France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 17 décembre 2019, 18/01348

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT MIXTE

DU 17 DECEMBRE 2019

N° 2019/ 665

Rôle N° RG 18/01348 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BB2PL

[P] [K]

[Z] [V]

[Y] [T]

[J] [X] ÉPOUSE [T] épouse [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Jean philippe FOURMEAUX

Me Sophie NGUYEN-BONNOME

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 12 Janvier 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 16/01761.

APPELANTES

Madame [P] [K],

demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par Me Benoît LAMBERT de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [Z] [V],

demeurant [Adresse 5]

INTIMES

Monsieur [Y] [T]

né le [Date naissance 7] 1951 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 8]

représenté par Me Sophie NGUYEN-BONNOME, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [J] [X] épouse [T]

née le [Date naissance 3] 1950 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 8]

représentée par Me Sophie NGUYEN-BONNOME, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 12 Novembre 2019 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Anne VIDAL, Présidente , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Mme Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Agnès SOULIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2019.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2019,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Mme Agnès SOULIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte d'huissier en date du 28 février 2016, Mmes [P] [K] et [Z] [V], acquéreurs suivant acte authentique du 27 juin 2014 d'une maison d'habitation sise à [Adresse 11], ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Draguignan M. [Y] [T] et Mme [J] [T], leurs vendeurs, pour obtenir leur condamnation, sur le fondement de la garantie des vices cachés et sur le fondement de la garantie décennale, à leur verser diverses sommes au titre de la réparation des désordres affectant l'immeuble et constatés par l'expert judiciaire désigné en référé et au titre de leur préjudice de jouissance.

Par jugement du 12 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Draguignan a rejeté les demandes de Mmes [P] [K] et [Z] [V] et les condamnées in solidum à verser à M. et Mme [T] ensemble une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, en ce compris les frais de l'expertise.

Il a retenu, sur la garantie des vices cachés, que les défauts de toiture constatés par l'expert, sont principalement liés à la faiblesse de la pente, ce qui constitue un défaut décelable pour une personne même non professionnelle, et qu'il n'est pas établi que les autres défauts de la toiture énumérés par l'expert imposent la réfection de la toiture ; que par ailleurs, il n'est pas démontré que les vendeurs avaient conscience de la gravité des vices décelés par l'expert et de la nécessité de refaire la toiture, de sorte que la clause de non garantie est opposable ; que les demandes accessoires procèdent de la même cause et doivent suivre le même sort.

Il a considéré, sur la mise en jeu de la garantie décennale, que celle-ci n'est invoquée que pour les infiltrations affectant la véranda, mais que les demandes chiffrées de Mmes [P] [K] et [Z] [V] portent sur la réfection totale de la toiture de la maison et que les demanderesses ne justifient pas du préjudice de jouissance allégué et de l'impossibilité d'user de la véranda.

Mmes [P] [K] et [Z] [V] ont interjeté appel de cette décision suivant déclaration en date du 23 janvier 2018.

¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿

Mmes [P] [K] et [Z] [V], suivant conclusions déposées au greffe le 19 mars 2018 et notifiées au conseil des intimés le 5 juillet 2018, demandent à la cour, au visa des articles 1641 et suivants et subsidiairement de l'article 1792 du code civil, de :

A titre principal,

- réformer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan déféré,

- dire Mmes [P] [K] et [Z] [V] recevables et bien fondées à solliciter à titre principal l'indemnisation de l'intégralité de leurs préjudices au titre des désordres objectivés par l'expert, M. [A], et ce à l'encontre de M. et Mme [T] sur le fondement de la garantie légale des vices cachés,

Subsidiairement,

- dire M. et Mme [T] responsables des infiltrations affectant la véranda sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil,

- condamner solidairement M. et Mme [T] à leur payer la somme de 42 356,96 euros au titre des dommages matériels, outre intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 22 décembre 2015, date du dépôt du rapport d'expertise et jusqu'à complet paiement,

