RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés
Ordonnance du 30 juillet 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00349 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P7KR
PRONONCÉE PAR
Philippe DEVOUCOUX, Premier Vice-Président adjoint,
Assisté de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 24 mai 2024 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé
ENTRE :
S.C.I. OLKA
dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 3]
représentée par Maître Olivier HASCOET de la SELARL HKH AVOCATS, avocat postulant au barreau de l’ESSONNE et par Maître Ariane OLIVE de la SELASU WEDRIVE LEGAL, avocate plaidante au barreau de PARIS, vestiaire : R244
DEMANDERESSE
D'UNE PART
ET :
S.A.S.U. STOP TRANSPORT
dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 4]
représentée par Maître Mohamed NAIT KACI de l’AARPI CNK ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1763
DÉFENDERESSE
D'AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice délivré le 18 mars 2024, la SCI OLKA, propriétaire de locaux commerciaux à [Localité 4] donnés à bail à la SAS STOP TRANSPORT l'a assignée en référé devant le président du tribunal judiciaire, au visa de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, de l'article 1134 du code civil et de l'article L 143-2 du code de commerce aux fins de demander au juge de :
- constater que la clause résolutoire telle que visée dans le bail conclu entre la SAS STOP TRANSPORT et la SCI OLKA est acquise depuis le 1er mars 2024
- ordonner l'expulsion de la SAS STOP TRANSPORT des locaux loués, devenue par suite de la résiliation dudit bail, occupant des lieux sans droit ni titre ainsi que de tous les occupants de son chef, conformément aux stipulations contractuelles convenues entre les parties, et ce au besoin avec l'appui de la force publique et l'assistance d'un serrurier
- chiffrer à 277,26 euros H.T. l'indemnité journalière d'occupation due par la SAS STOP TRANSPORT jusqu'à délaissement effectif des lieux
- condamner la SAS STOP TRANSPORT, à payer par provision à la SCI OLKA la somme de 277,26 euros H.T. par jour jusqu'à délaissement effectif des lieux à compter du 1er mars 2024
- condamner la SAS STOP TRANSPORT, à payer par provision, à la SCI OLKA, la somme globale de 15.352,35 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés, ainsi qu'au titre des frais des commandements de payer d'huissier en date du 2 novembre 2023 et du 29 janvier 2024 et assortie des intérêts de retards conformément à l'article 1231-6 du code civil à compter du 21 janvier 2024, date de la première mise en demeure de la SCI OLKA
- condamner la SAS STOP TRANSPORT à payer à une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens
La SCI OLKA expose que par contrat du 25 octobre 2018 elle a donné à bail commercial à la SAS STOP TRANSPORT des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], à usage de bureaux s'agissant du bungalow et à l'usage de stationnement pour véhicules légers, poids lourd de capacité de 3,5 tonnes à 44 tonnes s'agissant du parking, moyennant un loyer annuel en principal de 48.000 euros HT payable trimestriellement d'avance le premier jour de chaque trimestre civil par prélèvement automatique, pour une durée de 9 ans. La SAS STOP TRANSPORT refusant de régler partiellement les sommes relatives au loyer et charges afférentes du 1er trimestre 2019 à échéance, la SCI OLKA, après plusieurs mises en demeure, a saisi le tribunal judiciaire au fond, qui par un jugement en date du 19 mai 2022 a condamné la SAS STOP TRANSPORT au règlement des sommes dues à la SCI OLKA. Néanmoins et malgré sa condamnation, la SAS STOP TRANSPORT n'a pas mis en place de prélèvement automatique conformément aux termes du bail et a continué à régler avec retard ses loyers et charges. En l'absence de règlement du loyer du 4ème trimestre 2023 malgré plusieurs mises en demeure, la SCI OLKA a fait délivrer le 2 novembre 2023 à la SAS STOP TRANSPORT un commandement de payer visant la clause résolutoire qui a été exécuté le 13 novembre suivant. A nouveau malgré mise en demeure et en l'absence de paiement du loyer et charges du 1er trimestre 2024, la SCI OLKA a fait délivrer à la SAS STOP TRANSPORT un second commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 janvier 2024, demeuré infructueux. C'est dans ces conditions que la SCI OLKA a décidé de saisir le juge des référés aux fins d'expulsion et provisions.
