RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés
Ordonnance du 6 août 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00533 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QE2Y
PRONONCÉE PAR
Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 5 juillet 2024 et lors du prononcé
ENTRE :
S.A.S. NEXTOWN PROMOTION IMMOBILIERE
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Jean-Marc BORTOLOTTI de la SELARL DBCJ AVOCATS, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
DEMANDERESSE
D'UNE PART
ET :
Madame [E] [F] veuve [P]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Ganaëlle SOUSSENS de la SELEURL GANAËLLE SOUSSENS AVOCAT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C2021
DÉFENDERESSE
Monsieur [B] [P]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Ganaëlle SOUSSENS de la SELEURL GANAËLLE SOUSSENS AVOCAT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C2021
Madame [S] [P], majeure sous tutelle, représentée par sa tutrice Madame [E] [P]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Ganaëlle SOUSSENS de la SELEURL GANAËLLE SOUSSENS AVOCAT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C2021
Monsieur [R] [P]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Ganaëlle SOUSSENS de la SELEURL GANAËLLE SOUSSENS AVOCAT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C2021
PARTIES INTERVENANTES
D'AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice du 22 juin 2023, Madame [E] [F] veuve [P] a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry la SAS NEXTOWN PROMOTION IMMOBILIERE, au visa des articles 699, 700 et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :
- Condamner la SAS NEXTOWN PROMOTION IMMOBILIERE à livrer à Madame [P] la maison objet de l'acte de vente conclu le 15 octobre 2020 ;
- Dire que cette condamnation sera assortie d'une astreinte de 1.000 euros par jour de retard, à compter du 7e jour suivant la signification de l'ordonnance à intervenir ;
- Se réserver la liquidation de l'astreinte ;
- Condamner la SAS NEXTOWN PROMOTION IMMOBILIERE à justifier des 16 mois de retard de livraison dans les conditions prévues à l'acte de vente en état futur d'achèvement ;
- Dire que cette condamnation sera assortie d'une astreinte de 300 euros par jour de retard, à compter du 7e jour suivant la signification de l'ordonnance à intervenir ;
- Se réserver la liquidation de l'astreinte ;
- Condamner la SAS NEXTOWN PROMOTION IMMOBILIERE à payer a Madame [P] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SAS NEXTOWN PROMOTION IMMOBILIERE aux entiers dépens.
Appelée successivement aux audiences des 8 août 2023, 20 octobre 2023 et 22 décembre 2023, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 30 janvier 2024 au cours de laquelle elle a fait l'objet d'une radiation, aucune des parties n'ayant comparu.
Par courriel en date du 22 mai 2024, la SAS NEXTOWN PROMOTION IMMOBILIERE, représentée par son conseil, a sollicité la réinscription de l'affaire au rôle.
Par ordonnance de rétablissement au rôle rendue le 11 juin 2024, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 5 juillet 2024 au cours de laquelle la SAS NEXTOWN PROMOTION IMMOBILIERE, représentée par son conseil, s'est référée à ses conclusions aux fins de réinscription au rôle aux termes desquelles elle abandonne sa demande principale tendant à voir déclarer irrecevable Madame [P] pour défaut de qualité à agir et sollicite du juge des référés de :
- La déclarer irrecevable et à tout le moins non fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner Madame [P] à procéder au règlement du solde dû le jour de la livraison du bien, soit la somme de 32.100 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2023 et jusqu'à parfait paiement ;
- Condamner Madame [P] à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Madame [P] aux entiers dépens.
Elle fait valoir que l'acte notarié de vente du bien immobilier dont s'agit comprend des causes légitimes de suspension de délais de livraison et indique que, consciente du retard de livraison dudit bien, elle a consenti aux acquéreurs une remise sur le prix à hauteur de 10.000 euros. Elle précise que Madame [P] ne pouvait contester la livraison puisqu'en application de l'article 1792-6 du code civil, elle a la possibilité de formuler des réserves lors de la livraison, à charge pour le promoteur de les lever. Elle rappelle que l'existence de réserves n'est pas de nature à justifier la retenue du solde du prix d'achat de sorte qu'elle s'estime bien fondée à en solliciter le paiement provisionnel à titre reconventionnel.
Madame [E] [F] veuve [P] et en intervention volontaire, Monsieur [B] [P], Monsieur [R] [P] et Madame [S] [P], représentés par le même conseil, se sont référés à leurs conclusions aux termes desquelles ils sollicitent désormais du juge des référés de :
- Rejeter toutes les fins, demandes et prétentions de la SAS NEXTOWN PROMOTION IMMOBILIERE ;
- Recevoir les interventions volontaires ;
- Condamner la SAS NEXTOWN PROMOTION IMMOBILIERE à verser à Madame [E] [F] veuve [P] la somme de 10.000 euros à titre de provision ad litem ;
- Autoriser Madame [P] à consigner le solde du prix ;
- Condamner la SAS NEXTOWN PROMOTION IMMOBILIERE à justifier des 24 mois de retard de livraison dans les conditions prévues à l'acte de vente en état futur d'achèvement ;
- Dire que cette condamnation sera assortie d'une astreinte de 300 euros par jour de retard, à compter du 7e jour suivant la signification de l'ordonnance à intervenir ;
- Se réserver la liquidation de l'astreinte ;
- Désigner un expert judiciaire avec mission classique en la matière ;
- Condamner la SAS NEXTOWN PROMOTION IMMOBILIERE à payer à Madame [P] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SAS NEXTOWN PROMOTION IMMOBILIERE aux entiers dépens.
Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que, par acte du 15 octobre 2020, Madame [E] [F] veuve [P] a acquis avec son mari décédé le 6 juin 2021, aux droits duquel viennent ses enfants, une maison de la SAS NEXTOWN PROMOTION IMMOBILIERE en état futur d'achèvement pour laquelle la livraison devait intervenir au plus tard le 31 décembre 2021. Ils précisent qu'en raison du retard accumulé, le promoteur a accepté de réaliser certains travaux à ses frais. Ils indiquent qu'au mois de janvier 2023 le promoteur leur a adressé l'appel de fonds «livraison» précisant qu'elle était imminente. Ils expliquent qu'en raison de désordres et malfaçons affectant la maison, ils ont refusé de régler au promoteur le solde du prix, à savoir la somme de 32.100 euros. Ils relèvent que le promoteur a refusé de leur remettre les clés au motif que c'est la livraison qui conditionne le paiement du solde du prix. Ils ajoutent que, ne pouvant plus se maintenir dans son logement provisoire, Madame [E] [F] veuve [P] a été contrainte de prendre possession des lieux avec sa fille en situation de handicap. Ils font valoir que, conformément aux stipulations de l'acte de vente, le promoteur doit justifier de la survenance des causes de retard de livraison par la production d'attestations établies par le maître d'œuvre de l'opération, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Ils soutiennent que les événements survenus avant la conclusion de l'acte notarié ne peuvent être pris en compte et qu'en tout état de cause le promoteur doit préciser les jours visés, les travaux concernés et les éventuelles défaillances d'entreprises. Face aux nombreux désordres et malfaçons constatés par commissaire de justice le 14 avril 2023, ils s'estiment bien fondés à solliciter une expertise judiciaire.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 6 août 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Les demandes des parties tendant à voir «dire et juger» ou «constater» ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
Sur l'intervention volontaire de Monsieur [B] [P], Monsieur [R] [P] et Madame [S] [P]
En application des articles 328 à 330 du code de procédure civile, l'intervention volontaire est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.
Selon les dispositions de l'article 325 du code de procédure civile, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.
En l'espèce, il ressort de l'acte de notoriété du 23 septembre 2021 que Monsieur [B] [P], Monsieur [R] [P] et Madame [S] [P] viennent aux droits de leur père décédé le 6 juin 2021 en leurs qualités d'héritiers.
Par conséquent, il convient de déclarer recevables les interventions volontaires de Monsieur [B] [P], Monsieur [R] [P] et Madame [S] [P] à la cause.
Sur la demande en paiement au titre du solde du prix de vente
Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
En l'espèce, l'acte de vente prévoit en page 16, une date de livraison fixée au plus tard, au 31 décembre 2021, sauf survenance d'un cas de force majeure, ou plus généralement d'une cause légitime de suspension du délai de livraison.
Il convient de relever que la livraison n'est toujours pas intervenue.
Or, il n'est pas discuté que la SAS NEXTOWN PROMOTION IMMOBILIERE avait convoqué Madame [P] le 14 avril 2023 pour la livraison de la maison, celle-ci n'ayant pu intervenir en raison du refus de Madame [P] de réceptionner son bien en présence de réserves non levées. Un second rendez-vous, après levée des réserves, a été fixé le 18 décembre 2023, au cours duquel Madame [P] a refusé de procéder au règlement du solde du prix de vente en raison de la présence de deux réserves non encore levées. La livraison n'est dès lors pas intervenue.
Selon un courrier de la SAS NEXTOWN PROMOTION IMMOBILIERE en date du 20 décembre 2023, les réserves opposées par Madame [P] concerneraient le garde-corps du balcon de l'étage qui serait de 98 cm au lieu d'un mètre et la porte de garage non posée. Aucun document produit par les consorts [P] n'est postérieur à la levée des réserves.
En conséquence de quoi, la SAS NEXTOWN PROMOTION IMMOBILIERE a refusé la remise des clés, conformément aux dispositions de l'acte notarié. Pourtant, les consorts [P] ont pris possession des lieux, sans constat d'achèvement ni paiement du solde du prix, tel que cela ressort du procès-verbal de constat par commissaire de justice réalisé le 13 février 2024, ce que d'ailleurs ils ne contestent pas.
Il est donc constant que les consorts [P] n'ont pas procédé au règlement du solde du prix de vente de la maison litigieuse, lequel s'établit à hauteur de 32.100 euros soit le montant correspondant à 5% du prix de vente, tout en procédant unilatéralement à l'entrée dans les lieux.
Dès lors, l'obligation de paiement du solde du prix de vente incombant aux consorts [P] n'apparait pas sérieusement contestable. En conséquence, conformément à la demande, Madame [E] [F] veuve [P] sera condamnée à payer à titre provisionnelle la somme de 32.100 euros.