- les condamner solidairement à leur payer la somme de 30 530 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis pour la période du mois de septembre 2014 au mois de mars 2018, outre une somme de 710 euros par mois en réparation du préjudice de jouissance à compter du mois d'avril 2018 jusqu'au prononcé de l'arrêt à intervenir,

- les condamner solidairement au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elles font valoir, pour l'essentiel, que la maison souffre d'infiltrations en partie habitable en raison des défaillances de la toiture, l'étanchéité étant vétuste ou inexistante et la pente étant insuffisante sur les différentes parties de la couverture ; que le mauvais état de la couverture existait avant la vente, ce qui a été confirmé par M. [T], et était déjà générateur d'infiltrations ; que d'ailleurs, M. et Mme [T] ont fait réaliser des travaux avant la vente mais les ont cachés aux acquéreurs ; qu'il doit en être déduit que les vendeurs connaissaient les vices et que la clause d'exclusion de garantie n'est pas opposable. Elles soutiennent que M. et Mme [T] ne peuvent fonder leurs observations que sur le rapport de M. [A] et non sur les constatations de l'expert [D], empêché et remplacé par ordonnance de référé du 8 juillet 2015. Elles ajoutent que la faible pente de la toiture ne peut constituer un vice apparent car une toiture, même de faible pente, peut être parfaitement étanche, ce qui est confirmé par le fait que l'expert préconise sa réfection sans modifier la pente ; qu'en outre, le vice, pour être apparent, doit être manifeste non seulement dans sa manifestation mais également dans sa cause et son amplitude ; qu'en réalité, les désordres sont dus aux importants défauts de la toiture qui ne pouvaient être mis en évidence que par un professionnel.

Elles demandent subsidiairement l'application de la garantie décennale due par les vendeurs constructeurs à raison de la construction d'une véranda en avril 2008 qui est affectée d'infiltrations rendant l'ouvrage (et la chambre qui s'y trouve) impropre à sa destination ; contrairement à ce que prétendent M. et Mme [T], la mission donnée à l'expert portait sur la totalité de la toiture de la maison vendue, au regard du constat d'huissier des 18 et 25 novembre 2014, qui faisait état des infiltrations en englobant la totalité des pièces, y compris la véranda ; l'expert n'a donc pas excédé sa mission en examinant la couverture de la véranda.

Elles font état du devis de travaux pour 36 013,45 euros TTC, outre les frais de maîtrise d'oeuvre pour 4 200 euros TTC et les réfections de peintures intérieures pour 2 048,81 euros TTC, et elles demandent la réparation de leur préjudice de jouissance à hauteur de 710 euros par mois en indiquant que 5 pièces sur 7 sont affectées d'infiltration, soit 71% de la maison.

M. et Mme [T], en l'état de leurs écritures notifiées le 10 juillet 2018, demandent à la cour de confirmer le jugement déféré, de débouter Mmes [P] [K] et [Z] [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions et de les condamner à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, y compris le timbre fiscal.

Ils mettent en avant les éléments suivants concernant la garantie des vices cachés :

- la faible pente de la toiture et l'environnement boisé de pins à proximité immédiate de la maison étaient apparents pour les acquéreurs, même non professionnels, et la faiblesse de la pente constitue un facteur principal à l'origine des infiltrations ;

- l'acte de vente comporte une clause de non garantie ; les vendeurs n'étant pas des professionnels, il doit être démontré qu'ils avaient connaissance de la gravité du vice décelé par l'expert ; une telle connaissance ne peut résulter du seul fait qu'ils ont pu connaître une infiltration de faible ampleur par le passé due à des tuiles cassées qui ont été remplacées ; aucune déclaration de sinistre auprès de leur assureur n'a été faite entre 2003 et 2014 et les témoins certifient n'avoir jamais constaté le moindre problème de dégât des eaux ; M. [D], premier expert désigné, a d'ailleurs lui-même attribué les infiltrations constatées par Mmes [P] [K] et [Z] [V] à des tuiles cassées ; en tout état de cause, les vendeurs ayant fait procéder à des travaux, leur bonne foi doit être retenue.

