COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
2ème CHAMBRE CIVILE
ARRÊT N° 255 DU 08 AVRIL 2019
N° RG 17/00397 - CD/SV
N° Portalis DBV7-V-B7B-CZQR
Décision déférée à la cour : Jugement du tribunal de grande instance de Basse-Terre, décision attaquée en date du 24 Novembre 2016, enregistrée sous le n° 15/01114
APPELANTE :
SCI [Y] agissant poursuites et diligences de ses cogérants Mme [C] [G] épouse [T] et M. [Z] [T]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentée par Me Hubert Jabot, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
INTIMEE :
SARL Eponine agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par Me Jan-Marc Ferly, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
COMPOSITION DE LA COUR :
l'affaire a été débattue le 11 Février 2019, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Francis Bihin, Président de chambre, président
Madame Annabelle Cledat, conseiller,
Madame Christine Defoy, conseiller.
Qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 8 avril 2019.
GREFFIER :
Lors des débats et lors du prononcé : Mme Sonia Vicino, greffier.
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées coformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Signé par M. Francis Bihin, Président de chambre, président et par Mme Sonia Vicino, greffier, à laquelle la décision a été remise par le magistrat.
FAITS ET PROCEDURE
La SCI [Y] est propriétaire d'un bâtiment, dénommé Ecole [8], qu'elle a loué à la SARL Eponine, laquelle exploite un fonds de commerce d'établissement scolaire secondaire à l'enseigne [8], sis [Adresse 3].
Un premier bail a été conclu entre les parties le 11 mai 2001 jusqu'à l'échéance du 31 août 2006 , suivi d'un second, le 1er septembre 2006, moyennant un loyer de 64 864, 60 euros, payable sur 10 mois et selon les modalités fixées au contrat de bail.
Au cours de l'exécution du bail, la SCI [Y] a reproché à la SARL Eponine divers manquements contractuels dont la réalisation de constructions illégales, un défaut de paiement des loyers, la conclusion d'un contrat de sous-location au profit de la société IAGO, non autorisé par ses soins, ainsi que la réalisation de travaux sans son aval.
Elle a donc fait délivrer à sa locataire des sommations et commandements, visant la clause résolutoire du bail, respectivement les 24 mars, 9 et 16 juin, ainsi que le 5 octobre 2010.
La société Eponine, qui a contesté le bien fondé de ces divers commandements, visant la clause résolutoire du bail, a saisi le tribunal de grande instance de Basse-Terre aux fins d'annulation desdits commandements et de condamnation de la SCI [Y] à lui régler la somme de 50 000 euros, à titre de dommages et intérêts, tandis que la défenderesse a demandé de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion de son adversaire.
Par jugement du 28 juin 2012, le tribunal d'instance de Basse-Terre a :
- dit n'y avoir lieu à constat de la clause résolutoire,
- dit que la société [Y] a commis un abus de droit à l'égard de la SARL Eponine,
- débouté la SCI [Y] de l'ensemble de ses prétentions,
- condamné la société [Y] à payer à la société Eponine la somme de 1500 euros en réparation de son préjudice, ainsi que 1500 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,
- condamné la société [Y] aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Suite à l'appel interjeté par la société [Y], la cour d'appel de Basse'Terre a, suivant arrêt du 7 avril 2014, confirmé le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné la société [Y] à payer à la société Eponine la somme de 1500 euros au titre de son préjudice.
Statuant à nouveau de ce chef, la cour a :
- condamné la société [Y] à payer à la société Eponine la somme de 5000 euros au titre de son préjudice,
- condamné la SARL Eponine à payer à la SCI [Y] la somme de 5000 euros à titre de clause pénale et a ordonné la compensation judiciaire desdites condamnations.
Par exploit d'huissier en date du 25 juin 2014, la SCI [Y] a saisi la cour d'appel de Basse-Terre, sur le fondement des articles 593 et suivant du code de procédure civile, d'une action en révision de l'arrêt rendu le 7 avril 2014.
