TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY
3ème Chambre
MINUTE N°
DU : 02 Septembre 2024
AFFAIRE N° RG 23/03776 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PLFP
NAC : 50B
CCCRFE et CCC délivrées le :________
à :
la SELARL AVOX
Jugement Rendu le 02 Septembre 2024
ENTRE :
La S.C.P. COFFIN, PAUCHET, PETIT et LACHKEVITCH,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Vincent NIDERPRIM de la SELARL AVOX, avocats au barreau de PARIS plaidant
La S.A. MMA IARD, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Vincent NIDERPRIM de la SELARL AVOX, avocats au barreau de PARIS plaidant
La Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Vincent NIDERPRIM de la SELARL AVOX, avocats au barreau de PARIS plaidant
DEMANDERESSES
ET :
Monsieur [B] [X] [J],
né le 02 Novembre 1985 à [Localité 7],
demeurant [Adresse 3]
défaillant
Madame [O] [P] [Z] épouse [J],
née le 30 Mai 1990 à [Localité 8],
demeurant [Adresse 3]
défaillante
DEFENDEURS
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Sandrine LABROT, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.
Assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 06 Mai 2024 et lors de la mise à disposition au greffe.
DÉBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 28 Novembre 2023 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 06 Mai 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 02 Septembre 2024.
JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [B] [J] et Madame [O] [J] née [Z] ont manifesté leur intérêt pour une opération de promotion immobilière, initiée par Monsieur [Y] [W], laquelle portait sur un bien immobilier non encore achevé sis [Adresse 6] à [Localité 9].
Il était prévu que l’opération soit faite sous le régime de la vente immobilière en l’état futur d’achèvement (VEFA), permettant aux vendeurs de bénéficier de l’assujettissement à la TVA et aux acquéreurs de bénéficier d’un calcul privilégié du montant des frais liés à la vente.
Maître [H] [C], Notaire associé de la SCP [C], [D], PETIT et LACHKEVITCH, avait adressé un appel de fonds aux époux [J] prévoyant, notamment, le paiement des droits de publicité foncière qu’il évaluait à la somme de 1.865 euros, sur la base d’un taux d’imposition à 0,715%.
La vente a eu lieu le 17 juillet 2020.
La provision s’est avérée insuffisante pour couvrir les frais de publication de la vente, laquelle a été rejetée suivant notification du service de la publicité foncière du 17 septembre 2020.
Par lettre recommandée, le notaire a adressé aux consorts [J] un appel de fond complémentaire à hauteur de 15.876 euros.
Les époux [J] n’ont pas réglé la somme demandée, indiquant, dans un courrier du 14 octobre 2020, ne pas être en mesure de rembourser une telle somme en raison de leur incapacité financière.
Maitre [C] a sollicité les fonds complémentaires nécessaires à la régularisation de l’acte auprès son assureur, la société MMA IARD ASSURANCES, qui a versé les fonds, au titre de sa garantie, à hauteur de 11.273 euros, selon quittance subrogative en date du 15 décembre 2021.
L’acte de vente du bien immobilier a été régularisé.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 4 mai 2022, les sociétés MMA ont adressé aux époux [J] une mise en demeure dans laquelle elles sollicitent le règlement de la somme de 13.262 euros.
Par courrier de relance du 11 juillet 2022, les sociétés MMA ont informé les consorts [J] que celles-ci ne s’opposaient pas à un règlement échelonné dans l’hypothèse où leur situation personnelle ne leur permettrait pas de s’acquitter du montant sollicité en une seule fois.
Le 2 décembre 2022, le conseil des sociétés MMA a adressé une lettre de mise en demeure dans laquelle elles accordaient un ultime délai de paiement à Monsieur et Madame [J], ce sans succès.
