COUR D'APPEL DE BORDEAUX
CHAMBRE SOCIALE - SECTION B
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PP
ARRÊT DU : 15 AVRIL 2010
(Rédacteur : Monsieur Benoît FRIZON DE LAMOTTE, Président)
BAUX RURAUX
N° de rôle : 08/1889
Monsieur [V] [T]
Madame [H] [P] épouse [T]
c/
Monsieur [X] [I]
La SAFER GARONNE PERIGORD SOGAP
Nature de la décision : Mixte : Au Fond
Avant dire droit - Expertise
Notifié par LETTRE SIMPLE le :
Grosse délivrée le :
à :
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 26 février 2008 (R.G. n°51-04-2) par le Tribunal paritaire des baux ruraux de [Localité 12], suivant déclaration d'appel du 27 mars 2008,
APPELANTS :
1°)Monsieur [V] [T], né le [Date naissance 6] 1956 à [Localité 13] ([Localité 13]), demeurant " [Adresse 10],
2°)Madame [H] [P] épouse [T], née le [Date naissance 2] 1960 à [Localité 9], demeurant " [Adresse 10],
représentés par Maître Guy GRAVELLIER, avocat au barreau de BORDEAUX,
INTIMÉ :
Monsieur [X] [I], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Alain ROUDET, avocat au barreau de SAINTES,
INTERVENANTE :
La SAFER GARONNE PERIGORD SOGAP, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 3],
représentée par la SCP LABORY-MOUSSIE & ANDOUARD, avoués à la Cour, et assistée de la SCP TAILHADES & JAMOT, avocats au barreau de PERIGUEUX,
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 11 mars 2010 en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Benoit FRIZON DE LAMOTTE, Président,
Monsieur Jacques DEBÛ, Conseiller,
Monsieur Eric VEYSSIERE, Conseiller,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Chantal TAMISIER,
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par arrêt du 26 mars 2009 auquel il convient de se référer pour l'exposé des faits, de la procédure et des prétentions initiales des parties, la cour a sursis à statuer sur les mérites de l'appel et les demandes respectives et ordonné l'appel à la cause de la SOGAP.
Il a été satisfait à cette dernière demande.
Par conclusions écrites et développées oralement à l'audience, auxquelles il convient de se référer, M. et Mme [T] demandent à la cour de :
Vu notamment le jugement du Tribunal de Grande Instance de PERIGUEUX du 5 mars 2002, les arrêts rendus par la Cour de BORDEAUX le 23 octobre 2006, et le 26 mars 2009
Vu notamment les dispositions des Art. L.143-14, R.142-4, L.411-54, L.411-1 et suivants du code rural, L331-1 et suivants du Code Rural,
Déclarer Monsieur [I] irrecevable en son action, pour défaut de qualité et d'intérêt, faute par lui de pouvoir revendiquer la qualité de fermier sur les parcelles en cause.
Dire et juger que les documents produits par Monsieur [I] (échanges de correspondances entre lui-même et la MSA, relevés MSA, déclarations de surface, relevés parcellaires) n'ont aucun caractère probant quant à l'existence d'un bail, s'agissant de démarches unilatérales de Monsieur [I], non confirmées par des documents de l'époque émanant de Madame [B].
Constater que Monsieur [I] ne prouve pas et n'offre même pas de prouver un quelconque paiement de fermage.
Constater qu'il a lui-même fait indiquer dans la déclaration d'intention d'aliéner du 9 novembre 1999 être titulaire d'un bail verbal pour, un mois après, produire un bail écrit et daté du 1er octobre 1996.
Dire et juger en conséquence que les conditions de l'Art. L. 411-1 du Code rural ne sont pas réunies, faute par Monsieur [I] de prouver une mise à disposition des parcelles litigieuses, a fortiori à titre onéreux.
