| France, Tribunal judiciaire d'Évry, Chambre des référés, 06 août 2024, 24/00473

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 6 août 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00473 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QBUD

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 5 juillet 2024 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. VALAUROQUE INVESTISSEMENT
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître [Z] [S], demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 250

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A.S. 2MS DEPANNAGE
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Charlotte LAURENT, avocate au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.
EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 3 mai 2024, la SCI VALAUROQUE INVESTISSEMENT a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry la SAS 2MS DEPANNAGE, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l'article 1134 du code civil des articles R.121-22 et R.151-23 du code de l'urbanisme, aux fins de voir :

- Constater que la clause résolutoire contenue au bail, portant sur les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 5], et visée dans le commandement de payer notifié le 1er mars 2024 à la SAS 2MS DEPANNAGE, est acquise au 1er avril 2024 ;

- Prononcer en conséquence la résiliation dudit bail à compter de cette date ;

- Ordonner l'expulsion de la SAS 2MS DEPANNAGE et de toute personne dans les lieux de son fait et ce, avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;

- Ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières ainsi que la remise en état du terrain aux frais, risques et périls de la SAS 2MS DEPANNAGE, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;

- Fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires dus dans les termes de la convention locative expirée, à compter du 1er avril 2024, soit 3.614,40 euros, jusqu'à libération totale des lieux ;

- Condamner la SAS 2MS DEPANNAGE à payer à la SCI VALAUROQUE INVESTISSEMENT, par provision, la somme de 27.072 euros au titre du dépôt de garantie et des loyers et charges demeurés impayés à la date de l'assignation, sauf à parfaire ;

- Condamner la SAS 2MS DEPANNAGE à payer à la SCI VALAUROQUE INVESTISSEMENT la somme de 2.707,20 euros au titre de la clause pénale prévue dans le bail ;

En tout état de cause,

- Condamner la SAS 2MS DEPANNAGE à payer à la SCI VALAUROQUE INVESTISSEMENT la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Rappeler que l'exécution provisoire est de droit ;

- Condamner la SAS 2MS DEPANNAGE aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement notifié le 1er mars 2024 et de la présente assignation.

Au soutien de ses prétentions, la SCI VALAUROQUE INVESTISSEMENT expose que, par acte du 1er décembre 2023, elle a donné à bail dérogatoire à la SAS 2MS DEPANNAGE un hangar de 400 m² et des locaux à usage de bureaux moyennant un loyer de 3.000 euros hors taxes, payable mensuellement et d'avance. Elle précise que les chèques correspondant au règlement du dépôt de garantie et du premier loyer ont fait l'objet d'un rejet pour provision insuffisante le 18 décembre 2023. Elle indique que, après de vaines relances, elle a été contrainte le 1er mars 2024 de faire délivrer à sa locataire par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme de 21.827,52 euros, lequel est demeuré infructueux. Elle ajoute avoir fait délivrer une saisie conservatoire de créances pour assurer la sauvegarde de ses droits. Elle souligne que sa locataire a également effectué des travaux en toute illégalité et méconnaissance des dispositions du bail pour lesquels elle lui a adressé une mise en demeure d'avoir à remettre en état le terrain, en vain.

Appelée à l'audience du 4 juin 2024, l'affaire a été utilement renvoyée à l'audience du 5 juillet 2024 au cours de laquelle la SCI VALAUROQUE INVESTISSEMENT, représentée par son conseil, s'est référée à ses prétentions et moyens exposés à son acte introductif d'instance s'opposant toutefois à l'ensemble des demandes formées par la partie défenderesse. Elle a en outre porté oralement le montant de la dette à la somme de 42.162.42 euros.

Sur la demande reconventionnelle de délais, elle indique que sa locataire ne produit aucune information claire sur la réalité de son chiffre d'affaires de sorte que la demande de délai de paiement doit être rejetée.

