ARRÊT RENDU PAR LA
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
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FR
Le : 25 JUIN 2007
PREMIÈRE CHAMBRE SECTION A
No de rôle : 03 / 03809
LA S. A. R. L. CEDIF CONSEIL LA S. A. R. L. IXHOS, (venant aux droits de l'E. U. R. L. B...), LA S. C. P. DUMAREAU SANMARTIN, venant aux droits de la SCP LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN LA S. C. P. CHATELIN-MORVAN
c /
Monsieur Eugène, Octave X... Madame Monique, Chantal Y... épouse X... Monsieur Jean Louis Ernest Z... Madame Marie-Martine, Gabrielle, Andrée, A... LA S. A. R. L. COMPAGNIE DES IMMEUBLES DE L'ILE DE FRANCE
S. C. P. D..., ès-qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL COMPAGNIE DES IMMEUBLES DE L'ILE DE FRANCE Monsieur Charles B...
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avoués
Rendu par mise à disposition au Greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450-2o alinéa du Nouveau Code de Procédure Civile,
Le 25 juin 2007
Par Monsieur Alain COSTANT, Président, en présence de Madame Chantal SERRE, Greffier,
La COUR d'APPEL de BORDEAUX, PREMIÈRE CHAMBRE SECTION A, a, dans l'affaire opposant :
LA S. C. P. DUMAREAU SANMARTIN, venant aux droits de la SCP LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis 20, cours du Maréchal Foch-33000 BORDEAUX
LA S. C. P. CHATELIN-MORVAN, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis 9, rue Jules Lemercier-76430 SAINT ROMAIN DE COLBOSC
représentées par la SCP CASTEJA-CLERMONTEL et JAUBERT, avoués à la Cour, assistées de Me Francis BARRIERE, avocat au barreau de BORDEAUX
Appelantes d'un jugement rendu le 27 mai 2003 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel en date du 11 juillet 2003,
LA S. A. R. L. CEDIF CONSEIL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis 23, Cours Edouard Vaillant-33300 BORDEAUX
représentée par la SCP ARSENE-HENRYET LANCON, avoués à la Cour assistée de Me BLEUZEN substituant la SCP H. BOERNER-JD BOERNER, avocats au barreau de BORDEAUX
appelante de ce même jugement suivant déclaration d'appel en date du 7 août 2003, et intimée,
LA S. A. R. L. IXHOS, (venant aux droits de l'E. U. R. L. B...), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis 212, rue David Johnston-33000 BORDEAUX
représentée par la SCP LABORY-MOUSSIE et ANDOUARD, avoués à la Cour assistée de Me Pierre LATOURNERIE, avocat au barreau de BORDEAUX
appelante d'un jugement rendu le 19 avril 2005 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel en date du 17 mai 2005,
à :
Monsieur Eugène, Octave X... né le 19 Octobre 1944 à SAINT JEAN DE MAURIENNE (73) de nationalité Française-profession : gestionnaire, demeurant...
Madame Monique, Chantal Y... épouse X... née le 24 Mars 1944 à GRENOBLE (38) de nationalité Française-profession : médecin anesthésiste, demeurant...
représentés par la SCP ANNIE TAILLARD et VALERIE JANOUEIX, avoués à la Cour, assistés de Me BLARD DE KERKHOVE, avocat au barreau de VERSAILLES
Monsieur Jean Louis Ernest Z... né le 11 Octobre 1946 à DIJON (21) de nationalité Française-profession : Directeur médecine du travail, demeurant...-44270 MACHECOUL
représenté par la SCP ANNIE TAILLARD et VALERIE JANOUEIX, avoués à la Cour, assisté de Me Danielle SALLES, avocat au barreau de PARIS
Madame Marie-Martine, Gabrielle, Andrée A... née le 29 Mai 1959 à PARIS (75), de nationalité Française profession : chirurgien, demeurant...-21000 DIJON
représentés par la SCP ANNIE TAILLARD et VALERIE JANOUEIX, avoués à la Cour, assistés de Me Danielle SALLES, avocat au barreau de PARIS
Intimés,
S. C. P. D..., ès-qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL COMPAGNIE DES IMMEUBLES DE L'ILE DE FRANCE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis...-92000 NANTERRE
représentée par la SCP TOUTON-PINEAU et FIGEROU, avoués à la Cour assistée de Me Bruno BERGER-PERRIN, avocat au barreau de PARIS
Monsieur Charles B... profession : architecte D. P. L. G., demeurant...-33000 BORDEAUX
représenté par la SCP LABORY-MOUSSIE et ANDOUARD, avoués à la Cour assisté de Me Pierre LATOURNERIE, avocat au barreau de BORDEAUX
Intervenants,
Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue en audience publique, le 04 Juin 2007 devant :
Monsieur Alain COSTANT, Président,
Monsieur Jean-Claude SABRON, Conseiller,
Madame Elisabeth LARSABAL, Conseiller,
Assistés de Madame Chantal SERRE, Greffier,
Et qu'il en ait été délibéré par les Magistrats du Siège ayant assisté aux débats ;
Par jugement du 27 mai 2003, auquel la Cour se réfère expressément pour l'exposé des faits, de la procédure et des prétentions initiales des parties, la Septième Chambre Civile du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX, dans l'instance introduite par Eugène X... et Monique Y... son épouse (ci-après les époux X...), Jean Louis Z... et Marie-Martine A... à l'encontre de la S. A. RL. COMPAGNIE IMMEUBLES D'ILE DE FRANCE (ci-après la CIIF), de la S. A. R. L. CEDIF, de la S. C. P. de notaires LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN et de la S. C. P. de notaires CHATELIN-MORVAN afin de voir prononcer la nullité de diverses ventes de lots de copropriété du " Château MORIN " et d'obtenir réparation de leur préjudice, a :
Vu les articles 110,1126 et 1131 du Code Civil :
-prononcé l'annulation des ventes consenties par la Société CIIF par acte de la SCP LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN :
-du 30 décembre 1997 à Jean Louis Z... portant sur les lots 11 et 21 du règlement de copropriété de l'immeuble situé à BASSENS,33 rue de la Pomme d'Or, cadastré section AC no 6-12-524-526-528-531-533-537,