Suivant arrêt du 27 avril 2015, la cour d'appel de Basse-Terre a :
- déclaré la SCI [Y] recevable en son recours en révision,
- a débouté la SCI [Y] de toutes ses demandes,
- a débouté la SARL Eponine de sa demande de dommages et intérêts,
- condamné la SCI [Y] à payer à la SARL Eponine la somme de 4000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Jean Descosse, avocat au barreau de Guadeloupe.
En outre, le 7 novembre 2014, la SCI [Y] a fait délivrer un congé, sans offre de renouvellement et sans offre d'indemnité d'éviction, à la SARL Eponine, en application de l'article L145-17 du code de commerce.
Suivant assignation du 15 juin 2015, la SCI [Y] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Basse-Terre aux fins de voir déclarer acquise la clause résolutoire pour construction illégale.
Par ordonnance du 4 août 2015, celui-ci a dit n'y avoir lieu à référé, a rejeté l'ensemble des demandes formées par la SCI [Y] et a ordonné , suite à la demande reconventionnelle formée par la SARL Eponine, une mesure d'expertise confiée à M. [S] [U] aux fins de fournir à la juridiction tous éléments d'appréciation pour évaluer l'indemnité d'éviction due à celle-ci, en application de l'article L145-14 du code de commerce.
Le 31 août 2015, la SCI [Y] a exercé son droit de repentir, en application de l'article L145-58 du code de commerce, la SARL Eponine refusant alors l'offre de renouvellement qui lui était faite.
C'est dans ces conditions que le 6 octobre 2015, la société Eponine a fait assigner la SCI [Y] devant le tribunal de grande instance de Basse'Terre aux fins de voir :
- déclarer irrecevable le droit de repentir exercé par la SCI [Y],
- dire que ce droit a été exercé de mauvaise foi par la SCI [Y] et la voir condamner à lui payer la somme de 20 000 euros, à titre de dommages et intérêts,
- condamner la SCI [Y] à lui payer la somme de 3 500 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Suivant jugement en date du 24 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Basse-Terre a :
- déclaré nul et de nul effet le droit de repentir de la SCI [Y],
- débouté la société Eponine de sa demande de dommages et intérêts,
- condamné la SCI [Y] à payer à la société Eponine la somme de 3 000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance.
La SCI [Y] a interjeté appel total de la présente décision le 21 mars 2017.
Le 31 mai 2017, le greffe a demandé à l'appelante de signifier sa déclaration d'appel à son adversaire, celui-ci n'ayant pas constitué avocat dans le mois suivant la lettre de notification de la déclaration d'appel.
Le 7 juin 2017, la SARL Eponine a constitué avocat.
L'appelante a conclu le 5 juillet 2017, puis le 20 décembre 2017.
L'intimée a transmis des écritures, via le RPVA, le 5 octobre 2017, puis le 19 avril 2018.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 septembre 2018.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
1/ La SCI [Y], appelante :
Vu les dernières conclusions notifiées par la SCI [Y], le 20 décembre 2017, par lesquelles celle-ci demande à la cour de :
- déclarer recevable l'appel qu'elle a interjeté contre le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Basse-Terre le 24 novembre 2016,
- infirmer la décision dont appel et statuant à nouveau débouter la SARL Eponine de l'ensemble de ses prétentions,
- dire et juger valable le droit de repentir exercé par ses soins,
- la recevoir en sa demande reconventionnelle et condamner la SARL Eponine à lui régler les 24 mois de loyers impayés, soit la somme de 147 130, 10 euros et la somme de 20 000 euros, à titre de dommages et intérêts,
- condamner la SARL Eponine à lui payer la somme de 10 000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, qui pourront être recouvrés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Maître Hubert Jabot.
La SCI [Y] critique la décision déférée qui a déclaré nul et nul effet l'exercice de son droit de repentir, alors que celui-ci était possible, par application de l'article L145-58 du code de commerce, dès lors que le preneur :
- n'avait pas quitté les lieux, le 31 août 2015,
- n'avait pas déjà acquis ou loué un immeuble destiné à sa réinstallation à cette même échéance.