Dire et juger par suite que Monsieur [I] n'est pas titulaire d'un bail sur lesdites parcelles ; à tout le moins, et si l'on devait considérer qu'il y a bail à date certaine au 14 avril 2000 à raison du contenu de l'acte notarié de la même date, dire que ledit bail établi pour tenter de faire échec au droit de préemption de la SAFER, et qui n'a pas reçu le moindre commencement d'exécution, est fictif et doit
être annulé ; à tout le moins que ce bail, s'il avait été réel, serait nul faute d'autorisation administrative d'exploiter.
En tant que de besoin et à titre subsidiaire,
Prononcer pour ces raisons la nullité de ce bail.
Constater en outre que, à l'époque du congé du 24 mars 2004, comme encore aujourd'hui, Monsieur et Madame [T] étaient et sont toujours propriétaires des parcelles litigieuses, cadastrées à [Localité 9] section ZS n° [Cadastre 4] - [Cadastre 7] - [Cadastre 8].
Valider en tous points le congé délivré par acte d'huissier le 24 mars 2004.
Par suite, ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [I] des parcelles dont il s'agit, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, et jusqu'à libération effective et complète.
Condamner Monsieur [I] à verser à Monsieur [T], à titre de dommages et intérêts, la somme de 47 561 € au titre du manque à gagner sur les campagnes 2000 incluse à 2005 incluse, outre au titre de la perte des droits à prime, la somme de 4531,38 € pour l'année 2006, celle de 3236,70 € pour l'année 2007 et la somme annuelle de 3 236,70 € à compter de l'année 2008 incluse et jusqu'à l'année 2016 incluse.
A titre infiniment subsidiaire,
Déclarer Monsieur [I] irrecevable et en tout cas mal fondé en sa demande indemnitaire :
Dire et juger qu'il ne peut justifier d'un quelconque préjudice lié à la non exploitation par lui des parcelles litigieuses depuis 2006 incluse, dès lors que le bail ' si bail il y avait ' eut été nul, Monsieur [I] n'étant pas titulaire d'une autorisation administrative d'exploiter.
Condamner également Monsieur [I] au paiement d'une indemnité de 3.500 € sur le fondement de l'Art. 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance, comme d'appel. $gt;$gt;.
M. [I], par conclusions écrites et développées oralement à l'audience, auxquelles il convient de se référer, demande de son côté à la cour de :
Vu notamment les articles L. 411-47, L. 411-54 et L. 411-58 du Code Rural,
Vu les articles L. 143-3, L. 143-15 et R. 142-3 du Code rural,
Vu les articles L. 331-6 et L. 331-7 du Code rural,
Vu les articles 1328 et 1382 du Code civil,
Vu les articles 461, 564, 565 et 566 du Code de procédure civile,
Vu la jurisprudence citée,
Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de PERIGUEUX en date du 5 mars 2002,
Vu l'arrêt de la 1ère Chambre B de la Cour d'Appel de BORDEAUX en date du 23 octobre 2006,
et Vu l'arrêt de la Chambre sociale section B de la Cour d'Appel de BORDEAUX en date du 26 mars 2009,
Vu les pièces et éléments du dossier,
Débouter les époux [T] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, en ce qu'elles tendent notamment à voir prononcer par voie d'exception la nullité du bail consenti par Madame [B] à Monsieur [I] le 1er octobre 1996,
Dire et juger que Monsieur [I] est bien fermier des parcelles situées lieudit « Moulin de Grenouillet » sur la Commune de [Localité 9] (24), cadastrées section ZS n° [Cadastre 4], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], en vertu du bail sous seing privé sus visé,
Dire et juger que, suite à l'annulation judiciaire de la première décision de rétrocession desdites parcelles au profit des époux [T] (arrêt de la 1ère Chambre B de la Cour d'Appel de BORDEAUX en date du 23 octobre 2006 irrévocablement passé en force de chose définitivement jugée), la vente consentie par la SAFER SOGAP aux époux [T] suivant acte du 14 avril 2000 passé en l'Etude de Maître [D], Notaire à [Adresse 11], et publié au Bureau des Hypothèques de [Localité 12] le 16 mai 2000 Volume 2000 P n° 1148, se trouve purement et simplement annulée en ce qu'elle porte sur les parcelles situées lieudit « Moulin de Grenouillet » sur la Commune de [Localité 9] (DORDOGNE), cadastrées :
- section ZS n° [Cadastre 4] pour 11 ha 73 a 20 ca,
- section ZS n° [Cadastre 7] pour 2 ha 12 a 40 ca,
- section ZS n° [Cadastre 8] pour 60 a 80 ca.