-du 30 décembre 1997 à Marie-Martine A... portant sur les lots no 13 et 24 du règlement de copropriété de l'immeuble situé à BASSENS,33 rue de la Pomme d'Or, cadastré Section AC no 6-12-524-525-526-528-531-533-535-537,
-du 2 septembre 1998 aux époux X..., portant sur les lots no 1-14 et 16 du règlement de copropriété de l'immeuble situé à BASSENS,33 rue de la Pomme d'Or, cadastré Section AC no 6-12-524-525-526-528-531-533-535-537,
-ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques de BORDEAUX ;
-condamné la Société CIIF à rembourser le prix de vente soit :
• aux époux X... : 67 839,81 euros, • à Marie-Martine A... : 28 570,01 euros, • à Jean Louis Z... : 34 893,90 euros,
-rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité des demandeurs opposée par la Société CEDIF,
Vu les articles 1147 du Code Civil et 1831 du Code Civil :
-déclaré la Société CIIF, la Société CEDIF, la SCP LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN responsables du préjudice subi par Jean Louis Z... et Marie-Martine A...,
Vu les articles 1147 du Code Civil,1831-1 du Code Civil et 1382 du Code Civil :
-déclaré la CIIF, la CEDIF, la SCP LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN et la SCP CHATELIN-MORVAN responsables du préjudice subi par les époux X...,
-condamné la Société CEDIF à rembourser les appels de fonds soit :-76 224,51 euros aux époux X...,-51 951,27 euros à Jean Louis Z...,-66 178,57 euros à Marie-Martine A...,
-dit qu'en cas d'insolvabilité de la CIIF, la CEDIF et la SCP LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN seront tenus in solidum de rembourser les prix de vente soit :
-28 570,01 euros à Marie-Martine A...,-34 893,90 euros à Jean Louis Z...,
-dit qu'en cas d'insolvabilité de la CIIF, la CEDIF, la SCP LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN et la SCP CHATELIN-MORVAN seront tenues in solidum de rembourser aux époux X... 67 839,81 euros au titre du prix de vente,
-dit qu'en cas d'insolvabilité de la CEDIF les appels de fonds devront être remboursés :
-in solidum par la CIIF, la SCP LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN et la SCP CHATELIN-MORVAN aux époux X... : 76 224,51 euros
-in solidum par la CIIF et la SCP LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN :
à Jean Louis Z... : 51 951,27 euros, à Marie-Martine A... : 66 178,57 euros,
-condamné en outre in solidum la CIIF, le CEDIF et la SCP LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN à payer une somme de 136 456,24 euros à Jean-Louis Z... et une somme de 89 683 euros à Marie-Martine A... en réparation de leurs préjudices,
-condamné in solidum la CIIF, la CEDIF, la SCP LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN et la SCP CHATELIN-MORVAN à payer aux époux X... une somme de 84 195,50 euros en réparation de leur préjudice.
-donné acte à Marie-Martine A... et aux époux X... de leurs réserves en ce qui concerne un éventuel redressement fiscal,
-rappelé que les appels en garantie contre Monsieur C... et Monsieur B... ont été disjoints,
-condamné in solidum la CEDIF et la SCP LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN à garantir la CIIF des condamnations prononcées contre elle à titre de dommages intérêts, à l'exclusion du remboursement du prix,
-rejeté les autres demandes,
-condamné in solidum la CIIF, la CEDIF, la SCP LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN et la SCP CHATELIN-MORVAN aux dépens, ainsi qu'à payer aux époux X... une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
-condamné in solidum la CIIF, la CEDIF, et la SCP LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN à payer une somme de 1 500 euros à Jean Louis Z... et une somme de 1 500 euros à Marie-Martine A....
La S. A. R. L. CEDIF, la S. C. P. LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN et la S. C. P. CHATELIN-MORVAN ont relevé appel de cette décision.
Par ordonnance du 25 novembre 2003 le Président de la Première Chambre Section B de la Cour a ordonné la jonction de ces procédures enrôlées au greffe sous les numéros 3809 de l'an 2003 et 4365 de l'an 2003 pour être suivies sous le numéro 3809 de l'an 2003.
Par jugement du 19 avril 2005, auquel la Cour se réfère également pour l'exposé des faits, de la procédure et des prétentions initiales des parties, le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX, dans l'instance introduite par la Société CIFF, à laquelle la S. AR. L. CEDIF CONSEIL est intervenue volontairement, à l'encontre de Charles B..., architecte, à laquelle sont intervenues volontairement en ses lieu et place l'EURL Charles B... et la S. A. R. L. IXHOS, afin d'obtenir la condamnation de L'EURL Charles B... et de la S. A. R. L. IXHOS à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre par le jugement du 27 mai 2003,
-a donné acte à l'EURL B... et à la S. A. RL. IXHOS de leurs interventions volontaires ;
-déclaré irrecevables les demandes de la CEDIF à l'encontre du géomètre C... et des A. G. F. faute de saisine du Tribunal ;
-rejeté la demande de garantie de la CEDIF à l'encontre de la CIIF ;
-mise hors de cause Charles B... ;
-condamné la S. A. R. L. IXHOS, venant aux droits de l'EURL B..., à garantir la CIIF et la CEDIF des condamnations à dommages intérêts prononcées à leur encontre envers Jean Louis Z... (136 456,24 euros), Marie-Martine A... (89 683 euros) et les époux X... (84 195,50 euros) ;
-rejeté le surplus des demandes ;
-condamné la S. A. R. L. IXHOS aux dépens.
