TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY
3ème Chambre
MINUTE N°
DU : 19 Août 2024
AFFAIRE N° RG 22/05597 - N° Portalis DB3Q-W-B7G-O4RN
NAC : 50A
CCCRFE et CCC délivrées le :________
à :
la SELARL ALIENCE AVOCATS,
la SCP HORNY-MONGIN-SERVILLAT
Jugement Rendu le 19 Août 2024
ENTRE :
Madame [Z] [V],
née le 14 Octobre 1989 à [Localité 13],
demeurant [Adresse 2] - [Localité 9]
représentée par Maître Geneviève SROUSSI de la SELARL ALIENCE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant
DEMANDERESSE
ET :
Monsieur [H] [K] [R],
né le 10 Février 1983 à [Localité 10],
demeurant [Adresse 3] - [Localité 8]
représenté par Maître Marie-Pierre MONGIN de la SCP HORNY-MONGIN-SERVILLAT, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant
DEFENDEUR
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;
Magistrats ayant délibéré :
Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,
Assesseur : Laure BOUCHARD, Juge,
Assesseur : Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge,
Assistées de Orlane AJAX, Greffière lors des débats à l’audience du 12 Février 2024 et de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lors de la mise à disposition au greffe.
DÉBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 23 Mai 2023 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 12 Février 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 Août 2024.
JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte notarié du 6 décembre 2018, Madame [Z] [V] a acquis auprès de Monsieur [H] [R] un appartement de 29,62 m2 au sein d’un immeuble en copropriété situé sur les communes de [Localité 7] et de [Localité 11] (Essonne) au [Adresse 4] à [Localité 7] pour un prix de 91.500 euros.
Dans les jours qui ont immédiatement suivi la vente, Madame [Z] [V] a souhaité faire effectuer des travaux de peinture et décoration. Lors du sondage des peintures, une partie du revêtement mural situé derrière l’escalier reliant le salon et la chambre se serait écroulée entrainant des débris d’enduits et de plâtre et la peinture du plafond du salon se serait désagrégée à certains endroits en morceaux compacts, principalement au droit du mur donnant vers l’extérieur du bâtiment.
Aux termes d’un constat d'huissier établi à sa demande par la SELARL AGARD-VIGNER, le 26 décembre 2018, il a été constaté que la peinture avait été enlevée par endroit et que des morceaux de plâtre étaient tombés du mur situé derrière l'escalier. Une partie du plâtre paraissait également détachée dans la descente sous l'escalier ainsi qu'au plafond de la partie séjour.
Par courrier du 11 février 2019 adressé à Monsieur [H] [R], Madame [Z] [V] par son conseil a tenté un rapprochement amiable.
Par acte d’huissier de justice du 24 avril 2019, Madame [Z] [V] a fait assigner Monsieur [H] [R] devant le tribunal de grande instance d’Évry notamment en résolution de la vente immobilière.
L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 19/02 918.
Le 1er septembre 2020, le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire confiée à Madame [W] [A] et le retrait du dossier du rôle.
Par ordonnance du 18 septembre 2020, Monsieur [S] [I] a été commis au lieu et place de Madame [W] [A].
Par ordonnance du 7 septembre 2021, Monsieur [Y] [J] a été commis au lieu et place de Monsieur [S] [I].
L’expert a déposé son rapport le 28 mai 2022.
Par conclusions signifiées par voie électronique le 16 novembre 2022, Madame [Z] [V] a sollicité le rétablissement au rôle après dépôt du rapport d’expertise judiciaire.
L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 22/55 97.