En défense, la SAS 2MS DEPANNAGE, représentée par son conseil, s'est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite, au visa des articles 1101 et suivants, 1343-5 et 1353 du code civil et des articles 515, 695, 696, 699 et 700 du code de procédure civile, du juge des référés de :

A titre principal,

- Débouter la SCI VALAUROQUE INVESTISSEMENT de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

- Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

- Accorder à la SAS 2MS DEPANNAGE les plus larges délais de paiement (24 mois) ;

- Limiter la clause pénale à un euro symbolique ;

- Débouter la SCI VALAUROQUE INVESTISSEMENT de ses demandes quant à la remise en état sous astreinte des lieux loués ;

En tout état de cause,

- Condamner la SCI VALAUROQUE INVESTISSEMENT à régler à la SAS 2MS DEPANNAGE la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle ne conteste pas le principe de la dette mais s'oppose au quantum sollicité. Elle fait valoir que les sommes sollicitées au titre du dépôt de garantie, de la clause pénale et des dépens doivent être déduites du décompte. S'agissant de sa demande de délai, elle expose avoir fait face à des difficultés financières qui ne lui ont pas permis d'honorer le règlement de ses loyers et charges, mais ajoute qu'elle a pu redresser la situation et dispose désormais du matériel nécessaire lui permettant de reprendre un rythme de travail plus conséquent et donc de rétablir sa situation professionnelle. S'agissant de la remise en état demandée à laquelle elle s'oppose, elle explique qu'aucun élément de preuve sérieux, ni même un procès-verbal de constat par commissaire de justice, ne permet de démontrer que les lieux pour lesquels est sollicitée la remise en état concernent ceux dont elle est locataire.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 août 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La SCI VALAUROQUE INVESTISSEMENT justifie, par la production du bail dérogatoire du 1er décembre 2023, du commandement de payer délivré le 1er mars 2024 et du décompte actualisé au 4 juillet 2024 que sa locataire, la SAS 2MS DEPANNAGE, n'a jamais payé ses loyers, charges et taxes.

En l'espèce, le contrat de bail, en page 3, stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCI VALAUROQUE INVESTISSEMENT a fait délivrer à la SAS 2MS DEPANNAGE un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce le 1er mars 2024 d'avoir à payer la somme en principal de 21.827,52 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de février 2024 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code de commerce le 1er mars 2024, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 2 avril 2024.

Il convient de préciser qu'il n'appartient pas au juge des référés de prononcer la résiliation du bail mais qu'il lui appartient seulement de constater l'acquisition de la clause résolutoire.

L'obligation de la SAS 2MS DEPANNAGE de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion et de considérer la SAS 2MS DEPANNAGE occupante sans droit ni titre et dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef à défaut la SCI VALAUROQUE INVESTISSEMENT étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier.

L'expulsion étant ordonnée avec le concours de la force publique, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir cette condamnation d'une astreinte.

Il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sans qu'il y ait lieu de prononcer, à ce stade, d'astreinte.

Sur la demande de provision au titre des impayés locatifs

Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La SAS 2MS DEPANNAGE ne conteste pas le principe de la dette mais conteste le quantum des sommes dues et sollicite la déduction des sommes demandées au titre de la clause pénale, du dépôt de garantie et des frais de commissaire de justice.

En l'espèce, il ressort de l'examen du décompte actualisé produit à l'audience, arrêté au 4 juillet 2024 que sont réclamés en paiement le montant du dépôt de garantie à hauteur de 9.000 euros, des loyers pour la période du mois de décembre 2023 au mois de juillet 2024, des frais de commissaire de justice à hauteur de 455,70 euros et des frais au titre de la clause pénale à hauteur de 3.791,52 euros.

Or, le montant réclamé au titre du dépôt de garantie s'analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, et dès lors ne présente pas de caractère incontestable. Il convient en conséquence de déduire du montant provisionnel demandé la somme de 9.000 euros ainsi que la somme de 3.791,52 euros réclamée au titre de la clause pénale de 10%.

Enfin, il convient de rappeler que les sommes réclamées au titre des frais de commissaire de justice relèvent des frais de procédure et seront en conséquence comprises au titre des dépens.

En conséquence, il convient de condamner, à titre de provision, la SAS 2MS DEPANNAGE à payer à la SCI VALAUROQUE INVESTISSEMENT la somme non sérieusement contestable de 28.915,20 euros comprenant les loyers, charges, indemnités d'occupation et accessoires dus au mois de juillet 2024 inclus.

Sur la demande d'indemnité d'occupation majorée

Il convient de rappeler qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

La SCI VALAUROQUE INVESTISSEMENT sollicite le paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires dus dans les termes de la convention locative expirée, à compter du 1er avril 2024, soit la somme de 3.614,40 euros, jusqu'à libération totale des lieux.

