RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés
Ordonnance du 23 juillet 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00504 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QDEI
PRONONCÉE PAR
Carol BIZOUARN, première vice-présidente,
Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 18 juin 2024 et lors du prononcé
ENTRE :
S.C.I. SCI LES TERRASSES
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Benoît ATTAL de la SELASU CABINET ATTAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G608
DEMANDERESSE
D'UNE PART
ET :
S.A.S. IL FARNIENTE
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Florian DUCHMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1887
DÉFENDERESSE
D'AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.
**************
EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, la SCI LES TERRASSES a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry la SAS IL FARNIENTE, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l'article L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir :
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ;
- Ordonner l'expulsion dans les huit jours de la signification de l'ordonnance à intervenir de la SAS IL FARNIENTE de tous occupants de son chef des lieux loués situés au rez-de-chaussée (lots Architecte n°20 et 36) de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2], de justifier de l'acquittement des charges locatives et de remettre les clefs ;
- Autoriser la SCI LES TERRASSES à expulser la SAS IL FARNIENTE et tout occupant de son chef des lieux loués en faisant procéder, s'il y a lieu, à l'ouverture des portes avec l'assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s'il l'estime utile, d'un technicien ;
- Ordonner la séquestration, aux frais de la SAS IL FARNIENTE à ses risques et périls, des meubles laissés dans les lieux loués, pour sûreté des loyers échus et des charges locatives ;
- En cas de maintien dans les lieux après l'acquisition de la clause résolutoire, condamner la SAS IL FARNIENTE à payer à la SCI LES TERRRASSES une somme provisionnelle principale trimestrielle hors taxes et hors charges correspondant au dernier loyer courant, soit la somme trimestrielle actuelle de 6.222,35 euros HT, à titre d'indemnité d'occupation, augmentée de la TVA, des taxes diverses et charges jusqu'à la libération effective par remise des clés, somme principale annuelle soumise à l'indexation annuelle prévue dans le bail ;
- Condamner la SAS IL FARNIENTE à payer à la SCI LES TERRASSES la somme provisionnelle de 33.915,29 euros TTC suivant décompte établi par la société SODES arrêté au 18 avril 2024 (2e trimestre 2024 inclus) ;
- Condamner la SAS IL FARNIENTE à payer à la SCI LES TERRASSES, en application de la clause résolutoire du bail, les sommes suivantes :
- la somme de 226,54 euros au titre des frais du commandement de payer signifié le 24 février 2024,
- la somme de 73,36 euros au titre de l'extrait KBIS et de l'état des inscriptions de la SAS IL FARNIENTE ;
- Condamner la SAS IL FARNIENTE à payer à la SCI LES TERRASSES la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance, et aux dépens nécessaires pour l'exécution de l'ordonnance à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, la SCI LES TERRASSES expose que, par acte du 14 septembre 2022, elle a donné à bail des locaux commerciaux à la société LE MAZAL, devenue la SAS IL FARNIENTE selon procès-verbal d'assemblée générale du 15 octobre 2022, moyennant un loyer annuel de 24.048 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d'avance. Elle précise que sa locataire ayant cessé de régler ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice le 22 février 2024 un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer en principal la somme de 23.775,15 euros, lequel est demeuré infructueux dans le délai imparti. Elle fait sommation à sa locataire de justifier d'une assurance en cours de validité dans le délai d'un mois à compter du présent acte à défaut, elle fera valoir la clause résolutoire inscrite au bail.
L'affaire a été appelée à l'audience du 18 juin 2024 au cours de laquelle les parties étaient représentées par leurs avocats.