Appelée le 7 mai 2024, l'affaire a été renvoyée, à la demande de la société défenderesse, au 24 mai 2024.
A l'audience du 24 mai 2024, la SCI OLKA, par avocat, se réfère à ses conclusions en demande responsives n°2 et demande au juge de :
à titre principal,
- constater que la clause résolutoire telle que visée dans le bail conclu entre la SAS STOP TRANSPORT et la SCI OLKA est acquise depuis le 1er mars 2024,
- ordonner l'expulsion de la SAS STOP TRANSPORT des locaux loués, devenue par suite de la résiliation dudit bail, occupant des lieux sans droit ni titre ainsi que de tous les occupants de son chef, conformément aux stipulations contractuelles convenues entre les parties, et ce au besoin avec l'appui de la force publique et l'assistance d'un serrurier,
- chiffrer à 277,26 euros H.T. l'indemnité journalière d'occupation due par la SAS STOP TRANSPORT jusqu'à délaissement effectif des lieux,
- condamner la SAS STOP TRANSPORT, à payer par provision à la SCI OLKA la somme de 277,26 euros H.T. par jour jusqu'à délaissement effectif des lieux à compter du 1er mars 2024,
- condamner la SAS STOP TRANSPORT, à payer par provision, à la SCI OLKA, la somme globale de 5.361,65 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés, ainsi qu'au titre des frais des commandements de payer d'huissier en date du 2 novembre 2023 et du 29 janvier 2024 et assortie des intérêts de retards conformément à l'article 1231-6 du code civil à compter du 21 janvier 2024, date de la première mise en demeure de la SCI OLKA,
- rejeter l'ensemble des demandes de la SAS STOP TRANSPORT,
à titre subsidiaire,
- ordonner la suspension de la clause résolutoire sous réserve du complet paiement de tout loyer à la date contractuellement prévue entre les parties,
- octroyer un échéancier de paiement de la somme de 25 .556,90 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés, ainsi qu'au titre des frais des commandement de payer d'huissier en date du 2 novembre 2023, du 29 janvier 2024 et du 25 avril 2024, en trois mensualités égales et linéaires,
en tout état de cause,
- condamner la SAS STOP TRANSPORT à payer à une somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
La SCI OLKA expose avoir dû délivrer un troisième commandement de payer en date du 29 janvier 2024 et faire réaliser une saisie conservatoire à hauteur de 2.373,47 euros auprès de la SOCIETE GENERALE, qu'elle a dénoncée à la SAS STOP TRANSPORT, laquelle a procédé à un règlement partiel de sa dette par virement de 5.000 euros le 6 mai 2024.
Quant aux demandes de la SAS STOP TRANSPORT, elle souligne que les arguments de celle-ci sont infondés et qu'en réalité elle cherche de manière dilatoire à obtenir des délais de règlement d'une dette qu'elle n'a aucunement l'intention d'apurer.
La SAS STOP TRANSPORT, par avocat, se réfère à ses conclusions en actualisation de créance et sollicite du juge, au visa de l'article L.145-41 du code de commerce et de l'article 1343-5 du code civil, de :
- débouter la SCI OLKA de toutes ses demandes,
- suspendre les effets de la clause résolutoire,
- octroyer des délais de grâce à la SAS STOP TRANSPORT pour le paiement de la dette locative de 17.570,71 euros, l'autorisant à la payer en douze mensualités égales et linéaires, le premier paiement à réaliser dans les quinze jours de la signification de la décision à intervenir,
- condamner la SCI OLKA à payer à la SAS STOP TRANSPORT la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Au soutien de ses prétentions, la SAS STOP TRANSPORT expose que malgré ses résultats en baisse sur l'année 2023, constatant une perte de plus de 667.000 euros par rapport aux résultats de l'année 2022, elle s'est acquittée de l'ensemble de ses loyers et charges. Elle soutient faire face dans les premiers mois de l'année 2024 à de sérieuses perturbations d'exploitation et de trésorerie, dans un contexte de hausse des coûts et de fragilisation de son portefeuille clients. Elle reconnaît le principe de la dette mais en conteste le quantum, précisant notamment que les frais des commandements de payer ne peuvent être mis à sa charge, fixant le montant de sa dette locative à la somme de 17.570,71 euros, composée de deux trimestres à 14.972,09 euros, déduction faite de deux virements de 5.000 euros et de la saisie conservatoire pratiquée contre elle à hauteur de 2.373,47 euros.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance, aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Sur les demandes relatives au bail
Il ressort des pièces du dossier que par acte sous seing privé en date du 25 octobre 2018, la SCI OLKA a consenti un bail commercial pour neuf années, portant sur un local à usage d'entrepôt situé [Adresse 2] à [Localité 4] à la SAS STOP TRANSPORT.