La S. A. R. L. IXHOS a interjeté appel de ce jugement le 17 mai 2005, cette procédure étant enrôlée au greffe sous le numéro 2999 de l'an 2005.
Par ordonnance du 14 décembre 2005, le Conseiller de la mise en état ordonnait la jonction de la procédure suivie au greffe sous le numéro 2999 de l'an 2005 avec celle suivie au greffe sous le numéro 3809 de l'an 2003.
Par ordonnance de jonction modificative du 23 janvier 2006, le Conseiller de la mise en état précisait que dans les parties à l'instance figurant à sa précédente ordonnance il convenait d'ajouter les époux X....
La S. C. P. LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN et la S. C. P. CHATELIN-MORVAN, dans leurs conclusions signifiées et déposées au greffe le 10 novembre 2003, demandent à la Cour, réformant le jugement du 27 mai 2003, de débouter Marie-Martine A..., Jean Louis Z... et les époux X... de leurs prétentions à leur encontre et la Société CIIF de son appel en garantie, la partie succombante étant condamnée aux dépens.
Elles soutiennent que les demandeurs initiaux à la procédure ne rapportent pas la preuve d'une faute qu'elles auraient commise, ayant généré un préjudice susceptible d'engager leur responsabilité.
Elles font valoir que l'obtention d'un permis de construire permettant la réalisation de lots en copropriété n'a jamais fait l'objet d'une condition suspensive dans les actes sous seing privés négociés directement avec la CEDIF avant leur intervention, les acquéreurs n'ayant au demeurant pour seul but que d'obtenir une défiscalisation. Elles ajoutent qu'elles sont étrangères au dol ou à l'erreur invoqués par les acquéreurs alors qu'elles ne sont pas un co-contractant de ces derniers.
Elles soutiennent que le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit qu'elles ne sauraient être tenus au remboursement d'un prix de vente qu'elles n'ont pas perçu.
Elles font valoir qu'aucune somme ne saurait être allouée au titre d'un redressement fiscal alors que par suite de l'annulation de la vente les parties se trouvent placées dans la situation qui aurait été la leur si le contrat n'avait pas existé et qu'ainsi d'une part les sommes versées au titre de travaux qui pouvaient être défiscalisés leur seront restituées et d'autre part les frais d'acte et droits d'enregistrement peuvent être récupérés sur le Trésor Public du fait de l'annulation judiciaire des ventes en application de l'article 1961 alinéa 2 du Code Général des Impôts.
Les époux X..., dans leurs dernières conclusions déposées au greffe le 20 avril 2007, demandent à la Cour de confirmer le jugement rendu le 27 mai 2003 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX et en conséquence de :
-condamner la S. A. R. L. CEDIF CONSEIL à leur rembourser les appels de fonds perçus pour 76 224,51 euros ;
-dire qu'en cas d'insolvabilité de cette dernière les appels de fonds devront être remboursés par la S. C. P. DUMAREAU-SANMARTIN et la S. C. P. CHATELIN-MORVAN et fixer leur créance à l'encontre de la liquidation judiciaire de la Société CIFF à la somme de 76 224,51 euros ;
-condamner la CEDIF, la S. C. P. DUMAREAU-SANMARTIN et la S. C. P. CHATELIN-MORVAN à leur payer la somme de 109 973,06 euros en réparation de leur préjudice comprenant pour 9 473,38 euros les frais d'acte, pour 90 499,68 euros les frais et intérêts de l'emprunt y compris l'indemnité de résiliation anticipée et pour 10 000 euros leur préjudice moral ;
-fixer leur créance à la liquidation judiciaire de la Société CIIF à la somme globale de 177 812,87 euros comprenant pour 67 839,81 euros le prix de vente, pour 9 473,38 euros les frais d'acte, pour 90 499,68 euros les frais et intérês d'emprunt et pour 10 000 euros leur préjudice moral ;
-dire qu'à défaut du paiement de leur créance par la liquidation judiciaire de la Société CIIF, la CEDIF, la S. C. P. LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN et la S. C. P. CHATELIN-MORVAN seront tenus de leur rembourser la somme de 67 839,81 euros au titre du prix de vente ;
-condamner in solidum la CEDIF et la SCP DUMAREAU SANMARTIN à garantir la CIIF des condamnations prononcées contre elle à l'exclusion du remboursement du prix ;
-leur donner acte de leurs réserves en cas de redressement fiscal ;
-ordonner la publication de l'arrêt à intervenir au 3ième Bureau de la Conservation des Hypothèques de BORDEAUX aux frais des appelants ;
-condamner in solidum la CEDIF, la S. C. P. DUMAREAU-SANMARTIN et la S. C. P. CHATELIN-MORVAN à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi que les mêmes et Maître D... es qualité de liquidateur de la Société CIIF en tous les dépens.
Ils rappellent qu'ils n'ont pas signé leur acte d'acquisition procuration ayant été donnée à cet effet au clerc du notaire.
Ils font valoir que le jugement devra être approuvé en ce qu'il a annulé la vente pour vice du consentement alors par ailleurs qu'il a relevé que la non obtention du permis de construire permettant une division en lots de copropriété rendait la vente sans objet et le paiement du prix sans cause.