Le maintien dans les lieux de la SAS 2MS DEPANNAGE causant un préjudice à la SCI VALAUROQUE INVESTISSEMENT, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 2 avril 2024 et ce jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

La majoration demandée s’analysant comme une clause pénale, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS 2MS DEPANNAGE au paiement de ladite indemnité à compter du 1er août 2024, les sommes dues depuis le 2 avril 2024 étant comprises au titre de la provision.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge.

Il appartient au juge saisi d'une demande de délais de paiement de s'assurer de la capacité du débiteur à honorer sa dette dans le délai de deux ans au regard de sa situation financière.

L'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire supposent que le locataire rapporte la preuve des difficultés financières rencontrées et qu'il est raisonnablement en mesure de s'acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais encore du montant des loyers en cours.

La SAS 2MS DEPANNAGE sollicite des délais de paiement sur 24 mois, demande à laquelle s'oppose la SCI VALAUROQUE INVESTISSEMENT. Elle soutient qu'elle a connu des difficultés financières mais que sa comptabilité présente, à ce jour, un équilibre financier favorable selon le journal des ventes des six derniers mois qu'elle verse aux débats.

Toutefois, le seul fait que ses recettes aient augmenté apparaît insuffisant pour apprécier sa capacité de remboursement en sus du loyer courant. De plus, il convient de souligner que cette dernière n'a procédé à aucun règlement depuis son entrée dans les lieux le 1er décembre 2023.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande remise en état du terrain loué

Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort de ce texte que le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation provenant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

La demande formée sur le fondement de l'existence d'un trouble manifestement illicite n'exige pas que soit rapportée la preuve d'une urgence et d'une absence de contestation sérieuse, ces deux demandes ayant des fondements différents.

La charge de la preuve du trouble manifestement illicite pèse sur celui qui l'allègue pour fonder ses prétentions.

En l'espèce, la SCI VALAUROQUE INVESTISSEMENT soutient que sa locataire a, en violation des dispositions légales, contractuelles et réglementaires, dénaturé le terrain loué en procédant au remblaiement d'une partie du site avec terre et gravats sur la partie agricole, à la démolition d'un petit bâtiment sans permis de démolir, à la création d'une piste de gravats dans ce même secteur et au stockage de véhicules.

Elle verse aux débats des photographies non datées et un courrier valant mise en demeure, sans qu'aucun accusé de réception soit produit, de sorte qu'il n'est pas possible de savoir, en l'absence de constatations par commissaire de justice, si les photographies produites correspondent bien au lieu loué.

Dès lors, il ne ressort pas des pièces du dossier, avec toute l'évidence requise au stade des référés, que la SAS 2MS DEPANNAGE a procédé à des travaux sur le terrain objet du bail.

Il ressort de tout ce qui précède que la SCI VALAUROQUE INVESTISSEMENT échoue à rapporter la preuve d'un trouble manifestement illicite constituant une violation évidente de la règle de droit.
Par conséquent, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de remise en état du terrain loué.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS 2MS DEPANNAGE, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice.

Elle est également condamnée à payer à la SCI VALAUROQUE INVESTISSEMENT la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 5] à la date du 2 avril 2024 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion immédiate de la SAS 2MS DEPANNAGE et/ou de tous occupants de son chef des locaux [Adresse 4] à [Localité 5] ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l'article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur le prononcé d'une ou plusieurs astreintes ;

CONDAMNE la SAS 2MS DEPANNAGE à payer à la SCI VALAUROQUE INVESTISSEMENT la somme provisionnelle de 28.915,20 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation et accessoires impayés arrêtés au mois de juillet 2024 inclus ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;

FIXE à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation due par la SAS 2MS DEPANNAGE à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SCI VALAUROQUE INVESTISSEMENT aurait perçus si le bail ne s'était pas trouvé résilié, et ce à compter du 2 avril 2024 ;

CONDAMNE la SAS 2MS DEPANNAGE à payer à la SCI VALAUROQUE INVESTISSEMENT, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation à compter du 1er août 2024 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de délais de paiement ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état du terrain loué ;

CONDAMNE la SAS 2MS DEPANNAGE aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire ;

CONDAMNE la SAS 2MS DEPANNAGE à payer à la SCI VALAUROQUE INVESTISSEMENT la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 6 août 2024, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,