Le contrat de bail comporte, page 14 paragraphe 30, une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges, contributions, taxes dus en vertu du bail, ou des indemnités d'occupation prévues, un mois après un commandement de payer ou d'exécuter délivré par acte extrajudiciaire resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit à la demande du bailleur.
Il ressort des pièces du dossier que la SCI OLKA a fait délivrer à la SAS STOP TRANSPORT un commandement de payer le 29 janvier 2024 pour une somme en principal, hors coût du commandement et indemnités contractuelles, de 14.972,09 euros d'arriéré locatif arrêté au terme du 2e trimestre 2024 inclus, ledit commandement visant expressément la clause résolutoire inscrite au contrat de bail.
La SCI OLKA réclame dans ses conclusions en demande responsives n°2, à titre principal : la somme globale de 5.361,65 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés, ainsi qu'au titre des frais des commandements de payer d'huissier en date du 2 novembre 2023 et du 29 janvier 2024 et assortie des intérêts de retards conformément à l'article 1231-6 du code civil à compter du 21 janvier 2024, date de la première mise en demeure de la SCI OLKA et à titre subsidiaire : la somme de 25.556,90 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés, ainsi qu'au titre des frais des commandement de payer d'huissier en date du 2 novembre 2023, du 29 janvier 2024 et du 25 avril 2024, en trois mensualités égales et linéaires. La SCI OLKA ne produisant ni de décompte actualisé ni le commandement de payer délivré le 25 avril 2024 à l'appui de ses demandes, les sommes réclamées ne peuvent être calculées sur cette base. C'est donc uniquement sur les demandes reposant sur le commandement de payer du 29 janvier 2024 que le juge est mis en mesure de statuer.
De son côté, la SAS STOP TRANSPORT ne justifie pas avoir apuré les causes du commandement de payer du 29 janvier 2024 et reconnaît, tant à l'audience que dans ses écritures, le principe d'une dette locative, non apurée dans le délai d'un mois, tout en en contestant une partie du quantum. Elle admet ainsi dans ses conclusions une dette locative de 17.570,71 euros et à l'audience d'une dette actualisée à hauteur de 5.361,65 euros, sans pour autant en justifier des paiements qu'elle allègue.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies, un mois après l'expiration du commandement de payer délivré le 29 janvier 2024, soit au 1er mars 2024.
Au regard des éléments produits, il convient de considérer que la dette locative se déduit des éléments suivants, en plus ou en moins, par :
- l'impayé du 1er trimestre 2024 : + 14.972,09 euros,
- l'impayé du 2ème trimestre 2024 : + 14.972, 09 euros,
- la saisie conservatoire du 6 mars 2024 : - 2.373,47 euros,
- le virement du 6 mai 2024 : - 5.000 euros,
- le virement du 23 mai 2024 : - 5.000 euros,
Il en résulte une somme totale de 17.570,71 euros, les frais des commandements de payer relevant par nature des dépens de l'instance.
Par conséquence, il convient de condamner la SAS STOP TRANSPORT à payer à la SCI OLKA la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 17.570,71 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation arrêtée au 2ème trimestre 2024 inclus, en considérant comme acquis au bailleur la saisie conservatoire et le virement encaissé du 23 mai 2024.
De manière reconventionnelle, la SAS STOP TRANSPORT sollicite une suspension de la clause résolutoire, proposant, en plus du règlement des loyers courants, d'apurer la dette sur une période de 12 mois.