Aux termes de ses écritures, Madame [Z] [V] demande au tribunal de :
JUGER recevable et bien fondée la demande en résolution de la vente immobilière pour vices cachés de Mademoiselle [Z] [V]
PRONONCER la résolution de la vente du bien immobilier sis [Adresse 4] [Localité 7] régularisé le 6 décembre 2018 entre Monsieur [H] [R] vendeur et Mademoiselle [V] acquéreur en l’Etude de Me [X] [T] [U] Notaire à [Localité 12] et situé :
Sur la commune de [Localité 7] cadastré :
Section N° Lieu-dit Surface
BK [Cadastre 6] [Adresse 4] 00 ha 05 à 27 ca
Et par extension sur la commune de [Localité 11] (Essonne)
Section N° Lieu-dit Surface
AO [Cadastre 5] [Adresse 1] 00 ha 01 a 77 ca
Lot n°128 Bâtiment C de la copropriété représentant :
Dans le bâtiment C et aux premier et second étage un APPARTEMENT représentant :
- Les 37/1000èmes des parties communes générales
- Les 87/1000èmes des parties communes spéciales au bâtiment C
CONDAMNER Monsieur [H] [R] à rembourser à Madame [Z] [V] :
- Une somme de 91.500 € en remboursement du prix de vente
- Une somme de 8.099,36 € au titre de l’intégralité des frais et émoluments versés au jour de la vente
- Une somme de 804 € en remboursement de la taxe foncière pour les années 2019 – 2020 et 2021
- Une somme de 632 € en remboursement des charges de copropriété au titre des années 2019-2020-2021 et 2022
Soit une somme totale de 101.035 € avec intérêts au taux légal à compter de la date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [J].
LE CONDAMNER à lui verser à titre de dommages et intérêts :
- une somme de 7.406 € en remboursement des intérêts d’emprunt arrêtés au 31 décembre 2022 sauf à parfaire
- Une somme de 10.000 € en réparation du préjudice moral subi
À TITRE EXTREMEMENT SUBSIDIAIRE
JUGER recevable et bien fondée la demande en nullité de la vente immobilière pour dol sollicitée par Madame [Z] [V] au titre du bien ci-dessus désigné.
ANNULER la vente du bien immobilier sis [Adresse 4] [Localité 7] régularisé le 6 décembre 2018 entre Monsieur [H] [R] vendeur et Mademoiselle [V] acquéreur en l’Etude de Me [X] [T] [U] Notaire à [Localité 12].
CONDAMNER Monsieur [H] [R] à rembourser à Madame [Z] [V] :
- Une somme de 91.500 € en remboursement du prix de vente
- Une somme de 8.099,36 € au titre de l’intégralité des frais et émoluments versés au jour de la vente
- Une somme de 804 € en remboursement de la taxe foncière pour les années 2019 – 2020 et 2021
- Une somme de 632 € en remboursement des charges de copropriété au titre des années 2019-2020-2021 et 2022
Soit une somme totale de 101.035 € avec intérêts au taux légal à compter de la date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [J].
- Une somme de 7.406 € en remboursement des intérêts d’emprunt arrêtés au 31 décembre 2022 sauf à parfaire
- Une somme de 10.000 € en réparation du préjudice moral subi
CONDAMNER en outre le défendeur à régler à Madame [V] une somme de 10.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile
LE CONDAMNER aux entiers dépens.
PRONONCER l’exécution provisoire au visa de l’article 514 du Code de procédure civile.
Pour demander à titre principal la résolution de la vente pour vices cachés et à titre subsidiaire la nullité de la vente pour dol, Madame [Z] [V] s’appuie sur les constats de l’huissier du 26 décembre 2018, les pré-conclusions de Monsieur [I], deuxième expert désigné, et les conclusions du rapport d’expertise judiciaire aux termes desquelles les désordres dus à l’humidité et apparus très rapidement étaient antérieurs à la peinture réalisée par Monsieur [H] [R] fin 2017 et donc à son acquisition du 6 décembre 2018. Elle fait valoir que la peinture plastifiée utilisée sciemment par le défendeur n’était qu’un cache-misère qui ne pouvait résister au temps, et qui permettait de faire artificiellement « coaguler » entre elles plusieurs couches de peinture plastifiées durant le temps de la mise en vente.
Elle sollicite le remboursement du prix d’achat et de l’ensemble des frais et dépenses occasionnés à cette occasion ainsi que l’indemnisation de son préjudice.
Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 1er mars 2023, Monsieur [H] [R] demande au tribunal de :
Dire mal fondées les demandes dirigées par Madame [V] à l’encontre de Monsieur [H] [R].
Débouter Madame [Z] [V] de sa demande en résolution de la vente immobilière pour vices cachés.
À titre subsidiaire,
Débouter Madame [Z] [V] de sa demande en annulation de la vente du bien immobilier pour dol.
Débouter Madame [Z] [V] de sa demande en paiement de la somme de 101 035 € en principal.