Prononcer la nullité de la seconde décision de rétrocession des parcelles litigieuses prise par la SAFER SOGAP le 8 mars 2007 au profit des époux [T], en l'absence de justification des mesures de publicité prescrites à peine de nullité par les articles L. 143-3, L. 143-15 et R. 142-3 du Code rural,
Dire et juger que les époux [T] ne sont pas propriétaires des parcelles objets du litige, et qu'ils ne l'ont jamais été,
Ce faisant,
Dire et juger que les époux [T] n'avaient pas, au 24 mars 2004, la qualité de bailleurs requise pour faire délivrer à Monsieur [I] un congé pour reprise aux fins d'exploiter,
En conséquence,
Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Ordonner l'expulsion des époux [T] des biens loués, à peine d'astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de 30 jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir,
Condamner solidairement les époux [T] à payer à Monsieur [I] la somme totale de 113.338,00 €, en réparation de son préjudice né de la privation de jouissance des parcelles en cause et de la perte de revenus qu'il a subie,
Débouter les époux [T] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires au présent dispositif,
Débouter la SAFER SOGAP de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires au présent dispositif,
Dire que l'arrêt à intervenir sera publié au Bureau des Hypothèques de [Localité 12],
Condamner solidairement les époux [T] et la SAFER SOGAP à payer à Monsieur [I] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de publication et d'enregistrement de l'arrêt à intervenir au Bureau des Hypothèques de [Localité 12]. $gt;$gt;.
La Safer Garonne Périgord (la SOGAP), par conclusions écrites et développées oralement à l'audience, auxquelles il convient de se référer, demande à la cour de:
Donner acte à la SOGAP de son intervention,
Constater que l'acte de vente SOGAP/[T] est opposable à M. [I],
Constater que les consorts [T] sont toujours attributaires des parcelles litigieuses,
Statuer ce que de droit sur la validité du congé délivré par acte d'huissier le 24 mars 2004,
Statuer ce qu'il appartiendra sur les dépens de l'instance. $gt;$gt;.
DISCUSSION
Sur la recevabilité des demandes de M. [I]
La SOGAP prétend que sont irrecevables par application de l'article 564 du code de procédure civile les demandes de M. [I] présentées pour la première fois en cause d'appel tendant à ce qu'il soit jugé :
- qu'il est titulaire d'un bail à ferme sur les parcelles litigieuses,
- que M. et Mme [T] sont exploitants sans titre et doivent être expulsés,
- que la vente effectuée parla SOGAP au profit des époux [T] est annulée.
Toutefois, M. [I] a saisi le premier juge d'une contestation du congé à lui délivré par M. et Mme [T],
dans ce cadre il était recevable et demeure recevable à faire juger :
- d'une part qu'il a la qualité de preneur à ferme des terres objet du litige,
- d'autre part que M. et Mme [T] n'avaient pas la qualité de propriétaires des biens à lui loués à la date du congé,
et par voie de conséquence de la validité de la vente et de la dernière rétrocession consentie à ces derniers.