Ils soutiennent que la CIIF vendeur professionnel tenu d'une obligation d'information loyale envers ses cocontractants ne sauraient contester sa responsabilité n'ignorant pas les dispositions particulières du certificat d'urbanisme.
Ils font valoir qu'il en est de même de la Société CEDIF CONSEIL en sa qualité de promoteur d'une opération irréalisable dès lors que les parties privatives incluses dans les lots de copropriété n'existent pas.
Ils soutiennent que celle-ci ne saurait voir accueilli le moyen tiré d'une irrecevabilité de leurs demandes à son encontre alors que son rôle a été déterminant dès l'acquisition qu'ils ont réalisée.
Ils soutiennent que les conditions dans lesquelles la S. C. P. DUMAREAU-SANMARTIN a établi les actes de vente en concours avec la S. C. P. CHATELIN-MORVAN montrent que ces dernières n'ont pas rempli leur obligation de conseil quant aux conséquences du classement du site en zone à risque technologique alors qu'elle détenait depuis le 27 décembre 1997 le document d'urbanisme en faisant état
Jean Louis Z... et Marie-Martine A..., dans leurs conclusions récapitulatives signifiées et déposées au greffe le 5 avril 2007, demandent à la Cour de :
-rejeter la fin de non recevoir soulevée par la Société CEDIF CONSEIL ;
-déclarer la Société CEDIF CONSEIL et la S. C. P. LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN non fondées en leur appel et les en débouter ;
-confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne la Société CIIF compte tenu de l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire ;
-fixer la créance de Jean Louis Z... au passif de la Société CIIF à la somme de 224 801,42 euros outre les dépens de première instance pour 3 221,86 euros ;
-fixer la créance de Marie-Martine A... à la somme de 185 931,58 euros outre les dépens de première instance pour 3 221,86 euros ;
Y ajoutant :
-condamner in solidum la Société CEDIF CONSEIL à payer à Jean Louis Z... et Marie-Martine A... la somme de 5 000 euros à chacun à titre de dommages intérêts complémentaires en réparation de la persistance de leur préjudice en raison des appels interjetés et de l'indisponibilité de leurs fonds ;
-dire que les frais de publication du jugement à intervenir seront supportés in solidum par la Société CEDIF CONSEIL et la S. C. P. LANCON DUMAREAU-SANMARTIN.
-condamner in solidum ces dernières à leur payer à chacun la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile outre tous les dépens.
Ils soulignent que ni l'un ni l'autre n'ont signé personnellement leur acte d'acquisition, procuration ayant été donnée à cet effet ainsi que pour la souscription d'un prêt au CREDIT MUTUEL.
Ils font valoir qu'alors qu'ils se trouvent propriétaires de lots d'un immeuble régi par le statut de la copropriété ils ne peuvent pas jouir conformément à leur acte et à l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 d'un droit de propriété exclusif sur les parties privatives totalement inexistantes et donc fictives et qu'ainsi le jugement ayant prononcé la nullité de la vente doit être confirmé tant en raison du fait que celle-ci manque d'objet et que le paiement du prix manque de cause qu'en raison de l'erreur sur la substance même du bien acquis ayant vicié leur consentement. Ils ajoutent que le comportement de la Société CIIF, vendeur professionnel qui est réputée avoir connaissance de l'existence d'un plan particulier par la mairie de BASSENS en raison des risques technologiques liés à la présence d'une usine MICHELIN à proximité du château MORIN, s'analyse en un dol ayant volontairement caché cette situation administrative aux acquéreurs.
Ils soutiennent que la Société CEDIF CONSEIL, tenue à une obligation de résultat, en sa qualité de promoteur comme ayant pris tout le soin de l'opération, doit réparer le dommage causé par une opération irréalisable sur le fondement de l'article 1831-1 du Code Civil ou des articles 1991 et 1374 du même Code.
Ils font valoir que la S. C. P. LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN, qui n'a pas rempli l'obligation de conseil à laquelle elle est tenue à l'égard de toutes les parties à l'acte auquel elle a concouru et n'a pas davantage assuré l'efficacité juridique de celui-ci, a commis une faute qui lui est propre, indépendante des reproches faits au vendeur et des carences du promoteur l'obligeant à réparer le dommage qui en est résulté.
Jean Louis Z... soutient que le redressement fiscal dont il a fait l'objet est bien la conséquence des diverses fautes commises dès lors qu'il n'a pu mettre à la location un lot de copropriété et le maintenir à la location dans les trois années ayant suivi l'imputation des déficits fonciers résultant des travaux sur son revenu global. Il ajoute que cette indemnisation contribue à la réparation intégrale de son préjudice et ne contredit pas le principe selon lequel par suite de l'annulation de la vente les parties sont replacées dans la situation où elles se trouvaient avant celle-ci.
Ils soulignent enfin d'une part qu'ils subissent un préjudice moral indiscutable méritant réparation et d'autre part que l'appel leur cause un préjudice supplémentaire.
La S. C. P. D..., es qualité de mandataire liquidateur de la S. A. R. L. CIIF, dans ses dernières conclusions signifiées et déposées au greffe le 26 avril 2006, demande à la Cour de :
-lui donner acte qu'elle s'en rapporte à justice sur les demandes principales de Jean Louis Z..., Marie-Martine A... et des époux X... ;
-dans le cas où la Cour Confirmerait l'annulation des ventes du 30 décembre 1997 et 2 septembre 1998, ordonner la restitution des biens immobiliers dont s'agit à la Société CIIF et fixer la créance en résultant respectivement pour Jean Louis Z..., Marie-Martine A... et les époux X... ;
-le cas échéant confirmer la condamnation solidaire de la S. C. P. LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN, de la Société CEDIF CONSEIL et de la Société IXHOS à garantir la Société CIIF de toutes sommes qui pourraient être mises à sa charge à titre de dommages intérêts en sus du remboursement du prix de vente ;
-débouter les parties de toutes leurs autres demandes ;
-statuer ce que de droit sur les dépens.