C’est dans ces conditions que selon exploit d’huissier en date du 6 juin 2023, la SA MMA IARD, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SCP COFFIN, PAUCHET, PETIT et LACHKEVITCH ont fait assigner Monsieur [J] et Madame [J] née [I] devant le Tribunal Judiciaire d’EVRY aux fins de voir le tribunal :
JUGER que la SCP COFFIN, PAUCHET, PETIT et LACHKEVITCH, la SA MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, sont bien fondées et recevables dans leurs demandes
JUGER que les Sociétés MMA (SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES) sont subrogées dans les droits et actions détenus par la SCP COFFIN, PAUCHET, PETIT et LACHKEVITCH contre Monsieur et Madame [J] pour le recouvrement de la somme de 11 273 euros
À titre principal de :
JUGER que Monsieur [B] [J] et Madame [O] [J] sont défaillants dans leur obligation contractuelle de payer le prix des frais afférents à la vente du bien immobilier dont ils sont devenus propriétaires ;
CONDAMNER in solidum Monsieur [B] [J] et Madame [O] [J] à payer aux sociétés SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 11 273 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2020, date marquant le retard dans l’exécution de leur obligation de paiement, et jusqu’au jour du parfait paiement ;
À titre subsidiaire de :
JUGER que Monsieur et Madame [J] se sont vus enrichis de la somme de 13 262 euros corrélativement à l’appauvrissement des Sociétés MMA (SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES) et de la SCP COFFIN, PAUCHET, PETIT et LACHKEVITCH qui se sont acquittées des frais liés à la publication de la vente immobilière à hauteur de cette somme ;
CONDAMNER Monsieur et Madame [J] à payer aux sociétés MMA (SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES) la somme de 11 273 euros au titre de l’enrichissement sans cause, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2022, jusqu’au jour du parfait paiement ;
CONDAMNER Monsieur et Madame [J] à payer à la SCP COFFIN, PAUCHET, PETIT et LACHKEVITCH la somme de 1 989 euros au titre de l’enrichissement sans cause, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2020, jusqu’au jour du parfait paiement ;
En tout état de cause de :
ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;
JUGER qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
CONDAMNER Monsieur et Madame [J] à payer aux sociétés MMA (SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES) la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
CONDAMNER Monsieur et Madame [J] à payer à la SCP COFFIN, PAUCHET, PETIT et LACHKEVITCH la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
Monsieur [J] et Madame [J], bien que régulièrement assignés selon Procès-Verbal de recherches infructueuses, n’ayant pas constitué avocat, la présente décision susceptible d’appel sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.
Pour un exposé exhaustif des prétentions, le tribunal se réfère expressément aux écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture est intervenue le 28 novembre 2023 et l'affaire fixée pour être plaidée le 6 mai 2024. Le dépôt de dossier a été autorisé.
Les parties présentes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
Selon les dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande principale
L’article L. 121-12 du code des assurances énonce le principe du jeu de la subrogation dans le cadre précis de l’exécution d’un contrat d’assurance en ces termes : « L’assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur ».
L’article 1346-1 du Code civil rappelle les modalités de mise en œuvre du jeu de la subrogation conventionnelle. Il est constant qu’un tel mécanisme trouve à s’appliquer, même en présence d’une dette personnelle à la compagnie d’assurance qu’elle a acquittée en application de son obligation contractuelle vis-à-vis de son assuré
Il ressort des articles 1193 et 1194 du code civil qu’en matière contractuelle, chacune des parties s’engage à exécuter, de bonne foi, les obligations stipulées par les clauses du contrat qu’elles ont régularisées pour se voir unies.
L’article 1650 dudit code dispose que « La principale obligation de l'acheteur est de payer le prix au jour et au lieu réglés par la vente. ».
L’article 1593 dudit code précise que « Les frais d'actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acheteur. »
Ainsi, dans le cadre d’une vente, l’acquéreur a pour obligation de payer le prix du bien, outre les frais engendrés par ladite vente.
De surcroit, s’agissant du paiement des droits d’enregistrement engendrés par une vente immobilière, il est constant que seul l’acquéreur d’un bien immobilier est redevable des frais, droits, débours et émoluments dus dans le cadre d’une vente immobilière ; et ce, quand bien même le notaire instrumentaire n’aurait pas fait consigner une somme suffisamment importante en méconnaissance des obligations légales auxquelles il est soumis.
