RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés
Ordonnance du 6 août 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00111 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P2QJ
PRONONCÉE PAR
Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 5 juillet 2024 et lors du prononcé
ENTRE :
S.C.I. SCI FERRIMO
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Guillaume MARQUIS de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0922
S.A. WAKAM
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Guillaume MARQUIS de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0922
DEMANDERESSES
D'UNE PART
ET :
S.A.S. VDS [Localité 4]
dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante ni constituée
DÉFENDERESSE
D'AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024, la SCI FERRIMO et la SA WAKAM ont fait assigner en référé, devant le président du tribunal judiciaire d'Évry, la SAS VDS ORSAY, au visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile, aux fins de voir :
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue à l'article 10 page 23 du bail et donc la résiliation du bail ;
- Ordonner l'expulsion de la SAS VDS [Localité 4] et de toutes personnes dans les lieux de son chef et ce, avec l'assistance, si nécessaires, de la force publique et d'un serrurier ;
- Ordonner le transport et la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu'il désignera ou dans tel lieu au choix de la SCI FERRIMO, aux risques et frais du locataire, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la SAS VDS ORSAY d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1, L.433-2, R.433-2 et R.433-5 du code des procédures civiles d'exécution ;
- Condamner la SAS VDS [Localité 4] à payer à titre de provision sur les loyers, charges et impôts fonciers dus, en principal, à parfaire, assortie des intérêts de retard stipulés au contrat de bail, la somme totale de 12.632 euros, selon la répartition suivante :
- la somme de 10.254 euros à la SA WAKAM, subrogée dans les droits de la SCI FERRIMO à hauteur de ce montant,
- la somme de 2.378 euros à la SCI FERRIMO ;
- Constater la conservation du dépôt de garantie par le bailleur à titre d'indemnité, conformément aux stipulations du bail ;
- Condamner la SAS VDS [Localité 4] à payer à la SA WAKAM la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SAS VDS [Localité 4] aux entiers dépens.
Au soutien de leurs prétentions, la SCI FERRIMO et la SA WAKAM exposent que, par acte sous seing privé du 17 mai 2022, la SCI FERRIMO a donné à bail à la SAS VDS ORSAY des locaux commerciaux moyennant un loyer principal annuel de 21.600 euros payable mensuellement et d'avance. Cette dernière précise qu'elle a souscrit un contrat d'assurance "garantie loyers impayés" auprès de la SA WAKAM laquelle lui a versé la somme totale de 10.254 euros selon quittances subrogatives des 27 septembre 2023, 26 octobre 2023 et 27 novembre 2023. Elles indiquent que la SAS VDS ORSAY ne réglant pas de manière régulière ses loyers et charges, la SCI FERRIMO a été contrainte de lui faire délivrer le 3 novembre 2023 par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer en principal la somme de 7.896 euros, lequel est demeuré infructueux dans le délai imparti.
Appelée successivement aux audiences des 5 mars, 23 avril et 7 juin 2024, l'affaire a été utilement appelée à l'audience du 5 juillet 2024.
A l'audience du 5 juillet 2024, la SCI FERRIMO et la SA WAKAM, représentées par leur conseil, se sont référées à leurs conclusions, valablement signifiées à la partie défenderesse par commissaire de justice le 18 juin 2024, aux termes desquelles elles ont modifié leur demande précisant qu'un accord sur le montant des arriérés locatifs est intervenu avec la SAS VDS ORSAY. Elles sollicitent désormais du juge des référés de :
- Condamner la SAS VDS ORSAY à payer à titre de provision sur les loyers, charges et impôts fonciers dus, en principal, à parfaire, assortie des intérêts de retard stipulés au contrat de bail, la somme totale de 15.000 euros à la SA WAKAM, subrogée dans les droits de la SCI FERRIMO à hauteur de ce montant ;
- Autoriser la SAS VDS [Localité 4] à régler sa dette locative en 15 mensualités de 1.000 euros le 10 de chaque mois au plus tard ;
- Dire qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, et après mise en demeure restée infructueuse pendant 8 jours, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;
- Condamner la SAS VDS [Localité 4] aux entiers dépens.