La S. A. R. L. CEDIF CONSEIL, dans ses dernières conclusions signifiées et déposées au greffe le 19 avril 2007, demande à la Cour de :
-confirmer le jugement en date du 19 avril 2005 en ce qu'il a condamné la S. A. R. L. IXHOS, venant aux droit de L'E. U. R. L. B... à garantir la Société CEDIF des condamnations à dommages intérêts prononcées à son encontre au profit des consorts X..., Z... et A... ;
-réformer dans son intégralité le jugement du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX du 27 mai 2003 ;
en conséquence,
à titre principal :
-déclarer irrecevable l'action des consorts Z...-A...-X... pour défaut de qualité à agir ;
-prononcer sa mise hors de cause ;
-à titre subsidiaire :
-constater que le contrat en date du 26 mars 2001 conclu entre la Société CEDIF CONSEIL et le syndicat des copropriétaires de la Résidence CHATEAU MORIN ne répond pas à la qualification légale de contrat de promotion immobilière mais à celle de maîtrise d'ouvrage déléguée ;
-dire et juger en conséquence qu'elle ne peut avoir manqué à une obligation de résultat quant à la faisabilité de l'opération litigieuse ;
-prononcer sa mise hors de cause ;
-en conséquence débouter les consorts X..., Z..., A... de toutes leurs demandes ;
-à titre infiniment subsidiaire :
-constater que la vente dont il est aujourd'hui sollicité la nullité a été conclue dans un but de défiscalisation ;
-constater que la restitution au droit de construire n'a pas empêché les consorts X..., Z... et A... de défiscaliser les sommes investies ;
-dire et juger en conséquence qu'ils ne rapportent pas la preuve d'un préjudice ;
-les débouter de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;
-à titre très infiniment subsidiaire :
-condamner in solidum la S. C. P. LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN, la S. C. P. CHATELIN-MORVAN, la S. A. R. L. IXHOS venant aux droits de l'E. U. R. L. B... et Charles B... à la relever indemne de toute condamnation prononcée à son encontre ;
en tout état de cause :
-condamner in solidum les époux X..., Jean Louis Z..., Marie-Martine A..., la S. C. P. LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN, la S. C. P. CHATELIN-MORVAN, la S. A. R. L. IXHOS venant aux droits de L'E. U. R. L. B... et Charles B... à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700, et fixer cette même somme au passif de la Société CIIF, ainsi qu'en tous les dépens.
Elle fait valoir que ce n'est pas elle qui est l'initiateur du projet de rénovation du château MORIN mais la Société CIIF, venderesse des lots litigieux et qui aurait à ce titre établi les plaquettes de publicité en son nom et non pas au nom de CEDIF, elle-même ne s'étant vue confier qu'une mission de maîtrise d'oeuvre déléguée par le syndicat des copropriétairessuivant contrat de prestations de services du 26 mars 2001. Elle ajoute qu'elle n'a aucun lien de droit ou de fait avec la Société CIIF et ne constitue pas une société " écran " contrairement à ce qu'ont fait valoir les demandeurs suivis à tort par le Tribunal en la qualifiant promoteur de fait.
Elle soutient que les consorts A..., Z... et X... doivent être déclarés irrecevables en leurs demandes formées à son encontre sur le fondement de l'article 1831-1 du Code Civil relatif à la responsabilité contractuelle du promoteur immobilier alors que la seule pièce contractuelle susceptible d'engager sa responsabilité contractuelle est le contrat de prestation de service signé avec le syndicat des copropriétaires le 26 mars 2001 postérieurement aux acquisitions litigieuses. Elle ajoute que les acquéreurs ne sauraient invoquer de manière contradictoire un mandat occulte au départ, puis apparent ou le fait qu'elle se serait comportée comme un gérant d'affaires.
Elle fait valoir que le Tribunal a retenu à tort qu'elle avait la qualité de promoteur immobilier sans avoir indiqué les actes de promotion immobilière auxquels elle se serait livrée, la mission qui lui a été confiée par contrat du 26 mars 2001 et définie dans ses articles 1 et 2 ne constituant en aucun cas une mission de promotion immobilière. Elle ajoute que la responsabilité qui pèse sur le promoteur immobilier concerne l'exécution des travaux de construction et non pas la faisabilité de l'opération.
Subsidiairement elle fait valoir que les consorts X..., Z... et A... ne subissent aucun préjudice alors que le château MORIN existe bel et bien et qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de rentabiliser au mieux l'opération en tenant compte des contraintes issues de l'existence d'un périmètre de protection.
Elle ajoute que l'opération d'achat des consorts X..., Z... et A... étant une opération de défiscalisation, ceux-ci ont atteint le but qu'ils s'étaient fixés, l'impôt sur le revenu acquitté par ces derniers n'établissant pas l'existence d'un quelconque redressement fiscal en relation avec la présente instance.