Débouter Madame [Z] [V] de sa demande tendant à l’octroi d’une somme de 7 406 € en remboursement des intérêts d’emprunt arrêtés au 31 décembre 2022, sauf à parfaire.
Rejeter la demande de Madame [Z] [V] tendant à l’octroi d’une somme de 10 000 € en réparation du préjudice moral prétendument subi.
La débouter de sa demande en paiement d’une somme de 10 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
À titre reconventionnel,
Condamner Madame [Z] [V] à payer à Monsieur [H] [R] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice moral subi.
Condamner Madame [Z] [V] au paiement d’une somme de 6 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner Madame [Z] [V] en tous les dépens lesquels seront recouvrés par la SCP HORNY MONGIN SERVILLAT en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.
Monsieur [H] [R] fait valoir que la peinture utilisée en 2017 est une peinture anti condensation dans la mesure où la salle de bains, dépourvue de fenêtres, était située à proximité du salon, et que Madame [Z] [V] a eu connaissance des différents diagnostics dans le cadre de la vente et ne pouvait ignorer la vétusté du chauffe-eau et des anomalies affectant l’installation électrique. Il souligne que l’artisan de Madame [Z] [V] a pu endommager une partie du plafond et que l’huissier a purement et simplement arraché des plinthes situées le long du mur du séjour pour tenter d’établir l’existence de moisissures que lui-même ne pouvait voir. Il rappelle que l’appartement est inoccupé depuis le mois de décembre 2018 ce qui a pu engendrer une odeur de moisi.
Sur la résolution de la vente pour vices cachés, il souligne que sur les 32 désordres allégués, seuls 12 ont été qualifiés par l’expert judiciaire comme non visibles et susceptibles de rendre le logement impropre à sa destination. Il soutient que ces désordres ne sont pas constitutifs de vices cachés soit parce qu’ils étaient visibles, soit parce qu’il n’en avait lui-même pas connaissance, soit encore parce que la demanderesse a pu visiter l’appartement à plusieurs reprises et notamment alors qu’il était totalement vide. Il fait valoir que certains désordres sont apparus suite à l’absence d’occupation de l’appartement qui n’a donc pas été chauffé pendant plusieurs années.
Sur l’annulation de la vente pour dol, il conteste avoir procédé à une dissimulation intentionnelle des désordres.
À titre reconventionnel, Monsieur [H] [R] sollicite l’octroi de dommages-intérêts compte tenu de la déloyauté et de la mauvaise foi de son acheteuse.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.
La clôture est intervenue le 23 mai 2023, l’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 12 février 2024.
MOTIFS
Sur la demande en résolution de la vente pour vices cachés
En vertu de l’article 1641 du code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Selon l'article 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
En application de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, le vendeur professionnel étant présumé connaître les vices de la chose vendue.
Conformément à l’article 1644 du code civil, dans le cas des articles précédents, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
Aux termes de l’acte de vente du 6 décembre 2018, « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
-des vices apparents,
-des vices cachés.
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
-si le vendeur à la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,
-s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».
En l'espèce, il est constant que lorsque Madame [Z] [V] a visité l’appartement, les peintures étaient propres et assez récentes.
La vente a été conclue le 6 décembre 2018. Souhaitant réaliser au plus vite quelques travaux, elle a fait venir un artisan. Lors du sondage des peintures, des désordres sont apparus brutalement sur le mur situé derrière l’escalier reliant le salon et la chambre et sur le plafond du salon.
Aussi, dès le 26 décembre 2018, elle a fait constater les désordres par un huissier de justice. Ce dernier a notamment constaté qu’une partie du plafond était écroulé et la présence d’une fissure au plafond. Il a encore constaté sur le mur, sous l’escalier, la présence de plusieurs couches de peinture dont une peinture blanche plastifiée. Enfin il a relevé des traces de rouille sur les éléments métalliques de l’appartement et la présence de nombreuses moisissures et traces noires.
Partant, les désordres ne sont pas apparus en raison de l’inoccupation de la maison à compter du mois de décembre 2018.
Or, l’acte de vente indique que Monsieur [H] [R] a déclaré ne pas avoir constaté l’existence de condensation interne, de moisissures ou encore de présence d’effritement.