Au soutien de leurs nouvelles demandes, les parties demanderesses expliquent à l'audience être parvenues à un accord avec la SAS VDS [Localité 4] ce qui justifie l'abandon de leurs prétentions au titre de l'acquisition de la clause résolutoire et de ses effets. Elles précisent que, selon les différentes quittances subrogatives produites, la SA WAKAM a versé la somme totale de 17.398 euros à la SCI FERRIMO au titre d'un contrat d'assurance garantie loyers impayés conformément aux dispositions des articles 2306 et 1346 et suivants du code civil.
Bien que régulièrement assignée, la SAS VDS [Localité 4] n'a pas comparu ni constitué avocat.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 6 août 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la procédure
En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Les demandes des parties tendant à voir "dire et juger" ou "constater" ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
Sur la demande de provision
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Les parties demanderesses sollicitent la condamnation de la SAS VDS ORSAY à payer, à titre de provision à valoir sur les impayés locatifs, la somme totale de 15.000 euros à la SA WAKAM, subrogée dans les droits de la SCI FERRIMO à hauteur de ce montant, et ce assortie des intérêts de retard stipulés au contrat de bail.
En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats et des explications des parties que la SAS VDS [Localité 4] reste devoir à la SA WAKAM la somme non sérieusement contestable de 15.000 euros.
Il convient en conséquence de condamner la SAS VDS ORSAY à payer à la SA WAKAM, subrogée dans les droits de la SCI FERRIMO conformément aux dispositions contractuelles les liant et aux quittances subrogatives produites, la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 15.000 euros comprenant les loyers, charges et accessoires dus au mois de janvier 2024 inclus.
Toutefois, la somme réclamée au titre des intérêts de retard contractuels s'analyse en une clause pénale, qui même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, de sorte qu'elle ne présente pas de caractère incontestable. Par conséquent, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.
En revanche, en application de l'article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2024, date de l'assignation, pour la somme de 12.632 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur les délais de paiement
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge.
En l'espèce, les parties demanderesses sollicitent que leur locataire soit autorisée à régler la dette locative en 10 mensualités à hauteur de 1.500 euros chacune, le 10 de chaque mois au plus tard. Il convient de préciser que cette demande résulterait d'un accord entre les parties comme indiqué par les parties demanderesses à l'audience.
Il convient en conséquence, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil, de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pour le recouvrement de la somme provisionnelle allouée pourront reprendre.
Sur la clause de déchéance du terme
Les demanderesses justifient, par la production du bail commercial, du commandement de payer délivré le 3 novembre 2023 et du décompte, que leur locataire a cessé de payer ses loyers et reste lui devoir une somme de 15.000 euros au 1er janvier 2024.
Le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bailleur lui a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-51 du code de commerce, d'avoir à payer la somme de 7.896 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 octobre 2023 inclus.
Toutefois, au vu de l'accord intervenu entre les parties et dont ont fait état les demanderesses, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce, de dire dans les termes du dispositif ci-après, que les délais de paiement accordés sont suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie.
Sur les dépens
La SAS VDS [Localité 4], qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :
CONDAMNE la SAS VDS ORSAY à payer à la SA WAKAM, subrogée dans les droits de la SCI FERRIMO, la somme provisionnelle de 15.000 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au mois de janvier 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2024, date de l'assignation, pour la somme de 12.632 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;
SUSPEND les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SAS VDS [Localité 4] se libère de la provision ci-dessus allouée par le versement de 10 mensualités d'un montant de 1.500 euros chacune ;
DIT que le paiement du premier de ces versements devra intervenir le 10 août 2024 et les suivants le 10 de chaque mois ;
DIT qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers courants à leur échéance :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre des intérêts de retard contractuels ;
REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;
CONDAMNE la SAS VDS [Localité 4] aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire de justice ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 6 août 2024, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier, Le Juge des Référés,
