieur [R] [C] et à Mademoiselle [O] [M].
Monsieur [L] [U] se prévaut d'une promesse de bail en date du 5 août 1988 mais produit deux documents différents comportant des mentions manuscrites et des ratures.
La Cour observe, d'un part, que celle au bénéfice d'[F] [U] pour son compte personnel ou pour toute société qu'il lui plairait de constituer comporte une condition suspensive alors que la seconde au profit de [L] [U] (le '[S]' ayant manifestement été rajouté) avec la même clause de substitution n'en comporte pas et, d'autre part, que les signatures sont identiques et sont celle d'[F] et non de [L] [U] comme le démontre la comparaison de ce document avec la lettre adressée par [L] [U] à [G] [J] le 18 septembre 1989.
Par suite, Monsieur [L] [U] ne peut se prévaloir d'une promesse de bail à laquelle il n'a pas été partie puisque consentie à son père ou qu'il n'a pas signée sauf à démontrer, ce qu'il ne fait pas, qu'il représente une société substituée.
De façon surabondante, il sera ajouté qu'il est établi que la condition suspensive discutée ne s'est pas réalisée puisque le bail a été résilié non par Monsieur [C] dans les deux mois comme contractuellement prévu mais par un arrêt confirmatif de la Cour d'Appel de Douai en date du 6 octobre 1989.
Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande principale de Monsieur [L] [U].
Ce dernier soutient ensuite que lorsque la résiliation judiciaire du bail des époux [C] [M] a été prononcée, Monsieur [J] a conclu un bail rural avec lui.
Monsieur [L] [U] a commencé l'exploitation des terres, objets de la promesse de bail, à compter du 19 septembre 1988 et a payé à Monsieur [J] les sommes de 50 000 francs selon quittance non datée mais dont il est permis de penser qu'elle date du même jour puis de 250 000 francs le 18 septembre 1989.
Si toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole caractérise l'existence d'un bail rural en application de l'article L 411-1 du Code rural encore faut-il que l'occupant justifie de l'accord du propriétaire.
Aux termes de l'article 815-3 du code civil, dans sa version alors applicable, 'les actes d'administration et de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires. Ceux-ci peuvent donner à l'un ou à plusieurs d'entre eux un mandat général d'administration. Un mandat spécial est nécessaire pour tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis, ainsi que pour la conclusion et le renouvellement des baux. Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.'.
Il s'en déduit que pour la conclusion d'un bail rural l'unanimité des indivisaires est exigée sauf à ce que l'un d'entre eux soit porteur d'un mandat spécial.
Selon Monsieur [U] ses pièces n°3, 3 bis et 4 établissent une occupation autorisée par Monsieur [J] et l'indivision.
Toutefois ces documents (lettre de Monsieur [L] [U] à Monsieur [J] réitérant ses propositions, réponse de ce dernier et reçu de la somme de 250 000 francs) sont tous les trois datés du 18 septembre 1989 et ne peuvent donc justifier d'un accord pour la période antérieure.
Dans sa lettre, Monsieur [J] indique 'je vous donne mon accord pour les modalités proposées sous réserve de l'agrément de mes co-indivisaires que je me charge de solliciter'. La preuve est ainsi rapportée d'une part, qu'il ne disposait pas d'un mandat spécial pour engager l'indivision et conclure un bail rural et d'autre part, que Monsieur [U] en était informé.
Ce dernier ne démontre pas avoir exploité la ferme de la Feuillée avec l'accord de Madame [Z]. et de Monsieur [D] dès lors que celui-ci a consenti à une promesse de bail en faveur du père mais non du fils.
En outre, les sommes versées par Monsieur [U] à Monsieur [J] constituent aux termes du reçu 'un acompte sur fermages du 1er octobre 1987 au 1er octobre 1988", période antérieure à son exploitation, et une 'somme à valoir sur le prix de cession de la créance de l'indivision sur les époux [C]' ce qui se distingue des loyers, contrepartie financière de la location.
Faute d'une mise à disposition à titre onéreux avec l'accord des propriétaires, il ne peut y avoir de bail rural. L'appelant sera donc également débouté de ses demandes résultant de la perte d'un bail qui n'a jamais existé.
A titre très subsidiaire, Monsieur [U] demande encore la condamnation solidaire des intimés au paiement des acomptes payés, des dépenses engagées, de 450.000 € en réparation du préjudice financier subi et de 50 000 € au titre de son préjudice moral.
En l'absence de cause justifiant les paiements intervenus, Monsieur [U] a droit, sur le fondement de l'article 1371 du code civil, au remboursement des sommes dont le versement est justifié soit 50 000 F (7 622,45 €) le 19 septembre 1988 et 250 000 F (38 112,25 €) le 18 septembre 1989.
Les intérêts au taux légal sont dus sur ces sommes à compter du paiement.
En revanche, il ne peut prétendre aux impenses réalisées à ses risques et périls en l'absence de convention d'occupation anticipée consentie par l'indivision.
Monsieur [U] ne précise pas sur quel fondement juridique il sollicite la réparation des préjudices financier et moral invoqués. En l'absence de démonstration d'une faute contractuelle ou délictuelle, ses demandes seront rejetées.
Monsieur [D] ne peut prétendre qu'il n'était pas au courant des agissements de Monsieur [J] alors qu'il a signé la promesse de bail au profit du père de l'appelant mentionnant que Monsieur [J] intervenait tant en son nom personnel que comme mandataire verbal des consorts [D] et qu'il était informé des difficultés avec Monsieur [C] et Madame [M] puisque partie à la procédure devant le TPBR de [Localité 8] comme l'indique le jugement contradictoire de cette juridiction du 21 octobre 1988.
La condamnation sera donc solidaire entre les intimés.
Les parties succombant chacune partiellement, les dépens de première instance et d'appel seront laissés à la charge de celles qui les ont exposés.
Pour la même raison, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties, les frais exposés par elle en première instance puis en cause d'appel et non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe,
Confirme le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Cambrai le 10 juin 2004 sauf sur les sommes accordées à Monsieur [L] [U] et sur les dépens ;
Statuant à nouveau de ces chefs,
Condamne solidairement Messieurs [B] [D] et [G] [J] à payer à Monsieur [L] [U] les sommes de 38 112,25 € avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 1989 et de 7 622,45 € avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 1988 ;
Déboute les parties du surplus de leurs prétentions ;
Laisse à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
Véronique DESMETChristine PARENTY