A titre infiniment subsidiaire elle soutient que la Société CIIF, professionnelle de l'immobilier à laquelle les prescriptions administratives ne pouvaient échapper et qui devait informer ses acquéreurs du sens et de la portée du certificat d'urbanisme devra la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre. Elle fait valoir qu'il en va tout autant de la S. C. P. LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN qui en possession dès le 26 décembre 1997 du certificat d'urbanisme faisant état de l'impossibilité d'augmenter la capacité d'accueil des bâtiments a néanmoins établi des actes de vente de lots de copropriété manquant ainsi à sa double obligation, l'une de résultat au regard de l'efficacité de ses actes, et l'autre de conseil en sa qualité de mandataire. Elle estime qu'il en est de même de l'architecte Charles B..., exerçant aujourd'hui sous la forme de la S. A. R.. L. IXHOS, qui a établi les plans de restauration du château que la Société CIIF devait présenter aux acheteurs potentiels et qui ont servi de base au dépôt de la demande de permis de construire refusé sans se préoccuper des réserves émises par le certificat d'urbanisme. Elle fait valoir que la S. A. R. L. IXHOS ne saurait à cet égard soutenir que son projet était conforme au P. O. S. et que ce serait le certificat d'urbanisme, postérieur à ce même projet, qui ne le serait pas, alors que le P. O. S. prévoit qu'en zone Z1 et Z2 des prescriptions techniques particulières peuvent être imposées pour assurer la sécurité des occupants comme ce fût le cas en l'espèce. Elle fait valoir que Charles B..., qui s'était vu confier à titre personnel la rénovation du château, doit voir sa responsabilité engagée ne pouvant s'en libérer au motif que la S. A. R. L. IXHOS vient à ses droits.
La S. A. R. L. IXHOS, dans ses conclusions signifiées et déposées au greffe le 22 août 2005, demande à la Cour, réformant la décision entreprise, de dire et juger qu'aucune faute ne peut lui être reprochée et de rejeter les appels en garantie formés à son encontre par les Sociétés CEDIF et CIIF tout en les condamnant aux dépens.
Elle soutient que le projet établi était parfaitement conforme au P. O. S. alors que le château MORIN est situé en zone Z2 qui interdit seulement la création d'établissement recevant du public, les aires naturelles et le camping à la ferme. Elle ajoute que la restriction apportée au certificat d'urbanisme concernait la zone Z1, ce que la Société CEDIF a expressément reconnu en relevant ce point dans le cadre de son recours gracieux contre le refus de permis de construire. Elle fait valoir que le Tribunal lui a reproché à tort de ne pas avoir demandé de certificat d'urbanisme alors que l'architecte doit seulement vérifier la compatibilité de son projet avec les règles du P. O. S. Elle souligne enfin que le refus de permis de construire, basé sur un certificat d'urbanisme erroné, qui n'a pas été attaqué par le maître de l'ouvrage, n'a eu de conséquence que parce que ce même maître de l'ouvrage avait pris l'initiative de vendre l'immeuble par lots avant même que le permis de construire ne soit accordé, ce dont elle ne saurait être tenue pour responsable.
Charles B..., dans ses conclusions signifiées et déposées au greffe le 23 avril 2007, demande à la Cour de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle n'a prononcé à son encontre aucune condamnation personnelle et de condamner toute partie succombante aux dépens. Il fait valoir qu'à titre personnel il est étranger au litige alors qu'il exerçait ses activités d'architecte par l'intermédiaire de l'E. U. R. L. B..., aux droits de laquelle vient la S. A. R. L. IXHOS contre laquelle a été prononcée une condamnation par la décision dont elle a relevé appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 avril 2007.
MOTIFS DE LA DECISION :
Attendu qu'il est constant que suivant acte reçu le 30 décembre 1997 par la S. C. P. LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN, notaires associés, Jean Louis Z... a acquis de la Société CIIF, venderesse, les lots nos 11 et 21 du règlement de copropriété de l'immeuble dénommé " CHATEAU MORIN " sis 33 rue de la Pomme d'Or à BASSENS (Gironde) cadastré section AC no 6,12,524,526,528,531,533,535,537 ; que par acte du même jour et reçu par la même S. C. P. notariale, Marie-Martine A... a acquis de la CIIF les lots no 13 et 24 du règlement de copropriété du même immeuble ; qu'enfin suivant acte reçu le 2 septembre 1998 par la même S. C. P. notariale, les époux X... ont acquis de la CIIF les lots no 1,14 et 16 du règlement de copropriété du même immeuble ; que ces actes sont intervenus hors la présence du vendeur et des acheteurs qui avaient donné procuration pour signer l'acte en leur nom à un clerc de la S. C. P. LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN pour Jean Louis Z... et Marie-Martine A... et à la S. C. P. de notaires CHATELIN-MORVAN pour les époux X... ;
-Sur le jugement du 27 mai 2003 :
Attendu alors que par les actes de vente ci-dessus rappelés les consorts Z..., A..., X... acquéraient des lots de copropriété qui ne pourront jamais exister en raison du refus de permis de construire du 12 mars 1999 permettant la création de lots dans le cadre de la rénovation du château MORIN ce qui contrevenait aux dispositions d'urbanisme interdisant l'augmentation de la capacité d'accueil, c'est par de justes motifs que la Cour fait siens (page 6 premier attendu du jugement) que le premier Juge a annulé les ventes dont s'agit sur le fondement de l'article 1110 du Code Civil en retenant l'erreur des acquéreurs sur la substance même de la chose vendue, erreur déterminante de leur consentement, dès lors que ceux-ci avaient, dans les termes mêmes de ces actes, cru acquérir des lots de copropriété leur permettant une jouissance privative de ces mêmes lots alors que la division du château MORIN en lots de copropriété est impossible ; qu'ainsi le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité des ventes consenties par la CIIF aux consorts Z...-A...-X... ;