En effet, il n'est pas démontré, comme l'indique à tort le jugement attaqué, que :
- la constitution de la SCI Hugo, intervenue le 19 août 2014, société totalement indépendante de la SARL Eponine, a été réalisée en vue de procéder à l'acquisition d'un terrain au profit de l'intimée,
- la société Eponine a obtenu un financement bancaire, à hauteur de 862 200 euros, pour l'acquisition de ce terrain et de ses constructions, ce concours bancaire étant déjà en cours de remboursement,
- la SARL Eponine a déposé une demande de permis de construire qui a fait l'objet d'un référé-suspension à l'initiative de la SCI Shoelcher, elle'même créée le 14 décembre 2014, par M. [Z] [T] et dont sa fille [Y] [T] est la gérante.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens.
2/ La SARL Eponine, intimée :
Vu les dernières conclusions transmises par la SARL Eponine le 19 avril 2018, par lesquelles celle-ci demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a déclaré nul et de nul effet le droit de repentir de la SCI [Y] et l'a condamnée au paiement de la somme de 3000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- y ajoutant, lui allouer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner la SCI [Y] aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 7000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL Eponine soutient qu'elle avait engagé des démarches en vue de son relogement, compte-tenu du harcèlement dont elle avait fait l'objet de la part de son bailleur et que, pour ce faire, elle a procédé à la création de la SCI Hugo, obtenu le financement précité et signé le 12 avril 2016 une promesse de bail avec la SCI Hugo.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens.
MOTIFS DE L'ARRET
Sur l'exercice du droit de repentir de la SCI [Y],
L'article L145-14 du code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction, égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
L'article L145-17 du même code dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, sans être tenu à une indemnité d'éviction, s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant.
En outre, en application de l'article L145-58 du code de commerce, le propriétaire peut jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction, à charge pour lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.
Il en résulte que le droit de repentir susvisé ne peut plus être matériellement mis en 'uvre par le bailleur, lorsque le locataire a régulièrement quitté les lieux en exécution du congé qui lui a été délivré ou lorsque celui-ci a déjà loué ou acheté un autre immeuble en vue de sa réinstallation.
Ainsi il a été jugé qu'est nul et de nul effet le repentir exercé lorsqu'un processus irréversible de départ a été engagé, rendant impossible la continuation de l'exploitation du fonds dans les lieux ou lorsque le locataire a pris l'initiative de faire construire un immeuble pour y transférer son activité en conservant sa clientèle.
En l'espèce, il est constant que le 7 novembre 2014, la SCI [Y] a fait délivrer à sa locataire, la SARL Eponine, un congé avec refus de renouvellement du bail, sans offre d'une indemnité d'éviction, en application de l'article L145-17 du code de commerce.
Toutefois, suivant acte extrajudiciaire du 31 août 2015, soit le dernier jour du bail, la SCI [Y] a exercé son droit de repentir, en application de l'article L145-58 du code de commerce.
La SARL Eponine argue de ce que l'exercice de ce droit est nul et de nul effet, au visa de la disposition précitée, au regard des mesures irréversibles qu'elle avait engagées en vue de son relogement.
La SCI [Y] s'oppose à une telle argumentation, considérant que non seulement la SARL Eponine se trouvait encore dans les lieux à l'échéance du 31 août 2015, mais surtout qu'elle n'était engagée dans aucun processus irréversible en vue de son relogement.
En l'état, il est acquis, au vu des éléments du dossier, que le 19 août 2014 a été créée une société Hugo dont les associés ne sont autres que Melle [I] [X], gérante de la SARL Eponine et M. [K] [M], employé de la société Eponine, laquelle a procédé à l'acquisition d'un terrain en vue d'y réaliser une construction.
Si comme le souligne à juste titre la SCI [Y], les SCI Hugo et la SARL Eponine sont deux sociétés distinctes, il n'en demeure pas moins que la première a été constituée par la gérante de la SARL Eponine et l'un de ses salariés afin de mener à bien un projet immobilier qui devait permettre à la société Eponine de s'extraire des difficultés judiciaires qu'elle rencontrait, de manière récurrente, avec son bailleur depuis l'année 2010.