Sur le bail revendiqué par M. [I]
M. et Mme [T],
la SOGAP
contestent que M. [I] puisse revendiquer un bail portant sur les parcelles litigieuses au motif :
- que la notification faite par Maître [D], notaire, à la SAFER le 09 novembre 1999 fait état d'un bail verbal alors que M. [I] revendique un bail écrit,
- que le relevé parcellaire n'établit pas que la mise à disposition qu'il revendique soit à titre onéreux au sens de l'article L.411-1 du code rural, entre le 1er octobre 1996 et le printemps 2000.
Toutefois, M. [I] établit l'existence d'un bail par :
- l'acte sous seing privé daté du 1er octobre 1996 consacrant le bail à ferme consenti par Mme [E] à M. [I] à compter du 1er octobre 1996,
- l'attestation de Mme [E] du 29 septembre 2008,
- les déclarations de surfaces exploitées à la DDA depuis 1997,
- les relevés parcellaires de la M.S.A. depuis 1997,
- l'information donnée le 09 novembre 1999 par Maître [D], notaire, du projet de vente entre Mme [E] et M. [I] faisant état du bail consenti par le premier au second ;
par ailleurs, l'acte sous seing privé du 1er octobre 1996 porte la mention d'un bail consenti moyennant un fermage de 10.000 francs représentant la valeur de 87 quintaux de blé de fermage,
ce dont il se déduit que le bail est bien à titre onéreux et à ce titre répond aux exigences légales.
M. et Mme [T], la SOGAP font valoir que, quoiqu'il en soit, le bail est en tout cas nul au motif que M. [I] n'a pas obtenu l'autorisation administrative d'exploiter de la Commission des structures.
M. [I], sur ce point, fait valoir :
- que les dispositions de l'article L.331-6 du code rural en sa rédaction issue de la loi du 09 juillet 1999 modifiée par la loi du 05 janvier 2006 invoquées par M. et Mme [T] n'étaient pas applicables au moment de la signature du bail, que ces derniers ne sont pas propriétaires de sorte qu'ils n'ont pas qualité pour poursuivre la nullité du bail,
- qu'à supposer qu'ils aient cette qualité, en application de l'article L.331-7 du code rural en sa rédaction issue de la loi du 09 juillet 1999 modifiée par l'ordonnance du 19 septembre 2000, seul le refus après mise en demeure de se soumettre à la procédure d'autorisation, peut entraîner l'interdiction pour le preneur de poursuivre l'exploitation et la nullité du bail.
Il convient de constater que :
- la nullité du bail est poursuivie non seulement par M. et Mme [T] mais encore par la SOGAP, et les uns ou l'autre ont nécessairement la qualité de propriétaire des biens dont la location est en litige,
- l'obligation faite au preneur d'un bien rural d'obtenir une autorisation d'exploiter doit s'apprécier au moment où le bail a été conclu,
- en l'espèce, par application des articles L.331-2 à L.331-4 du code rural en leur rédaction résultant de la loi du 1er février 1995 applicable à la date de la conclusion du bail, M. [I], eu égard à l'importance des surfaces par lui exploitées, était tenu de solliciter une autorisation administrative,
- par application de l'article L.331-11 du code rural en sa rédaction modifiée par la loi du 1er février 1995 applicable à la date de la conclusion du bail :
Tout preneur, lors de la conclusion d'un bail, doit faire connaître au bailleur la superficie et la nature des biens qu'il exploite ; mention expresse en est faite dans le bail. Si le preneur est tenu d'obtenir une autorisation d'exploiter ou de présenter une déclaration préalable en application des articles L.331-2 à L.331-4, le bail est conclu sous réserve de l'octroi de ladite autorisation ou de la présentation de ladite déclaration. Le refus définitif de l'autorisation ou le fait de ne pas avoir présenté la demande d'autorisation ou la déclaration préalable exigée en application des articles L.331-2 à L.331-4 dans le délai imparti par le préfet conformément à l'article L.331-12 emporte la nullité du bail que le préfet, le bailleur ou la société d'aménagement foncier et d'établissement rural, lorsqu'elle exerce son droit de préemption, peut faire prononcer par le tribunal paritaire des baux ruraux. $gt;$gt; ;
en l'absence de refus définitif ou de mise en demeure par le préfet conformément à l'article L.331-12 du code rural en sa rédaction issue de la loi du 1er février 1995 la nullité n'est pas encourue,
il s'ensuit que M. [I] demeurait titulaire du bail sauf à vérifier la recevabilité et les effets du congé ;
que sur ce point, il convient préalablement de vérifier qui avait la qualité de bailleur à la date du congé.
