ARRET RENDU PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX --------------------------- Le :
PREMIERE CHAMBRE SECTION B
No de rôle : 04/02787 Monsieur Adrien Georges X... Madame Blanche Pauline Henriette Y... épouse X... c/ Monsieur Jean Michel Z... A... de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le : aux avoués
Rendu par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450-2o alinéa du Nouveau Code de Procédure Civile,
Le
Par Monsieur Pierre-Louis CRABOL, Conseiller,
en présence de Madame Armelle B..., Greffier,
La COUR d'APPEL de BORDEAUX, PREMIERE CHAMBRE SECTION B, a, dans l'affaire opposant :
1o/ Monsieur Adrien Georges X..., né le 10 Août 1927 à LYON (69), de nationalité française,
2o/ Madame Blanche Pauline Henriette Y... épouse X..., née le 17 Décembre 1926 à SAINT ETIENNE (42), de nationalité française,
lesdits époux demeurant ensemble 10, boulevard de l'océan 33115 LE PYLA SUR MER,
Représentés par la S.C.P. Michel PUYBARAUD, Avoué à la Cour, et assistés de Maître Brigitte PUYBARAUD-PARADIVIN, Avocat au barreau de BORDEAUX,
Appelants d'un jugement rendu le 3 mai 2004 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel en date du 24 Mai
2004,
à :
Monsieur Jean Michel Z..., né le 29 Juin 1958 à AMBARES (33), de nationalité française, demeurant 20, rue Bérégovoy 33150 CENON,
Représenté par la S.C.P. Luc BOYREAU et Raphaùl MONROUX, Avoués Associés à la Cour, et assisté de Maître Patrice CORNILLE, Avocat au barreau de BORDEAUX,
Intimé,
Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause a été débattue, en audience publique le 22 Mai 2006 devant :
Monsieur Louis MONTAMAT, Président,
Monsieur Pierre-Louis CRABOL, Conseiller,
Monsieur Alain PREVOST, Conseiller,
Madame Armelle B..., Greffier,
Et qu'il en a été délibéré par les Magistrats du Siège ayant assisté aux débats :
A la suite d'une annonce passée dans le journal "HEBDO GIRONDE" du 6 AVRIL 1999 dans laquelle ils proposaient à la vente leur villa sise au PYLA SUR MER pour "110 U.", les époux X... demeurant à PYLA SUR MER (Gironde) vendaient à Jean-Michel Z..., demeurant à CENON (Gironde), par acte sous signature privée fait à SAINT ETIENNE en date du 26 JUILLET 2002 portant compromis avec conditions suspensives, leur maison au prix de 157.000,00 Euros (1.029.582,00 Francs), étant précisé à l'acte que la vente sera réitérée par acte authentique devant Pierre C..., notaire à SAINT ETIENNE, au plus tard le vendredi 27 SEPTEMBRE 2002.
Or, sommés le 15 NOVEMBRE 2002 par Jean Michel Z... d'avoir à régulariser l'acte authentique de vente devant le notaire C... le vendredi 29 NOVEMBRE 2002 à 11 heures, les époux X... déclaraient au notaire C... par acte du 28 NOVEMBRE 2002 qu'ils ne donneraient
pas suite à la sommation, leur consentement ayant été gravement vicié par les pressions subies du fait de l'acquéreur.
L'acquéreur a fait dresser par le notaire C... en date du 29 NOVEMBRE 2002 à 11 heures un acte de dépôt de promesse synallagmatique de vente au rang des minutes.
Saisi, suivant assignation en date du 3 FEVRIER 2003, par Jean-Michel Z... contre Adrien X... et son épouse Blanche Y... d'une demande tendant, sur le fondement des articles 1589 et 1382 du Code Civil, à constater la perfection de la vente consentie par l'acte du 26 JUILLET 2002 et à obtenir des dommages et intérêts, le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX, par jugement en date du 3 MAI 2004, après avoir relevé que le demandeur n'avait exercé aucune contrainte à l'encontre des défendeurs et que les conditions suspensives étaient réalisées, a déclaré parfaite la vente consentie par acte sous-seing privé en date du 26 JUILLET 2002 ; le tribunal a jugé que le jugement tiendra lieu d'acte authentique et a ordonné sa publication à la Conservation des Hypothèques de BORDEAUX ; en outre, le tribunal a condamné Madame X... à payer à Jean Michel Z... la somme de 595,71 Euros en remboursement des frais exposés du fait de sa résistance abusive ainsi que la somme de 8.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.