Pourtant, l’expert judiciaire, dans son rapport du 28 mai 2022, indique que les désordres constatés par l’huissier de justice et repris dans l’assignation sont réels et importants. Il nuance cependant les constats de l’huissier en expliquant que le plafond et l’enduit sous l’escalier ne sont pas « écroulés » mais que le peintre de Madame [Z] [V] a en réalité a gratté et purgé les zones en mauvais état. Il indique que les désordres concernent principalement des ouvrages liés à l’enveloppe du bâtiment (couverture et façade) et/ou leurs conséquences à l’intérieur du logement litigieux.
Il rappelle que :
Monsieur [H] [R] a fait les travaux de peinture au cours du dernier trimestre de l’année 2017. Les travaux ont consisté à repeindre en blanc le mur du salon situé sous l’escalier qui était jusqu’alors peint en noir, et qu’il a utilisé une peinture spécifique « DIP étanch Peinture Anti Condensation »
Madame [Z] [V] a fait intervenir un huissier de justice aux fins de constat le 26 décembre 2018
Il affirme que :
Les désordres trouvent leur origine dans une usure des ouvrages, des défauts d’entretien, une mauvaise qualité des ouvrages, des défauts de mise en œuvre ou encore des désordres ponctuels
Une partie des désordres, en extérieur et en intérieur, antérieurs à l’acquisition du 6 décembre 2018, étaient visibles à cette date
En revanche, d’autres désordres, antérieurs à ladite acquisition, étaient difficilement ou non manifestement visibles à cette date, et en particulier : en intérieur, présence d’éléments rouillés, de moisi et traces noires cachés par des meubles des placards, panneaux rongés par la pourriture, peinture murale et de plafond craquelée, toile de verre décollée et déchirée ou encore fuite du chauffe-eau.
Les désordres intérieurs difficilement ou non manifestement visibles sont conséquents aux désordres visibles.
Il expose qu’une part importante de ces désordres, qu’il énumère, rend le logement impropre à sa destination, et que les travaux réparatoires sont très importants.
Il affirme que Monsieur [H] [R], qui a effectué avant la vente des travaux de peinture avec une peinture étanche, utilisée habituellement pour répondre à un problème d’humidité, ne pouvait ignorer la présence d’humidité importante dans ce logement et particulièrement sur :
-le mur à gauche en rentrant dans l’appartement au R +1 partie supérieure,
-le mur à droite en rentrant dans l’appartement au R +1 dos à l’escalier béton extérieur,
-l’angle bas à gauche de la cuisine.
Il souligne que « la rapidité de la dégradation du bien après l’achat (20 septembre 2018/promesse de vente après des visites pendant l’été 2018), suite à la réalisation des peintures fin 2017, comme le démontre le constat d’huissier de justice fin 2018 et les éléments remis, permettent de déduire que les désordres apparus très rapidement étaient antérieurs à la peinture réalisée fin 2017. Ces désordres trouvant principalement leurs origines dans l’enveloppe du bien avec des défauts d’étanchéité ».
Compte tenu des constats de l’huissier de justice et des conclusions de l’expert judiciaire, la résolution de la vente sera prononcée et Monsieur [H] [R] sera condamné à payer Madame [Z] [V] la somme de 91 500 € en restitution du prix de vente.
Ce montant sera assorti des intérêts au taux légal à compter du présent jugement
Sur la demande en paiement de dommages et intérêts
En vertu de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.
Le vendeur professionnel est présumé avoir connaissance des vices affectant la chose vendue.
En l’espèce, il est manifeste que le vendeur avait connaissance des vices affectant le bien.
-L’acte de vente précise que les frais de la vente sont à la charge exclusive de l’acquéreur, Madame [Z] [V]. Les pièces versées ne permettent pas de connaître le montant effectivement payé par la demanderesse au jour de la vente, seul le compromis de vente faisant apparaître un montant estimatif de 8400 €. En l’absence d’éléments complémentaires, et en l’absence d’opposition sur le montant payé de la part du défendeur, il sera retenu un montant de 8.099,36 au titre des frais et émoluments.
Monsieur [H] [R] sera par conséquent condamné payer à la demanderesse la somme de 8.099,36 € en remboursement des frais et émoluments versés au jour de la vente par Madame [Z] [V].
