FB / BL
SARL AUSTER
C /
Jean Lucien X... Liliane Y... épouse X... SCP C... DESLORIEUX
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avoués le 05 Avril 2007 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE-AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE DIJON
CHAMBRE CIVILE B
ARRÊT DU 05 AVRIL 2007
No
RÉPERTOIRE GÉNÉRAL No 06 / 00477
Décision déférée à la Cour : AU FOND du 31 JANVIER 2006, rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CHALON SUR SAONE RG 1ère instance : 00 / 506
APPELANTE :
SARL AUSTER dont le siège social est 4 et 6 rue Pemette 71400 AUTUN
représentée par la SCP FONTAINE-TRANCHAND et SOULARD, avoués à la Cour assistée de la SELAFA OUTIN GAUDIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de LAVAL
INTIMES :
Monsieur Jean Lucien X... né le 4 décembre 1946 à AUTUN...
représenté par la SCP AVRIL et HANSSEN, avoués à la Cour assisté de la SCP DUMONT-GRAS COMTET, avocats au barreau de MACON
Madame Liliane Y... épouse X... née le 19 décembre 1946 à AUTUN...
représentée par la SCP AVRIL et HANSSEN, avoués à la Cour assistée de la SCP DUMONT-GRAS COMTET, avocats au barreau de MACON
SCP C... DESLORIEUXès qualités de mandataire liquidateur de la SA BATAG Ayant son siège : 44, rue de la république 71640 GIVRY
représentée par Me Philippe GERBAY, avoué à la Cour assistée de la SCP COTESSAT JEAN-COTESSAT MICHELINE, avocats au barreau de MACON
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Mars 2007 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur LITTNER, Conseiller et Monsieur BESSON, Conseiller chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la Cour étant alors composée de :
Monsieur LITTNER, Conseiller le plus ancien présidant la Chambre désigné à ces fonctions par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 22 décembre 2006, Président, Monsieur RICHARD, Conseiller, assesseur, Monsieur BESSON, Conseiller, assesseur, ayant fait le rapport sur désignation du Président,
GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme GARNAVAULT,
ARRET : rendu contradictoirement,
PRONONCE publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile ;
SIGNE par Monsieur LITTNER, Conseiller, et par Madame GARNAVAULT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties :
M. et Mme X... ont consenti à la société Batag, suivant acte notarié du 6 novembre 1975, un bail commercial d'une durée de neuf ans portant sur des locaux situés à Autun,... comprenant un rez de chaussée et un sous-sol avec rampe d'accès ;
Après avoir consenti au renouvellement de ce bail en 1984, M. et Mme X... ont reloué les mêmes locaux à la société Batag, par acte notarié du 14 mai 1993 ;
Suivant compromis du 11 juillet 1997, M.A..., agissant pour le compte de cinq sociétés dont la société Batag, a promis de vendre à la société Futura finances, où à toute personne se substituant à elle, le fonds de commerce et les murs sis... incluant notamment le droit au bail sur l'immeuble dans lequel ce fonds est exploité ;
Le 19 septembre 1997, M. et Mme X... ont agréé la société Auster substituée à la société Futura finances, en qualité de nouveau locataire, et la vente du fonds de commerce consentie à cette société par la société Batag a été conclue par acte notarié du 22 septembre 1997 ;
Par actes d'huissier des 10 et 19 juin 1999, la société Auster a fait citer la société Batag ainsi que M. et Mme X... devant le tribunal de commerce d'Autun, afin d'obtenir sous exécution provisoire, à titre principal, la mise en conformité des lieux loués aux normes de sécurité, à titre subsidiaire, l'organisation d'une expertise judiciaire permettant de déterminer la nature et le coût des travaux nécessaires à cette fin ;
Par jugement du 15 février 2000, le tribunal de commerce a fait droit à l'exception d'incompétence soulevée par M. et Mme X... au profit du tribunal de grande instance de Chalon sur Saône qui, par décision du 7 août 2001, a ordonné l'expertise sollicitée ;
La société Batag a été déclarée en liquidation judiciaire par un jugement du tribunal de commerce de Mâcon prononcé le 26 octobre 2001 qui a désigné la s. c. p.C...-Deslorieux, devenue la s. c. p. Deslorieux, en qualité de mandataire-liquidateur ;
L'expertise ordonnée le 7 août 2001 a été déclarée commune à la s. c. p.C...-Deslorieux, ès-qualités, le 4 décembre 2001, et a été conduite par M.B... qui a remis son rapport le 25 février 2002 ;
Par un nouveau jugement du 16 septembre 2003, le tribunal de grande instance de Chalon sur Saône a confié à M.B... un complément d'expertise destiné, notamment, à déterminer et décrire la surface non comprise dans le bail occupée par la société Auster, et à préciser, le cas échéant, les conditions et le coût de la remise en état des lieux ;
L'expert a déposé son rapport complémentaire le 23 février 2004 ;