Sur la validité de la vente du 14 avril 2000
Ainsi que le soutient M. [I] la nullité de la rétrocession consentie par la SOGAP à M. et Mme [T] le 14 avril 2000 a entraîné la nullité de l'acte subséquent de vente par voie de conséquence nécessaire.
Sur la validité du congé du 24 mars 2004
M. et Mme [T] n'ayant pas la qualité de bailleur, le congé est nul,
il s'ensuit que M. [I] demeure preneur des biens litigieux,
que le préjudice subi du fait qu'il a été privé de la jouissance paisible de ces biens doit être apprécié comme il suit au dispositif.
Sur la validité de la rétrocession du 08 mars 2007
Ainsi que le soutient M. [I] en l'absence de respect des dispositions des articles R.142-3, R.141-11 du code rural relatives à la procédure d'attribution et notamment de publicité préalable, la décision de rétrocession de la SOGAP au bénéfice de M. et Mme [T] doit être annulée,
ces derniers ne peuvent donc se prévaloir de la qualité de propriétaires bailleurs.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme le jugement,
Y ajoutant,
Dit que M. [I] demeure titulaire d'un bail soumis au statut du fermage des terres louées par acte du 1er octobre 1996,
Ordonne l'expulsion de M. et Mme [T] des mêmes biens sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans les 3 mois de la notification du présent arrêt,
Sursoit à statuer sur le préjudice subi par M. [I] en suite de la privation de la jouissance des mêmes biens,
Ordonne une expertise,
Commet pour y procéder Monsieur [J] [C] - expert - [Adresse 5], avec mission de :
1°/se faire remettre tous documents utiles,
2°/fournir à la cour tous éléments propres à déterminer les préjudices subis par M. [I], depuis la date de la privation de jouissance des biens litigieux jusqu'à leur reprise.
Dit que M. [I] consignera la somme de 1.500 € à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert auprès de la Régie d'Avances et de Recettes de la Cour, dans les deux mois de la présente décision,
Dit qu'à défaut de consignation dans le délai, la désignation de l'expert sera caduque, sauf prorogation du délai ou relevé de caducité,
Dit que l'expert déposera son rapport au secrétariat greffe de la cour dans les quatre mois,
Dit qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance du Président de la chambre sociale, chargé de surveiller les opérations d'expertise,
Condamne M. et Mme [T] à payer à M. [I] une provision à valoir sur la réparation de ses préjudices de 5.000 euros,
Annule la rétrocession décidée par la SOGAP par acte du 08 mars 2007 des biens litigieux au profit de M. et Mme [T],
Prononce par voie de conséquence la nullité de l'acte de la vente constatée par acte authentique du 14 avril 2000 passé par Maître [D], notaire à [Localité 12], en ce qu'elle porte sur les parcelles cadastrées Commune de [Localité 9] Rossignol (Dordogne) section ZS sur les parcelles n°[Cadastre 4], n°[Cadastre 7], n°[Cadastre 8],
Ordonne la publication du présent arrêt au Bureau des hypothèques de [Localité 12],
Condamne in solidum la SOGAP et M. et Mme [T] à payer :
1°/à M. [I] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en appel,
2°/les entiers dépens qui comprendront les frais de publication et d'enregistrement au Bureau des hypothèques de [Localité 12].
Signé par Benoît Frizon de Lamotte, Président, et par Chantal Tamisier, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
C. Tamisier B. Frizon de Lamotte