Ils soutiennent, s'agissant de la garantie décennale, que l'examen de la véranda ne faisait pas partie de la mission donnée à l'expert, Mme [Z] [V] ayant d'ailleurs reconnu que les désordres de la véranda étaient apparus postérieurement à sa désignation ; il en résulte que les parties de l'expertise relatives à la véranda doivent être écartées des débats ; or, les demandes de Mmes [P] [K] et [Z] [V] sont fondées sur cette seule pièce, elles doivent donc être rejetées.

Ils concluent subsidiairement sur les préjudices en indiquant que les travaux doivent être limités au chiffrage retenu par l'expert et que la maison n'est pas inhabitable, ce qui fait que l'expert n'a pas retenu de préjudice de jouissance.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 15 octobre 2019.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu que Mmes [P] [K] et [Z] [V] ont fait l'acquisition de leur maison, sise [Adresse 5], suivant acte authentique du 27 juin 2014 moyennant le prix de 338 000 euros ;

Que la maison a subi quelques infiltrations par la toiture au mois d'août 2014, réparées sommairement par Mme [Z] [V] (facture [H] de 715 euros) , puis à nouveau, de manière plus importante en novembre 2014, suite à de fortes précipitations ;

Qu'une expertise a été mise en place suivant ordonnance de référé du 28 janvier 2015 et confiée à M. [E] [D], remplacé par M. [A] le 8 juillet 2015 en raison de son empêchement ;

Attendu que l'expert judiciaire a relevé l'existence de plusieurs lieux d'infiltration à l'intérieur de la maison et constaté que la toiture, telle qu'elle existait lors de la vente, présente de nombreuses défaillances tenant :

- à la faiblesse de la pente pour trois pans de couverture,

- à l'absence d'un écran étanche de sous-toiture et à la défaillance de l'étanchéité en solin au droit de la salle de bains, ainsi qu'à la grande vétusté de l'embrase métallique de la fenêtre de toit et de l'étanchéité à l'abergement de la cheminée, pour la couverture 1,

- au défaut de raccordement étanche entre les couvertures 1 et 2, alors même que la pente des couvertures est différente, ce qui emporte un point d'inflexion à traiter,

- à la très médiocre qualité de l'étanchéité en faîtage de la couverture 3,

- à la fixation non étanche des panneaux métalliques de la couverture de la véranda ;

Qu'il indique que ces défaillances existaient bien lors de la vente et étaient déjà génératrices d'infiltrations, même si les quelques travaux commandés par Mme [Z] [V], de médiocre qualité, ont eux-mêmes été générateurs d'infiltrations complémentaires ;

Qu'il préconise, pour assurer une réparation pérenne de la couverture, sa réfection complète, sans toutefois modifier la pente de la toiture, la cote altimétrique du faîtage devant rester identique, et envisage, sur toute la toiture, la mise en oeuvre d'une couverture étanchée de type SARKING recouverte de tuiles de parement ; qu'il valorise les travaux à hauteur de 30 000 euros HT outre 3 500 euros de frais de maîtrise d'oeuvre ;

Attendu que Mmes [P] [K] et [Z] [V] sollicitent la condamnation de leurs vendeurs à les indemniser des préjudices résultant des infiltrations subies et des travaux à réaliser en se fondant à titre principal sur la garantie des vices cachés ;

Qu'en application de l'article 1641 du code civil, le vendeur doit sa garantie pour les vices cachés de la chose vendue la rendant impropre à l'usage auquel on la destine ou en diminuant tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix s'il les avait connus ; qu'il appartient à l'acheteur d'un bien immobilier demandeur à la garantie de démontrer que les vices affectant le bien acquis sont antérieurs à la vente, n'étaient pas apparents lors de l'acquisition et affectent l'habitabilité de l'immeuble ;

Qu'en l'espèce, il doit être retenu :

- que les vices affectant la toiture sont bien antérieurs à la vente ;