Puis, par jugement du 31 janvier 2006, le tribunal, retenant que la société Auster, d'une part, n'établissait pas le caractère caché des vices qu'elle alléguait, d'autre part, était tenue, en vertu des termes expressément dérogatoires du bail qui lui en faisait l'obligation, au respect des règles administratives de sécurité et à la mise en conformité des lieux loués, l'a déboutée de toutes ses demandes et l'a condamnée à exécuter ou faire exécuter les travaux de mise en conformité des lieux prescrits par l'expert ;
La société Auster a interjeté appel de ce jugement, par déclaration effectuée le 14 mars 2006 ;
L'appelante, autorisée par ordonnance du Conseiller de la mise en état en date du 5 septembre 2006 à faire procéder, à ses frais avancés, aux travaux de mise en conformité des lieux loués aux normes de sécurité exigés par la Commission communale de sécurité d'Autun et préconisés par M.B..., a conclu, au terme de ses dernières écritures présentées le 18 juillet 2006 :
-en premier lieu, à l'encontre de la société Batag, représentée par la s. c. p. Deslorieux :
.L'appelante demande qu'il soit constaté que sa créance afférente au coût des travaux de mise en conformité a été définitivement admise au passif de la liquidation judiciaire de la société Batag, ou, en tant que de besoin, qu'elle y soit admise dans le cadre de la présente procédure ;
. La société Auster fait à cet égard valoir que la clause du compromis de vente du 11 juillet 1997 certifiant que les lieux loués étaient en conformité avec la réglementation en matière de sécurité, même non reprise dans l'acte de vente, s'imposait aux parties, et la dispensait de procéder à une vérification particulière des non conformités qui existaient et qu'elle n'était pas en mesure de déceler ;
-en second lieu, à l'encontre de M. et Mme X... :
.L'appelante rappelle que les travaux de mise en conformité prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation contraire expresse, que ne constitue pas la clause qui, n'évoquant pas les normes de sécurité, prévoit que le preneur prend les lieux loués dans l'état où ils se trouvent, ne peut exiger de réparations autres que celles concernant le clos et le couvert, et ne lui laisse que les charges " dont les locataires sont habituellement tenus " ;
. La société Auster en tire pour conséquence que M. et Mme X... seront tenus de prendre en charge le coût des travaux chiffré par l'expert, sans qu'il y ait lieu de distinguer selon leur emplacement en fonction de la distribution initiale des lieux loués ;
L'appelante demande en conséquence à la Cour :
-de constater que sa créance à l'encontre de la liquidation judiciaire de la société Batag est définitivement fixée à 113 405,11 € t. t. c. ;
-en tant que de besoin, de l'admettre au passif de la liquidation judiciaire à hauteur de 87 941,55 € hors taxes ;
-de condamner M. et Mme X... au paiement de cette somme ;
-et de condamner in solidum Maître Deslorieux, ès-qualités, ainsi que M. et Mme X... à lui verser une indemnité de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Dans ses écritures présentées le 13 octobre 2006, la s. c. p. Delorieux conclut au rejet de l'appel, ainsi qu'au bénéfice de l'article 700 du nouveau code de procédure civile à hauteur de 2000 €, objectant, à titre principal, que la société Auster ne donne pas d'explication sur le quantum de la demande qu'elle présente, et indiquant, à titre subsidiaire, que la seule créance éventuellement admissible au passif de la liquidation judiciaire de la société Batag s'élèverait, compte tenu du rapport de l'expert judiciaire, à la somme hors taxes de 11 355 € ;
M. et Mme X..., pour leur part, concluent également, dans leurs écritures en date du 23 novembre 2006, au rejet des prétentions émises par la société Auster et à la confirmation du jugement entrepris, ainsi qu'à sa condamnation à leur verser la somme de 6000 € pour les frais irrépétibles qu'ils ont exposés ;
Les intimés, qui font en premier lieu valoir que les travaux de mise en conformité des lieux illégalement occupés par la société Auster devront en toute hypothèse être laissés à sa charge, dans la mesure où ils n'ont jamais autorisé l'extension réalisée par le preneur, qu'ils n'ont découverte que lors de l'expertise judiciaire, soutiennent par ailleurs que, tant l'article 1 de l'acte de vente du fonds de commerce que les articles 1,2 et 4 du contrat de bail du 14 mai 1990 opposable au preneur, mettaient expressément à sa charge tous travaux prescrits par l'administration nécessaires à l'exercice de son activité, et observent que l'expert a relevé des défauts de conformité affectant, soit des travaux réalisés, non par M. et Mme Vieillard, mais par la société Batag ou par la société Auster sans autorisation des bailleurs, soit des éléments d'équipement appartenant à l'appelante ;
La clôture de l'instruction a été prononcée le 1er février 2007 ;
La cour d'appel se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, à la décision déférée ainsi qu'aux écritures d'appel évoquées ci-dessus.