Dans leurs conclusions, déposées le 24 MARS 2006, au soutien de leur appel, les époux X..., demandent la réformation du jugement entrepris en soutenant que, par application des dispositions de l'article 1111 du Code Civil, eu égard à leur âge avancé, leur consentement a été incontestablement vicié par la contrainte exercée à maintes reprises par l'intimé. Egalement, ils font valoir qu'en sa qualité de médecin Jean-Michel Z... avait parfaitement connaissance de l'état de santé de Monsieur X... et a abusé de son état de faiblesse. Par ailleurs en s'appuyant sur l'estimation de l'agence
CENTURY 21, les appelants soutiennent que la vente doit être annulée pour vileté du prix. Elle peut également l'être pour n'avoir pas été réitérée par acte authentique dans le délai convenu. Dès lors, la Cour devra constater l'absence de compromis de vente. Ils ajoutent que conformément aux dispositions de l'article 30-5 du décret du 4 JANVIER 1955, l'assignation doit être publiée à peine d'irrecevabilité. Or, le Tribunal a estimé qu'il était suffisant que la promesse de vente synallagmatique ait été publiée à la Conservation des Hypothèques. La demande en constatation de la perfection de la vente est donc irrecevable. Enfin, les appelants font valoir qu'il n'est pas établi que l'intimé ait subi un quelconque préjudice moral ou matériel. Outre le prononcé de la nullité de la promesse de vente établie le 26 JUILLET 2002, les époux X... demandent à la Cour d'ordonner la radiation de la publication de l'acte de dépôt en date du 29 NOVEMBRE 2002 effectuée à la Conservation des Hypothèques de BORDEAUX, Ils sollicitent également de la Cour qu'elle condamne l'intimé aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 8.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts et au paiement de la somme de 4.000,00 Euros au titre des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Dans ses conclusions, déposées le 14 AVRIL 2006, Jean Michel Z... demande la confirmation du jugement entrepris en établissant qu'il n'a nullement abusé de l'état de faiblesse de Monsieur X... D... revanche, il soutient que Madame X... a incontestablement abusé de l'état de faiblesse de son mari et de sa maladie. Par ailleurs, l'intimé précise qu'il ressort de la lecture des correspondances adressées aux appelants qu'il n'a exercé aucune contraire morale à leur encontre. Le consentement des consorts X... n'a donc pas été vicié. L'intimé établi par ailleurs le consentement manifeste des
époux X... lors de la signature du sous-seing privé le 26 JUILLET 2002. Leur volonté de conclure l'acte de vente était donc incontestable. L'intimé tient à préciser que l'absence de réitération de l'acte au 27 SEPTEMBRE 2002 est non de son fait mais du fait exclusif de Madame X... E... soutient aussi qu'aucune vileté du prix ne peut être retenue dans la mesure où l'expertise produite par les appelants est non contradictoire et ne peut donc être retenue ainsi que l'estimation faite par l'agence CENTURY 21. Jean Michel Z... prend soin de souligner que l'argument tenant à la vileté du prix a été soulevé pour la première fois en cause d'appel. E... établit aussi que le prix a été loyalement discuté et qu'aucune nullité ne peut donc être encourue. L'intimé fait également valoir que l'article 30-5 du décret du 4 JANVIER 1955 est inapplicable car, en l'espèce, il s'agit d'obtenir la réalisation de l'acte en la forme authentique. L'intimé sollicite enfin la réformation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné l'appelante à verser les sommes de 595,71 Euros et 8.000,00 Euros. A cette fin, il établit que l'appelante a, par son attitude versatile et dilatoire pendant la négociation contractuelle, causé un préjudice direct et certain à Jean Michel Z... E... soutient aussi que, par sa rétractation abusive, l'appelante est responsable du refus des époux X... de conférer la forme authentique à la vente du 26 JUILLET 2002. Dès lors, l'intimé demande à la Cour de condamner l'appelante à lui payer la somme de 2.195,52 Euros en remboursement des sommes indûment exposées pour devenir propriétaire de l'immeuble ainsi que la somme de 15.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts. Outre la condamnation des appelants aux entiers dépens, l'intimé sollicite de la Cour leur condamnation au paiement de la somme de 5.000,00 Euros au titre des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
SUR CE :
Sur le vice du consentement :
Attendu que l'action en nullité du contrat pour violence est ouverte par l'article 1111 du Code Civil ;
Attendu en fait que :
- l'assignation délivrée au début de l'année 2003 ne pouvait constituer la violence morale ayant entraîné le consentement du vendeur au compromis du 26 JUILLET 2002 qui leur est antérieur,
