COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 12 NOVEMBRE 2019
N°2019/244
N° RG 17/03481 -
N° Portalis DBVB-V-B7B-BACIF
SNC JUIN SAINT HUBERT
C/
SA PAVILLON
Copie exécutoire délivrée le :
à :
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
SELARL ORENGO-MICAULT
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de Grasse en date du 14 Février 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 16/04521.
APPELANTE
SNC JUIN SAINT HUBERT Prise en la personne de son représentant légal en exercice d omicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidé par Me Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
SA PAVILLON, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Laurent MICAULT de la SELARL ORENGO-MICAULT, avocat au barreau de NICE
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Septembre 2019 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, et Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller, chargés du rapport.
Monsieur Philippe COULANGE, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller
Madame Laurence DEPARIS, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Ingrid LAVIGNAC.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2019..
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2019.
Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Marcy FEDJAKH, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*-*-*-*-*
Le centre commercial POLYGONE RIVIERA est un complexe commercial à ciel ouvert, inspiré de modèles californiens ou floridiens, construit comme une ville avec des ruelles, des places, des fontaines et des allées proposant à la clientèle des Alpes Maritimes de nombreuses enseignes de mode, un casino, un multiplexe cinématographique, un théâtre en plein air, des galeries d'art et une offre de restauration variée. Situé sur les hauteurs de [Localité 1], il a ouvert ses portes au public le 16 octobre 2015.
Suivant bail commercial en état futur d'achèvement du 6 août 2015, la SNC JUIN SAINT HUBERT a donné en location à la SA LE PAVILLON le lot n° M10 pour une durée de 10 ans moyennant un loyer annuel de base de 85 000 € hors taxes et charges et un loyer additionnel de 15 %.
Par assignation du 24 août 2016, la SA LE PAVILLON exerçant son activité à l'enseigne ' PAVILLON GOURMET ' a été autorisée à faire citer à jour fixe la SNC JUIN SAINT HUBERT devant le Tribunal de Grande Instance de GRASSE aux fins de voir résilier le bail aux torts de la bailleresse pour manquement à son obligation de délivrance, la destination de traiteur étant selon elle incompatible avec les engagements pris par le centre commercial avec les tiers et l'exploitation de la terrasse étant impossible compte tenu des contraintes acoustiques interdisant toute animation musicale.
Par jugement rendu le 14 février 2017, le Tribunal de Grande Instance de GRASSE a prononcé la résiliation du bail commercial du 6 août 2015 afférent au local M10 du centre commercial POLYGONE RIVIERA aux torts exclusifs de la bailleresse la SNC JUIN SAINT HUBERT pour manquement de celle-ci à son obligation de délivrance d'une partie du local ( terrasse de 562 m2 ) conforme à sa destination contractuelle spécifique et a ordonné une expertise pour évaluer le préjudice subi par la SA PAVILLON TRAITEUR, a débouté la SNC JUIN SAINT HUBERT de ses demandes et l'a condamnée au paiement de la somme de 3 000 € pour les frais irrépétibles réservant les dépens.
Par déclaration au greffe en date du 22 février 2017, la SNC JUIN SAINT HUBERT a interjeté appel de cette décision. Elle demande à la Cour d'infirmer le jugement entrepris, de constater la résiliation du bail à effet du 4 décembre 2016 par acquisition de la clause résolutoire ou de prononcer cette résiliation pour manquement de la locataire à ses obligations, de débouter la SA LE PAVILLON de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 3 546 212,12 € au titre de rappel de loyers, remboursement de travaux et de franchise, indemnités, pénalité et dommages-intérêts, de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation égale au dernier loyer courant majoré de 50 % et de dire que le montant du dépôt de garantie versé par la locataire lui demeurera acquis.
Elle sollicite l'allocation de la somme de 30 000 € par application des dispositions de l'article 1134 du Code Civil et subsidiairement sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et la condamnation de l'intimée aux dépens de première instance et d'appel.
A l'appui de son recours, elle fait valoir :
- que la SA LE PAVILLON n'a pas respecté ses obligations contractuelles.
- qu'elle n'a jamais exercé l'activité principale de bar et restauration se limitant à une activité de traiteur et de vente à emporter.
- qu'elle n'a pas mis en oeuvre les animations et les évènements concourant à la promotion et l'attractivité commerciale du centre.
- qu'elle n'a pas respecté les horaires d'ouverture et de fermeture du centre commercial.
- qu'elle n'a pas réglé ses loyers.
