| France, Tribunal judiciaire d'Évry, Chambre des référés, 03 septembre 2024, 24/00685

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 3 septembre 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00685 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QHB6

PRONONCÉE PAR

Sandrine LABROT, Vice-Présidente,
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 6 août 2024 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. SCI DU GARAYS 4
dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 2]

représentée par Maître David FERTOUT, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : E1770 et par Maître Elie COHEN, avocat postulant au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A.S. TREASURE
dont le siège social est sis [Adresse 5] [Localité 4] et dans les lieux loués [Adresse 1] [Localité 6]

non comparante ni consttiuée

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************
EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice des 1er et 4 juillet 2024, la société SCI DU GARAYS 4 a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry la SAS TREASURE tant dans les lieux loués qu'à son siège social, au visa de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, aux fins de voir :
- Constater l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail liant la société SCI DU GARAYS 4, d'une part, et la SAS TREASURE, d'autre part, à l'expiration du délai d'un mois suivant la notification du commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 mars 2024, soit le 30 avril 2024 ;
- Constater que l'information aux créanciers inscrits a été effectuée ;
- Ordonner l'expulsion des lieux loués de la SAS TREASURE et de tout occupant de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu, soit [Adresse 1] à [Localité 6] ;
- Ordonner le transport et la séquestration des meubles conformément aux dispositions légales applicables ;
- Autoriser la société SCI DU GARAYS 4 à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet ;
- Condamner la SAS TREASURE à payer à la société SCI DU GARAYS 4, à titre provisionnel, la somme de 6.108,14 euros au titre des loyers, charges et taxes, éventuellement à parfaire au jour de la décision à intervenir, cette somme devant être augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation ;
- Condamner la SAS TREASURE à payer à la société SCI DU GARAYS 4 une indemnité d'occupation correspondant au double du montant journalier du loyer facturé, et ce jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
- Ordonner la capitalisation des intérêts ;
- Condamner la SAS TREASURE à payer à la société SCI DU GARAYS 4 la somme de 2.600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de la présente assignation.

Au soutien de ses prétentions, la société SCI DU GARAYS 4 expose que, par acte du 9 octobre 2023, elle a donné à bail à la SAS TREASURE des locaux commerciaux situés à [Localité 6] moyennant un loyer annuel de 14.300 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d'avance. Elle indique que, après l'envoi d'un courrier recommandé valant mise en demeure restée vaine, elle a été contrainte le 29 mars 2024 de faire délivrer à sa locataire par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme en principal de 3.152,40 euros, lequel est demeuré infructueux. Elle précise que sa locataire reste lui devoir la somme de 6.108,14 euros au titre des impayés locatifs dus au mois de juin 2024 inclus.

L'affaire a été appelée à l'audience du 6 août 2024 au cours de laquelle la société SCI DU GARAYS 4, représentée par son conseil, s'est référée à ses prétentions et moyens exposés à son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation. Elle a en outre versé aux débats un décompte actualisé au 5 août 2024 portant le montant de la dette locative à la somme de 7.204,14 euros, terme du mois de juillet 2024 inclus.

Bien que régulièrement assignée, tant dans les lieux loués qu'à son siège social et ce conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, la SAS TREASURE n'a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La société SCI DU GARAYS 4 justifie, par la production du bail commercial du 9 octobre 2023, du commandement de payer délivré le 29 mars 2024, du courrier recommandé adressé à la SAS TREASURE le 15 février 2024 et du décompte actualisé au 26 juin 2024 que sa locataire, la SAS TREASURE, ne règle pas de manière régulière ses loyers, charges et taxes.

En l'espèce, le contrat de bail, en page 15, stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
La société SCI DU GARAYS 4 a fait délivrer à la SAS TREASURE un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce le 29 mars 2024 d'avoir à payer la somme en principal de 3.152,40 euros au titre des loyers et charges dus au mois de février 2024 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code de commerce le 29 mars 2024, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 30 avril 2024.

L'obligation de la SAS TREASURE de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion et de considérer la SAS TREASURE occupante sans droit ni titre et dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef à défaut la société SCI DU GARAYS 4 étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier.

Sur le sort des objets mobiliers et réparations locatives

Comme demandé, il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

S'agissant de la demande d'autorisation à faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice, il convient de relever qu'il n'appartient pas au commissaire de justice de chiffrer, ni d'estimer les réparations locatives. Ainsi, il y a lieu de dire que le commissaire de justice ne sera pas assisté d'un technicien et qu'il se bornera, ni plus ni moins, à dresser un constat d'état des lieux.

Sur la demande d'indemnité d'occupation majorée

Il convient de rappeler qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de la SAS TREASURE causant un préjudice à la société SCI DU GARAYS 4, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait perçus si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 30 avril 2024 et ce jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS TREASURE au paiement de ladite indemnité à compter du 1er juillet 2024, les loyers dus depuis le 30 avril 2024 seront compris au titre de la provision.

La majoration sollicitée de ladite indemnité s'analyse en une clause pénale qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voir supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, et dès lors ne présente pas de caractère incontestable. Il n'y a donc pas lieu à référé sur la demande formée à ce titre.

Sur la demande de provision au titre des impayés locatifs

Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, il ressort de l'examen des pièces versées aux débats, en particulier du décompte arrêté au 26 juin 2024, que sont réclamés en paiement le montant des loyers et charges des mois de janvier 2024 à juin 2024.

Il convient de préciser que le décompte produit à l'audience ne l'a pas été au contradictoire de la SAS TREASURE de sorte qu'il ne peut être pris en compte.

En conséquence, il convient de condamner, à titre de provision, la SAS TREASURE à payer à la société SCI DU GARAYS 4 la somme non sérieusement contestable de 6.108,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au mois de juin 2024.

En application de l'article 1231-7 du code civil et comme sollicité par la demanderesse, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour la somme de 3.152,40 euros et pour le surplus à compter de la date de délivrance de la présente assignation.

Conformément à la demande de la société SCI DU GARAYS 4, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt, en application de l'article 1343-2 du code civil.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS TREASURE, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice.

Elle est également condamnée à payer à la société SCI DU GARAYS 4 la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6] à la date du 30 avril 2024 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion immédiate de la SAS TREASURE et/ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6] ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l'article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

AUTORISE la société SCI DU GARAYS 4 à faire procéder par commissaire de justice de son choix à un constat d'état des lieux lors de l'expulsion et/ou de la reprise des lieux en cause ;

REJETTE la demande tendant à faire estimer par commissaire de justice les réparations locatives ;

FIXE à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation due par la SAS TREASURE à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la société SCI DU GARAYS 4 aurait perçus si le bail ne s'était pas trouvé résilié, et ce à compter du 30 avril 2024 ;

CONDAMNE la SAS TREASURE à payer à la société SCI DU GARAYS 4, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2024 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l'indemnité d'occupation ;

CONDAMNE la SAS TREASURE à payer à la société SCI DU GARAYS 4 la somme provisionnelle de 6.108,14 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation et accessoires dus au mois de juin 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 3.152,40 euros et pour le surplus à compter de la date de délivrance de la présente assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, conformément à l'article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la SAS TREASURE aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire ;

CONDAMNE la SAS TREASURE à payer à la société SCI DU GARAYS 4 la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 3 septembre 2024, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,