- que, s'il est fâcheux que l'acquéreur Jean Michel Z... ait confondu les genres en utilisant le papier à en-tête de son cabinet médical pour correspondre avec ses vendeurs, il résulte du courrier du notaire Pierre C... en date du 8 JANVIER 2003, que c'est bien à l'initiative de la dame X... le 10 AVRIL 2002 que le rendez-vous a été fixé même s'il a été sans cesse reporté à la demande de la venderesse jusqu'à la signature du compromis le 26 JUILLET 2002,
- qu'il est d'ailleurs significatif que le notaire C... ait été choisi par la dame X..., née à SAINT ETIENNE, que cet officier ministériel ait dû adresser à l'acquéreur Jean Michel Z... le 16 AVRIL 2002 un plan de la ville qu'il ne connaissait pas, et que ce soit en vertu d'une procuration faite à SAINT ETIENNE le 24 JUILLET 2002 par son mari que la dame X... ait signé seule le compromis de vente ;
Attendu que si dans une attestation du 14 DECEMBRE 2003, le vendeur Adrien X... prétend que la procuration écrite par l'intermédiaire du notaire C... est une contrainte faite à son insu, cela ne concerne que les rapports entre le mandant et le mandataire, et non point le tiers acquéreur qui n'est pas le médecin traitant du vendeur et contre lequel aucune violence morale n'est démontrée ;
Que l'action en nullité du compromis a été à juste titre rejetée par le Tribunal, le jugement doit être confirmé de ce chef ;
Sur la publication au bureau des Hypothèques :
Attendu que l'article 28 alinéa 2 du décret du 4 JANVIER 1955 impose la publication des actes entre vifs dressés distinctement pour constater les clauses d'inaliénabilité temporaire et toutes autres restrictions au droit de disposer, ainsi que des clauses susceptibles d'entraîner la résolution ou la révocation d'acte soumis à publication ;
Qu'en fait, il résulte des propres écritures des époux X... qui poursuivent la radiation de la publication que l'acquéreur a fait publier l'acte authentique de dépôt de la promesse synallagmatique de vente au rang des minutes du notaire ;
Attendu que cet acte emporte restriction au droit de disposer de la part des vendeurs, les tiers sont avertis du litige en cause ;
Attendu que cette publication est réglementaire il n'y a pas lieu d'en ordonner la radiation ;
Sur la vileté du prix :
Attendu que selon les dispositions de l'article 1591 du Code Civil le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties ;
Attendu qu'après avoir proposé un prix de vente de 1.100.000,00 Francs dans leur annonce du 6 AVRIL 1999, les vendeurs ont consenti un prix de 157.000,00 Euros (1.029.582,00 Francs) dans le compromis de vente du 26 JUILLET 2002 ;
Que le compromis mentionne que la villa est termitée ;
Que le notaire C..., dans son avis de valeur du 4 AVRIL 20006 fixant la valeur vénale entre 150.000,00 Euros et 190.000,00 Euros, précise, qu'outre la présence de termites, la villa est construire en "éverite" à base d'amiante à enlever aux frais de l'acquéreur ;
Que l'expert immobilier CASSEGRAIN par attestation du 10 MARS 2006, prétend que le prix de vente estimé en JUILLET 2002 était de 460.000,00 Euros ;
Mais attendu que le caractère réel et sérieux du prix ne se confond
pas avec la valeur du bien vendu, une simple attestation immobilière d'un agent d'affaires, sans connaissance de la moins value liée au diagnostic d'amiante et à la présence de termites, est insuffisante à démontrer la vileté du prix consenti par les acquéreurs, prix correspondant à celui qu'ils avaient déjà offert un an auparavant dans leur annonce publicitaire ;
Attendu que la demande de nullité du compromis par vileté du prix sera donc rejetée ;
Attendu toutefois que le préjudice causé par le refus de passer l'acte authentique réside dans la privation de jouissance du bien depuis le 27 SEPTEMBRE 2002, dans l'exposition des frais d'huissier, et de trajet et dans une perte de temps pour se rendre inutilement à SAINT ETIENNE, à deux reprises, dont le tribunal a exactement apprécié le montant de la réparation ;
Attendu que l'exercice d'une voie de recours ne suffit pas à caractériser une résistance abusive ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Confirme le jugement déféré,
Y ajoutant :
Rejette la demande en radiation de la publication à la Conservation des Hypothéques,
Rejette la demande en nullité de la vente pour vileté du prix,
Condamne les époux X... à payer à Jean Michel Z... une indemnité de procédure devant la Cour de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500,00 Euros),
Condamne les époux X... aux dépens d'appel dont distraction au profit de la S.C.P. Luc BOYREAU et Raphaùl MONROUX, Avoués Associés à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Signé par Monsieur Louis MONTAMAT, Président, et par Madame Armelle B..., Greffière.