Le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 et 1244-3 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
La SCI OLKA s'oppose à la demande. La société STOP TRANSPORT justifie cependant de difficultés économiques et financières de nature à expliquer la dette et à laisser voir une possibilité d'amélioration de sa situation et il convient de relever qu'elle propose un échéancier dans un délai qui apparaît raisonnable. Il convient dès lors d'accorder à la SAS STOP TRANSPORT des délais de paiements pour apurer la dette locative, en plus du loyer courant à payer chaque trimestre, au regard des difficultés financières rapportées dans un contexte économique par ailleurs délicat, et des pièces produites sur l'état de son chiffre d'affaires 2023, malgré l'opposition du bailleur. Compte-tenu de ces éléments il convient de dire que la dette locative, non sérieusement contestable à hauteur de 17.570,71 euros arrêtée au 2ème trimestre 2024 inclus, devra être apurée à l'issue d'une période de 12 mois, compte-tenu de l'engagement pris et du montant de la dette locative retenue, dans les conditions fixées au dispositif.
Il convient en conséquence de condamner la SAS STOP TRANSPORT à payer à la SCI OLKA la somme provisionnelle de 17.570,71 euros, arrêtée au 2ème trimestre 2024 inclus, et d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, par un échéancier sur 12 mois.
Il est précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause produira ses effets et l'expulsion de la SAS STOP TRANSPORT et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, avec l'assistance de la force publique.
En cas de reprise des poursuites, la SCI OLKA réclame fixation et condamnation à une indemnité d'occupation journalière d'un montant de 277,26 euros H.T., à compter du 1er mars 2024 jusqu'à reprise effective des lieux.
Il convient de préciser que le loyer d'un montant de 12.476,74 euros H.T. par trimestre est donc d'un montant mensuel de 4.158,91 euros H.T., soit un montant journalier inférieur à celui sollicité.
La SAS STOP TRANSPORT s'oppose à une telle majoration.
La demande de majoration de ladite indemnité s'analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, elle ne présente pas de caractère incontestable. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.
Il convient de préciser que les effets de la résiliation du bail étant suspendus, les sommes à payer pour l'occupation des lieux continueront d'être des loyers dans les termes du bail et non des indemnités d'occupation.
Sur la demande au titre des dépens et des frais irrépétibles
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La SAS STOP TRANSPORT, qui échoue dans la présente instance, sera tenue aux entiers dépens.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Compte-tenu des circonstances de l'espèce et au regard de l'équité, il y a lieu de condamner la SAS STOP TRANSPORT à payer à la SCI OLKA une somme de 3.500 euros à la charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant les parties portant sur les lieux loués sis [Adresse 2] à [Localité 4], sont réunies au 1er mars 2024.
CONDAMNE la SAS STOP TRANSPORT à payer à la SCI OLKA une somme de 17.570,71 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et taxes impayés arrêtés au 2e trimestre 2024 inclus, comprenant la saisie conservatoire exécutée et le virement de 5.000 euros du 23 mai 2024 encaissé.
FAIT droit à la demande de la SAS STOP TRANSPORT et suspend les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition, qu'en plus des loyers, charges et accessoires courants à régler chaque trimestre pour le bail, elle se libère de la provision ci-dessus allouée en 11 mensualités de 1.464 euros et la 12e pour le solde, avant le 10 de chaque mois, la première échéance devant intervenir au 10 août 2024.
DIT qu'à défaut de règlement d'un des loyers ou de cette somme à cette échéance, alors que la dette n'est pas apurée :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire du bail produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé à l'expulsion de la SAS STOP TRANSPORT et de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 4] relatifs au bail commercial concerné, avec, si besoin est, l'assistance de la force publique, et ce dès commandement délivré,
- la SAS STOP TRANSPORT sera condamnée par provision à payer à la SCI OLKA une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel, outre la provision pour charges et les taxes, à compter du 1er juillet 2024 ou de l'échéance impayée postérieure.
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.
CONDAMNE la SAS STOP TRANSPORT à payer à la SCI OLKA la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE la SAS STOP TRANSPORT aux dépens.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 30 juillet 2024, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier, Le Juge des Référés,