Motifs de l'arrêt :
Sur l'action de la société Auster dirigée contre la société Batag :
Attendu qu'il résulte de ses productions que la société Auster a déclaré à la liquidation judiciaire de la société Batag la créance qu'elle estimait détenir sur cette société à hauteur de la somme de 113405,11 € correspondant au coût ou à l'évaluation des travaux de mise en conformité des lieux loués déjà réalisés ou à effectuer ;
Attendu, qu'en particulier, la société Auster verse au débat l'ordonnance prise le 29 mai 2005 par le juge-commissaire désigné à la liquidation judiciaire de la société Batag, constatant l'absence de contestation de la créance et portant admission de celle-ci au passif de cette société ;
Qu'il s'ensuit que la Cour ne peut que constater, en l'état de cette décision devenue irrévocable, que la créance de la société Auster à l'encontre de la liquidation judiciaire de la société Batag a été définitivement fixée à 113 405,11 € t. t. c. ;
Sur l'action de la société Auster dirigée contre M. et Mme X... :
Attendu que, s'il résulte des dispositions de l'article 1719-2odu code civil que les travaux de mise en conformité au normes de sécurité prescrits par l'autorité administrative sont en principe à la charge du bailleur, tenu d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, il peut être dérogé à ce principe, par convention contraire expresse ;
Attendu d'abord, pour la circonstance, que, dans le compromis de vente signé le 11 juillet 1997, M. A..., agissant en particulier pour le compte de la société Batag, déclarait, aux termes d'une clause intitulée " Sur les autorisations d'ouverture ", que les magasins acquéreurs étaient en conformité avec la réglementation concernant les autorisations d'ouverture délivrées par la commission départementale d'équipement commercial et par la commission de sécurité et d'accessibilité ;
Attendu, ensuite, que le bail commercial conclu le 14 mai1990 entre M. et Mme X... et la société Batag stipulait, aux termes des clauses suivantes expressément reprises à l'acte notarié du 22 septembre 1997 emportant cession au profit de la société Auster du fonds de commerce et du droit au bail afférent :
-en premier lieu (article 1), que le preneur prenait les lieux loués en l'état, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ni remise en état autres que celles nécessaires au clos et au couvert des lieux,
-en deuxième lieu (article 2), que le preneur ferait son affaire personnelle, de façon que le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet, de toutes réclamations ou contestations qui pourraient survenir du fait de son activité dans les lieux loués, et aurait à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité ;
-en troisième lieu (article 4), que le preneur devrait satisfaire à toutes les charges de ville, de police, réglementations sanitaire, voirie, salubrité, hygiène, ainsi qu'à celles pouvant résulter des plans d'aménagement de la ville et autres charges dont les locataires sont ordinairement tenus... " ;
Attendu qu'il résulte de l'ensemble de ces stipulations que les parties étaient convenues qu'il incombait à la société Auster, en sa qualité de preneur exploitant son commerce dans les lieux loués à cet effet, tenue de se conformer à toute réglementation prescrite par l'autorité administrative pour l'exercice de cette activité, de faire procéder à sa charge aux travaux nécessaires à la mise en conformité des lieux loués au normes de sécurité requises ;
Qu'il s'ensuit que l'appelante doit, en l'état de ces stipulations dérogatoires aux dispositions de l'article 1719-2o du code civil, être déboutée de sa demande en paiement de travaux dirigée contre M. et Mme X... ;
Sur l'article 700 du nouveau Code de procédure civile :
Attendu qu'il n'apparaît pas inéquitable de faire supporter par la société Auster, à hauteur de la somme de 5000 €, la charge des frais irrépétibles exposés par M. et Mme X... pour les besoins de la procédure d'instance et d'appel ; qu'il n'y pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile en faveur des autres parties ;
Sur les dépens :
Attendu qu'il sera fait masse des dépens de première instance, d'une part, qui comprendront notamment les frais de l'expertise judiciaire, d'appel d'autre part qui seront partagés par moitié entre la société AUSTER et la s. c. p. Deslorieux ès-qualités ;
Par ces motifs :
La cour d'appel, statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré prononcé le 31 janvier 2006 par le tribunal de grande instance de Chalon sur Saône, sauf en ce qu'il a rejeté la demande dirigée contre la société Batag,
Infirmant et statuant à nouveau sur l'action dirigée par la société Auster à l'encontre de la s. c. p. Delorieux ès-qualités de mandataire-liquidateur de la société Batag,
Constate que la créance de la société Auster à l'encontre de la liquidation judiciaire de la société Batag a été définitivement fixée à 113 405,11 € TTC,
Condamne la société Auster à payer la somme de 5000 € à M. et Mme X..., en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, pour ses frais d'instance et d'appel,
rejette toutes autres demandes des parties,
Fait masse des dépens de première instance d'une part, qui comprendront notamment les frais de l'expertise judiciaire, d'appel d'autre part, qui seront partagés, par moitié, entre la société Auster et la s. c. p. Delorieux ès-qualités avec droit de recouvrement de l'article 699 du nouveau code de procédure civile en faveur de la s. c. p. Avril-Hanssen et de Maître Gerbay.
Le Greffier, Le Président,