Attendu qu'en ce qui concerne les parties tenues à réparer le préjudice subi par les consorts Z...-A...-X... du fait de l'annulation des ventes, la Cour approuvera tout d'abord le premier Juge (page 7 deuxième attendu du jugement) d'avoir retenu la responsabilité de la CIIF, venderesse, qui en sa qualité de marchand de biens professionnel ne s'est pas préoccupé de la faisabilité de l'opération de division de l'immeuble en lots et n'a pas davantage informé ses cocontractants, acheteurs non professionnels, d'un risque de non faisabilité de cette même opération au regard des règles d'urbanisme et du certificat d'urbanisme du 26 décembre 1997 délivré quatre jours avant sa propre acquisition du château MORIN par acte du 30 décembre 1997 et les ventes des premiers lots aux consorts Z... et A... par actes du même jour ;
Attendu que le premier Juge a tout autant justement considéré (page 7 deuxième attendu du jugement) que la S. A. R. L. CEDIF, avait engagé sa responsabilité en qualité de promoteur de fait de l'opération en cause, l'activité de promotion immobilière apparaissant au demeurant dans ses statuts au titre de son objet social ; qu'à cet égard la CEDIF ne saurait soutenir que les consorts Z...-A...-X... seraient irrecevables à agir à son encontre alors que le seul contrat qui peut lui être opposé est le contrat du 26 mars 2001 lui confiant une mission de maîtrise d'ouvrage délégué qui est postérieur aux ventes litigieuses ; que le premier Juge n'a pas pris en considération ce contrat mais les agissements de la CEDIF antérieurement aux ventes et qui se sont poursuivis après la signature de celles-ci avant même la signature de la convention du 26 mars 2001 ; que tout d'abord et contrairement à ce qu'elle soutient la plaquette publicitaire de rénovation du château MORIN sur laquelle les acquéreurs se sont décidés comprenant plan de masse, plans des étages en ce qui concerne les lots créés la fait seule apparaître en page 3 " CEDIF CONSEIL et LE CHATEAU MORIN " ; que comme l'a relevé le premier Juge elle avait dès le 15 décembre 1997 déposé la déclaration d'intention d'aliéner à la CUB alors qu'elle n'était pas propriétaire du château ; qu'après refus du premier permis de construire le 12 mars 1999, elle déposait le 6 août 1999 en qualité de maître d'ouvrage délégué, soit près de deux ans avant le contrat signé à ce titre le 26 mars 2001, un nouveau permis de construire pour la rénovation du château en logement uni familial ce qui démontre bien qu'elle était directement intéressée en qualité de promoteur à cette opération de rénovation ; qu'enfin elle était le seul interlocuteur des acquéreurs dans le cadre de cette opération comme en atteste le courrier à son entête en date du 1er mars 1999 à Jean Louis Z... pour lui adresser copie des déclarations modèle H2 permettant une défiscalisation dans le cadre de la rénovation, de même que le courrier du 28 avril 2000 dans lequel elle donnait des explications sur les appels de fonds versés par Marie-Martine A... ;
Attendu enfin alors d'une part que les notaires doivent assurer l'efficacité des actes qu'ils reçoivent et d'autre part que ces derniers sont tenus à une obligation de conseil à l'égard de leurs clients, c'est également par de justes motifs (page 7 dernier attendu et 8 du jugement) que les premiers Juges ont dit que les S. C. P. notariales LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN et CHATELIN-MORVAN avaient engagé leur responsabilité à l'égard des acquéreurs, le jugement étant également confirmé de ce chef ;
Attendu qu'après avoir considéré que l'ensemble de ces fautes était directement à l'origine du préjudice subi par les acquéreurs, c'est par des motifs pertinents que la Cour fait siens (pages 8 et 9 du jugement) que le premier Juge a analysé les divers chefs de préjudice subis par les acquéreurs avant de les liquider, au vu des justificatifs produits, aux sommes qu'il a arrêtées ; que le jugement sera ainsi également confirmé de ces chefs, sauf à dire, en raison de la liquidation judiciaire de la S. A. R. L. CIIF survenue depuis le dit jugement, que la créance des consorts Z...-A...-X... sur la S. A. R. L. CIIF régulièrement déclarée, sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de cette société ;
Attendu que pour répondre aux critiques formulées par les divers appelants quant au préjudice subi par les consorts Z...-A...-X... la Cour retiendra tout d'abord que ces mêmes appelants ne sauraient, non sans un certain cynisme, soutenir que les acquéreurs n'auraient subi aucun préjudice pour avoir poursuivi le but d'une opération de défiscalisation qu'ils ont atteint alors que le premier Juge a justement retenu " le but de défiscalisation n'a pas davantage été atteint ainsi que le démontre le redressement fiscal reçu par Monsieur Z... " ; qu'à cet égard et contrairement à ce que soutiennent les appelants il est établi par les pièces versées aux débats, notification de redressement du 25 juillet 2001, que celui-ci est bien consécutif à l'impossibilité de créer des lots de copropriété puisqu'il vise le déficit foncier déclaré par Jean Louis Z... en 1997 en précisant " vous avez ainsi bénéficié d'un déficit imputable sur le revenu global de 170 400 francs. Pour garder l'avantage lié à déficit vous deviez affecter l'appartement à la location et la maintenir jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit, soit jusqu'au 31 décembre 2000, cette condition n'est pas remplie dès lors que l'appartement n'était pas encore loué au 31 décembre 2000 " ; que par ailleurs si les consorts Z...-A...-X... visaient à cour terme un objectif de défiscalisation, il n'en était pas de même à long terme où, venant de diverses régions éloignées du bordelais, ils manifestaient l'intention de se retirer dans un cadre privilégié ; qu'enfin alors que les frais de vente inutilement exposés par les acquéreurs, qui constituent bien l'un des éléments de leur préjudice dans le cadre d'une réparation intégrale de celui-ci, ne comprennent pas que les frais d'enregistrement, les S. C. P. notariales ne sauraient soutenir qu'il appartient aux acquéreurs de demander directement le remboursement de ceux-ci à l'administration fiscale ;