- que la locataire ne s'est jamais trouvée comme elle le soutient dans l'impossibilité d'organiser des soirées musicales, ni des brunchs sonores et festifs.
- qu'elle n'a jamais été dans l'impossibilité d'obtenir une licence IV au motif de l'existence à proximité d'un jardin d'enfants.
- que les manquements de la SA LE PAVILLON ont eu des conséquences directes sur ses résultats d'exploitation et l'ont mené à connaître des difficultés financières.
- que ce n'est pas pour faire échec à une procédure mais pour obtenir le règlement de ses loyers que le commandement de payer du 3 novembre 2016 a été délivré.
- que la résiliation du bail doit être constatée et à défaut prononcée judiciairement aux torts exclusifs de la locataire.
- que la SA LE PAVILLON devra être condamnée à réparer les préjudices causés et les pénalités contractuelles.
La SA LE PAVILLON conclut à la confirmation du jugement déféré et réclame la condamnation du bailleur au paiement d'une somme provisionnelle de 1 200 000 € à valoir sur son préjudice. Subsidiairement elle demande la suspension des effets de la clause résolutoire durant 12 mois et la réduction des clauses pénales à 1 €.
Elle rappelle qu'une mesure d'expertise est en cours aux fins de déterminer son préjudice.
Elle sollicite l'allocation de la somme de 30 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et la condamnation de l'appelante aux dépens.
Elle soutient :
- que le bail commercial contient une destination prohibée par le règlement intérieur.
- que l'exploitation de la terrasse est impossible en raison des contraintes liées aux nuisances sonores.
- qu'elle se trouve amputée de la majeure partie de son activité.
- que le bailleur n'a pas rempli son obligation de délivrance.
- que de ce fait l'activité commerciale prévue est déficitaire, l'établissement ne pouvant fonctionner dans des conditions normales.
- que le bail doit être résilié aux torts exclusifs du bailleur.
- que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi.
- que les loyers ont été réglés dans le délai d'un mois.
- qu'il n'est pas démontré que les horaires d'ouverture ne sont pas respectés.
- que le défaut d'activités évènementielles n'est pas démontré.
- qu'une provision à valoir sur son préjudice doit lui être allouée.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2019.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu qu'il n'est pas contesté que les parties ont signé le 6 août 2015 un bail commercial selon lequel la SNC JUIN SAINT HUBERT a loué à la SA LE PAVILLON un local n° M10 d'une surface de 1 001 m2 environ dont 562 m2 en terrasse situé au niveau 0 et au niveau 1 du Centre Commercial POLYGONE RIVIERA;
Que la destination du commerce prévue au bail comportait les activités de bar, réception d'activité évènementielle, restauration sur place et à emporter dont stand traiteur, stand pâtisserie, stand vins et comptoir de panification et accessoirement vente d'épicerie fine;
Que la partie terrasse permettait la tenue de réceptions et d'activités évènementielles;
Attendu que La SA LE PAVILLON, qui exerce son activité commerciale de traiteur à l'enseigne ' PAVILLON GOURMET ', a pour concept de recréer de manière plus contemporaine l'esprit d'une halle marchande couverte dans laquelle il est possible d'acheter des produits du terroir, de se restaurer sur place ou d'emporter des plats préparés et des produits d'épicerie fine;
Attendu que l'obligation pour le preneur d'effectuer les travaux indispensables d'aménagement des locaux brut pour les mettre en adéquation avec l'activité de traiteur nécessitait un délai de 4 mois;
Que le bailleur, qui avait promis une livraison du local brut le 12 août 2015, n'a pu mettre celui-ci à disposition qu'avec plusieurs semaines de retard soit le 4 septembre 2015 ne permettant pas l'ouverture complète de l'établissement avant le 26 décembre 2015, lendemain de Noël, situation particulièrement préjudiciable pour un commerce de luxe spécialisé dans l'activité traiteur;
Que courant janvier 2016, quelques jours seulement après l'ouverture de l'établissement, la SA LE PAVILLON alertait le gestionnaire du centre sur différentes difficultés de fonctionnement liées à l'exploitation de la terrasse, aux horaires d'ouverture du centre, au référencement de l'activité sur internet et sur plusieurs problèmes sérieux d'ordre financier tels que la facturation des honoraires de gestion, des erreurs d'application du coefficient de pondération et des défauts de transmission des justificatifs des charges facturées;