En conséquence de ce qui précède, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de Madame [P] à être autorisée à consigner ladite somme auprès de la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS.
Sur la demande reconventionnelle d'expertise
L'article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.
Justifie d'un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel.
En l'espèce, les consorts [P] fondent leur demande d'expertise sur le compte-rendu de visite contradictoire établi par CIVILIS EXPERTISES le 14 avril 2023, lors du premier rendez-vous de livraison du bien.
Or, par courriel du 28 avril 2023, la SAS NEXTOWN PROMOTION IMMOBILIERE a indiqué à Madame [P] l'état d'avancement de la levée des réserves. Il est en outre constant qu'un second rendez-vous de réception a été proposé le 18 décembre 2023 après la levée des réserves et que celui-ci n'a pas abouti en raison de 2 réserves toujours en cours tenant à la hauteur du balcon et à la porte de garage.
En l'état, les consorts [P], qui ont pris possession unilatéralement des lieux sans livraison du bien, ne produisent aucun élément actualisé sur l'existence des désordres allégués.
En l'absence d'élément produit postérieurement à la levée des réserves, les consorts [P] ne justifient pas d'un motif légitime pour obtenir la désignation d'un expert en vue d'établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.
La demande d'expertise sera donc rejetée.
Sur la demande de justification du retard de livraison du bien
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Selon l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. Justifie d'un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel.
En l'espèce, les consorts [P] sollicitent que la SAS NEXTOWN PROMOTION IMMOBILIERE justifie des causes du retard intervenu dans la livraison.
En effet, selon l'acte notarié en date du 15 octobre 2020, lorsqu'est intervenue une cause de suspension du délai de livraison, «la justification de la survenance de l'une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du Maître d'œuvre». Le non-respect de cette stipulation n'est pas sanctionné.
Or, il ressort des écritures de la SAS NEXTOWN PROMOTION IMMOBILIERE que celle-ci fait état de causes de suspension du délai multifactorielles ayant entrainé un retard pour lequel elle a accepté une remise sur le prix de 10.000 euros, suivi de retards dus aux délais de livraison de certains fournisseurs.
En outre, même en l'absence de courrier récapitulatif, il apparait que Madame [P] a été informée de différentes causes de retard par courriers ou courriels adressés à elle-même ou à son conseil, en date des 11 avril et 9 septembre 2022, 11 janvier, 23 avril, 30 juin et 5 décembre 2023, lesdites causes étant en outre complétées des pièces produites dans la présente procédure.
Dès lors, la demande relative à la justification du retard de livraison de la maison se heurte à l'évidence à des contestations sérieuses de sorte que le motif légitime invoqué à l'appui de la communication de pièce n'est pas démontré.
Par conséquent, il n'y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur la demande de provision ad litem formée par les consorts [P]
Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Il convient de rappeler que la provision pour les frais du procès, dite provision ad litem, est une somme d'argent qui peut être allouée au demandeur en perspective des sommes qu'il devra avancer ou payer pour faire valoir ses droits, notamment la consignation en vue de l'expertise. Cependant, cette provision ne peut être allouée qu'à la condition que le principe d'une obligation non sérieusement contestable soit acquise, le débiteur de l'obligation étant alors tenu de supporter les frais précités.
Or en l'espèce, la demande d'expertise judiciaire ayant été rejetée, les consorts [P] échouent à démontrer l'existence d'une obligation non sérieusement contestable.
Par conséquent et sans qu'il soit nécessaire de statuer sur les autres moyens soulevés par les parties, en présence d'une contestation sérieuse sur les responsabilités encourues, il convient de dire n'y avoir lieu à référé de ce chef.
Sur les frais et dépens
Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, il convient de condamner in solidum Madame [O]-[E] [F] veuve [P], Monsieur [B] [P], Monsieur [R] [P] et Madame [S] [P], parties succombantes, aux entiers dépens de la présente instance de référé.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En application de l'article 700 du code de procédure civile et dans les limites de la demande, Madame [O]-[E] [F] veuve [P] sera condamnée à payer à la SAS NEXTOWN PROMOTION IMMOBILIERE une indemnité de procédure qu'il est équitable de fixer à la somme de 2.000 euros.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :
DECLARE recevables les interventions volontaires de Monsieur [B] [P], Monsieur [R] [P] et Madame [S] [P] à la cause ;
CONDAMNE Madame [E] [F] veuve [P] à payer à la SAS NEXTOWN PROMOTION IMMOBILIERE la somme provisionnelle de 32.100 euros au titre du solde du prix de vente avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la consignation de la somme ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande d'expertise ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de justification du retard de livraison du bien ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision ad litem formée par les consorts [P] ;
CONDAMNE in solidum Madame [O]-[E] [F] veuve [P], Monsieur [B] [P], Monsieur [R] [P] et Madame [S] [P] aux dépens ;
CONDAMNE Madame [O]-[E] [F] veuve [P] à payer à la SAS NEXTOWN PROMOTION IMMOBILIERE une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 6 août 2024, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier, Le Juge des Référés,