Attendu alors que l'exercice d'une voie de recours ne saurait en lui-même caractériser un abus du droit d'agir en justice fautif, Jean Louis Z... et Marie-Martine A... seront déboutés de leur demande de dommages intérêts au titre du préjudice que leur cause l'appel alors qu'en tout état de cause ils ne rapportent pas la preuve d'un préjudice autre que celui réparé par les sommes allouées par la décision de première instance dont ils demandent confirmation et l'application de l'intérêt légal aux dites sommes ;
Attendu c'est enfin par des motifs adoptés des premiers Juges (pages 9 et 10 du jugement), le jugement ne faisant au demeurant pas l'objet d'une critique sérieuse sur ce point, que le jugement sera confirmé en ce qui concerne les appels en garantie ;
Attendu que succombant en leurs appels les divers appelants supporteront les dépens et ne sauraient voir accueillies leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, l'équité commandant qu'il soit fait application de texte au profit de Jean Louis Z..., Marie-Martine A... et des époux X... en leur allouant à chacun la somme de 2 000 euros ;
-Sur le jugement du 19 avril 2005 :
Attendu que c'est tout d'abord par des motifs pertinents que la Cour fait siens (page 5 du jugement que le premier Juge a débouté la S. A. R. L. CEDIF de sa demande de garantie à l'encontre de la CIIF ;
Attendu que c'est également par de justes motifs que la Cour fait siens (page 5 du jugement dernier attendu) que le premier Juge a fait droit à la demande de garantie de la CIIF et de la S. A. R. L. CEDIF à l'encontre de L'E. U. R. L. B..., architecte, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la S. A. R. L. IXHOS ; que l'architecte ne saurait en effet soutenir que le premier Juge s'est mépris sur l'analyse du P. O. S., qu'il aurait respecté dans son projet, alors qu'il ne lui incombait pas de solliciter la délivrance d'un certificat d'urbanisme ; qu'en effet s'il n'est pas contestable que le Château MORIN se trouve en zone Z2 du P. O. S. pour laquelle sont interdits les établissements recevant du public, les aires naturelles et le camping à la ferme, ce qui n'était évidemment pas le cas de l'opération envisagée, il n'en demeure pas moins que le P. O. S. prévoyait : " En zones Z1 et Z2 : des prescriptions techniques particulières pourront être imposées pour l'ensemble des constructions autorisées en vue d'assurer la sécurité de leurs occupants " ; que l'architecte ne justifie pas s'être préoccupé de ces prescriptions techniques particulières alors qu'il était pour lui impératif de le faire préalablement à l'établissement de son projet, ces mêmes prescriptions particulières ayant conduit au refus de permis de construire sur le projet de l'architecte alors que compte tenu du risque créé par la proximité d'une usine MICHELIN sur le site il ne pourrait être réalisé des travaux entraînant une augmentation de la capacité d'accueil, ce qui ne pouvait manquer d'être le cas d'une division de 24 lots de copropriété avec la création de T2 et T3 ; qu'il est à cet égard indifférent que pour soutenir son recours gracieux contre le refus de permis de construire le conseil de la S. A. R. L. CEDIF ait fait état de ce que selon lui le certificat d'urbanisme délivré n'était pas conforme au P. O. S. ;
Attendu que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qui concerne la condamnation de la S. A. R. L. IXHOS à garantir la CIIF et la CEDIF de toutes les condamnations prononcées à leur encontre ; que cette dernière ne saurait voir accueillie sa demande de condamnation formulée contre Charles B... alors que ce dernier n'est jamais intervenu personnellement dans le cadre de l'opération, exerçant sa profession d'architecte dans le cadre de l'E. U. R. L. B... aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la S. A. R. L. IXHOS ;
Attendu que succombant en son appel celle-ci supportera les dépens et ne saurait voir accueillie sa demande sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, l'équité ne commandant toutefois pas qu'il soit fait application de ce texte au profit de l'‘ une quelconque des autres parties en la cause ;
P A R C E S M O T I F S
LA COUR,
-Sur l'appel du jugement du 27 mai 2003 :
Reçoit la S. C. P. LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN en leurs appels réguliers en la forme mais les dit non fondés.
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf à supprimer les condamnations à l'encontre de la CIIF et à fixer la créance de Jean Louis Z..., Marie-Martine A... et des époux X... au passif de la liquidation judiciaire de la S. A. R. L. CIIF de la manière suivante :
-172 812,87 euros pour les époux X....
-224 801,42 euros pour Jean Louis Z..., outre les dépens de première instance pour 3 221,86 euros ;
-185 931,58 euros pour Marie-Martine A... outre les dépens de première instance pour 3 221,86 euros ;
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.
Ajoutant au dit jugement :
Condamne la S. C. P. LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN, la S. C. P. CHATELIN-MORVAN et la S. A. R. L. CEDIF à payer à Jean Louis Z..., Marie-Martine A... et aux époux X... la somme de 2 000 euros à chacun au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Les condamne aux dépens et autorise la S. C. P. TAILLARD et JANOUEIX, avoué à la Cour, à recouvrer directement ceux dont elle a pu faire l'avance sans avoir reçu provision.
-Sur l'appel du jugement du 19 avril 2005 :
Reçoit la S. A. R. L. IXHOS en son appel régulier en la forme mais le dit non fondé.
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Condamne la S. A. R. L. IXHOS aux dépens et autorise la S. C. P. ARSENE-X... et LANCON et la S. C. P. TOUTON-PINEAU et FIGEROU, avoués à la Cour, à recouvrer directement ceux dont elles ont pu faire l'avance sans avoir reçu provision.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Alain COSTANT, Président, et par Madame Chantal SERRE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