-En outre, compte tenu des justificatifs versés par Madame [Z] [V] :
Monsieur [H] [R] sera condamné à payer à Madame [Z] [V] la somme de 804 € au titre du remboursement de la taxe foncière pour les années 2019, 2020 et 2021.
Monsieur [H] [R] sera également condamné à payer à Madame [Z] [V] la somme de 630 € au titre du remboursement des charges de copropriété pour les années 2019 à 2022.
-Sur la demande au titre préjudice financier :
Madame [Z] [V] sollicite à ce titre remboursement des intérêts ayant couru sur le prêt souscrit dans le cadre de la vente du bien litigieux, à compter du 1er janvier 2019 jusqu’à la date du prononcé du jugement à intervenir.
Il résulte du tableau d’amortissement versé aux débats, qu’à la date du 19 août 2024, date du présent jugement, le montant total des intérêts payés par la demanderesse est de 10 266,17 euros.
Monsieur [H] [R] sera donc condamné à payer à Madame [Z] [V] la somme de 10 266,17 € à ce titre.
-Sur la demande au titre du préjudice moral :
Il est constant en l’espèce que du fait du défendeur, Madame [Z] [V] n’a pas pu s’installer dans le logement.
Elle justifie avoir loué un autre bien, dans une autre région, pour un loyer mensuel charges comprises de 500 €.
Elle expose qu’elle va être contrainte de solliciter l’ouverture d’un plan de surendettement compte tenu de ses revenus, du coût mensuel de l’appartement litigieux et de son loyer actuel. Elle justifie à cet égard un revenu mensuel pour l’année 2021 de l’ordre de 1390 € par mois.
Compte tenu de l’ensemble de ses éléments, Monsieur [H] [R] sera condamné à payer à Madame [Z] [V] la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral.
Sur la demande reconventionnelle
L’issue de la procédure conduit à débouter Monsieur [H] [R] de sa demande reconventionnelle de condamnation de Madame [Z] [V] au paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral.
Sur les autres demandes
En application des dispositions des articles 695 et 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [R], partie succombante, sera condamné aux dépens.
Il sera en outre condamné à verser à Madame [Z] [V] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à la cause, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition du greffe :
PRONONCE la résolution du contrat de vente conclu entre Monsieur [H] [R] et Madame [Z] [V] en date du 6 décembre 2018 portant sur un bien immobilier sise [Adresse 4] [Localité 7], cadastré :
Sur la commune de [Localité 7]:
Section BK, N°[Cadastre 6], Lieu-dit [Adresse 4], Surface 00 ha 05 à 27 ca
Et par extension sur la commune de [Localité 11] (Essonne)
Section AO, N° [Cadastre 5], Lieu-dit [Adresse 1], Surface 00 ha 01 à 77 ca
Lot n°128 du Bâtiment C de la copropriété :
Dans le bâtiment C et aux premier et second étage un APPARTEMENT représentant :
- Les 37/1000èmes des parties communes générales
- Les 87/1000èmes des parties communes spéciales au bâtiment C
CONDAMNE Monsieur [H] [R] à payer à Madame [Z] [V] la somme de 91 500 euros en restitution du prix de vente ;
CONDAMNE Monsieur [H] [R] à payer à Madame [Z] [V] la somme de 8099,36 euros au titre des frais et émoluments versés au jour de la vente ;
CONDAMNE Monsieur [H] [R] à payer à Madame [Z] [V] la somme de 804 euros au titre de la taxe foncière pour les années 2009, 2020 et 2021 ;
CONDAMNE Monsieur [H] [R] à payer à Madame [Z] [V] la somme de 632 euros en remboursement des charges de copropriété au titre des années 2019, 2020, 2021 et 2022 ;
CONDAMNE Monsieur [H] [R] à payer à Madame [Z] [V] la somme de 10 266,17 euros au titre des intérêts d’emprunt arrêtés à la date du présent jugement ;
CONDAMNE Monsieur [H] [R] à payer à Madame [Z] [V] la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ;
DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;
CONDAMNE Monsieur [H] [R] à payer à Madame [Z] [V] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [H] [R] aux dépens ;
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire.
Ainsi fait et rendu le DIX NEUF AOUT DEUX MIL VINGT QUATRE, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