- que, malgré l'avis de l'expert qui indique que la présence de pins et la très faible pente de toiture étaient décelables par une personne non professionnelle, les vices décrits de manière complète par M. [A] n'étaient pas apparents pour un non professionnel, la seule coexistence de pins et d'une couverture à faible pente n'étant pas synonyme d'infiltrations par la toiture et ces problèmes se cumulant avec d'autres défaillances touchant à l'étanchéité ; que les défauts relevés par l'expert n'étaient pas perceptibles par un non professionnel et doivent donc être considérés comme cachés ;

- que les infiltrations multiples en provenance de la toiture (ayant nécessité la pose d'une bâche sur la couverture) affectent l'habitabilité de la maison et portent atteinte à l'usage auquel elle est destinée ;

Attendu que l'article 1643 du code civil autorisent les parties à convenir de l'absence de garantie du vendeur lorsque celui-ci n'est pas un professionnel, sous réserve que celui-ci n'ait pas connu les vices ; qu'il revient à l'acquéreur d'apporter la démonstration de cette connaissance et de la mauvaise foi de son vendeur ;

Qu'en l'espèce l'acte de vente comporte une clause de non garantie qui rappelle que l'acheteur prend l'immeuble dans l'état où il se trouve, sans garantie de la part du vendeur en raison des vices apparents ou cachés dont l'ouvrage peut être affecté, et que le vendeur ne peut être tenu de la garantie des vices cachés que s'il a la qualité de professionnel ou s'il est prouvé qu'il n'a pas révélé des vices cachés connus de lui ;

Que M. et Mme [T] ne sont pas des professionnels de l'immobilier, M. [T] ayant exercé sa profession en qualité de chargé de clientèle dans des entreprises de fourniture d'énergie (BOLLORE Energie et SHELL Direct) ;

Que l'expert indique que les défaillances de la toiture étaient génératrices d'infiltrations dès avant la vente mais précise que les vendeurs, n'ayant aucune compétence technique appropriée, pouvaient ignorer le mauvais état général de la couverture ; que M. [T] a confirmé avoir subi des infiltrations par le passé, mais qu'il ne s'était agi que de changer quelques tuiles cassées ; que le précédent expert judiciaire, M. [D], avait noté dans son compte-rendu d'accedit du 9 avril 2015, que plusieurs tuiles étaient cassées et que M. [T] lui avait signalé devoir faire intervenir fréquemment une entreprise pour nettoyer la toiture en raison des aiguilles de pins, alors même que les tuiles de courant et de couvert sont fragiles ;

Que M. et Mme [T] produisent des attestations d'amis et de proches certifiant n'avoir jamais constaté d'infiltrations ou d'humidité dans leur maison depuis son achat par ceux-ci en 2003 ; que ces témoignages sont corroborés par une attestation la MACIF qui indique avoir assuré la maison entre le 18 juin 2003 et le 27 juin 2014 et n'avoir enregistré aucune déclaration de sinistre dégât des eaux durant toute cette période ; que ces éléments confirment que les quelques infiltrations reconnues par M. [T] n'ont été que très occasionnelles et sans gravité et ne permettaient pas de suspecter que la couverture nécessitait la réfection complète préconisée par M. [A] ;

Qu'il convient en conséquence de dire que la clause de non garantie trouve à s'appliquer et de rejeter la demande de Mmes [P] [K] et [Z] [V] au titre de la garantie des vices cachés ;

Attendu que Mmes [P] [K] et [Z] [V] sollicitent subsidiairement la condamnation de leurs vendeurs, sur le fondement de l'article 1792 du code civil, à raison des malfaçons affectant la toiture de la véranda, édifiée par ceux-ci en 2008 ;

Qu'en application des articles 1792 et 1792-1 du code civil, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire, est responsable de plein droit à l'égard de l'acquéreur de l'ouvrage des dommages qui compromettent la solidité de celui-ci ou, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs, le rendent impropre à sa destination ;