Que ces erreurs, graves, n'étaient nullement imaginaires puisque le 9 mai 2016, la SNC JUIN SAINT HUBERT effectuait au profit de la SA LE PAVILLON un avoir de 20 000 € HT au titre du budget d'ouverture indûment facturé;
Attendu qu'en fait la SA LE PAVILLON reprochait au bailleur de ne pas lui permettre d'exercer correctement son activité commerciale en ne respectant pas son obligation de délivrance et de ne pas présenter suffisamment de rigueur dans sa gestion tandis que de son côté la SNC JUIN SAINT HUBERT faisait grief au preneur de ne pas remplir toutes les exigences du centre pour les heures d'ouverture au public et de ne pas mettre en oeuvre les activités promises dans le cadre de l'animation et de l'évènementiel;
Attendu que ces importantes dissensions ont naturellement tourné au conflit et ont donné inévitablement lieu à des procédures judiciaires;
Qu'ainsi dès l'été 2016, quelques mois seulement après son ouverture officielle du 26 décembre 2015, la SA LE PAVILLON recevait l'autorisation d'assigner à jour fixe la SNC JUIN SAINT HUBERT pour obtenir la résiliation du bail aux torts exlusifs du bailleur, l'assignation qui a été délivrée le 24 août 2016 ayant donné lieu au jugement déféré devant la Cour;
Que la SNC JUIN SAINT HUBERT a alors, en pleine procédure à jour fixe, fait délivrer à la SA LE PAVILLON le 3 novembre 2016 un commandement de payer et d'avoir à exécuter les clauses et conditions du bail aux fins d'obtenir possiblement la résiliation du bail aux torts cette fois-ci du preneur;
1) Sur la demande de résiliation du bail faite par la locataire la SA LE PAVILLON
Attendu que la SA LE PAVILLON sollicite la résiliation du bail commercial du 6 août 2015 aux torts exclusifs de la bailleresse pour manquement de celle-ci à son obligation de délivrance conforme à la destination des lieux aux motifs d'une part que la destination de traiteur et de vente à emporter prévue au bail est incompatible avec les engagements pris par le Centre Commercial avec des tiers dans la cadre du partenariat Charte 24 et d'autre part que l'exploitation de la terrasse pour des activités d'animation et d'évènements est impossible compte tenu des contraintes acoustiques interdisant toute animation musicale;
Attendu qu'en application de l'article 1741 du Code Civil, le bail peut être résilié en cas d'inexécution par le bailleur ou par le locataire de ses engagements;
Que l'article 1719-1° du Code Civil fait obligation au bailleur de délivrer au preneur la chose louée;
Qu'ainsi cette obligation suppose la délivrance d'un bien conforme à sa destination contractuelle;
Attendu qu'il ressort du constat d'huissier dressé le 6 mars 2017 par Maître [Y] à la requête de la bailleresse que ' le règlement intérieur du Centre Commercial POLYGONE RIVIERA interdit toute vente volontaire à emporter' alors que la vente à emporter constitue une activité majeure de la SA LE PAVILLON et que cette activité était expressément prévue au bail;
Que les déclarations contenues dans cet acte, qui constituent un aveu extra judiciaire, établissent la réalité de la délivrance d'un bien non conforme à sa destination contractuelle;
Attendu que de surcroît, il ressort des pièces versées aux débats que la bailleresse n'a pas délivré au preneur un local conforme à sa destination contractuelle s'agissant de la terrasse de 562 m2 que la SA LE PAVILLON ne peut exploiter selon la destination spécifique qui lui est donnée par le bail;
Qu'en effet le bail précise que la partie du local d'une surface de 562 m2 environ à usage de terrasse a pour destination la réception d'activité évènementielle et énonce à titre illustratif le type d'activités et évènements devant être réalisés par le preneur à savoir notamment sur la période estivale tous les vendredis soirs soirée musicale et gourmande avec concerts et DJ, un dimanche par mois brunch sonore et festif;
Que la SA LE PAVILLON justifie avoir sollicité de la Mairie de [Localité 1] une autorisation de fermeture tardive qui lui a été refusée au motif que la bailleresse ne pouvait produire le rapport d'étude acoustique, ces activités musicales nocturnes qui nécessitent une amplification étant de nature à constituer, par les nuisances sonores émises, une activité interdite et en infraction à l'arrêté préfectoral du 18 mars 2002 relatif au bruit ( courrier du 17 novembre 2016 );
Que cette situation comme la précédente constitue également un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance;
Attendu que ces manquements de la SNC JUIN SAINT HUBERT à son obligation de délivrance d'un bien conforme à la destination prévue au bail justifie la résiliation de celui-ci aux torts exclusifs de la bailleresse;