Avant l'appel des causes, la SAS IL FARNIENTE, représentée par conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle sollicitait, au visa des articles 9, 21, 117, 119, 120, 127, 127-1, 131-1, 695, 700, 752 et 835 du code de procédure civile, des articles L.145-40-2, L.145-41, R.124-35 et R.145-36 du code de commerce et des articles 1103, 1343-5, 1347, 1348, 1719, 1720 et 1755 du code civil, du juge des référés de voir :
In limine litis,
- Prononcer la nullité de l'assignation introductive de la présente instance signifiée le 13 mai 2024 ;
- Donner injonction aux parties de rencontrer un médiateur/conciliateur, préalablement désigné par la juridiction de céans, en vue de recevoir une information sur la médiation ;
- Ordonner le sursis à statuer dans l'attente de la décision des parties sur leur accord ou non d'entrer en conciliation / médiation et, en cas d'accord des parties sur l'entrée en conciliation /A médiation, dans l'attente du résultat de la conciliation / médiation ;
- Déclarer la SCI LES TERRASSES irrecevable en l'intégralité de ses demandes pour non-respect des stipulations de l'article 17.1 du bail, préalablement à la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 février 2024 ;
A titre principal,
- Dire et juger que le commandement de payer du 22 février 2024 a été mis en œuvre de mauvaise foi, de sorte qu'il ne saurait produire le moindre effet ;
- Retenir l'existence de contestations sérieuses faisant obstacle à toutes condamnations à titre provisionnel ;
- Débouter la SCI LES TERRASSES de l'intégralité de leurs demandes ;
A titre subsidiaire,
- Suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire mise en œuvre par le commandement de payer du 22 février 2024 ;
- Autoriser la SAS IL FARNIENTE à s'acquitter du solde de sa dette suivant 24 échéances mensuelles égales, dont la première dans le délai maximal d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;
En toute hypothèse,
- Condamner la SCI LES TERRRASSES à payer à la SAS IL FARNIENTE la somme provisionnelle de :
- 11.651,50 euros appelée pour la période du 16 septembre 2022 au 30 juin 2024 au titre des provisions sur charges,
- 184,20 euros au titre de la moitié du coût de l'état des lieux d'entrée dressé par huissier le 16 septembre 2024,
- Ordonner la compensation judiciaire des créances et des dettes réciproques ;
- Condamner la SCI LES TERRASSES à payer à la SAS IL FARNIENTE la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SCI LES TERRASSES aux entiers dépens de l'instance.
Cependant, lors de l'audience, la SCI LES TERRASSES et la SAS IL FARNIENTE, représentées par leurs conseils respectifs, ont indiqué être parvenues à un accord dont elles sollicitent l'homologation.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, le contrat de bail du 14 septembre 2022, en son article 17 page 15, stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
La SCI LES TERRASSES justifie, par la production du bail commercial du 14 septembre 2022, du procès-verbal d'assemblée générale du 15 octobre 2022, du commandement de payer délivré le 22 février 2024 et des termes de son acte introductif d'instance que sa locataire, la SAS IL FARNIENTE, a cessé de payer de manière régulière ses loyers, charges et taxes.
La SCI LES TERRASSES a fait délivrer à la SAS IL FARNIENTE un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce le 22 février 2024 d'avoir à payer la somme en principal de 23.775.15 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés au mois de janvier 2024 inclus.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code de commerce le 22 février 2024, étant demeuré infructueux dans le délai imparti, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 23 mars 2024.
Il ressort des explications des parties à l'audience qu'un accord a été trouvé aux termes duquel la SAS IL FARNIENTE s'est engagée à régler les sommes dues à son bailleur, les frais d'acte et les frais irrépétibles engagés par la SCI LES TERRASSES.
En conséquence, il convient, conformément à la demande, de suspendre les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SAS IL FARNIENTE se libère de la somme convenue entre les parties, à défaut les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt et la clause résolutoire produira son plein et entier effet.
La SAS IL FARNIENTE sera condamnée aux dépens.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée (lots Architecte n°20 et 36) de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2], à compter du 23 mars 2024 ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;
HOMOLOGUE l'accord intervenu à l'audience du 18 juin 2024 entre la SCI LES TERRASSES, d'une part, et la SAS IL FARNIENTE, d'autre part, selon les modalités suivantes :
- Paiement par la SAS IL FARNIENTE à la SCI LES TERRASSES de l'arriéré locatif à hauteur de la somme de 30.610,29 euros, terme du second trimestre 2024 inclus ;
- Paiement de cet arriéré locatif en 17 mensualités à hauteur de 1.700 euros chacune et une 18e mensualité pour le solde (1.710,29 euros) le 10 de chaque mois, à compter du 10 août 2024 ;
- Paiement par la SAS IL FARNIENTE, dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, des sommes suivantes :
- 226,54 euros au titre des frais occasionnés par la délivrance du commandement de payer,
- 73,36 euros au titre des frais exposés pour la délivrance de l'extrait KBIS et de l'état des inscriptions,
- 55,79 euros au titre des frais occasionnés par la délivrance de l'assignation,
- 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- A défaut de règlement de la somme convenue entre les parties et d'un seul des loyers courants à leur échéance :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l'expulsion de la SAS IL FARNIENTE et de tous occupants de son chef hors des locaux commerciaux loués situés au rez-de-chaussée (lots Architecte n°20 et 36) de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] ;
CONFERE au présent accord force exécutoire ;
CONDAMNE la SAS IL FARNIENTE aux dépens.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 23 juillet 2024, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier, Le Juge des Référés,