En l’espèce, en l’absence de paiement des époux [J], les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES se sont acquittées de la somme totale de 11.273 euros au profit de la SCP COFFIN, PAUCHET, PETIT et LACHKEVITCH en exécution de leur garantie contractuelle.
De par ce paiement, les Sociétés MMA se sont retrouvées subrogées dans les droits de leur assuré en application des dispositions du code des assurances énoncées ci-avant.
Le 15 décembre 2021, une quittance a été signée par Maître [H] [C], en qualité de notaire associé de la SCP notariale, opérant subrogation des sociétés MMA requérantes dans les droits et actions qu’elle détient à l’encontre de Monsieur et Madame [J] à hauteur du règlement effectué.
Par conséquent, la subrogation s’applique au profit des sociétés SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES pour toute action à l’encontre des époux [J] à hauteur de 11.273 euros.
Du surcroit, au regard des dispositions des articles 1193 et suivants du code civil, l’acquéreur a pour obligation de payer le prix du bien, outre les frais engendrés par ladite vente.
En l’espèce, Monsieur [B] [J] et Madame [O] [J] sont devenus propriétaires d’un bien immobilier soumis au régime de la vente de terrain bâti suivant acte de vente du 17 juillet 2020. Cet acte authentique a eu pour effet de créer des relations contractuelles à l’égard de chacun des signataires, en l’espèce Monsieur et Madame [J] ès-qualité d’acquéreurs, Monsieur [W] ès-qualité de vendeur et Maître [H] [C] – agissant en qualité de notaire associé de la SCP Notariale – ès-qualité de notaire rédacteur.
Outre les obligations classiques existantes entre vendeurs et acquéreurs, cet acte de vente a créé une obligation indépendante à l’égard des services de publicité foncière tenant au paiement des frais engendrés par cette vente, lesquels doivent nécessairement être supportés par les acquéreurs.
Initialement les frais de vente, envisagés au regard du régime particulier de la VEFA, ont été estimés à la somme de 1.865 euros environ, sur la base d’un taux d’imposition de 0.715%. Les époux [J] ont versé un acompte pour les besoins de la publication.
Or, le service de publicité foncière de [Localité 5] 1 a notifié au notaire en charge de la vente une erreur commise. En effet, le montant des droits d’enregistrement devait être fait sur la base d’un taux d’imposition de 5,80% du montant total de l’opération immobilière, portant ainsi les droits de publication à la somme de 17.741 euros.
Dans l’impossibilité de recouvrer la somme de 13.262 euros demandée aux époux [J], Maître [H] [C] a déclaré un sinistre à son assureur de manière à pouvoir régulariser l’acte authentique. Par cet acte, les sociétés MMA (SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES) et Maître [H] [C] se sont temporairement substitués aux acquéreurs afin de régulariser la vente en temps utile auprès des administrations fiscales
Il incombait à Monsieur et Madame [J] de payer le montant des frais de la vente, ce qu’ils n’ont pas fait.
Monsieur [R] [J] et Madame [O] [J] seront donc condamnés in solidum au paiement de la somme globale de 11.273 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2022, date de la première lettre de mise en demeure qui leur a été adressée, et ce, jusqu’au jour du parfait paiement.
La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.
Sur les demandes accessoires
Monsieur et Madame [J], qui succombent, seront condamnés aux dépens, ainsi qu’à verser aux sociétés MMA (SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES) la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En revanche, la SCP notariale sera déboutée de sa demande au titre de ses frais irrépétibles, cette dernière étant à l’origine de l’erreur initiale dans le calcul des frais de publicité foncière.
Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,
DIT que la SA MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES sont subrogées dans les droits et actions détenus par la SCP COFFIN, PAUCHET, PETIT et LACHKEVITCH à l’encontre de Monsieur [B] [J] et Madame [O] [J] née [Z] ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [J] et Madame [O] [J] née [Z] à payer la SA MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 11.273 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2022, et ce jusqu’à parfait paiement ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;
CONDAMNE Monsieur [B] [J] et Madame [O] [J] née [Z] à payer à la SA MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE Monsieur [B] [J] et Madame [O] [J] née [Z] aux dépens ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Ainsi fait et rendu le DEUX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