2) Sur la demande de résiliation du bail formulée par la bailleresse la SNC JUIN SAINT HUBERT
Attendu qu'aux termes du commandement délivré le 3 novembre 2016, la bailleresse reproche à la SA LE PAVILLON un défaut de paiement des loyers et des charges, un manque de respect des engagements au titre de la continuité d'exploitation et un défaut d'activités évènementielles;
Mais attendu que dès le début du mois de novembre 2016, la SA LE PAVILLON a réglé entre les mains de la bailleresse la somme de 163 120,56 €;
Que la bailleresse confirme dans ses écritures avoir été destinataire du paiement du principal en date du 14 novembre 2016 soit dans le mois du délai imparti alors que le décompte comporte à l'évidence des erreurs au niveau notamment du calcul des charges dues;
Attendu qu'il est encore reproché au preneur de ne pas avoir respecté ses horaires de fermeture;
Que cependant dès le début du contrat, le 13 octobre 2015, avant même l'ouverture officielle de son établissement, la SA LE PAVILLON recevait la confirmation de ce qu'un éclairage allait être mise en place aux frais de la bailleresse;
Que le 20 janvier 2016 le directeur du centre commercial était interpellé sur la difficulté d'exploitation liée à l'absence d'éclairage sur façade et sous parasols;
Que le 22 septembre 2016, le directeur du centre commercial était à nouveau relancé;
Qu'il indiquait par la suite le 21 octobre 2016 qu' une interventon était planifiée pour le 7 novembre 2016, soit après délivrance du commandement;
Que la SA LE PAVILLON interpellait de nouveau la direction du centre le 10 puis le 21 novembre 2016, sans résultat;
Que l'absence d'éclairage interdit au preneur de travailler jusqu'aux heures d'ouverture qui lui sont imposées;
Que les constatations de Maître [Y], huissier de justice, réalisées entre le 3 et le 22 mars 2017 sont inopérantes, le bail ayant été résilié le 14 février 2017;
Attendu qu'il est enfin reproché à la SA LE PAVILLON de n'avoir pas satisfait à son obligation d'organiser des activités évènementielles;
Qu'il ressort pourtant des pièces versées aux débats que de janvier à novembre 2016, l'intimée a réalisé des ateliers enfants, une diffusion de l'ensemble des matchs de l'EURO 2016 avec formule adéquate, l'accueil des tours opérateurs asiatiques au sein du pavillon gourmet, la réception de l'office de tourisme du 17 juin 2016, l'organisation d'une soirée électro CROSS OVER au mois de juin 2016, un ' after work ' tous les jeudis, une organisation évènementielle avec le Printemps et diverses dégustations de vins locaux;
Qu'il s'ensuit que la SA LE PAVILLON a respecté ses obligations d'organisation d'activités évènementielles;
Attendu que c'est donc à bon droit que le premier juge a débouté la SNC JUIN SAINT HUBERT de sa demande en résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire et de ses demandes indemnitaires;
Que la résiliation du bail aux torts exclusifs de la bailleresse a été justement prononcé par le tribunal qui a également ordonné une mesure d'expertise judiciaire aux fins de déterminer le préjudice susceptible d'avoir été causé à la locataire;
Qu'il y a lieu en conséquence de confirmer en toutes ses dispositions, par substitution partielle de motifs, le jugement rendu le 14 février 2017 par le Tribunal de Grande Instance de GRASSE;
Attendu que la demande de versement d'une indemnité provisionnelle de 1 200 000 € à valoir sur le préjudice subi par la SA LE PAVILLON constitue une demande nouvelle en appel et doit être déclarée d'office irrecevable en application des dispositions de l'article 564 du Code de Procédure Civile;
Attendu qu'il sera alloué à la SA LE PAVILLON, qui a dû mettre avocat à la barre pour assurer sa représentation en justice, la somme de 3 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile;
Attendu que la SNC JUIN SAINT HUBERT, qui succombe, supportera les dépens d'appel;
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions, par substitution partielle de motifs, le jugement rendu le 14 février 2017 par le Tribunal de Grande Instance de GRASSE;
Y ajoutant,
DECLARE irrecevable la demande de la SA LE PAVILLON en paiement de la somme de 1 200 000 € à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de ses préjudices;
REJETTE toutes autres demandes;
CONDAMNE la SNC JUIN SAINT HUBERT à payer à la SA LE PAVILLON la somme de 3 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile;
LA CONDAMNE aux dépens d'appel.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