Que le défaut d'étanchéité de la toiture de la véranda à raison d'une mauvaise exécution de la pose des panneaux de couverture entre dans le domaine des désordres ouvrant droit à la garantie décennale dès lors que les infiltrations affectent l'habitabilité de la chambre placée dans cette véranda ;

Que M. et Mme [T] contestent vainement les demandes de Mmes [P] [K] et [Z] [V] en soutenant que M. [A], expert judiciaire, aurait excédé sa mission en portant son attention sur la toiture de la véranda, alors que seule était en litige la couverture de la maison elle-même ; qu'en effet, les acquéreurs ont, dans leur assignation en référé expertise, fait état de l'absence d'étanchéité de la toiture, sans distinguer entre les divers pans de celle-ci, au regard d'un constat d'huissier relevant des infiltrations dans le salon, le couloir, la deuxième chambre, l'entrée, la salle de bains et la salle à manger, ce qui donne à celles-ci un caractère généralisé dans ce petit pavillon ; qu'au regard de ce constat, l'ordonnance de référé a donné à l'expert la mission d'examiner 'la toiture litigieuse' ; que dès lors c'est sans excéder sa mission que M. [A] a porté son attention sur les quatre pans de couverture de la maison, recouvrant l'ensemble des pièces habitables ;

Qu'au demeurant, M. [D], précédent expert désigné, avait lui-même examiné la toiture de la véranda, sans aucune protestation ou observation des vendeurs ou de leur conseil, pour noter qu'elle ne comporte pas de joints entre panneaux et que la fenêtre de toit y est posée sans relevé, de sorte que les constatations de l'expert judiciaire [A] ne sont pas isolées ;

Que la responsabilité de M. et Mme [T] est engagée à raison des défauts ainsi constatés sur la toiture de la véranda ; mais que le chiffrage des travaux nécessaires pour y remédier n'est pas indiqué par l'expert qui a évalué globalement le coût de la reprise de toute la toiture ; qu'un complément d'expertise doit être confié à l'expert [A] pour permettre de déterminer le coût de cette réfection ; qu'il sera donc sursis à statuer sur les demandes de dommages et intérêts présentées par Mmes [P] [K] et [Z] [V] à ce titre et au titre de leur préjudice de jouissance pour les seuls désordres affectant la chambre située dans la véranda ;

Qu'il sera également sursis à statuer sur l'article 700 et les dépens ;

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement

et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan déféré en ce qu'il a débouté Mmes [P] [K] et [Z] [V] de leurs demandes fondées sur la garantie des vices cachés de la chose vendue à l'encontre de M. et Mme [T] ;

L'infirme en ce qu'il a débouté Mmes [P] [K] et [Z] [V] de leur demande subsidiaire fondée sur la garantie décennale ;

Statuant à nouveau de ce chef, déclare M. et Mme [T] responsables, en leur qualité de constructeurs vendeurs, des désordres affectant la toiture de la véranda ;

Surseoit à statuer sur l'indemnisation des préjudices résultant de ces désordres dans l'attente du chiffrage des travaux nécessaires pour y remédier ;

Ordonne un complément d'expertise confié à

M. [F] [A], ingénieur ESTP,

[Adresse 6]

[Localité 4]

Tél [XXXXXXXX01] - [XXXXXXXX02]

e-mail [Courriel 10]

avec la mission suivante :

- donner tous éléments permettant de chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres affectant la toiture de la véranda de la maison acquise par Mmes [P] [K] et [Z] [V], tels que constatés dans le rapport d'expertise déposé le 22 décembre 2015 ;

- donner toutes informations sur les atteintes à la jouissance normale de la chambre située dans la véranda permettant à la cour d'apprécier le préjudice subi ;

( consignation 800 euros par Mmes [P] [K] et [Z] [V] dans le délai d'un mois de la décision - dépôt du complément d'expertise dans délai de 3 mois de la consignation)

Réserve les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

LE GREFFIERLE PRESIDENT

| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 17 décembre 2019, 18/01348

Synthèse

Références :

Origine de la décision