Preuve en est le compromis de vente signé entre la SCI Hugo, d'une part, et les consorts [H]-[O], d'autre part, en vue de l'acquisition d'un terrain situé [Adresse 2], parcelle BE [Cadastre 5] « [Localité 7] » et le financement y afférent, obtenu le 8 octobre 2014, à hauteur de 862 200 euros en vue de la réalisation d'un tel projet.
Preuve en est également la demande de permis de construire déposée par Mme [I] [X] pour le compte de la SCI Hugo, le 6 octobre 2014, et à laquelle il a été donné une suite favorable par la collectivité de Saint'Martin le 5 mai 2015.
Ainsi à l'échéance du 5 mai 2015, soit plusieurs mois avant l'exercice du droit de repentir de la SCI [Y], le projet immobilier de la SCI Hugo, porté ses associés, respectivement gérant et membre de la société Eponine et qui devait permettre le relogement de cette dernière, était d'ores et déjà largement engagé.
En outre, il ressort des éléments du dossier que le 4 juin 2015, la société Victor Shoelcher, représentée par sa gérante, Mme [Y] [T], fille de M. [Z] [T], cogérant de la SCI [Y], a mis en 'uvre une procédure de référé suspension, en vue de faire échec au projet immobilier de la SCI Hugo et donc au relogement de la SARL Eponine.
En effet, bien que les SCI [Y] et la SARL Victor Schoelcher soient également des entités juridiques autonomes, il existe entre elles des intérêts stratégiques communs, dès lors que le gérant de la première est le père de la gérante de la seconde.
Or, force est de constater que la juridiction administrative n'a pas donné de suite favorable à ce recours et que la construction projetée par la SCI Hugo a pu débuter dès le 6 juillet 2015, date de l'ordonnance rendue par le tribunal administratif de Saint-Martin.
Ainsi lorsque la SCI [Y], a fait valoir son droit de repentir, le 31 août 2015, le projet de relogement de la SARL Eponine était engagé de manière irréversible de sorte qu'il a même abouti dès le 12 avril 2016 à la signature d'une promesse de bail à usage commercial entre la SCI Hugo et la SARL Eponine.
Par conséquent, le droit de repentir de la SCI [Y], exercé tardivement, et qui n'avait en réalité pour objet que de faire échec au paiement d'une indemnité d'éviction à la SARL Eponine, sera donc déclaré nul et de nul effet, le jugement attaqué étant confirmé de ce chef.
La SCI [Y], qui défaille en son appel, sera donc déboutée de l'ensemble de ses prétentions.
Sur l'allocation de dommages et intérêts,
Il ressort de la chronologie des faits que la SCI [Y] n'a eu de cesse d'empêcher sa locataire de jouir paisiblement des lieux loués et de tenter de récupérer les lieux loués, sans bourse délier.
En outre, par l'exercice de son droit de repentir, en violation des dispositions de l'article L145-58 du code de commerce, elle a tenté d'échapper au règlement de l'indemnité d'éviction lui incombant et de faire échec à la réinstallation de la SARL Eponine.
Il est patent que l'acharnement dont a fait preuve la SCI [Y], est constitutif d'un comportement fautif de sa part, qui n'a pu que causer un préjudice moral à la SARL Eponine.
Dans ce contexte, la SCI [Y] ne pourra qu'être condamnée à payer à la SARL Eponine la somme de 10 000 euros, à titre de dommages et intérêts, compte-tenu du préjudice subi, le jugement attaqué étant réformé sur ce point.
Sur les autres demandes,
Enfin, il ne paraît pas inéquitable de condamner la SCI [Y], qui succombe en son appel, à payer à la SARL Eponine la somme de 5000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure, outre les entiers dépens de la procédure.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par jugement contradictoire et mis à disposition au greffe,
Confirme le jugement attaqué en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la SARL Eponine de sa demande de dommages et intérêts,
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne la SCI [Y] à payer à la SARL Eponine la somme de 10 000 euros, à titre de dommages et intérêts,
Y ajoutant,
Condamne la SCI [Y] à payer à la SARL Eponine la somme de 5 000 euros, application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI [Y] aux entiers dépens de la procédure.
Et ont signé ,
La greffière Le Président
